【正文】 接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀壞或滅失的責任。 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。 物業(yè)承接查驗檔案資料屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起 10日內，向業(yè)主、業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。” 3. 建設單位應當按照國家有關規(guī)定，認真履行物業(yè)的保修責任，否則應承擔相應的法律責任。 建設單位應當按照國家規(guī)定，承擔物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。 物業(yè)承接查驗中其他法律責任 1. 當事人雙方均應承擔不履行協(xié)議的違約責任 物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務，導致前期物業(yè)服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按 《 辦法 》 規(guī)定履行承接查驗義務的，由物業(yè)所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。 2. 建設單位應承擔的物業(yè)承接查驗的違約責任 建設單位不得憑借關聯(lián)關系濫用股東權利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務企業(yè)負擔，損害物業(yè)買受人權益。 建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經查驗的物業(yè)。 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照 《 物業(yè)管理條例 》 第五十九條的規(guī)定處罰。 3. 物業(yè)服務企業(yè)應承擔的物業(yè)承接查驗的違規(guī)責任 物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。 4. 業(yè)主在物業(yè)承接查驗中具有知情權、監(jiān)督權 物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權和監(jiān)督權。 5. 房地產行政主管部門的監(jiān)管責任 物業(yè)所在地房地產行政主管部門應當對物業(yè)的承接查驗進行有效監(jiān)管，并及時處理業(yè)主對建設單位和物業(yè)服務企業(yè)承擔查驗行為的投訴。 爭議的解決 物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業(yè)協(xié)會調解。 物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)承接查驗 物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)承接查驗和移交是在前期物業(yè)服務合同終止或物業(yè)服務合同期滿時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂的物業(yè)服務合同生效時發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗及移交活動 。 1. 承接查驗的法律主體 （ 1）原有的物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主或業(yè)主委員會（產權單位）移交時的雙方法律主體是： 交方：原有的物業(yè)服務企業(yè) 接方：物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會（產權單位） （ 2）業(yè)主或業(yè)主委員會（產權單位）向新的物業(yè)服務企業(yè)移交時的雙方法律主體是： 交方：業(yè)主或業(yè)主委員會（產權單位） 接方：新選聘的物業(yè)服務企業(yè) 2. 承接查驗的條件 在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下才能實施承接查驗。 （ 1）物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會（產權單位）與原有的物業(yè)服務企業(yè)解除了前期物業(yè)服務合同； （ 2）物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會（產權單位）同新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效。 3. 物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗所依據(jù)的文件： （ 1）物業(yè)服務合同； （ 2） 《 物業(yè)管理條例 》 ； （ 3） 《 物業(yè)承接查驗辦法 》 ； （ 4） 《 管理規(guī)約 》 ； （ 5）移交的物業(yè)圖紙資料、清單； （ 6）物業(yè)管理的相關法律、法規(guī)、政策、標準和規(guī)范； （ 7）物業(yè)管理相關的合同、協(xié)議等。 4. 承接查驗及移交的程序和內容 （ 1）成立承接查驗組織，確定查驗和移交方案 為保證物業(yè)查驗和移交的順利進行，使物業(yè)管理實現(xiàn)無縫銜接，一般情況下，應當在物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或產權單位主管部門的主持下，由原有的和新選聘的物業(yè)服務企業(yè)的人員參加，共用組成查驗和交接小組，對物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)檔案資料進行全面的查驗和移交。 （ 2）查驗和移交的物業(yè)管理資料，主要包括： 1）物業(yè)原始資料，主要是： 物業(yè)交付使用初期物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)建設單位承接來的物業(yè)原始資料，包括：物業(yè)竣工圖紙資料，竣工驗收資料，設備的使用、維護技術資料，物業(yè)產權資料，物業(yè)清單等。 2）物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、養(yǎng)護和管理以及大中修、更新改造及專業(yè)檢驗的資料；包括：物業(yè)設施設備清單、臺帳，使用、修理、改造報告、重大事故報告、專業(yè)檢測報告、完好率評定報告等。 3）業(yè)主資料，包括：業(yè)主身份、產權證明，物業(yè)查驗、問題解決記錄，物業(yè)使用、裝修、維修資料，有關服務、投訴、回訪記錄和糾紛的處理報告等。 4）財務管理資料，包括：屬全體業(yè)主所有的物業(yè)管理固定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單，水電等抄表記錄及費用代收代繳明細表，物業(yè)服務費收繳明細表、維修基金使用審批資料和記錄，其他需移交的各類憑證、表格、清單等，業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項等。 5）合同協(xié)議書，包括：對內、對外簽訂的合同、協(xié)議原件。 6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。 7）其他需移交的資料。 資料移交應按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好，移交后三方當事人在目錄清單上簽名、蓋章。 （ 3）物業(yè)共用部位、共用設施設備的現(xiàn)場查驗與移交 1）物業(yè)建筑結構及裝飾裝修的查驗和移交主要是共用部位的現(xiàn)場查驗，評價其使用功能及安全性和完好程度，關注是否存在危險隱患，以便分清責任，由責任人負責解決和處理。 2）物業(yè)共用設備的查驗和移交，主要包括：供電、供水、排水、消防、電梯、供暖、空調、安防、車場等設備的數(shù)量、完好程度，使用功能、共同確定其存在的問題，從而界清責任，協(xié)商處理和解決。 3）物業(yè)共用配套設施的查驗和移交。主要包括環(huán)境衛(wèi)生設施（垃圾桶、箱、車等），綠化設施，照明設施，安防及消防設施（如值班室、崗亭、監(jiān)控設施、報警設施、車輛道閘，消防配件等），文化娛樂設施（會所、游泳池、各類球場、健身器材等），各種標識等。 4）物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂、倉庫、操作間等。 5）室外道路、場地、綠地、雨污水井等排水設施。 6）產權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料等，主要包括：辦公設備、交通工具、通訊器材、維修設備工具，安防、保潔、綠化設備、工器具，物業(yè)管理軟件、財務軟件等。 （ 4）物業(yè)查驗與移交資料。共用部位、共用設備設施及物資財產現(xiàn)場查驗要做好記錄，查驗各方就存在的問題根據(jù)合同約定和有關規(guī)定的解決達成承接查驗協(xié)議，即可辦理移交手續(xù)，交由新進入的物業(yè)服務企業(yè)實施管理。在辦理移交手續(xù)時應注意以下幾個主要方面： 1）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用現(xiàn)狀作出評價，真實客觀地反映房屋、設施設備的完損程度； 2）各類管理資產和各項費用應辦理移交，對未結清的費用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)費及對應支付的費用等）應明確收取、支付方式； 3）確認原有物業(yè)服務企業(yè)退出或留下人員名單； 4）提出遺留問題的處理方案； 5）一定要簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。 5. 注意事項： （ 1）明確交接主體和次序。此類物業(yè)的管理移交是原物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)產權單位之后，再由業(yè)主、業(yè)主委員會或產權單位將物業(yè)管理工作移交給新選聘的物業(yè)服務企業(yè)，而不是原有的物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)管理工作直接移交給新的物業(yè)服務企業(yè)。雖然在具體移交中可合并進行，但要分清楚移交的主體和責任。 （ 2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的移交，共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交的重點和難點，承接單位應盡量分析全面、考慮周全，以利于交接和日后管理工作的開展。 （ 3）如承接的物業(yè)項目部分還在質保期內，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。 （ 4）各類資產與費用的移交。對物業(yè)服務中屬于業(yè)主所有的固定資產、工、機具應全面移交。各類財務賬目、各方費用一定要理清，并約定處理方法，以保護相關方的合法權益。 （ 5）在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關手續(xù)時應注意做出相關安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT