【正文】 接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀壞或滅失的責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起 10日內(nèi)，向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。” 3. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真履行物業(yè)的保修責(zé)任，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。 物業(yè)承接查驗(yàn)中其他法律責(zé)任 1. 當(dāng)事人雙方均應(yīng)承擔(dān)不履行協(xié)議的違約責(zé)任 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按 《 辦法 》 規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。 2. 建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)承接查驗(yàn)的違約責(zé)任 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害物業(yè)買(mǎi)受人權(quán)益。 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第五十九條的規(guī)定處罰。 3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)承接查驗(yàn)的違規(guī)責(zé)任 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 4. 業(yè)主在物業(yè)承接查驗(yàn)中具有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán) 物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 5. 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)管責(zé)任 物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的承接查驗(yàn)進(jìn)行有效監(jiān)管，并及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)查驗(yàn)行為的投訴。 爭(zhēng)議的解決 物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)承接查驗(yàn) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)承接查驗(yàn)和移交是在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或物業(yè)服務(wù)合同期滿時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)及移交活動(dòng) 。 1. 承接查驗(yàn)的法律主體 （ 1）原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位）移交時(shí)的雙方法律主體是： 交方：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接方：物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位） （ 2）業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位）向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交時(shí)的雙方法律主體是： 交方：業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位） 接方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 2. 承接查驗(yàn)的條件 在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下才能實(shí)施承接查驗(yàn)。 （ 1）物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位）與原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除了前期物業(yè)服務(wù)合同； （ 2）物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)（產(chǎn)權(quán)單位）同新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效。 3. 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)所依據(jù)的文件： （ 1）物業(yè)服務(wù)合同； （ 2） 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 ； （ 3） 《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 ； （ 4） 《 管理規(guī)約 》 ； （ 5）移交的物業(yè)圖紙資料、清單； （ 6）物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范； （ 7）物業(yè)管理相關(guān)的合同、協(xié)議等。 4. 承接查驗(yàn)及移交的程序和內(nèi)容 （ 1）成立承接查驗(yàn)組織，確定查驗(yàn)和移交方案 為保證物業(yè)查驗(yàn)和移交的順利進(jìn)行，使物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接，一般情況下，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位主管部門(mén)的主持下，由原有的和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員參加，共用組成查驗(yàn)和交接小組，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)檔案資料進(jìn)行全面的查驗(yàn)和移交。 （ 2）查驗(yàn)和移交的物業(yè)管理資料，主要包括： 1）物業(yè)原始資料，主要是： 物業(yè)交付使用初期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)建設(shè)單位承接來(lái)的物業(yè)原始資料，包括：物業(yè)竣工圖紙資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)備的使用、維護(hù)技術(shù)資料，物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料，物業(yè)清單等。 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理以及大中修、更新改造及專(zhuān)業(yè)檢驗(yàn)的資料；包括：物業(yè)設(shè)施設(shè)備清單、臺(tái)帳，使用、修理、改造報(bào)告、重大事故報(bào)告、專(zhuān)業(yè)檢測(cè)報(bào)告、完好率評(píng)定報(bào)告等。 3）業(yè)主資料，包括：業(yè)主身份、產(chǎn)權(quán)證明，物業(yè)查驗(yàn)、問(wèn)題解決記錄，物業(yè)使用、裝修、維修資料，有關(guān)服務(wù)、投訴、回訪記錄和糾紛的處理報(bào)告等。 4）財(cái)務(wù)管理資料，包括：屬全體業(yè)主所有的物業(yè)管理固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單，水電等抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)表，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修基金使用審批資料和記錄，其他需移交的各類(lèi)憑證、表格、清單等，業(yè)主各類(lèi)押金、停車(chē)費(fèi)、欠收款項(xiàng)等。 5）合同協(xié)議書(shū)，包括：對(duì)內(nèi)、對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。 6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。 7）其他需移交的資料。 資料移交應(yīng)按資料分類(lèi)列出目錄，根據(jù)目錄名稱(chēng)、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，移交后三方當(dāng)事人在目錄清單上簽名、蓋章。 （ 3）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)與移交 1）物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修的查驗(yàn)和移交主要是共用部位的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，評(píng)價(jià)其使用功能及安全性和完好程度，關(guān)注是否存在危險(xiǎn)隱患，以便分清責(zé)任，由責(zé)任人負(fù)責(zé)解決和處理。 2）物業(yè)共用設(shè)備的查驗(yàn)和移交，主要包括：供電、供水、排水、消防、電梯、供暖、空調(diào)、安防、車(chē)場(chǎng)等設(shè)備的數(shù)量、完好程度，使用功能、共同確定其存在的問(wèn)題，從而界清責(zé)任，協(xié)商處理和解決。 3）物業(yè)共用配套設(shè)施的查驗(yàn)和移交。主要包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車(chē)等），綠化設(shè)施，照明設(shè)施，安防及消防設(shè)施（如值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、報(bào)警設(shè)施、車(chē)輛道閘，消防配件等），文化娛樂(lè)設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)、健身器材等），各種標(biāo)識(shí)等。 4）物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂、倉(cāng)庫(kù)、操作間等。 5）室外道路、場(chǎng)地、綠地、雨污水井等排水設(shè)施。 6）產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料等，主要包括：辦公設(shè)備、交通工具、通訊器材、維修設(shè)備工具，安防、保潔、綠化設(shè)備、工器具，物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。 （ 4）物業(yè)查驗(yàn)與移交資料。共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及物資財(cái)產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)要做好記錄，查驗(yàn)各方就存在的問(wèn)題根據(jù)合同約定和有關(guān)規(guī)定的解決達(dá)成承接查驗(yàn)協(xié)議，即可辦理移交手續(xù)，交由新進(jìn)入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。在辦理移交手續(xù)時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)主要方面： 1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀地反映房屋、設(shè)施設(shè)備的完損程度； 2）各類(lèi)管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用（如業(yè)主拖欠的物業(yè)費(fèi)及對(duì)應(yīng)支付的費(fèi)用等）應(yīng)明確收取、支付方式； 3）確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單； 4）提出遺留問(wèn)題的處理方案； 5）一定要簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。 5. 注意事項(xiàng)： （ 1）明確交接主體和次序。此類(lèi)物業(yè)的管理移交是原物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而不是原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理工作直接移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雖然在具體移交中可合并進(jìn)行，但要分清楚移交的主體和責(zé)任。 （ 2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的移交，共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面、考慮周全，以利于交接和日后管理工作的開(kāi)展。 （ 3）如承接的物業(yè)項(xiàng)目部分還在質(zhì)保期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。 （ 4）各類(lèi)資產(chǎn)與費(fèi)用的移交。對(duì)物業(yè)服務(wù)中屬于業(yè)主所有的固定資產(chǎn)、工、機(jī)具應(yīng)全面移交。各類(lèi)財(cái)務(wù)賬目、各方費(fèi)用一定要理清，并約定處理方法，以保護(hù)相關(guān)方的合法權(quán)益。 （ 5）在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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