【正文】 法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動?！? 物業(yè)承接查驗辦法第三十九條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 ” 物業(yè)承接查驗辦法第第二十四條規(guī)定，“ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后 10日內(nèi) 辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備?！? 、物業(yè)承接查驗的定義 物業(yè)承接查驗辦法第二條規(guī)定，物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 進行檢查和驗收的活動。 、完成物業(yè)承接查驗工作的時間要求 物業(yè)承接查驗辦法第十條規(guī)定“ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 15日前， 與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作?！? ，“物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 。” 物業(yè)承接查驗辦法第四十條規(guī)定，“建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任?！? 物業(yè)承接查驗的意義 現(xiàn)階段，我國實行物業(yè)承接查驗制度具有以下的現(xiàn)實意義： 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認真清點驗收，各方共同確認交接內(nèi)容和結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對維護建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 物業(yè)承接查驗的性質(zhì)與竣工驗收的區(qū)別 物業(yè)承接查驗是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗，而非物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能的確認。 二是參與的主體不同。 物業(yè)承接查驗是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗。 合同依據(jù)主要是 《 房屋買賣合同 》 、 《 前期物業(yè)服務(wù)合同 》 和 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 等。具體要求是： 1）要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)，確保滿足物業(yè)的使用功能。 4） 《 辦法 》 規(guī)定建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益；不得以物業(yè)交付期滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或未經(jīng)查驗的物業(yè)。以確保正確使用、維護、管理好共用設(shè)施設(shè)備。 （ 3） 堅持做到“權(quán)責(zé)分明”的原則。 （ 4） 始終堅持“保護業(yè)主物權(quán)”原則，最大限度的保護業(yè)主的共有物權(quán)利益。 4）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)。 物業(yè)承接查驗的條件 實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具； 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成； 道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求； 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； 物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 物業(yè)承接查驗的程序 物業(yè)承接查驗按照下列程序進行： 1. 確定物業(yè)承接查驗方案； 2. 移交有關(guān)圖紙資料； 3. 查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。 6. 辦理物業(yè)交接手續(xù)。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 二、 物業(yè)承接查驗與移交 物業(yè)承接查驗應(yīng)具備的條件 實行承接查驗的新建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 1. 建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； 2. 供水、排水、供電、供氣、供熱、電信、有線電視、公共照明等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具； 3. 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成； 4. 道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計建成，并滿足使用功能要求； 5. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； 6. 物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； 7. 法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他條件。而在現(xiàn)場查驗 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。 物業(yè)承接查驗方案的內(nèi)容 以上條件具備后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時作出書面回復(fù)，并約定雙方召開物業(yè)承接查驗首次協(xié)調(diào)會。物業(yè)承接查驗小組及職責(zé)見表 2–1。主要包括： 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3）供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等準許使用文件； 4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 5）承接查驗所必須的其他資料。 因此，物業(yè)承接查驗小組就應(yīng)該根據(jù) 《 辦法 》 的規(guī)定與合同約定、以及物業(yè)設(shè)計文件及清單列出現(xiàn)場查驗的項目和內(nèi)容。 表 2– 2 共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗計劃表 物業(yè)項目： _____________ 編號： ____________ 建設(shè)單位： __________________ 參加人員： ____________ 物業(yè)服務(wù)單 位： _________________參加人員： _______________ 序號 計劃時間 查驗項目 查驗內(nèi)容 檢查人 記錄人 負責(zé)人 編制： 日期： 審核： 確認： 5. 物業(yè)承接查驗物資準備，包括：查驗人員的組織與培訓(xùn)、設(shè)備、儀器儀表、工具、防護用品、記錄表格等。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進行清點和核查，重點檢查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場查驗 1. 現(xiàn)場查驗的方法 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行現(xiàn)場查驗時應(yīng)當(dāng)綜合應(yīng)用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準、外觀質(zhì)量、使用功能和檢測、試驗數(shù)據(jù)。主要是雙方人員，特別是物業(yè)服務(wù)人員依據(jù)自身的專業(yè)技術(shù)能力和經(jīng)驗以及觀察力，在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場核對時詳細觀察其是否符合配置標(biāo)準，外觀質(zhì)量是否存在缺陷，發(fā)現(xiàn)問題，詳細記錄。在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗中，查驗人員要利用工具和檢測儀器、儀表，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行使用進行狀態(tài)檢測，觀察、記錄各種數(shù)據(jù)，看其是否達到設(shè)計文件規(guī)定的要求，是否能滿足使用需要。（如：消防系統(tǒng)的分系統(tǒng)試驗和綜合聯(lián)動試驗；排水系統(tǒng)的灌水、通水、通球試驗；有防水要求部位的閉水試驗等）。 物業(yè)現(xiàn)場查驗發(fā)現(xiàn)問題的解決 1. 書面通知建設(shè)單位及時解決，并進行復(fù)驗 現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和有關(guān)文件規(guī)定的情形，由物業(yè)現(xiàn)場查驗小組將查驗中發(fā)現(xiàn)的問題分類填入表 25，即 《 物業(yè)設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場查驗問題跟蹤表 》 ，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位簽收后應(yīng)當(dāng)及時責(zé)成責(zé)任人解決，完成后，組織查驗的雙方人員進行復(fù)驗，直至合格。 物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同