【正文】 《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 學(xué)習(xí) 《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 學(xué)習(xí) 《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 的意義 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第一條明確指出“為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》 、 《 中華人民共和國(guó)合同法》 和 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。” 、物業(yè)承接查驗(yàn)的定義 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第二條規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。 、完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作的時(shí)間要求 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第十條規(guī)定“ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 15日前， 與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作?！? 、資料移交 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第第十四條規(guī)定 ，“ 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前 ，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： ，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等準(zhǔn)許使用文件； ； 。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。 ” 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第第二十四條規(guī)定，“ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后 10日內(nèi) 辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備?！? ，“物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 ?！? ，“物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！? 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第三十四條規(guī)定，“自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任?！? 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第三十九條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。” 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第四十條規(guī)定，“建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任?！? 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法的實(shí)施時(shí)間 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法自 2023年 1月 1日起施行。 物業(yè)承接查驗(yàn)基礎(chǔ)學(xué)習(xí) 一、 物業(yè)承接查驗(yàn)概述 物業(yè)承接查驗(yàn)概念 物業(yè)承接查驗(yàn)制度是 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《 條例 》 ）確定的七大基本制度之一，《 條例 》 第二十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。” 2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) 《 辦法 》 ）第二條規(guī)定：“本辦法所稱(chēng)物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)?！? 物業(yè)承接查驗(yàn)的意義 現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度具有以下的現(xiàn)實(shí)意義： 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 2. 實(shí)現(xiàn)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)權(quán)利益具有重要意義。 3. 實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開(kāi)展物業(yè)管理的必要條件。 而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 物業(yè)承接查驗(yàn)的性質(zhì)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀(guān)質(zhì)量和使用功能的再檢驗(yàn)，而非物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能的確認(rèn)。 因此物業(yè)承接查驗(yàn)和工程竣工驗(yàn)收有以下三個(gè)不同。 一是目的不同。 工程竣工驗(yàn)收的目的是確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進(jìn)入物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的資格；而物業(yè)承接查驗(yàn)的目的主要在于分清各方責(zé)任，維護(hù)各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進(jìn)行。 二是參與的主體不同。 工程竣工驗(yàn)收是物業(yè)的建設(shè)單位將開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目工程交由政府主管部門(mén)或行業(yè)管理單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。而物業(yè)承接查驗(yàn)是前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在利益第三人業(yè)主參與并接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)監(jiān)督下進(jìn)行的。 三是對(duì)象不同。 物業(yè)承接查驗(yàn)是對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗(yàn)。工程竣工驗(yàn)收是對(duì)項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)。 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和原則 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù) 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)分為法律依據(jù)和合同依據(jù)。 其中法律、法規(guī)依據(jù)主要是 《 物權(quán)法 》 、 《 合同法 》 、 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和 《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 等。 合同依據(jù)主要是 《 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 》 、 《 前期物業(yè)服務(wù)合同 》 和 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 等。 物業(yè)承接查驗(yàn)的原則 《 辦法 》 第三條“物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀(guān)公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則?！? （ 1） 堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則。即：加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的規(guī)范和約束，以督促建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“誠(chéng)實(shí)信用”。具體要求是： 1）要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)，確保滿(mǎn)足物業(yè)的使用功能。 2） 《 辦法 》 規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗(yàn)必需的資料。未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限 。 3）要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的問(wèn)題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)；應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后 10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 4） 《 辦法 》 規(guī)定建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買(mǎi)受人的權(quán)益；不得以物業(yè)交付期滿(mǎn)為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。 （ 2） 堅(jiān)持“客觀(guān)公正”原則。即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“客觀(guān)公正”。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做到： 1）對(duì)于建設(shè)單位移交的資料， 《 辦法 》 提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出廠(chǎng)、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。以確保正確使用、維護(hù)、管理好共用設(shè)施設(shè)備。 2）對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法， 《 辦法 》 指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀(guān)察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀(guān)質(zhì)量和使用功能。 3）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和交接工作， 《 辦法 》 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書(shū)面記錄，并詳細(xì)列明查驗(yàn)記錄和交接記錄應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容。 4）對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題， 《 辦法 》 指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和規(guī)定的情形，書(shū)面通知建設(shè)單位，以促使盡快解決完善。 （ 3） 堅(jiān)持做到“權(quán)責(zé)分明”的原則。即“加強(qiáng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)中的違約行為的監(jiān)督，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“權(quán)責(zé)分明”。 1）為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)， 《 辦法 》 明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項(xiàng)法律責(zé)任： A、物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的