上海浦東證大大拇指廣場管理運營研究報告-資料下載頁
2025-01-24 03:31本頁面
【正文】 卸貨區(qū)地下停車出入口特色小店租金說明 2023年L1：特色小店： 30元 /平米 /天其他餐飲、零售商鋪： 15 ~ 20元 /平米 /天特賣區(qū)：按季節(jié)不同收取場地費L2：證大藝術館：自營其他餐飲： 6 ~ 8元 /平米 /天零售商業(yè)： 8 ~ 12元 /平米 /天2023年2023年2023年2023年15元 /平米 /天12元 /平米 /天10元 /平米 /天8元 /平米 /天租金說明 遞增情況注：以上為平均租金（不包括家樂福、好樂迪、證大藝術館的租金）物業(yè)管理費： 20元 /平米 /月付款方式：付二押二簽約年限：主力店及次主力店為 10年期 餐飲及金融類業(yè)態(tài) 5年期 其他零售業(yè)態(tài) 12年期調(diào)整階段現(xiàn)階段起步階段2023年項目落成后，是以出售的形式推向市場，當時的單價為55000 – 66000 元 /平米出售了部分商鋪，但緊接的是后期的運營出現(xiàn)了很大的問題由原發(fā)展商的母公司回購小業(yè)主手上的商鋪及子公司的物業(yè)，重新包裝及定位，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理經(jīng)過 3年多的營運管理后，商戶基本穩(wěn)定經(jīng)營，目前入住率在 95%以上，現(xiàn)有租金是起步租金的一倍項目運營歷史商業(yè)運營管理概述 一、商業(yè)管理宗旨 維護良好的整體形象和秩序 確保消費者滿意 使物業(yè)保值增值 為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機會 二、經(jīng)營管理方面 商業(yè)街形象管理 對商業(yè)街進行統(tǒng)一的形象 (CIS)策劃和管理，以確保商業(yè)街良好的形象和信譽。 現(xiàn)場管理 對現(xiàn)場進行統(tǒng)一、有序、科學的管理、確保良好、美觀的銷售環(huán)境和秩序。 (1)店鋪裝潢：遵循休閑街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得隨意裝修，應維持商業(yè)街的整體形象。 (2)店內(nèi)廣告：按規(guī)定設計展示、不得亂貼亂掛； (3)現(xiàn)場促銷：促銷活動應遵守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得破壞商業(yè)街正常的經(jīng)營秩序。 市場營銷推廣 (1)營銷策劃：制定商業(yè)街整體營銷和競爭策略，制定全年和階段性的市場推廣計劃。 (2)宣傳推廣：對商業(yè)街進行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，舉辦整體和主題促銷活動。 商業(yè)價格管理 (1)禁止價格欺詐行為。 商品質(zhì)量管理 (1)嚴禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十。 (2)對商品質(zhì)量進行抽檢。 經(jīng)營指導管理 (1)教育輔導：經(jīng)營者交流會，外出觀摩等。 (2)營業(yè)競賽，獎勵優(yōu)勝的經(jīng)營者。 (3)經(jīng)營分析：根據(jù)銷售報表作匯總，在較和趨勢分析，制定業(yè)績提高政策。 (4)信息服務：為經(jīng)營者提供國家政策、市場動態(tài)、競爭狀況等信息服務。 (5)租戶調(diào)整：通過經(jīng)營分析，替換不合理或無法繼續(xù)營運的租賃經(jīng)營戶。三、商業(yè)管理(一 )經(jīng)營管理公司 行政部：負責商業(yè)運營管理、政策關系協(xié)調(diào)，行政后勤服務等。 招商部：負責品牌招商等。 企劃部：負責廣告策劃、營銷策劃、展示設計、經(jīng)營分析、信息服務等。 督導部：負責建立商業(yè)街經(jīng)營管理規(guī)章制度，對經(jīng)營者經(jīng)營行為進行督查、獎懲以及教育輔導、負責處理顧客 投訴、租戶調(diào)整等。 財務部：負責統(tǒng)一收費、財務分析、財務管理等。 物業(yè)中心：負責物業(yè)管理、環(huán)境維護等。 (二 )物業(yè)運營方面 安全保衛(wèi)：維護顧客的安全，維護經(jīng)營者的經(jīng)營活動及財產(chǎn)安全，維護商業(yè)街的設施設備安全，防盜、防火、防 害，確保商業(yè)街的安全有序運行。 環(huán)境衛(wèi)生：由專人對商業(yè)街進行清潔衛(wèi)生和綠化管理，確保干凈整潔、舒適明亮的購物環(huán)境。 物業(yè)維護：由專業(yè)人員對設施設備進行管理，養(yǎng)護和維修，保證其良好正常和低成本運行。優(yōu)勢 劣勢 機會 威脅項目 SWOT分析Strength得天獨厚的地理職位，被諸多居民區(qū)及商務樓所包圍；較為便捷的交通高素質(zhì)人群的消費力支撐在業(yè)態(tài)的布置上，合理的遵循了社區(qū)mall的合理業(yè)態(tài)比率，另外根據(jù)所服務的人群定制了業(yè)態(tài)Weakness停車較為不便；由于物業(yè)結構的原因，一、層的業(yè)態(tài)關聯(lián)度過差Opportunity在經(jīng)過 3年多的穩(wěn)定運營后，該項目也有了一定的知名度及穩(wěn)定的商戶，但業(yè)態(tài)的內(nèi)容還不夠豐富，在業(yè)態(tài)的提升及租金的提升上有著很大的空間Threat在該項目沿著芳甸路主入口的對面，新蓋的有著近 7萬平米的聯(lián)洋廣場即將開業(yè)，據(jù)可靠消息其業(yè)態(tài)層次要高于目前的大拇指廣場，從競爭上會有一定的沖擊位置是商業(yè)中心經(jīng)濟命脈的要素，選址要充分考慮人口聚集、接近購買力、區(qū)位易達性和符合城市和商業(yè)發(fā)展方向的要求。建筑規(guī)模宜空置在消費市場容量內(nèi)，可以因地制宜地規(guī)劃其他輔助物業(yè)。在對考慮功能布局的同時，力求變化和創(chuàng)新的建筑形態(tài)來迎合龐大的市場。商業(yè)中心具有較強的針對性，定位需符合消費人群的購買力，具有區(qū)域消費力支撐，并在發(fā)展中不斷更新?，F(xiàn)代商業(yè)中心提供全方位的商品及服務以滿足人們的需求，在長期的運營中要根據(jù)目標消費群體的習慣與偏好合理配置各類業(yè)態(tài)的組合，達到業(yè)態(tài)互相促進和共生。遵循社區(qū) mall的業(yè)態(tài)分布特征，在參照其標準比率的同時，根據(jù)不同的目標人群，對項目進行功能定位及招商。社區(qū) mall分析啟示漢博顧問
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