【正文】 買(mǎi)非自用、非自住商品房；境外機(jī)構(gòu) 和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)追循商業(yè)存在的原則。 Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第一輪調(diào)控： 2023 年 2023 年初 ? ? ? ? ? 2023 年 貨幣政策緊縮年 六次加息 ，十次提高準(zhǔn)備金率 2023年央行為控制流動(dòng)性過(guò)剩，六次提高存貸款基準(zhǔn)利率，五年期貸款利率從 年初的 %提高到 %，存 款準(zhǔn)備金率從年初的 %提高至年底的 % 。 央行，銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，俗稱 “ 927新政 ” 提高二套房貸首付和利率：已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 (含）以上住房的，貸款首付款比例不得 低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期 同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率 水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相 關(guān)原則自主確定，但借款人 償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50% 。 Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第二輪調(diào)控： 2023 年下半年 2023 年 ? 2023年：政策先緊后 松，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn) ? ? ? ? ? ? ? 美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退， 7月 15 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出宏觀經(jīng)濟(jì)主基調(diào)由 “ 雙防 ” （防經(jīng)濟(jì) 過(guò)熱，防通脹）轉(zhuǎn)變?yōu)?“ 一保一控 ” （保增長(zhǎng)，控通脹） 溫家寶總理提出：要把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過(guò)快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，把抑制通貨膨 脹放在突出的位置。 9 月以來(lái)，貨幣政策轉(zhuǎn)向，降息，降低存款準(zhǔn)備金率 2023年 9 月至下半年，央行再短短 4 個(gè)月內(nèi)五次大幅降息，五年期貸款利率從 %降到 %，并 4 次降低準(zhǔn) 備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率從 %降至 %。 12 月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施》，各種刺激政策出臺(tái) 居民 已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首 次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。 營(yíng)業(yè)稅征收年限從 2 年改回 5 年；并支持開(kāi)發(fā)商合理融資等。 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第二輪調(diào)控： 2023 年下半年 2023 年 ? 2023年： “ 信心比黃金 重要 ” ? ? ? ? ? ? ? 政府工作報(bào)告：信心比黃金重要 2023年實(shí)施適度寬松的貨幣政策，貨幣政 策要在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面發(fā)揮更加積極的作用，首先改善金融調(diào) 控，保證貨幣信貸總量滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，廣義貨幣增長(zhǎng) 17%左右，新增貸款 5 萬(wàn)億元以上。 廣東省出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》俗稱 “ 粵十五條 ” 加大保障性住房建設(shè)；進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)， 2023年暫取消限外令；支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì) 市場(chǎng)變化 ，土地價(jià)格可延期支付、土地增值稅可分期支付、支持開(kāi)發(fā)商融資。 12 月出臺(tái)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)四條措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，開(kāi)始收緊之前的優(yōu)惠 一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居 民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 營(yíng)業(yè)稅政策收緊，由差額征收改為全額征收。 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：抑制部分城市房?jī)r(jià) 上漲過(guò)快 ? ? ? ? ? ? ? 1 月 10 日：國(guó) 務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（俗稱 “ 國(guó)十一條 ” ） 執(zhí)行差別化信貸政策等，對(duì)二套房貸款首付款比例不得低于 40 ％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，以家庭為單 位。 4 月 17 日：國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（俗稱 “ 新國(guó)十條 ” ， 417新政） 對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%； 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍； 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：抑制部分城市 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 ? ? ? ? ? ? 9 月 29 日，住 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，限購(gòu)令出臺(tái)（俗稱 “ 927 新政 ” ） 要求房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu) 房套數(shù)。并將對(duì)省級(jí)人民政府 穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。 國(guó)稅總局出臺(tái)政策取消了之前相關(guān)契稅和個(gè)稅的減免優(yōu)惠； 央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)限貸令，首套房貸首付提高至 30% ，二套房貸首付提高至 50% ，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍，停發(fā)第三套房貸。 10 月 1 日，深圳出臺(tái)限購(gòu)令 本市戶籍家庭限購(gòu) 2 套住房，能提供一年以上納稅證明和社保繳納證明的非本市戶籍家庭限購(gòu)一套住房。 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：年度房?jī)r(jià)控制 目標(biāo) ? ? ? ? ? 1 月 27 日，國(guó) 務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)八項(xiàng)措施（俗稱 “ 新國(guó)八條 ” ， 127 新政） 要求各地區(qū)合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并 于一季度向社會(huì)公布； 對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅； 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60% ，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ； 原則上對(duì)已有１套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)? 戶籍居民家庭，限購(gòu)１套住房。 ? 3 月 3 日 深 圳出臺(tái)限購(gòu)令細(xì)則 限制用外地人名義購(gòu)房行為 ? 對(duì)于非本市戶籍居民家庭購(gòu)房時(shí)提供納稅繳納證明的，必須符合最近連續(xù)繳納１２個(gè)月以上且不含補(bǔ)繳的條 件；對(duì)于提供社保繳納證明的，必須符合下列條件之一：一是最近連續(xù)繳納１２個(gè)月以上養(yǎng)老保險(xiǎn)并醫(yī)療保 險(xiǎn)；二是最近連續(xù)繳納１２個(gè)月以上養(yǎng)老保險(xiǎn)并工傷保險(xiǎn)；三是最近連續(xù)繳納１２個(gè)月以上醫(yī)療保險(xiǎn)并工傷 保險(xiǎn)。 % % % Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 20232023年：穩(wěn)健的貨幣 政策 ? 2023年，貨幣政策開(kāi)始由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，第四季度以來(lái)央行連續(xù) 4次加息， 6 次提高準(zhǔn)備金率，貨幣政策 名義穩(wěn)健，實(shí)則偏緊。 五年期存貸款基準(zhǔn)利率走勢(shì) % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 五年期貸款利率 五年期存款利率 五年期存貸款基準(zhǔn)利率走勢(shì) % % 20% Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 Thanks for your attention Wish you a good day! 演講完畢，謝謝觀看！