【正文】 國稅總局出臺(tái)政策取消了之前相關(guān)契稅和個(gè)稅的減免優(yōu)惠； 央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)限貸令，首套房貸首付提高至 30% ，二套房貸首付提高至 50% ，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍，停發(fā)第三套房貸。 9 月以來，貨幣政策轉(zhuǎn)向，降息，降低存款準(zhǔn)備金率 2023年 9 月至下半年，央行再短短 4 個(gè)月內(nèi)五次大幅降息，五年期貸款利率從 %降到 %，并 4 次降低準(zhǔn) 備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率從 %降至 %。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。向外商銷售的外銷房，土地的出讓費(fèi)、稅費(fèi)都比普通的內(nèi)銷房要高。 ?08年受市場(chǎng)調(diào)控及外圍經(jīng)濟(jì)所影響 ,二手市場(chǎng)出現(xiàn)較大萎縮 ,成交量下降五成多 。 ? 供求比基本正常 1500 1000 500 0 Code of this report | 18 169。期房在港澳地區(qū) 稱做為買 樓花 ，這是當(dāng)前房地產(chǎn) 開發(fā)商 普遍采用的一種房屋銷售方式。 Copyright Centaline Group, 2023 標(biāo)志性事件 ? 1980年以前，深圳土地使用是無償劃撥的； ? 1987年 7月 1日，深圳取消了行政劃撥，所有建設(shè)用地都以有償出讓方式供應(yīng)；同年，以協(xié) 議、招標(biāo)、拍賣三種方式進(jìn)行歷史上第一次土地出讓； ? 2023年 6月起，深圳不再審批經(jīng)營性用地，協(xié)議出讓范圍僅限于高新技術(shù)等四類用地，經(jīng) 營性用地全部通過土地交易市場(chǎng)實(shí)行招、拍、掛； ? 針對(duì)深圳土地資源的日趨緊缺， 20232023年，深圳開始實(shí)行為期三年的土地緊縮政策； ? 03年始，國家開始一系列的宏觀調(diào)控政策，實(shí)行較為嚴(yán)格的土地制度，嚴(yán)格控制新增建設(shè) 用地供應(yīng)，盤活存量土地，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)等； ? 2023,深圳市又正式啟動(dòng)了工業(yè)用地、工業(yè)區(qū)配套用地公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓； 區(qū)域 土地面積 （平方公里） 比重 羅湖 % 福田 % 南山 % 鹽田 % 寶安 % 龍崗 % 光明新區(qū) % 坪山新區(qū) 167 % 全市 % Code of this report | 8 169。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào) Copyright任 Centaline Group,不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 ? 在這個(gè)利潤(rùn)鏈條中創(chuàng)造利潤(rùn)的是土地的增值及房產(chǎn)創(chuàng)新帶來的增值。 Copyright Centaline Group, 2023 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) Part 2 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2023 增幅 Code of this report | 17 169。 ? 二手樓市完全是以市場(chǎng)為主的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，它客觀而真實(shí)的反映著當(dāng)前的樓市。 Copyright Centaline Group, 2023 深圳外銷市場(chǎng) ? 所謂的外銷房，是指在該房產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)之時(shí)，就明確該房產(chǎn)可以向外商銷售，如果不是 特別說明，就不可以向外商銷售，也就是說外商不可以購買該項(xiàng)目的房地產(chǎn)。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住 房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。 央行，銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，俗稱 “ 927新政 ” 提高二套房貸首付和利率：已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含）以上住房的，貸款首付款比例不得 低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期 同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率 水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相 關(guān)原則自主確定，但借款人 償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50% 。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：抑制部分城市 房?jī)r(jià)上漲過快 ? ? ? ? ? ? 9 月 29 日，住 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，限購令出臺(tái)（俗稱 “ 927 新政 ” ） 要求房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購 房套數(shù)。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：年度房?jī)r(jià)控制 目標(biāo) ? ? ? ? ? 1 月 27 日，國 務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)八項(xiàng)措施（俗稱 “ 新國八條 ” ， 127 新政） 要求各地區(qū)合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并 于一季度向社會(huì)公布； 對(duì)個(gè)人購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅； 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60% ，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 ； 原則上對(duì)已有１套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)? 戶籍居民家庭，限購１套住房。 Code of this report | 42 169。強(qiáng)化法治，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。 ? 深圳“外銷 =港銷” 深圳的房地產(chǎn)發(fā)展良好與其獨(dú)特的地理位置（深圳毗鄰香港，從東至西有沙頭角口岸、 文錦渡口岸、羅湖口岸、皇崗口岸、福田口岸、深圳灣口岸、蛇口碼頭等七個(gè)口岸，以 及規(guī)劃建設(shè)中蓮塘口岸，龍華火車站口岸等，深圳與香港之間逐步實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接），以 及深港經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境等優(yōu)勢(shì)， Code of this report | 32 169。 0 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 1 2 1 0 深圳二手房成交 1013 1089 1405 1133 增長(zhǎng)率 % 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 Code of this report | 26 169。 ?08年受調(diào)控影響及外圍經(jīng)濟(jì)影響 ,價(jià)格有所回調(diào) 。 Copyright Centaline Group, 2023 全國宏觀環(huán)境 ? ? 1998年以前我國實(shí)行的是高度福利化的住房制度。 Copyright Centaline Group, 2023 20232023 年歷年實(shí)際供應(yīng)土地均未達(dá)到計(jì)劃供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)深圳市國土局公布的年度實(shí)施計(jì)劃， 2023 2023年間，每年的實(shí)際供應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況適當(dāng)調(diào) 整，歷年供應(yīng)均未達(dá)到計(jì)劃供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。 Copyright Centaline Group, 2023 課件結(jié)構(gòu) A. 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) B. 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng) C. 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) D. 房地產(chǎn)外銷市場(chǎng) E. 2023年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策 Code of this report | 3 169。 Copyright Centaline Group, 2023 基本知識(shí) ? 土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi) 用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 20232023年歷年土地供應(yīng)情況 數(shù)據(jù)來源：深圳市國土局、深圳市土地交易中心 0 20 60 40 120 100 80 140 160 單位：萬平米 180 2023 2023 2023 2023 福田 南山 寶安 龍崗 規(guī)劃期 新供應(yīng)住房建設(shè)用地 城市更新建設(shè)用地 征地拆遷返還用地建設(shè) 商品住房合計(jì) 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 套數(shù)（萬套） 建筑面積 （萬平米） 2023 1 90 387 120 597 2023 1 90 330 1