【正文】 2 1 0 深圳二手房成交 1013 1089 1405 1133 增長率 % 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 Code of this report | 26 169。 Copyright Centaline Group, 2023 深圳二手樓市發(fā)展 ?至 06年，三級市場的需求量已從 96年 40萬平米，突破至 1000萬平米， 09年最高峰時接近 1500萬平米 。 Copyright Centaline Group, 2023 全市商品住宅需求量 ?正常年份，全市一二手房的需求量大概是在 14001500萬左右的水平； ?08年受政策影響，市場需求量受到壓抑，全年一二手需求量不至 850萬；被壓抑的需求量在 09年得至釋 放，使得 09年一二手房的需求量突破 2023萬的水平； ?10年，政策調(diào)控，使得該年的需求量得以控制在 1500萬平米的正常水平 1180 2023 2023 2023 2023 2023 2023 321 2023 一手 二手 Code of this report | 30 169。為解決此部分人在深圳對商品房的需求，政府出臺了內(nèi)、外 銷房的政策。 ? 深圳“外銷 =港銷” 深圳的房地產(chǎn)發(fā)展良好與其獨特的地理位置（深圳毗鄰香港，從東至西有沙頭角口岸、 文錦渡口岸、羅湖口岸、皇崗口岸、福田口岸、深圳灣口岸、蛇口碼頭等七個口岸，以 及規(guī)劃建設中蓮塘口岸，龍華火車站口岸等，深圳與香港之間逐步實現(xiàn)無縫對接），以 及深港經(jīng)濟一體化的大環(huán)境等優(yōu)勢， Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 深圳各區(qū)外銷狀況 羅湖、福田是兩個主要的外銷強區(qū)，但近兩年該兩區(qū)外銷量有所下降；龍崗區(qū)的布吉因接近羅湖的緣故，其 外銷比例也較高；這幾年，隨著口岸的增多、深圳交通網(wǎng)絡的完善，以及深港一體化進程的加快，南山和關 外兩區(qū)近兩年的外銷量有所上升； Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第一輪調(diào)控： 2023 年 2023 年初 ? ? ? ? ? ? ? 2023 年 4 月 27 日， 國務 院出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（俗稱 “ 國八條 ” ） 一 是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。五是運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的 調(diào)節(jié)力度。強化法治，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為。 7 月 23 日，開始實行浮動匯率制度，人民幣升值 自 2023年 7 月 21 日起，我國開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。 Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第二輪調(diào)控： 2023 年下半年 2023 年 ? 2023年：政策先緊后 松，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點 ? ? ? ? ? ? ? 美國次貸危機爆發(fā)，全球經(jīng)濟陷入衰退， 7月 15 日，中央經(jīng)濟工作會議提出宏觀經(jīng)濟主基調(diào)由 “ 雙防 ” （防經(jīng)濟 過熱，防通脹）轉(zhuǎn)變?yōu)?“ 一保一控 ” （保增長，控通脹） 溫家寶總理提出：要把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務，把抑制通貨膨 脹放在突出的位置。 Code of this report | 42 169。 營業(yè)稅政策收緊，由差額征收改為全額征收。 對不能提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：年度房價控制 目標 ? ? ? ? ? 1 月 27 日，國 務院常務會議出臺八項措施（俗稱 “ 新國八條 ” ， 127 新政） 要求各地區(qū)合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并 于一季度向社會公布； 對個人購買住房不足５年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅； 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60% ，貸款利率不低于基準利率的 ； 原則上對已有１套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)? 戶籍居民家庭，限購１套住房。 五年期存貸款基準利率走勢 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 五年期貸款利率 五年期存款利率 五年期存貸款基準利率走勢 % % 20% Code of this report | 47 169。 % % % Code of this report | 46 169。 10 月 1 日，深圳出臺限購令 本市戶籍家庭限購 2 套住房，能提供一年以上納稅證明和社保繳納證明的非本市戶籍家庭限購一套住房。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：抑制部分城市 房價上漲過快 ? ? ? ? ? ? 9 月 29 日，住 房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，限購令出臺（俗稱 “ 927 新政 ” ） 要求房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購 房套數(shù)。 Copyright Centaline Group, 2023 第三輪調(diào)控： 2023 年底 2023 年 ? 2023年：抑制部分城市房價 上漲過快 ? ? ? ? ? ? ? 1 月 10 日：國 務院出臺《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（俗稱 “ 國十一條 ” ） 執(zhí)行差別化信貸政策等，對二套房貸款首付款比例不得低于 40 ％，貸款利率嚴格按照風險定價，以家庭為單 位。 廣東省出臺《關于促進我省房地產(chǎn)市場穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》俗稱 “ 粵十五條 ” 加大保障性住房建設；進一步鼓勵普通商品住房消費， 2023年暫取消限外令；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對 市場變化 ，土地價格可延期支付、土地增值稅可分期支付、支持開發(fā)商融資。 12 月，國務院出臺《促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施》，各種刺激政策出臺 居民 已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首 次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 央行，銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，俗稱 “ 927新政 ” 提高二套房貸首付和利率：已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含）以上住房的，貸款首付款比例不得 低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期 同檔次基準利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率 水平應隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相 關原則自主確定，但借款人 償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50% 。 Code of this report | 39 169。加強輿論引導，增強政策透明度。各商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款 風險。三是加強對普通商品住 房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。 Copyright Centaline Group, 2023 2023