【正文】 供給曲線在長期過速增長后，由于市場的強烈不平衡，一部分房地產公司被擠出市場，使得寫字樓市場供給速度得到迅速控制；需求曲線增漲幅較大，快速向供給曲線靠攏，市場達到可以接受的供需狀態(tài)。? 建議：國際置地對寫字樓持觀望態(tài)度，選擇合適時機進入寫字樓開發(fā)市場? 可能性： 10%? 供給曲線將呈上揚態(tài)勢，由于市場理性的自發(fā)調整增長率，使得上揚角度趨緩；需求曲線增漲幅一般，供需曲線間仍有較大差距，市場供大于求。? 建議：國際置地不以寫字樓開發(fā)作為重要的業(yè)態(tài)組合種類，只是在特定的區(qū)域和市場條件做個別項目開發(fā)（如：定單開發(fā)）? 可能性： 60%? 供給曲線將呈上揚態(tài)勢，由于銀行及政府介入等原因，市場調整無法發(fā)揮有效調節(jié)作用，上揚速度難以得到控制；需求曲線增長幅度緩慢，遠遠小于供給曲線增長幅度，供需曲線間差距進一步增大，市場出現(xiàn)泡沫。? 建議：國際置地 35年內不進入寫字樓開發(fā)市場? 可能性： 30%資料來源：新華信分析 新華信烏魯木齊寫字樓市場分析認為：烏魯木齊寫字樓供給總量過大，需求增長有限，空置面積增加，將寫字樓作為業(yè)態(tài)重點會造成較大的經營風險3 建議國際置地不將寫字樓開發(fā)作為業(yè)態(tài)重點，不排除個別項目在特定區(qū)域內的運作1 烏魯木齊寫字樓市場需求增長空間有限，尤其凈吸納率的需求增長不容樂觀烏魯木齊商鋪市場的需求量增長速度將非常緩慢，且有限的增長需求將集中在區(qū)域位置良好的寫字樓需求上，近期內的增長對凈吸納率的增長影響很??；根據新華信對烏魯木齊寫字樓市場的三種預測：建議國際置地放棄將國際置地作為業(yè)態(tài)組合的主要模式；但是，在準確的對區(qū)域市場寫字樓的需求分析基礎上，不排除個別項目開發(fā)成功的機會。2 烏魯木齊寫字樓供給遠遠大于需求， 供需嚴重不平衡，開發(fā)風險加大烏魯木齊寫字樓市場供給增長速度非常不理性的遠離市場需求，無論從投資總額還是從開發(fā)面積增長率上都遠遠高于需求增長率，空置面積大，資金難以回籠，繼續(xù)投資開發(fā)具有巨大風險；報告內容182。 第一階段項目進展回顧182。 新疆國際置地公司內部管理診斷182。 新疆國際置地公司外部環(huán)境分析182。 第二階段工作計劃 房地產行業(yè)概述地區(qū)房地產市場分析地區(qū)經濟發(fā)展分析地區(qū)房地產宏觀分析地區(qū)房地產市場分析烏市住宅市場分析烏市寫字樓市場分析烏市商鋪市場分析商鋪市場的需求最終是由目標區(qū)域內消費者的需求最終決定的商鋪市場需求模型消費者的收入水平消費者可支配收入消費者消費需求消費者零售商品需求零售商需求商鋪市場的需求商圈的界定是商鋪開發(fā)投資有別于住宅和寫字樓開發(fā)投資的重要特征10%邊緣交易區(qū)域20%次級交易區(qū)域70%核心交易區(qū)域F核心交易區(qū)域是指從商鋪向四周行程為 2030分鐘路程的半徑所構成的范圍，與商鋪開發(fā)是否取得成功關系最為密切決定商圈大小和布局的主要因素F 人口規(guī)模、組成結構F 居民消費特點F 交通狀況F 競爭對手分布商鋪商鋪的類別也是開發(fā)商鋪物業(yè)的一個重要考慮因素，決定了商鋪需求零售商的類別、實力和經營方式? 鄰里中心F出售食品、藥品與雜貨等便利商品的超市F提供干洗、美容美發(fā)與音像出租等服務的商店F餐飲服務的食品店、小餐館?社區(qū)中心F日常必需品超市F服裝、專賣店F家裝材料店、五金店F園藝、禮品店F銀行F大型餐飲中心?地區(qū)功能中心F集中銷售百貨、服裝的百貨商店F家具和家庭裝飾用品的專賣店F電影院等娛樂場所F餐館及其他餐飲業(yè)服務?折價購物中心F基本由折扣商店組成F廠家直接經營F批發(fā)零售商販F服裝F家用物品?綜合商業(yè)街F總面積一般超過 50萬平方米F34個以上的百貨商店F娛樂場所匯集F餐飲服務齊全F有一定的文化主題商鋪開發(fā)區(qū)別于住宅和寫字樓的又一重要特點是核心購買戶或租戶的重要性，核心戶是決定商鋪的規(guī)模、價格與定位的關鍵因素確定核心客戶開發(fā)類型開發(fā)規(guī)模市場定位租售價格確定其他客戶的類型與租售價格烏魯木齊居民收入增長速度穩(wěn)定，居民人均總支出及消費性支出都有一定程度的增長居民可支配收入水平是影響建設商鋪的至關重要的因素，但更重要的是居民對各零售商品的可支配收入， 決定了一個地區(qū)居民的消費潛力資料來源：烏魯木齊市統(tǒng)計年鑒居民人均可支配收入單位：元消費性支出居民人均可支配收入居民人均總支出單位：元71838143 83257897 86528825烏魯木齊市支出水平和結構構成情況烏魯木齊市民在食品、衣著和家用設備方面的消費占其總消費支出的 55%，決定了與該三項消費支出相聯(lián)系的商鋪開發(fā)還有較大的市場空間烏魯木齊市居民的總支出與消費性支出持續(xù)增長，為該地區(qū)的商鋪開發(fā)提供了一定需求資料來源：烏魯木齊市統(tǒng)計年鑒雜項消費性支出非消費性支出食品教育娛樂 衣著交通通訊 醫(yī)療保健家用設備居住23121045 878770510450 425280烏魯木齊市場商鋪雖然出現(xiàn)相當數(shù)量的空置面積，但銷售、預售與租賃面積 2023年有大幅度的增長，說明商鋪市場的需求相對旺盛資料來源：烏魯木齊市統(tǒng)計年鑒空置單位：平米 %銷售單位：平米%出租單位：平米%預售單位：平米%烏魯木齊市場商鋪新開工面積已經開始降低，總施工面積的增長速度適中，同時 2023年竣工面積總量增長率小于竣工價值增長率，單位面積的商鋪價格有所增長竣工面積單位：平米竣工價值單位：萬元施工面積單位：平米新開工面積單位：平米資料來源：烏魯木齊市統(tǒng)計年鑒%%%%烏魯木齊市場商鋪市場發(fā)展?jié)摿Σ⑽慈骈_發(fā)， 2023年的投資增長率遠遠低于銷售增長率，同時竣工面積的增長率也低于銷售面積的增長率商鋪的投資增長率遠遠低于商鋪實際銷售額的增長率從面積的角度看， 2023年竣工面積的增長率是銷售面積增長率的 50%，加之租賃商鋪的需求，烏魯木齊商鋪總體上需求的增長高于供給增長資料來源：烏魯木齊市統(tǒng)計年鑒新華信烏魯木齊商鋪市場分析認為：烏魯木齊商鋪市場需求充足，供給增速減緩，商鋪市場開發(fā)仍有一定的發(fā)展空間2 區(qū)域性市場分析和選擇對于商鋪開發(fā)是否成功至關重要3 核心客戶的選擇是國際置地商鋪開發(fā)成功的前提保障4 確保商鋪與住宅開發(fā)的相互促進與配合1 烏魯木齊商鋪市場還有較大的開發(fā)潛力與住宅和寫字樓市場相比，烏魯木齊商鋪市場供給增長速度相對穩(wěn)定，而需求增長速度較快，市場還有較大的開發(fā)潛力；由于商鋪市場上還存在一定的空置面積以待消化，在這樣的市場條件下，選擇商鋪開發(fā)的地點， 根據區(qū)域性消費的市場需求進行全面策劃分析，力使開發(fā)商鋪能夠填補結構性的商鋪市場需求缺口是商鋪開發(fā)取得成功的關鍵性因素；確定核心客戶實際上確定了整個商鋪開發(fā)的定位、規(guī)模、價格以及運營模式等諸多關鍵性因素，也是確定其他客戶購租約基礎的前提條件。多方開拓和建立與核心客戶和潛在核心客戶的長期聯(lián)系是國際置地要發(fā)展商鋪市場的一個重要戰(zhàn)略前提；由于商鋪具有商圈影響力的特殊性，國際置地在開發(fā)商鋪時要綜合考慮商鋪與住宅開發(fā)的相互影響性，發(fā)揮其互相促進和共同升值的相互作用，更好的實現(xiàn)國際置地公司房地產開發(fā)穩(wěn)定發(fā)展的經營目標完 — 謝謝！演講完畢，謝謝觀看！