【正文】 機(jī)難關(guān)，對個(gè)人借款利息支出暫允許在稅前扣除。利息支出標(biāo)準(zhǔn)不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算，但必須出具借款協(xié)議和合法憑證。 開發(fā)成本專題 ? 完工標(biāo)準(zhǔn)：國稅發(fā) [2023]31號 ? （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 ? （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 ? （三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 ? 納稅人反映 ：達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)之后但工期并未完全結(jié)束，很多成本沒有進(jìn)來如何處理？ 開發(fā)成本專題 ? 征收方式問題 ? 總局文件繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許核定征收。用詞更加明確，一是，不允許開發(fā)企業(yè)按照核定征收方式進(jìn)行征收管理，國稅發(fā) [2023]30號文件第三條規(guī)定：特殊行業(yè)、特殊類型的納稅人和一定規(guī)模以上的納稅人不適用本辦法。上述特定納稅人由國家稅務(wù)總局另行明確。，而本文件責(zé)明確了房地產(chǎn)業(yè)作為一種特殊行業(yè)事不適用按照國稅發(fā) [2023]30號文件進(jìn)行核定征收的；二是，可以對以前年度開發(fā)企業(yè)的納稅核定征收。 ? 目前，全國對開發(fā)企業(yè)實(shí)施核定征收的地方很多，例如湖南省國地稅聯(lián)合發(fā)文件，對所有的地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核定征收 開發(fā)成本專題 ? 代收費(fèi)用的處理： ? （ 1）、 專項(xiàng)維修基金 國稅發(fā) [2023]69號 ? （ 2）、 其它代收費(fèi)用 ? 避稅文件： 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知 國稅發(fā) [1995]76號 ? 四、關(guān)于代理業(yè)營業(yè)額問題 ? 代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬。 開發(fā)成本專題 ? 代理業(yè)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)確定問題 國稅函〔 2023〕908號 ? 納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)以其向委托人收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減除現(xiàn)行稅收政策規(guī)定的可扣除部分后的余額為計(jì)稅營業(yè)額。 ? 納稅人從事代理業(yè)務(wù)，應(yīng)憑以下憑證作為差額征收營業(yè)稅的扣除憑證：營業(yè)額減除項(xiàng)目發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或其他合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 開發(fā)成本專題 ? 區(qū)分成本界限： ? 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分 ? ①期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本 ? 問題點(diǎn)： 沒有開發(fā)費(fèi)用科目， 費(fèi)用相互移 ? ②開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本 ? ③已銷開發(fā)產(chǎn)品成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。 開發(fā)成本專題 ? 配套成本的區(qū)分： 大體上分為 3種情況： ? （ 1）、 作為公共配套設(shè)施。 可以扣除成本。 ? （ 2）、 作為開發(fā)產(chǎn)品。 作為單獨(dú)的成本對象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本。 ? （ 3）、 自建固定資產(chǎn)。 不能將成本在成本對象前扣除。 ? 需要注意的是產(chǎn)權(quán)未定的配套，一律不能在所得稅前扣除成本。產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或者贈送給國家的人防設(shè)施做成的車庫，雖然屬于營利性的，仍然作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 案例： ? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)問：開發(fā)企業(yè)無償劃撥給物業(yè)公司的物業(yè)用房是否繳納企業(yè)所得稅？ ? 分析： 只要物業(yè)用房是屬于全體業(yè)主的，或無償贈與全體業(yè)主的，就可以作為公共配套設(shè)施處理，全額在稅前扣除成本。并且按照規(guī)定在企業(yè)所得稅前分配扣除。 ? 延伸：物業(yè)前期啟動資金的涉稅處理？ 開發(fā)成本專題 ? 斷供中開發(fā)成本的處理 ? 案例：漢南某房地產(chǎn)企業(yè)于 08年 1月拿到完工備案證，因房地產(chǎn)行業(yè)形勢緊張，很多業(yè)主因房價(jià)差導(dǎo)致退房，部分業(yè)主開始斷供可能導(dǎo)致退房，問 08年所得稅清算是如何處理？ 開發(fā)成本專題 ? 銷售方式中企業(yè)提供擔(dān)保（或保證金）的涉稅處理 ? 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了應(yīng)付 08年金融危機(jī)，采用全新的銷售方式， 即 預(yù)定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金），保證業(yè)主按時(shí)還款，如果業(yè)主斷供多長時(shí)間銀行可以沒收保證金。 開發(fā)成本專題 ? 分析： 凡預(yù)定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。 ? （ 1）、 業(yè)主斷供在會計(jì)上是一種或有事項(xiàng)，而稅收遵循確定性原則，因此按揭保證金不能在所得稅前作為預(yù)計(jì)負(fù)債在稅前扣除。 分析： ? （ 2）根據(jù)相關(guān)性原則的要求，企業(yè)向其它企業(yè)提供同其經(jīng)營無關(guān)的擔(dān)保損失不允許在所得稅前扣除，但是開發(fā)企業(yè)為購買方提供的按揭擔(dān)保，屬于同企業(yè)有關(guān)的擔(dān)保，允許在所得稅前扣除。 開發(fā)成本專題 ? 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。 ? 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)超過 12個(gè)月后按規(guī)定提取的折舊，可以在稅前扣除，未超過 12個(gè)月的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。 開發(fā)成本專題 ? 土地閑置費(fèi)的處理 ? 目前未明文規(guī)定，新法可能計(jì)入開發(fā)成本 ? 1營銷樓成本的處理 ? （ 1）、借用會所或其它設(shè)施臨時(shí)過渡的， ? （ 2）、單獨(dú)建立一個(gè)營銷中心，事后拆除的。 ? 能否歸入開發(fā)成本“間接開發(fā)費(fèi)用” 開發(fā)成本專題 ? 1分期開發(fā)中分?jǐn)偡ǖ拇_定： ? 土地的分配要用占地面積法進(jìn)行分配 ? 公共配套設(shè)施必須用建筑面積法分配 ? 貸款利息要用工程概算法和直接成本法來分配。 ? 1各種方式取得土地成本的確認(rèn) ? （ 1）、以地?fù)Q房 （ 2）、投資入股 第 47行“投資轉(zhuǎn)讓、處置所得（損失） ? ” 主要差異 ? 內(nèi)容 — 會計(jì)：不區(qū)分持有和轉(zhuǎn)讓收益； 稅法：區(qū)分持有和轉(zhuǎn)讓，持有收益分為免稅和征稅；轉(zhuǎn)讓收益征稅； ? 初始投資成本確認(rèn) — 會計(jì)：長期股權(quán)投資權(quán)益法下以公允價(jià)值確認(rèn)，商譽(yù)計(jì)入損益； ? 稅法以取得時(shí)賬面價(jià)值確認(rèn)，不確認(rèn)商譽(yù)； ? 投資收益確認(rèn) — 會計(jì)：權(quán)益法下按被投資企業(yè)凈損益調(diào)整賬面價(jià)，成本法下按宣告分配確認(rèn)； 稅法：宣告分配時(shí)確認(rèn)； 續(xù) 轉(zhuǎn)讓損失可用當(dāng)期的收益抵補(bǔ)，不能超過當(dāng)期收益，超過部分結(jié)轉(zhuǎn)，第六年一次性用其他所得抵補(bǔ) 國稅函〔 2023〕 264號鄂地稅發(fā) [2023]37號 投資收入中“短期投資”的處理 ? 小于 12月的股票投資損失如何處理，是否能用投資收益彌補(bǔ)，還是用生產(chǎn)所得彌補(bǔ)。 ? 案例：某企業(yè)全年期貨投資損失 100萬，股票投資損失 50萬，其他長期投資收益 200萬元。請問期貨投資損失的 100萬和股票投資損失的 50萬能否直接從其他長期投資收益 200萬元中扣除，有何稅法規(guī)定？ 政策鏈接 ? 國家稅務(wù)總局 2023年下發(fā)的《 國家稅務(wù)總局關(guān)于做好2023年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的補(bǔ)充通知 》（ 國稅函 [2023]264號 ）文的規(guī)定：企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資而發(fā)生的權(quán)益性投資轉(zhuǎn)讓損失，可以在稅前扣除，但每一納稅年度扣除的股權(quán)投資損失，不得超過當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的股權(quán)投資收益和股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得，超過部分可向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失連續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn) 5年仍不能從股權(quán)投資收益和股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得中扣除的，準(zhǔn)予在該股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓年度后第 6年一次性扣除。不過，以上這些都是原先對于兩稅合并前內(nèi)資企業(yè)所得稅的規(guī)定。 分析： ? 兩稅合并后，新的《企業(yè)所得稅法》及其配套規(guī)定中，對于企業(yè)投資損失的稅前扣除還沒有出臺特殊的規(guī)定。如果是 2023年以前的事項(xiàng)，根據(jù)原先的規(guī)定 100萬的期貨投資損失肯定可以在稅前扣除。而 50萬的股票投資損失屬于轉(zhuǎn)讓股權(quán)投資發(fā)生的股權(quán)投資損失，但由于每一納稅年度扣除的股權(quán)投資損失，不得超過當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的股權(quán)投資收益和股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得，如果當(dāng)年企業(yè)當(dāng)年除了該項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓損失外，無其他股權(quán)投資收益和股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得，則該損失向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損失連續(xù)向后結(jié)轉(zhuǎn) 5年仍不能從股權(quán)投資收益和股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得中扣除的，準(zhǔn)予在該股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓年度后第 6年一次性扣除。 第四版塊：營業(yè)稅新政精講 ? 第一大變化、調(diào)整營業(yè)稅征收范圍 ? 變化點(diǎn)分析 ? (新增 )無償贈送土地使用權(quán)納入征稅范圍。 ? (新增 )將個(gè)人無償贈送其他單位或者個(gè)人的不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)行為納入了視同銷售范圍。 營業(yè)稅新舊條例對比分析 ? 第二大變化、營業(yè)額規(guī)定 ? 價(jià)外費(fèi)用的范圍，新增“ 返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金”項(xiàng)目 ? 明確價(jià)外費(fèi)用不包括內(nèi)容： ? 同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： 營業(yè)稅新舊條例對比分析 ? (1)由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； ? (2)收取時(shí)開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； ? (3)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 營業(yè)稅新舊條例對比分析 ? 建筑業(yè)方面變化： ? 建筑業(yè)的總承包人調(diào)整為納稅人即指所有從事建筑業(yè)勞務(wù)的單位或者個(gè)人，解決了 過去再分包不得扣除分包價(jià)款 而造成的重復(fù)征稅問題 ? 將扣除適用范圍由工程分包或者轉(zhuǎn)包調(diào)整為建筑工程分包， 對轉(zhuǎn)包業(yè)務(wù)不再允許扣除。 營業(yè)稅新舊條例對比分析 ? 是根據(jù)建筑行業(yè)有關(guān)嚴(yán)禁個(gè)人承攬分包工程業(yè)務(wù)等規(guī)定，將扣除對由 他人 調(diào)整為 其他單位 ，對 分包個(gè)人的也不得扣除分包價(jià)款。 ? 甲供材業(yè)務(wù)處理： ? （ 1）甲供材勿需并入營業(yè)額征稅； ? （ 2）納稅人提供的，符合“財(cái)稅〔 2023〕 16號規(guī)定：“建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。 營業(yè)稅新舊條例對比分析 ? 第三大變化：境內(nèi)外行為判斷調(diào)整 ? 勞務(wù)問題的判斷：原細(xì)則的“勞務(wù)發(fā)生地”調(diào)整為“屬人”和“收入來源地”相結(jié)合。 ? 境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的全部勞務(wù)無論其提供的勞務(wù)是否發(fā)生在境內(nèi)都有屬于境內(nèi)提供勞務(wù) ? 接受勞務(wù)方在境內(nèi)，接收勞務(wù)均為境地內(nèi)提供勞務(wù)，無論其是否屬于境地內(nèi)單位或者個(gè)人 營業(yè)稅新舊條例對比分析 ? 3勞務(wù)提供方有來源于境內(nèi)的收入 都有視為境地內(nèi)勞務(wù)無論其是否在境地內(nèi)提供勞務(wù) ? 中國企業(yè)到外國施工按上文規(guī)定應(yīng)該在中國繳納營業(yè)稅。但經(jīng)咨詢省地稅局官員，應(yīng)不交稅。理由為：根據(jù)新細(xì)則 第十四條 營業(yè)稅納稅地點(diǎn)： 營業(yè)稅新舊條例對比分析 ? （一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 營業(yè)稅新舊條例對比分析 ? 四大變化：兼營行為及部分混合銷售行為未分別核算的征稅原則變化 ? 新細(xì)則 第七條 第八條 納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營業(yè)稅； 未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定 其應(yīng)稅行為營業(yè)額。 營業(yè)稅新舊條例對比分析 ? 混合銷售行為分為兩種 ? （ 1）自產(chǎn)貨物加建筑勞務(wù)。 ? 符合條件的可以分開計(jì)征營業(yè)稅和增值稅。國稅發(fā) [2023]117號對“納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并提供建筑業(yè)勞務(wù)征收增值稅、營業(yè)稅劃分問題”進(jìn)行了規(guī)范，廢除了重復(fù)征稅的規(guī)定 ? （ 2）外購貨物加建筑勞務(wù)的， ? 混合銷售行為或征營業(yè)稅或征增值稅的處理原則不變，以企業(yè)的主業(yè)為主。 營業(yè)稅新舊條例對比分析 ? 五大變化：納稅地點(diǎn)變化 ? 提供建安勞務(wù)，新舊細(xì)則皆是在勞務(wù)發(fā)生地，無變化！ ? 提供其它營業(yè)稅勞務(wù)，由勞務(wù)發(fā)生地到機(jī)構(gòu)所在地。 演講完畢，謝謝觀看！