【正文】 力與資金投入 ?海南控股資金實(shí)力雄厚，不適合返租的操作模式 71 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 入市項(xiàng)目市場(chǎng)消化慢，主要原因是投資需求不足 公寓市場(chǎng) 客戶(hù) 價(jià)格 銷(xiāo)售速度 銷(xiāo)售情況 紳藍(lán)公寓 7080投資客，島外市場(chǎng)宣傳，上?？蛻?hù) 70%左右，有白領(lǐng)買(mǎi)來(lái)自住 420045004800 約 10套（ 500平方米） /月 100多套，銷(xiāo)售 1年多時(shí)間。 2023年，開(kāi)始推。 四季花開(kāi) 外地客戶(hù)，主要來(lái)自大陸，選擇原因，回報(bào)高，升值潛力大，開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng) 起價(jià) 5730，均價(jià)6000以上 約 810套（ 400500平方米） /月 剩下 1020套，銷(xiāo)售時(shí)間兩年多，酒店去年 9月開(kāi)業(yè) 金茂酒店 投資客 4000多均價(jià) 約 1012套（ 500800平方米） /月 1年多時(shí)間， 150套還剩 10多套。 4080平，受歡迎。 明光國(guó)際 目標(biāo)客戶(hù)：投資客 酒店式公寓均價(jià)6000；產(chǎn)權(quán)式酒店均價(jià) 6400 …… 酒店式公寓未開(kāi)盤(pán)；產(chǎn)權(quán)式酒店認(rèn)購(gòu)中；現(xiàn)場(chǎng)缺乏人氣，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售狀況差 ??？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，本地投資不活躍。 ?新政后，外地投資明顯縮水 ； 2023年，?？谫?gòu)房客戶(hù)中外地客戶(hù)占 60%以上； 2023年降至 40%，相關(guān)部門(mén)預(yù)測(cè) 2023年外地客戶(hù)所占比例會(huì)進(jìn)一步下降。 市場(chǎng)消化速度不佳： ?辦公樓消化速度約 2023平方米 /月，遠(yuǎn)高于酒店式公寓消化速度 ?酒店式公寓消化速度約 500平方米 /月 72 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 同時(shí)中高檔酒店的激烈競(jìng)爭(zhēng)抑制了酒店式公寓的發(fā)展 ?酒店式公寓是酒店的衍生產(chǎn)品 ?酒店式公寓與酒店長(zhǎng)租房有相互替代的左用 ?大量商務(wù)酒店的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，抑制了酒店式公寓的市場(chǎng)需求，導(dǎo)致投資市場(chǎng)不被看好 公寓市場(chǎng) 名稱(chēng) 年均價(jià)格（元 /天間） 寶華海景 240250 黃金海景 300320 海航國(guó)際 230240 京豪三云 約 300 … … 房間數(shù) 房間數(shù) 房間數(shù) 1 海口國(guó)際金融大廈 234 9 新溫泉大酒店 243 16 ?？谫e館 210 2 海口鑫源溫泉大酒店 356 10 燕泰國(guó)際大酒店 105 17 新標(biāo)榜度假休閑港 196 3 ?？趧P威大酒店 185 11 海口寶華海景酒店 380 18 ?？诮鹈髲B 166 4 黃金海景大酒店 301 12 海航國(guó)際商務(wù)酒店 416 19 海南美蘭海航酒店 94 5 麗華酒店 365 13 椰海大酒店 162 20 海南京豪三云大酒店 248 6 華天溫泉大酒店 146 14 ?？谔┤A酒店 267 21 ?？诨使诨▓@酒店 200 7 望海國(guó)際大酒店 224 15 ?？诮疸y島酒店 208 22 ?？诨ㄩ_(kāi)四季溫泉度假村 246 8 太陽(yáng)城大酒店 230 房間數(shù)合計(jì) 5182間 73 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論 ?入市項(xiàng)目采取的返租經(jīng)營(yíng)模式不適合本項(xiàng)目 ?投資需求不足導(dǎo)致入市項(xiàng)目消化過(guò)慢 ??？谏虅?wù)氛圍不活躍，注定對(duì)于酒店式公寓需求量小 ?中高檔商務(wù)酒店對(duì)于酒店式公寓的替代作用抑制了酒店式公寓的發(fā)展 公寓市場(chǎng) ?本項(xiàng)目不建議發(fā)展酒店式公寓 74 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 面對(duì)市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)的解決途徑 市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn) 降低主體樓高度，減少寫(xiě)字樓總量 依靠廣場(chǎng)其他物業(yè)實(shí)現(xiàn)高售價(jià) 多種形式，分散風(fēng)險(xiǎn)，降低市場(chǎng)壓力 租售并用的經(jīng)營(yíng)方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶(hù) 酒店 酒店式公寓 ? X 75 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 寶礦大廈 —— 持有等待升值，實(shí)現(xiàn)高價(jià) 區(qū)位 ?隸屬上海市虹口區(qū)北外灘地區(qū)，位于吳凇路與塘沽路交匯處 基本情況 ?占地情況： 6,598平方米 ?總建筑面積： 78,334平方米 ?主樓（ 3至 40層）：辦公樓、裙樓（ 14層）：商業(yè) ?地下三層：停車(chē)場(chǎng) 76 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開(kāi)發(fā)商采取了部分出售、部分持有的處理方式，等待物業(yè)升值再銷(xiāo)售 序號(hào) 工程形象進(jìn) 度 到達(dá)時(shí)間 1 改建進(jìn)場(chǎng) 2 封頂 3 竣工 4 進(jìn)住時(shí)間 2023第一季度 5 銷(xiāo)售時(shí)間 2023年 8月 層高 凈高 3－ 6層 4米 7－ 28層 29層以上 2023年區(qū)域價(jià)格 20230元 /平方米以?xún)?nèi) 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)： 30000元 /平方米 開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策略調(diào)整： 項(xiàng)目 28層以下，層高相對(duì)較低，80%銷(xiāo)售回款； 29層以上，暫時(shí)持有，等待升值再銷(xiāo)售 寶礦大廈 05年 8月開(kāi)始銷(xiāo)售，最初定位全部銷(xiāo)售，但初期銷(xiāo)售價(jià)格與開(kāi)發(fā)商目標(biāo)差別很大 77 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 采取暫時(shí)持有、升值銷(xiāo)售的策略是基于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目升值潛力的判斷 ?項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ?北外灘地區(qū)位于黃浦江和蘇州河交匯處 ?從建筑學(xué)的角度來(lái)看：北外灘坐北朝南，既觀(guān)賞江景，又沐浴陽(yáng)光 ?從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度來(lái)講：北外灘與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢(shì)，共同構(gòu)成“黃金三角” ?從土地價(jià)值角度來(lái)說(shuō)：北外灘所處的地塊跨越城市中心第五環(huán)和第四環(huán)之間，蘊(yùn)含巨大的開(kāi)發(fā)價(jià)值 ?辦公物業(yè)需求旺盛 ?目前上海甲級(jí)辦公樓總體呈供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。 2023年上海甲級(jí)辦公樓總吸納量同比增大 100% ?截止 2023年底，靜安、盧灣和黃浦的甲級(jí)辦公樓空置率相繼降至 2%、 %和 %，小陸家嘴跌破 10% ?因此“北外灘”的崛起顯然為上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的供求開(kāi)辟了一個(gè)新戰(zhàn)場(chǎng)。從供需對(duì)比分析，虹口區(qū)北外灘及周邊區(qū)域?qū)?duì)高檔商務(wù)樓宇產(chǎn)生較大的需求，市場(chǎng)可以供應(yīng)的產(chǎn)品相對(duì)稀缺。就物業(yè)形態(tài)而言，以寫(xiě)字樓為代表的銷(xiāo)售型商務(wù)樓宇本來(lái)就屬于物業(yè)市場(chǎng)比較稀缺的高端產(chǎn)品，對(duì)于這樣一個(gè)供不應(yīng)求的區(qū)域而言，更凸顯其投資價(jià)值狀態(tài) 78 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 采取暫時(shí)持有、升值銷(xiāo)售的策略是基于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目升值潛力的判斷 ?價(jià)格上升趨勢(shì)明顯 ?北外灘區(qū)域房?jī)r(jià)在過(guò)去一年間上漲幅度超過(guò)了 70％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全市平均水平 ?存在上升空間 ?05年陸家嘴的花旗集團(tuán)大廈售價(jià) 3600美元 /平方米；黃浦區(qū)的天安中心最新成交價(jià)為 3500美元 /平方米；徐匯區(qū)的飛洲國(guó)際 廣場(chǎng)均價(jià)達(dá)到 2,8003,000美元 /平方米，淮海路 CBD已基本無(wú)樓可售，甲級(jí)寫(xiě)字樓等商務(wù)樓宇的價(jià)格一般比同區(qū)域住宅房?jī)r(jià)高三成以上，用這一基準(zhǔn)衡量，北外灘區(qū)域商務(wù)樓宇的價(jià)格潛力遠(yuǎn)未被發(fā)揮出來(lái)，僅略高于該區(qū)域高檔住宅物業(yè)價(jià)格水平，有相當(dāng)?shù)脑鲋悼臻g 79 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 世貿(mào)大廈 —— 世界貿(mào)易大廈屬于市中心甲級(jí) B等租賃型寫(xiě)字樓 基本情況 ?物業(yè)地址：廣東路 500號(hào) ?總建筑面積： ，辦公面積： 方米，商鋪面積： 2萬(wàn)平方米 ?區(qū)域分布： 15層為商鋪 638為辦公樓 ?竣工日期： 1997年，交房日期： 2023年 3月 80 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年，摩根士丹利收購(gòu)世貿(mào)大廈 ?2023年空置率達(dá)到 40% ?摩根士丹利于 2023年初完成了對(duì)整幢物業(yè)的收購(gòu)，辦公面積單價(jià) 15000元 /平方米，周邊同品質(zhì)寫(xiě)字樓單價(jià)在 2400030000元 /平之間 ?收購(gòu)前市場(chǎng)租金 ，周邊甲級(jí)寫(xiě)字樓租金 /平方米以上 81 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 收購(gòu)后，摩根徹底改變了世貿(mào)的整體形象和租金價(jià)格 ?全面裝修， 提升硬件品質(zhì) ?更換物業(yè)管理公司： 聘請(qǐng)中量聯(lián)行作為物業(yè)管理公司 ?更換客戶(hù)： 低價(jià)格吸引 500強(qiáng)企業(yè)，對(duì)品質(zhì)差的客戶(hù)采取不續(xù)租或提高租金使其無(wú)法續(xù)租 82 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在摩根一系列動(dòng)作后，租金不斷上漲，目前價(jià)格 /日 /平左右 00 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 6全面裝修 更換專(zhuān)業(yè)物管 客戶(hù)調(diào)整 持續(xù)經(jīng)營(yíng)目前預(yù)期售價(jià) 30000元 /平方米左右，打算 2023年出售 83 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 給我們的啟示 ?持續(xù)經(jīng)營(yíng)可以提升商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ?客戶(hù)品質(zhì)與商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)有直接關(guān)系 ?優(yōu)秀的物業(yè)管理公司可提升項(xiàng)目品質(zhì) ?寫(xiě)字樓物業(yè)租金是售價(jià)最有力的保證 84 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 租售并行，全面吸納客戶(hù) 銷(xiāo)售層面： —— 投資客 —— 自用型客戶(hù) 租用層面： —— 外地駐海南企業(yè) —— 無(wú)臵業(yè)預(yù)算的本地企業(yè) 短期持有招租，后代租約銷(xiāo)售 目標(biāo)客戶(hù) —— 投資客 —— 部分企業(yè)自用 部分整層銷(xiāo)售，其余短期持有招租，提升物業(yè)價(jià)值 商業(yè)物業(yè)短期持有 酒店長(zhǎng)期持有 85 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 面對(duì)市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)的解決途徑 市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn) 降低主體樓高度，減少寫(xiě)字樓總量 依靠廣場(chǎng)其他物業(yè)實(shí)現(xiàn)高售價(jià) 多種形式，分散風(fēng)險(xiǎn)，降低市場(chǎng)壓力 租售并用的經(jīng)營(yíng)方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶(hù) 酒店 酒店式公寓 ? X X 租售并用的經(jīng)營(yíng)方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶(hù) ? 86 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 成本控制 產(chǎn)品力突破，實(shí)現(xiàn)高議價(jià) 關(guān)于客戶(hù)需求 87 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 酒店類(lèi)辦公客戶(hù)是本項(xiàng)目的標(biāo)桿客戶(hù) 分類(lèi) 入市時(shí)間 特征 酒店類(lèi)辦公客戶(hù) 寶華酒店 … 全部租賃客戶(hù)，對(duì)辦公物業(yè)要求高，價(jià)格承受能力強(qiáng)，是本項(xiàng)目核心目標(biāo)客戶(hù) 文華大酒店 … 國(guó)際商業(yè)大廈 … 黃金海景大酒店 … 中高檔辦公樓客戶(hù) 較老項(xiàng)目 南洋大廈 1992年 多次易主，目前客戶(hù)基本全部為租賃使用；企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)要求高，是本項(xiàng)目核心客戶(hù) 帝豪大廈 1995年 較新項(xiàng)目 洪聯(lián)商務(wù)廣場(chǎng) 2023年 自用為主，使用者擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，短期沒(méi)有搬遷辦公樓意向 國(guó)貿(mào)中心 2023年 低檔辦公樓客戶(hù) 帝都大廈 … 多次易主，目前客戶(hù)基本全部為租賃使用；存在部分企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)要求高，是本項(xiàng)目重點(diǎn)客戶(hù) 金港大廈 … 銀通大廈 … 嘉陵大廈 … …… …… …… 帝都大廈 帝豪大廈 南洋大廈 瓊泰大廈 財(cái)富廣場(chǎng) 國(guó)貿(mào)中心 萬(wàn)利隆大廈 嘉陵大廈 泰達(dá)大廈 銀通大廈 北京大廈 財(cái)富中心 海灣國(guó)際 天邑國(guó)際 棕櫚廣場(chǎng) 文華酒店 寶華酒店 國(guó)商大廈 黃金海景酒店 匯通酒店 鴻聯(lián)商務(wù)廣場(chǎng) 未入住項(xiàng)目 金港大廈 核心客戶(hù) 部分重點(diǎn)客戶(hù) 88 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 酒店內(nèi)辦公客戶(hù)主要是外地（含外資）大型企業(yè)住海南辦事處和本地集團(tuán)類(lèi)企業(yè) 海南珍珠海岸實(shí)業(yè)有限公司 海南乾坤神州航天科技有限公司上海航空***有限 公司海南分行 海南不二生態(tài)食品有限公司海南得中食品有限公司 海南祥海投資有限責(zé)任公司海南中平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海南漢邦投資有限公司 海南希望拍賣(mài)市場(chǎng)楊浦仕美置業(yè)有限公司海南黃金海景旅行社有限公司 一汽大眾銷(xiāo)售有限責(zé)任公司黃金海景酒店客戶(hù)分析545842316.1%12.9%16.1%25.8%12.9%6.5%9.7%0 2 4 6 8 10外地大型企業(yè)駐海南分公司其他其他 貿(mào)易物流類(lèi) 房地產(chǎn)建筑類(lèi) 本地集團(tuán)類(lèi)企業(yè) 咨詢(xún)律師拍賣(mài)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 金融投資類(lèi) 外地大型企業(yè)駐海南分公司 文華酒店辦公客戶(hù)名錄 企業(yè)性質(zhì) 艾默生?？诳蛻?hù)服務(wù)中心 外商 深圳華為技術(shù)有限公司?？谵k事處 外地大型企業(yè) 洋浦龍江華電實(shí)業(yè)有限公司 本地實(shí)業(yè)型 中核蘇州閥門(mén)有限公司 外地企業(yè) 海南中信化工有限公司 外地大型企業(yè) 海南泰利科技聲光工程有限公司 本地實(shí)業(yè)型 海南縱生堂藥業(yè) 本地實(shí)業(yè)型 海虹控股 本地實(shí)業(yè)型 新世紀(jì)酒店有限公司 本地投資性 ? 酒店便捷的商務(wù)配套是本地集團(tuán)類(lèi)企業(yè)選擇商務(wù)酒店辦公的主要原因；此類(lèi)客戶(hù)是酒店辦公的主要客戶(hù) —— 典型企業(yè)：海虹控股、海南控股、海南縱生堂藥業(yè) … ? 外地大型（含外資）住?？谄髽I(yè)由于由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對(duì)辦公條件要求高，也是選擇酒店辦公的主要客戶(hù)之一 —— 典型企業(yè)：華為、艾默生 … ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)，現(xiàn)代高級(jí)服務(wù)業(yè)，金融投資類(lèi)企業(yè)也是酒店辦公的重要客戶(hù) 89 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶(hù)選擇酒店辦公主要因?yàn)楸憷纳虅?wù)配套以及良好的形象 外地大型（含外資）企業(yè)住?？诜止具x擇酒店辦公主要原因： ? 口碑 —— 知名度，酒店知名度高，體現(xiàn)檔次，同時(shí)方便企業(yè)所服務(wù)客戶(hù) ? 整體形象 —— 立面、大堂、電