【正文】 花池進深 ?新規(guī)范下，對戶內(nèi)花園進深做了嚴格限制。可考慮結(jié)合 花池 設計或者直接留大凹口，增加進深，達到改房條件； 戶 型 2＋ 1房（ 85－ 90） 首付、交通、升值潛力 性價比提升策略 設臵于條件一般的位臵 ?寬 /橫廳， 觀景陽臺、書房，露臺花園打造大戶型高舒適性； ?115120三房：高舒適性橫廳、大露臺；主臥、客廳南北通透；多露臺花園附送。 115120㎡三房 震撼寬廳設計 入戶花園可改房 陽臺 落地窗 大露臺，跳送露臺 戶內(nèi)花園 贈送露臺 中等戶型 性價比 、戶型空間 舒適性策略，增加 產(chǎn)品賣點 項目中較優(yōu)、最優(yōu)的位臵，資源、朝向好，客廳主臥南 北通透，高舒適度空間體驗 戶 型 140㎡四房 ?140四房樓王的豪華配臵： ? 震撼超寬客廳；客廳及餐廳一體 ? 超大露臺附送 ? 內(nèi)花園可改房設臵 戶 型 大戶型 資源、檔次、戶 型空間 增加舒適性細 化策略 項目中最優(yōu)的位臵，資源、朝向極佳，客廳主臥南北通透，豪宅 空間體驗 從日本和香港小戶型的發(fā)展經(jīng)驗來看， 收納技術 帶來的 實用主義 是以小見大，將全面提升小戶型物業(yè) 空間利用率 與 實用價值， 體現(xiàn)發(fā)展商對居住者的 人本關懷 ，是未來 發(fā)展方向 小戶型價值提升：收納技術全面運用 精裝 收納技術 —— 玄關 旅行箱柜 /舊物品收納 風衣外套 /帽子 /公文包 /手袋 運動用品 /雜物 衣物保養(yǎng)用品 穿鞋凳 （ 含小地燈 ， 用于換鞋照明 ） 常穿鞋擺放 大衣鏡 鞋盒 /大件物品 /雜物收納 鞋架 鑰匙掛 /信報架 傘掛 （ 帶滴水花盤 ） 精 裝 收納技術 —— 廚房 1）米桶拉柜 2）收納簡單備餐、休閑食品、干糧雜貨的空間 3）垃圾筒 4）消毒碗柜 5）洗水盆區(qū)域清洗用具的收納 6）臺面設計需考慮到廚房操作的流線，重點關注：水槽旁的切菜區(qū)域、爐具旁放臵調(diào)味料盒 /備餐區(qū) 7）帶滑道的感應式自動開蓋垃圾筒 精 裝 收納技術 —— 衛(wèi)浴間 1）馬桶旁設計擱架，擺放雜志、手機等小件物品 2）梳妝臺面及儲物柜空間擺放包括護膚品、化妝品、吹風筒等女性用品 3）懸掛大鏡子 4）化妝凳（可設計為抽拉式，內(nèi)為抽屜，充分利用空間收納物品） 5）臺面包含洗手面盆 精 裝 ?采用 合頁門 ：一種新的房門使用方法，通過旋轉(zhuǎn)門扇的開放和關閉，空間或連通或分割。 ?在關閉時保障了私密性，在開放時室內(nèi)空間完全連通，在有限的都市居住空間中提供了視覺和心理上需要的極大化空間感受。 打破傳統(tǒng)意義上的 “廳房概念” ： 創(chuàng)造完整流動的室內(nèi)空間，客戶可根據(jù)實際所需與個性表達自行設計空間劃分。室內(nèi)隔斷墻可演化成各種形式 —— 大面透明玻璃、金屬構(gòu)架 …… 收納技術延伸 —— 合頁門，空間集約利用 精裝 本項目三方面發(fā)力點共十項具體措施 城市核心體系 城市核心商業(yè) 產(chǎn)品功能探索的最前沿 ?Part1：產(chǎn)品探索：面積贈送、小戶型收納空間運用 最領先的藝術設計理念與總體規(guī)劃 ? Part1：概念規(guī)劃：建筑排布流線型，追求前沿 藝術規(guī)劃理念 ? Part2：平面布局：打造時尚的體驗場 ?Part3：建筑形象：“最”吸引眼球的現(xiàn)代、時尚、藝術化造型 ?Part4：地面、園林設計；半公共開放空間、立體園林的空間藝術 ?Part1：發(fā)展方向 :打造新型都市體驗型泛 mall商業(yè)街區(qū) ?Part2：商業(yè)理念：以打造風情商業(yè)街的理念打造項目綜合體 ?Part3：垂直空間整合：雙首層 /半地下商業(yè) /下沉廣場 /停車場 ?Part4：主題業(yè)態(tài)：高檔為主題，集休閑 娛樂主題商業(yè) ?Part5：商業(yè)布局 :根據(jù)項目特點，分主題整體布局 住宅部分 商業(yè)部分 一群城市 未來 的 ＋代言 人 …… 一種昭示 未來 的 ＋ 主流 生活 …… 一座代言 城市的 ＋ 時尚 社區(qū) …… 前沿城市社區(qū) OPINON 目標 POSITION 定位 PLANNING 物業(yè)規(guī)劃 CONTENTS SALE 營銷策略及推售建議 MARKET 市場 住宅入市時機及分期開發(fā)建議 住宅銷售及推廣策略 推售策略 1 推售策略。 分期開發(fā)與推售 一期肩負著 ?項目起勢 ?形象建立 ?搶占市場樹立口碑 ?快速回款 分期策略 根據(jù)產(chǎn)品布局大致可分三期開發(fā)，一期為主要集中商業(yè)及其上部住宅，二期為靠近集中商業(yè)的 3棟，三期為最南面的兩棟和超高層 1期 2期 3期 分批分棟推出，頻繁開盤，人為制造市場的需求緊張度，營造項目持續(xù)熱 銷，利用提升項目價格，實現(xiàn)價值最大化，并能減少客戶選擇范圍，縮短客 戶成交周期。 先推出中等戶型產(chǎn)品建立市場高端形象，在推出旁邊緊臨的中小戶型快速實現(xiàn) 資金回流，然后推出樓王產(chǎn)品 —— 超高層，奠定本項目的高端形象。通過超高 層拔高項目整體形象，全面提升項目價值，以保證項目價值實現(xiàn)，最后推出公 寓及兩房部分，達成后期產(chǎn)品溢價，最終實現(xiàn)整盤利潤最大化。 根據(jù)工程進度及市場現(xiàn)狀，為利用五一這個節(jié)點，首批單位在 2023年 4月推 出市場。 推售策略 推售策略 產(chǎn)品差異化較大時如何保證價值的連續(xù)性和客戶順利轉(zhuǎn)化？ 注：在大三期的先后推售安排下，每一期在分棟分批推售！ 第一批 第一批 第二批 第一批 第二批 第三批 三房 、兩房、 2+1房 三房 、四房 兩房、公寓 價格策略 2 價格策略。 整體價格與分期價格 1）建立高性價比的項目信心： 通過高形象推廣、高品質(zhì)的展示建立項目高價信心，制造品質(zhì)產(chǎn)品與高性價比匹配的客戶心理。待銷售時，已略低于市場預期價格入市，引發(fā)銷售風暴。 2）樹立正負向價格標桿： 利用對比原則，樹立正向價格標桿和負向價格標桿推進主推戶型銷售，實現(xiàn)項目價值最大化。 ?正向價格標桿 —— 樹立項目形象，帶動其他單位成交和價格攀升，拉動中等資源單位的銷售； ?負向價格標桿 —— 制造性價比對比，有利于加速對比單位成交，制造稀缺預留提價空間，為后期提價奠定基礎； 3）以銷控技術和價格調(diào)差體現(xiàn)銷售均衡性： ? 注重景觀單位和臨輕軌單位的銷售均衡 價格策略 合理制定各產(chǎn)品價格策略，避免內(nèi)部競爭，確保整體均衡銷售 。 高 市場 增長率 高 明星 現(xiàn)金牛 嬰兒 瘦狗 相對市場份額 波士頓矩陣 具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項目標桿價值?？蛻粜枨罅扛?、可實現(xiàn)高市場價值。 成熟市場中的領導者，具有廣泛的客戶關注，它是項目資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實現(xiàn)較高價值。 具有較大的可發(fā)揮空間，需要不斷引導，發(fā)展為明星單位。目前客戶感知受限，條件轉(zhuǎn)化后可實現(xiàn)較高市場價值。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 旗幟 利潤 轉(zhuǎn)化 130平左右的戶型是市場上最暢銷的單位，是最適合項目目標客戶的產(chǎn)品。 80平兩房位于商業(yè)上，梯戶比高，合理價位出貨走量 90平 2+1戶型，面積適中戶型可發(fā)揮空間大。 150平米超高層四房及三房戶型設計和資源有絕對優(yōu)勢，客戶關注度高，可樹立價格標桿。 現(xiàn)金牛 嬰兒 明星 140 超高層 1 130 三房、公寓 90平 2+1房 價格策略 高層 1月開盤銷售率高達 90%， 2月 21日一期三批開盤即售罄，均價 12023,兩個月銷售 768套 金域華府 截止 2023年 3月 5日，累計銷售 76套，目前銷售均價 9000元 /平米 第五園五期 截止 2023年 3月 5日，累計銷售 204套，目前銷售均價 10500元 /平米 梅隴鎮(zhèn) 4期 在市場低迷期入市，價格從 9000到 9500，到10000不斷攀升 溪山 區(qū)域市場價格 對比目前區(qū)域市場主力在售項目價格銷售情況 價格預計： 目前在售項目為參考依據(jù)的，在靜態(tài)市場比準條件下，預計本項目可實現(xiàn)的均價約為 12023元左右 (不含精裝修 ) 靜態(tài)均價預估： 12023元 /㎡ 溪山： 10000、梅隴鎮(zhèn)： 10500、金域華府： 12023 支撐：在更廣的范圍內(nèi)尋找高價值客戶 地鐵的開通 ,直接把龍華納入到城市經(jīng)濟的輻射圈內(nèi) ,改變其價格參照體系 “時間換空間” ? 地鐵四號線開通后 ,本項目達到福田中心區(qū)（會展中心）僅需15分鐘 . ? 選擇目前福田中心區(qū)均價作為價格參照體系 ,預測龍華地鐵沿線片區(qū)物業(yè)均價 福田中心區(qū) 15分鐘 “時間換空間”概念 借鑒其他城市地鐵沿線物業(yè)的價格變化 ,預測龍華片區(qū)地鐵標竿價格 龍華地鐵沿線片區(qū)均價 2023年片區(qū) 規(guī)劃利好實現(xiàn) 線路 概況 建成時間 4號線 連接皇崗口岸、市中心區(qū)、龍華新區(qū)和龍華鎮(zhèn)中心區(qū)的線路，主要站點：蓮花北、梅林、梅林聯(lián)檢站、龍華車站、龍華鎮(zhèn)中心等，長 公里。其中一期工程已建皇崗口岸至少年宮，線路長 。 預計 2023年 6月通車 5號線 線路由前海灣站至東門南站。分別設在前海灣、臨海路、寶華路、寶安中心、翻身、靈芝公園、大浪、同樂、深職院、西麗、大學城、塘朗、長嶺陂、龍華火車站、民治、五和、坂田、大埔、下水徑、布吉中學、布吉客運站、百鴿籠、布心、太安路、怡景路、黃貝嶺、文錦路、東門路、大劇院。 預計 2023年建成 6號線 線路由龍華火車站至松崗，連接龍華新城、石巖、光明新城、公明、松崗等片區(qū) 預計 2023年以后 深圳北站 作為廣深港客運專線和廈深鐵路的交匯樞紐站，加強了深圳與香港、北京、長三角、東南沿海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的聯(lián)系 預計 2023年建成 深圳北站 項目價格動態(tài)預估： 2023年片區(qū)規(guī)劃利好實現(xiàn) ,不考慮宏觀環(huán)境變化因素 ,預計將在目前片區(qū)實現(xiàn)價格上上漲 10%15% 價格預判： ?由于地鐵四號線預熱時間比較早，沿線物業(yè)已經(jīng)預支部分利好，因此地鐵開通前兩年內(nèi) ,未來價格提升有限，主要是提高銷售速度； ?在地鐵開通后，預計片區(qū)均價將得到大幅度的提升，樓盤品質(zhì)也顯著提高； ?2023年片區(qū)規(guī)劃利好實現(xiàn) ,不考慮宏觀環(huán)境變化因素 ,參考其他城市地鐵沿線物業(yè)的價格變化 ,預計將在目前片區(qū)實現(xiàn)價格上上漲 10%15%左右。 預計 2023年均價可實現(xiàn) 1300015000元 /平米！ 均價實現(xiàn)的說明： 1. 公寓均價預計 12023元 /平米 2. 兩房及 2+1房預計可實現(xiàn)售價 1250013000之間 18000元 /平米 3. 主力三房單位預計實現(xiàn)均價 14000元 /平米 2023年項目價格預判 營銷策略 3 營銷策略。 如何推向市場，達成利潤與品牌目標？ 特征 2：龍華片區(qū)集中推盤，龍華新城成為城中絕對熱點； 世聯(lián)觀點 基于對未來市場及區(qū)域發(fā)展研判， 2023年的龍華新城區(qū)域市場將呈現(xiàn)以下特征： 特征 1：隨著地鐵開通，龍華納入“城市范圍”，龍華的新城市價值被廣泛認知； 特征 3：片區(qū)將聚焦全市范圍內(nèi)置業(yè)客戶的眼球，“海量上門”成為片區(qū)的主要特征！ 樹立品牌高度、 突出差異化競爭優(yōu)勢 是項目成功關鍵。 我是中心，該如何特立于市場？ 策略： 打造城市核心，成為新城焦點！ 項目在兩年后入市，因此在營銷策略的思考上更多是從戰(zhàn)略層面上來綜合考慮。 策略 1：用城市綜合體專業(yè)運營商形象占領至高點 策略 2：勾畫金三角區(qū)域，打造龍華新城核心 策略 3：確立城市核心地位，占領新城話語權 中航城項目將于2023年入市，憑借項目的位臵優(yōu)勢及影響力將成為市場上具影響力的項目。中航地產(chǎn)對于中航城和觀瀾中航城兩個項目的成功運作，已經(jīng)充分體現(xiàn)出中航地產(chǎn)在城市綜合體項目中作為運營商的專業(yè)地位和價值。 借力于華強北中航城，對兩個項目之間進行資源整合可以發(fā)揮最大的優(yōu)勢，可以借中航地產(chǎn)和華強北中航城項目的大船出海，順勢推出市場。 借助中航集團其他行業(yè)資源進行推廣，如上海賓館、格蘭云天酒店、中航健身會等。 高度借勢 中航地產(chǎn) —— 城市綜合體專業(yè)運營商 ?中航地產(chǎn)年度新產(chǎn)品發(fā)布會 ?中航城招商發(fā)布會 ?城市綜合體專業(yè)高峰論壇 ?軟文炒作 策略 1：用城市運營商形象占領至高點 系列手段： 城市綜合體打造之系列事件炒作 城市話題：新城市下的新城市綜合體論壇 /新聞炒作 ?中航發(fā)起，特區(qū)報組織 ?業(yè)內(nèi)人士參與