xxxx年11月14日北京金地格林項目運營策劃大綱78p-資料下載頁
2025-01-18 00:35本頁面
【正文】 供不應求市場效應 推售釋放口徑： 首期推售 1 1 1 15樓，即可認購房源 484套。 13 14 15 12 排卡： ?排卡目標：排卡當天 500張卡（ 20個銷售每人每天 3張卡），月度排卡目標 1000張； ?排卡時間： 11月 17日，從 11月 12日起全面釋放排卡信息； ?免費排卡 ，客戶需提供身份證、配偶身份證、戶口簿、配偶戶口簿、結(jié)婚證、社保證明或完稅證明（外埠）方可成功辦理 VIP卡。 ?辦卡即享辦卡之日起至開盤當天， 每天減免 200元房款優(yōu)惠 。 ?辦卡之日五個工作日內(nèi)提交齊所有所需文件可享受上述優(yōu)惠。 12月 22日，開盤 11月 17日，排卡 11月 8日 11月 12日 六、營銷安排 —— 推售： 六、營銷安排 —— 價值傳播： 價值傳播策略： 全面釋放“六號線 /朝陽北路 /十分熱愛青年社區(qū)”價值形象，同時整合品牌力量，釋放“金地集團 為 CBD青年筑夢北京”形象 報廣 燈箱 12月 22日，開盤 11月 12日 全面啟動 整體策略： 整合資源，全民賣房 主要動作： ?整合商場客戶 —— 商家聯(lián)合計劃 ?整合合作資源 —— 全民賣房計劃 ?整合兼職學生 —— 全線拓客計劃 六、營銷安排 —— 客戶拓展： 商場資源整合： ?與金地中心商家聯(lián)合，推出來訪即送代金券活動； ?目前已確定合作意向商家 進巍美甲 ； ?具體合作形式： ?進巍美甲，項目統(tǒng)一采購進巍美甲 50元冬季體驗券，客戶憑體驗券可享受約 400元的美甲護手套餐； ?前 100名成功辦理 VIP卡的客戶可贈送體驗券一張； ?金地商場巡展版位支持，推廣此次活動； ?進巍美甲也同期會在店內(nèi)（大食代入口）包裝宣傳此次活動，可整合商場及進巍美甲的客戶； 商家聯(lián)合計劃： 合作資源整合： 針對金地公司及部分合作單位的員工，發(fā)放 2023元代金券，此代金券可用于推介朋友或者客戶購買格林格林項目。如推介購房成功，則推介人可享受 2023元獎金激勵（稅前），被推介人可享受購房總款額外優(yōu)惠 2023元。每人限領(lǐng) 10張代金券。 整合目標：內(nèi)部員工及外部合作單位 “全民賣房”計劃： 兼職資源整合： ?動作一 —— 巡展派單 ?動作二 —— CALL客 ?動作三 —— 前臺計劃 全線拓客計劃： 六、營銷計劃 —— 整盤推售分析表 二期（ 11） 一期（ 1 11 15） 三期（ 9） 四期（ 4） 推售順序： ?自南向北 ?地塊價值由高向低 價格走勢示意圖 六、營銷計劃 —— 整盤推售分析表 標準層面積（㎡)層數(shù) 7 5 ㎡兩居 5 5 ㎡一居 8 0 ㎡兩居 9 0 ㎡三居 總戶數(shù)12 615 18 72 18 18 36 14413 615 18 72 18 18 36 14414 590 18 72 36 0 36 14415 320 13 26 0 0 26 52小計 242 72 36 134 484占比 50% 15% 7% 28% 100%10 640 18 64 0 48 16 12811 590 18 72 36 0 36 144小計 136 36 48 52 272占比 50% 13% 18% 19% 100%標準層面積（㎡)層數(shù) 7 5 ㎡兩居 5 5 ㎡一居 8 0 ㎡兩居 9 0 ㎡三居 總戶數(shù)1 885 18 108 54 0 54 2162 295 18 36 18 0 18 723 910 18 108 36 18 54 2164 910 17 102 34 17 51 204小計 354 142 35 177 708占比 50% 20% 5% 25% 100%5 295 18 36 18 0 18 726 590 18 72 36 0 36 1447 590 18 72 36 0 36 1448 590 18 72 36 0 36 1449 295 18 36 18 0 18 72小計 252 126 0 126 504占比 50% 25% 0% 25% 100%總計 984 376 119 489 1968所占比例 50% 19% 6% 25% 100%一期戶型配比二期戶型配比一期： 2023年底，貨值約 5個億 二期： 2023年第一、二季度，貨值約 3個億 三期： 2023年第三季度，貨值約 7個億 四期： 2023年第一季度，貨值約 5個億 項目重要運營問題分析 ? 快速的開發(fā)節(jié)奏，是項目通過低總價產(chǎn)品實現(xiàn)經(jīng)營目標的基礎。 ? 突破通州現(xiàn)有項目比價關(guān)系，是項目實現(xiàn)經(jīng)營目標的關(guān)鍵。 運營結(jié)論 項目運營策略選擇： 區(qū)域公司目前項目的典型特征： 進入 2023年，走量產(chǎn)品基本沒有，即使朗悅項目也受地價的影響，需在走量與利潤之間有所平衡。 目前在售產(chǎn)品對未來的利潤表現(xiàn)缺少支撐。 高端存量占區(qū)域庫存比例高。 運營結(jié)論 項目運營策略選擇： 通州項目的角色站位： 1. 基于獲取地價的優(yōu)勢，項目可以做到兼顧快速回籠現(xiàn)金流和保持利潤率水平?；诙愘M的影響，本項目實際操作中追求現(xiàn)金流將是最有利的選擇。 IRR27%，凈利率 12% 2. 基于地塊和片區(qū)的屬性，本項目可以通過小面積低總價的純剛需產(chǎn)品，形成區(qū)片的差異化產(chǎn)品，支撐經(jīng)營目標的實現(xiàn)。 3. 借助集團標準化研究的成果，本項目具備形成開發(fā)運作效率典范的基礎。 同時快節(jié)奏也為支撐差異化產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的經(jīng)營利器順利實現(xiàn)奠定基礎。 4. 借助集團的成本限額指標管理方法論，項目全方位全過程系統(tǒng)貫徹有效成本、低成本策略，有力支撐低售價低總價高利潤目標的實現(xiàn)。 運營結(jié)論 開發(fā)節(jié)奏安排 – 由品質(zhì)相對較高的南地塊向北地塊分三批推進銷售。 – 利用 202 2023兩年時間銷售去化結(jié)案。 – 通過結(jié)構(gòu)封頂按揭放貸這個利益點，協(xié)調(diào)施工和銷售的配合。 – 202 2023兩年分地塊結(jié)轉(zhuǎn)項目利潤。 運營結(jié)論 開發(fā)節(jié)奏安排 注：本項目開發(fā)節(jié)奏嚴格按照集團以銷定產(chǎn)指導思想實施，后續(xù)批次開發(fā)計劃根據(jù)實際銷售節(jié)奏進行合理調(diào)整 運營結(jié)論 銷售和利潤安排一覽表 演講完畢，謝謝觀看！
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