【正文】 IRR27%，凈利率 12% 2. 基于地塊和片區(qū)的屬性，本項(xiàng)目可以通過(guò)小面積低總價(jià)的純剛需產(chǎn)品，形成區(qū)片的差異化產(chǎn)品，支撐經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 ?從客戶面看 : 80后是一群視覺(jué)動(dòng)物，他們偏愛(ài)色彩、畫(huà)面，他們有些張揚(yáng)、喜歡自由、他們追求時(shí)尚、崇尚創(chuàng)意，喜歡彰顯個(gè)性的產(chǎn)品，因此建議價(jià)值點(diǎn)為： 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 立面 景觀與外部空間 價(jià)值點(diǎn)建議 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 景觀與外部空間 景觀 價(jià)值點(diǎn)建議 景觀 價(jià)值點(diǎn)建議 低成本，高效果 自然，閑適 運(yùn)動(dòng)、健身 多低矮植被 戶型 價(jià)值點(diǎn)建議 分析： ? 從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主力產(chǎn)品看：基本都是首置型產(chǎn)品，一居室面積區(qū)間 6368平，總價(jià) 94萬(wàn)以上，兩居室在 8897平，總價(jià) 130萬(wàn)以上，三居室在 110平以上，總價(jià) 165萬(wàn)以上，相對(duì)于 80后年輕白領(lǐng)，首付及月供壓力都過(guò)大。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)研，該項(xiàng)目小戶型現(xiàn)已售罄，后期無(wú)供應(yīng)。 數(shù)據(jù)顯示： 按面積段區(qū)分的成交結(jié)構(gòu)看， 100㎡以下房源成交情況一直較為穩(wěn)定 ，占總成交約 45%。 ?公交站點(diǎn) (如圖所示 )： 翠福園的東側(cè)和南側(cè)有兩個(gè)公交站點(diǎn)，有公交車 92 31 1路、 3路小巴 (可直達(dá)通州城區(qū)，在北關(guān)環(huán)島可換乘多輛公交車直達(dá)城區(qū) )，還有直達(dá)市區(qū)的 84 930路 (可直達(dá)朝陽(yáng)門、呼家樓 )。 ?未來(lái)規(guī)劃：宗地北側(cè)的潞苑北大街直達(dá)東五環(huán)；溫榆河西路可直接機(jī)場(chǎng)二高速。 一、 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位分析 供求關(guān)系與市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析 北京總供求關(guān)系研究： 分析： ? 調(diào)控深化期（ 2023年 1月 2023年 2月）：通州受限購(gòu)政策影響在北京各子市場(chǎng)中最為顯著，價(jià)格下滑幅度大，大部分剛需產(chǎn)品價(jià)格已接近甚至低于房山長(zhǎng)陽(yáng)剛需產(chǎn)品價(jià)格，價(jià)格被低估。當(dāng)期存貨及后繼供 應(yīng) 以 8489平米 2居和 130140平米 3居 為主 競(jìng)品 — 華遠(yuǎn)銘悅 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、大戶型為主 運(yùn)營(yíng)定位：利潤(rùn)率優(yōu)先型項(xiàng)目 近期推出 4層 190400平大戶型，銷售價(jià)格下降，去化速度減緩，中小戶型推售期月均去化速度 110套左右 競(jìng)品 — K2百合灣 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感好、大戶型為主 運(yùn)營(yíng)定位：利潤(rùn)率優(yōu)先型項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)： ，競(jìng)品多集中在通州主城區(qū)，主城區(qū)配套齊全，居住氛圍濃厚，競(jìng)品項(xiàng)目檔次中上，多為 利潤(rùn)率優(yōu)先型項(xiàng)目。 結(jié)論：針對(duì) 80后細(xì)分市場(chǎng)，將 1居 — 3居的面積區(qū)間往下降，通過(guò)提高得房率來(lái)保證合理的功能性，并在設(shè)計(jì)階段關(guān)注人性化細(xì)節(jié)，以提升戶型在總價(jià)上和功能性上的競(jìng)爭(zhēng)力 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 戶型 價(jià)值點(diǎn)： 功能實(shí)用小戶型 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 商業(yè)及配套 商業(yè)及配套 價(jià)值點(diǎn)建議 價(jià)值點(diǎn)： 便利 特色 將 3000平商業(yè)充分利用，打造格林系便利生活社區(qū) 服務(wù) 價(jià)值點(diǎn)建議 及格線 標(biāo)準(zhǔn)線 標(biāo)桿線 服務(wù) 價(jià)值點(diǎn) ： 十大體系特色 便利 年輕 產(chǎn)品定位小結(jié)： 產(chǎn)品定位： 年輕時(shí)尚的小戶型剛需社區(qū) ?戶型面積： 5589㎡一居至三居 ?立面：現(xiàn)代格林（北方）風(fēng)格 ?景觀：組團(tuán)式社區(qū)景觀 +外部景觀長(zhǎng)廊 ?商業(yè)： 3千平社區(qū)商業(yè) ?服務(wù)：金地物業(yè) +十大價(jià)值服務(wù)體系 區(qū)域價(jià)值： 充分借勢(shì)地鐵 6號(hào)線及朝陽(yáng)北路價(jià)值 ?交通：地鐵 6號(hào)線 +朝陽(yáng)北路 ?商圈：朝北商圈 結(jié)合 FAB模型： 核心價(jià)值： 地鐵 6號(hào)線（便利出行） +低總價(jià)小戶型（產(chǎn)品、價(jià)格） 十分熱愛(ài)（軟性服務(wù)提升） +金地（品牌、物業(yè)） ? 地段：城市中心地段與高成長(zhǎng)地段高度復(fù)合 ? 交通： 6號(hào)線暢達(dá)、立體路網(wǎng)系統(tǒng) ? 環(huán)境：溫榆河畔 ? 產(chǎn)品：全通州唯一首付 15萬(wàn)起 5590平米戶型 ? 配套：豪宅觃格的生活休閑配套 ? 物管：金地物業(yè)中國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國(guó)第一 ? 開(kāi)發(fā)商：金地集團(tuán)見(jiàn)證 CBD成長(zhǎng)每一天 …… 溫榆河畔 五、形象定位 形象定位語(yǔ)： 6號(hào)線 〃 朝陽(yáng)北路 〃 十分熱愛(ài)青年社區(qū) L O G O / V I： 主 VI色：紅、藍(lán) 輔 VI色：黑、白、米黃 五、形象定位 名片 手提袋 紙杯 五、形象定位 戶型圖 五、形象定位 報(bào)廣 地鐵外燈箱 五、形象定位 折頁(yè) 五、形象定位 圍擋 六、營(yíng)銷安排 —— 推售： 一期 二期 推售房源盤(pán)點(diǎn)： 一期推售房源 484套，其中 75㎡兩居 242套，占比 50%， 55㎡一居 72套，占比 15%。 3. 借助集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化研究的成果，本項(xiàng)目具備形成開(kāi)發(fā)運(yùn)作效率典范的基礎(chǔ)。基于稅費(fèi)的影響，本項(xiàng)目實(shí)際操作中追求現(xiàn)金流將是最有利的選擇。 中弘北京像素（現(xiàn)代 /涂料、面磚） 立面 價(jià)值點(diǎn)建議 立面 價(jià)值點(diǎn)建議 現(xiàn)代格林（北方）風(fēng)格 大體塊的形體構(gòu)成，與色彩對(duì)比，時(shí)尚現(xiàn)代的立面風(fēng)格，彰顯年輕的個(gè)性、自由 時(shí)尚、張揚(yáng)、創(chuàng)意、個(gè)性、色彩鮮明 分析： ?從競(jìng)爭(zhēng)面看： 競(jìng)品外立面用材偏中上，為保持競(jìng)爭(zhēng)力，建議本項(xiàng)目立面打造為標(biāo)桿價(jià)值點(diǎn)。 運(yùn)營(yíng)定位分析 競(jìng)爭(zhēng)格局解析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究： 目前競(jìng)品多集中在通州主城區(qū)，配套齊全，居住氛圍濃厚 珠江拉維小鎮(zhèn) 東方逸品閣 京貿(mào)國(guó)際城 通州主城區(qū) 占地面積 : 住宅面積 : 69萬(wàn)平方米 物業(yè)類別：高端住宅 5089套 建筑類別： 35層板樓結(jié)合、小高層 裝修狀況：毖坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽(yáng)路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 60% 成交均價(jià)： 17000 元 /㎡（ 7報(bào)價(jià)） 套均面積： 93平米 月均去化： 88套 /12915萬(wàn)元 12年截止 9月底合計(jì)銷售金額： 116242萬(wàn)元 一期 二期 三期 競(jìng)品 — 京貿(mào)國(guó)際城 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、小戶型為主、大型社區(qū) 運(yùn)營(yíng)定位：快速回籠資金類項(xiàng)目 小街西路 4車道 30M 梨園南街 8車道 40M 臨河里路 4車道 30M 小街路 4車道 30M 占地面積 : 25萬(wàn)平方米