xxxx年11月14日北京金地格林項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃大綱78p(文件)
【正文】 止 9月底合計(jì)銷售金額： 116242萬(wàn)元 一期 二期 三期 競(jìng)品 — 京貿(mào)國(guó)際城 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、小戶型為主、大型社區(qū) 運(yùn)營(yíng)定位：快速回籠資金類項(xiàng)目 小街西路 4車道 30M 梨園南街 8車道 40M 臨河里路 4車道 30M 小街路 4車道 30M 占地面積 : 25萬(wàn)平方米 住宅面積 : 72萬(wàn)平方米，其中公寓 5萬(wàn)平米 物業(yè)類別：住宅 7251套 建筑類別： 板樓、高層 裝修狀況：毛坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽(yáng)路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 35% 成交均價(jià)： 16500萬(wàn) /㎡ 套均面積： 88平米 月均去化： 120套 /15648萬(wàn)元 12年截止 9月底合計(jì)銷售金額： 140829萬(wàn)元 競(jìng)品 — 華業(yè)東方玫瑰 產(chǎn)品定位：品質(zhì)感中上、小戶型為主、區(qū)域大盤 運(yùn)營(yíng)定位：利潤(rùn)率優(yōu)先，兼顧去化速度 占地面積 : 21萬(wàn)平方米 住宅面積 : 19萬(wàn)平方米 物業(yè)類別：高端住宅 1200套 建筑類別： 12棟高層板樓 裝修狀況：精裝 交通狀況：八通線土橋站、公交 81 924等 開盤時(shí)間： 20238 容 積 率： 綠 化 率： 30% 成交均價(jià)： 16000元 /㎡ 套均面積： 83平米 月均去化： 93套 /11556萬(wàn)元 12年截止 9月底合計(jì)銷售金額： 34668萬(wàn)元 注： 8月去化 162套，套均面積 79平米 。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略選擇： 一、 運(yùn)營(yíng)定位分析 —— 明確項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)定位及核心指標(biāo) ?運(yùn)營(yíng)定位：快速回籠現(xiàn)金流型項(xiàng)目 ?客戶定位：剛需首臵首改 ?產(chǎn)品定位：標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品項(xiàng)目 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略： ?，F(xiàn)金流的快銷型項(xiàng)目 ，成本和售價(jià)偏重于低成本低售價(jià)，以充分的安全邊際保證能夠快速走量 第一梯隊(duì) 第二梯隊(duì) 第三梯隊(duì) 項(xiàng)目名稱 ?K2百合灣 本項(xiàng)目市場(chǎng)占位 ?華業(yè)東方玫瑰 主力產(chǎn)品線 客群線 ?110平三居 400平四居 以改善性為主， CBD高級(jí)白領(lǐng)及通州區(qū)域改善型客群，月收入 2萬(wàn)以上，客戶更強(qiáng)調(diào)社區(qū)品質(zhì)、景觀資源等。 選址建議 ： 金地中心 ，既鎖定目標(biāo)客戶活動(dòng)區(qū)域，又充分嫁接品牌優(yōu)勢(shì)； 包裝建議 ：年輕、時(shí)尚、輕快、色彩鮮明，契合客群氣質(zhì)。 推售釋放口徑： 首期推售 1 1 1 15樓，即可認(rèn)購(gòu)房源 484套。 中弘北京像素（現(xiàn)代 /涂料、面磚） 立面 價(jià)值點(diǎn)建議 立面 價(jià)值點(diǎn)建議 現(xiàn)代格林（北方）風(fēng)格 大體塊的形體構(gòu)成，與色彩對(duì)比，時(shí)尚現(xiàn)代的立面風(fēng)格，彰顯年輕的個(gè)性、自由 時(shí)尚、張揚(yáng)、創(chuàng)意、個(gè)性、色彩鮮明 分析： ?從競(jìng)爭(zhēng)面看： 競(jìng)品外立面用材偏中上，為保持競(jìng)爭(zhēng)力，建議本項(xiàng)目立面打造為標(biāo)桿價(jià)值點(diǎn)。 13 14 15 12 排卡： ?排卡目標(biāo)：排卡當(dāng)天 500張卡（ 20個(gè)銷售每人每天 3張卡），月度排卡目標(biāo) 1000張； ?排卡時(shí)間： 11月 17日，從 11月 12日起全面釋放排卡信息； ?免費(fèi)排卡 ，客戶需提供身份證、配偶身份證、戶口簿、配偶戶口簿、結(jié)婚證、社保證明或完稅證明（外埠）方可成功辦理 VIP卡。如推介購(gòu)房成功，則推介人可享受 2023元獎(jiǎng)金激勵(lì)（稅前），被推介人可享受購(gòu)房總款額外優(yōu)惠 2023元。 運(yùn)營(yíng)結(jié)論 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略選擇： 區(qū)域公司目前項(xiàng)目的典型特征： 進(jìn)入 2023年，走量產(chǎn)品基本沒有，即使朗悅項(xiàng)目也受地價(jià)的影響，需在走量與利潤(rùn)之間有所平衡?；诙愘M(fèi)的影響，本項(xiàng)目實(shí)際操作中追求現(xiàn)金流將是最有利的選擇。 4. 借助集團(tuán)的成本限額指標(biāo)管理方法論，項(xiàng)目全方位全過程系統(tǒng)貫徹有效成本、低成本策略，有力支撐低售價(jià)低總價(jià)高利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 – 202 2023兩年分地塊結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)。 – 利用 202 2023兩年時(shí)間銷售去化結(jié)案。 3. 借助集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化研究的成果，本項(xiàng)目具備形成開發(fā)運(yùn)作效率典范的基礎(chǔ)。 高端存量占區(qū)域庫(kù)存比例高。 整合目標(biāo)：內(nèi)部員工及外部合作單位 “全民賣房”計(jì)劃： 兼職資源整合： ?動(dòng)作一 —— 巡展派單 ?動(dòng)作二 —— CALL客 ?動(dòng)作三 —— 前臺(tái)計(jì)劃 全線拓客計(jì)劃： 六、營(yíng)銷計(jì)劃 —— 整盤推售分析表 二期（ 11） 一期（ 1 11 15） 三期（ 9） 四期（ 4） 推售順序： ?自南向北 ?地塊價(jià)值由高向低 價(jià)格走勢(shì)示意圖 六、營(yíng)銷計(jì)劃 —— 整盤推售分析表 標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡)層數(shù) 7 5 ㎡兩居 5 5 ㎡一居 8 0 ㎡兩居 9 0 ㎡三居 總戶數(shù)12 615 18 72 18 18 36 14413 615 18 72 18 18 36 14414 590 18 72 36 0 36 14415 320 13 26 0 0 26 52小計(jì) 242 72 36 134 484占比 50% 15% 7% 28% 100%10 640 18 64 0 48 16 12811 590 18 72 36 0 36 144小計(jì) 136 36 48 52 272占比 50% 13% 18% 19% 100%標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡)層數(shù) 7 5 ㎡兩居 5 5 ㎡一居 8 0 ㎡兩居 9 0 ㎡三居 總戶數(shù)1 885 18 108 54 0 54 2162 295 18 36 18 0 18 723 910 18 108 36 18 54 2164 910 17 102 34 17 51 204小計(jì) 354 142 35 177 708占比 50% 20% 5% 25% 100%5 295 18 36 18 0 18 726 590 18 72 36 0 36 1447 590 18 72 36 0 36 1448 590 18 72 36 0 36 1449 295 18 36 18 0 18 72小計(jì) 252 126 0 126 504占比 50% 25% 0% 25% 100%總計(jì) 984 376 119 489 1968所占比例 50% 19% 6% 25% 100%一期戶型配比二期戶型配比一期： 2023年底，貨值
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