xxxx年11月14日北京金地格林項目運營策劃大綱78p-wenkub
2023-02-06 00:35:57 本頁面
【正文】 ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：首都金融功能區(qū)、國家電子商務(wù)示范基地 ?功能規(guī)劃： 濱水生態(tài)、低密度、花園式商務(wù)核心區(qū) ，與金融街、 CBD、總部基地形成功能互補 ?入駐企業(yè)：電子商務(wù)企業(yè)為主， 高新高知人群聚集地 交通篇： 路網(wǎng)密集，交通便利 ?路網(wǎng)： 至 CBD： 京通快速、朝陽路、朝陽北路、兩廣延長線 至首都機場： 壁富路、機場二高速 高速路： 京津高速、京津塘高速、京沈高速、京哈高速 ?軌道交通： 現(xiàn)狀：地鐵八通線、 6號線（物資學院站） 規(guī)劃：地鐵八通線和規(guī)劃建設(shè)的M S R R1支等 8條 ?公共交通： 619路（翠福園小區(qū) 五路橋東） 619路公交車 物資學院站 交通篇： 本案 物資學院站，地鐵 6號線價值凸顯 ?距離地鐵 6號線 3公里； ?年底即通車，地鐵價值凸顯； ?北京東西向大動脈，與多條地鐵線路實現(xiàn)換乘。 一、 運營定位分析 項目 土地屬性 項目地塊自有屬性分析 —— 位置 篇 ： CBD商圈 空港商圈 朝北商圈 通州老城區(qū) 通州新城核心區(qū) ?位于 通州商務(wù)園 內(nèi)，通州新城西北端，與朝陽區(qū)交界處，臨近朝陽北路延長線。 ?西距 CBD12公里 ，南距 京哈高速 ，北距 首都機場 10公里 ，東側(cè)緊鄰?fù)樎贰? 物資學院站 交通篇 — 微觀交通： ?宗地微觀交通非常發(fā)達，目前周邊四至道路已修建完畢或正在建設(shè)；通過宗地西側(cè)的商務(wù)園中路或溫榆河?xùn)|路可快速到達朝陽北路。 地塊 C28 地塊 C210 C29 C27 C26 1 3 2 1 2 3 4 8 5 6 7 4 5 6 7 地塊北面的高壓線 地塊西面開始了建筑 地塊南面有 6層樓 現(xiàn)場有變電站 地塊中間有 30m道路 地塊南面的高壓線 地塊 C28 地塊 C210 C29 C27 6 通州 殯儀館 1. 從航空航線比較近 2. 從現(xiàn)場能看通州殯儀館 3. 地塊周邊有高壓線 4. 60米控高 配套篇： 外部大型配套主要集中在朝陽北路 ? 園區(qū)內(nèi)的大型配套 香格里拉大酒店 教育配套 教育配套 教育配套 教育配套 濱河森林 公園 朝陽大悅城 長楹天街 非中心 園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有小學、幼兒園 市政景觀綠化帶 本體篇： ?地塊規(guī)模： 總用地面積 72421㎡ ，可銷售住宅建筑面積 155610㎡ ； ?容積率： 綜合 ；南地塊容積率 ，北地塊容積率 ； ?控高： 60米 ?配套： 商業(yè)配套（ 4607㎡），幼兒園（ 3360㎡）。 ? 與大興 、 房山等新興區(qū)域相比 ， 通州更成熟 ， 發(fā)展更快 ， 但在本輪調(diào)控下區(qū)域成交均價最低 ， 因此未來價格成長空間更大 ， ? 通州具備與 CBD相鄰的獨特優(yōu)勢 ， 隨著地鐵 6號線年內(nèi)建成 ， 北通州憑借其與市區(qū)距離更近的區(qū)位優(yōu)勢 、更方便快捷的軌道交通優(yōu)勢將在大通州板塊中異軍突起 。 ，價值上升通道漸現(xiàn)。 ?供應(yīng)市場來看， 2023年全年住宅供應(yīng)情況不佳，僅 9月份有大量新項目入市，推高了市場的存量。 ? 未來趨勢預(yù)測：通州區(qū)域配套成熟，城市未來觃劃發(fā)展在各衛(wèi)星城中處于最核心地位，該區(qū)域當前價格嚴重被低估，未來政策面無大變化則通州將迎來北京各子市場中最顯著的量價齊升局面，未來市場可期。 一、 項目運營定位分析 供求關(guān)系與市場變化趨勢分析 通州區(qū)待售貨量盤點研究： ?潛在供應(yīng)中中鑫源獲取的商務(wù)園 C2西區(qū)地塊和項目形成直接競爭關(guān)系 ， 體量為 。 通州區(qū)需求情況研究： 一、 項目運營定位分析 供求關(guān)系與市場變化趨勢分析 6 0 以下 6 0 8 0 8 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 2 0 1 4 0 1 4 0 1 6 0 1 6 0 1 8 0 1 8 0 2 0 0 2 0 0 2 2 0 2 2 0 2 4 0 2 4 0 2 6 0 2 6 0 2 8 0 2 8 0 3 0 0 3 0 0 以上供應(yīng)面積 0 . 3 2 5 . 9 5 2 6 . 7 7 5 . 2 1 4 . 4 3 8 . 8 9 5 . 5 3 2 . 7 4 0 . 7 7 0 . 0 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 5 4成交面積 2 . 0 6 6 . 5 7 4 5 . 6 8 6 . 8 8 6 . 3 0 8 . 3 5 6 . 1 7 4 . 1 5 0 . 7 0 0 . 8 8 0 . 1 5 0 . 1 4 0 . 2 9 0 . 2 7成交均價 21680 15934 15521 16215 16809 17155 15051 17579 15710 16605 20937 15850 13705 25381供應(yīng)套數(shù) 57 785 3008 452 333 583 330 146 36 2 0 0 0 14成交套數(shù) 369 898 5121 621 484 554 354 220 34 38 6 5 10 8供求比 0 . 1 5 0 . 9 1 0 . 5 9 0 . 7 6 0 . 7 0 1 . 0 6 0 . 9 0 0 . 6 6 1 . 1 0 0 . 0 5 0 . 0 0 0 . 0 0 0 . 0 0 1 . 9 960㎡以下及 80100㎡產(chǎn)品供求明顯失衡 城市及片區(qū)總供求關(guān)系小結(jié)： 1. 城市住宅供應(yīng)乏力，供不應(yīng)求態(tài)勢明顯，且城市小面積產(chǎn)品需求持續(xù)旺盛。 運營定位分析 競爭格局解析 競爭對手研究： 目前競品多集中在通州主城區(qū)，配套齊全，居住氛圍濃厚 珠江拉維小鎮(zhèn) 東方逸品閣 京貿(mào)國際城 通州主城區(qū) 占地面積 : 住宅面積 : 69萬平方米 物業(yè)類別：高端住宅 5089套 建筑類別： 35層板樓結(jié)合、小高層 裝修狀況：毖坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 60% 成交均價： 17000 元 /㎡（ 7報價） 套均面積： 93平米 月均去化： 88套 /12915萬元 12年截
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