xxxx年11月14日北京金地格林項目運營策劃大綱78p-文庫吧在線文庫
【正文】 —— 明確項目運營定位及核心指標 產(chǎn)品占位： 二、營銷推廣分析與初步策略 展示區(qū)策略 —— 臨時售樓處建議 結(jié)合工程節(jié)點及營銷安排計劃，建議前期在金地中心設(shè)立 臨時售樓處，提前蓄客 。 ?結(jié)論：競品項目風(fēng)格上較符合 3040歲年齡段客群審美觀，用材相對較好，純使用涂料項目極少，反映通州各競品在外立面的打造上頗為重視。 12月 22日，開盤 11月 17日，排卡 11月 8日 11月 12日 六、營銷安排 —— 推售： 六、營銷安排 —— 價值傳播： 價值傳播策略： 全面釋放“六號線 /朝陽北路 /十分熱愛青年社區(qū)”價值形象，同時整合品牌力量，釋放“金地集團 為 CBD青年筑夢北京”形象 報廣 燈箱 12月 22日，開盤 11月 12日 全面啟動 整體策略： 整合資源，全民賣房 主要動作： ?整合商場客戶 —— 商家聯(lián)合計劃 ?整合合作資源 —— 全民賣房計劃 ?整合兼職學(xué)生 —— 全線拓客計劃 六、營銷安排 —— 客戶拓展： 商場資源整合： ?與金地中心商家聯(lián)合，推出來訪即送代金券活動； ?目前已確定合作意向商家 進巍美甲 ； ?具體合作形式： ?進巍美甲，項目統(tǒng)一采購進巍美甲 50元冬季體驗券，客戶憑體驗券可享受約 400元的美甲護手套餐； ?前 100名成功辦理 VIP卡的客戶可贈送體驗券一張； ?金地商場巡展版位支持，推廣此次活動； ?進巍美甲也同期會在店內(nèi)（大食代入口）包裝宣傳此次活動，可整合商場及進巍美甲的客戶； 商家聯(lián)合計劃： 合作資源整合： 針對金地公司及部分合作單位的員工，發(fā)放 2023元代金券，此代金券可用于推介朋友或者客戶購買格林格林項目。 運營結(jié)論 項目運營策略選擇： 通州項目的角色站位： 1. 基于獲取地價的優(yōu)勢，項目可以做到兼顧快速回籠現(xiàn)金流和保持利潤率水平。 – 通過結(jié)構(gòu)封頂按揭放貸這個利益點，協(xié)調(diào)施工和銷售的配合。 同時快節(jié)奏也為支撐差異化產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的經(jīng)營利器順利實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。 ? 突破通州現(xiàn)有項目比價關(guān)系，是項目實現(xiàn)經(jīng)營目標的關(guān)鍵。 12月 22日，開盤 要求：營造供不應(yīng)求市場效應(yīng) 推售釋放口徑： 首期推售 1 1 1 15樓，即可認購房源 484套。 建筑類型：小高層產(chǎn)品為主 產(chǎn)品面積：格林二檔，年輕時尚的小戶型剛需社區(qū) 二、營銷推廣分析與初步策略 營銷節(jié)點排布： 20232023 2023年底 2023年一季度 推售房源盤點： 一期推售房源 484套，其中 75㎡兩居 242套，占比 50%， 55㎡一居 72套，占比 15%。 ，后期剩余產(chǎn)品多以 90㎡以上大面積產(chǎn)品為主。 通州區(qū)需求情況研究： 一、 項目運營定位分析 供求關(guān)系與市場變化趨勢分析 通州區(qū)需求情況研究： 一、 項目運營定位分析 供求關(guān)系與市場變化趨勢分析 一居 兩居 三居 四居 復(fù)式供應(yīng)面積 1 . 9 4 2 5 . 0 8 3 0 . 3 3 2 . 7 1 1 . 1 1供應(yīng)套數(shù) 271 2831 2444 148 52成交面積 1 2 . 4 4 3 8 . 6 3 3 0 . 7 9 2 . 3 7 4 . 3 6成交套數(shù) 1637 4275 2399 124 287成交均價 1 6 7 7 9 . 2 2 1 6 0 6 9 . 6 3 1 5 5 5 6 . 7 6 1 8 6 8 2 . 1 5 1 6 9 5 1 . 2 5供求比 0 . 1 6 0 . 6 5 0 . 9 8 1 . 1 5 0 . 2 6通州區(qū)域一居及兩居產(chǎn)品供不應(yīng)求態(tài)勢明顯。 ? 市場復(fù)蘇期（ 2023年 2月 至今）：隨著北京市場復(fù)蘇，通州市場成交復(fù)蘇明顯，但價格仍保持在低位，從供應(yīng)面看， 2023年6月，華遠銘悅、首開國風(fēng)美侖等新盤入市沖高當月供給， 9月推盤量較小，成交有所下滑，但從供需比看，成交仍保持在高位，供不應(yīng)求格局明顯。 Opptunities 機會： Threats 威脅： ? 宏觀經(jīng)濟風(fēng)險 ? 限購等宏觀政策風(fēng)險 一、 運營定位分析 項目 土地屬性 地塊 SWOT分析： SWOT分析總結(jié) —— 發(fā)揮優(yōu)勢，把握機會 ?借勢品牌優(yōu)勢，深挖價值洼地價值 ?，把握交通利好價值 項目土地屬性小結(jié)： ，朝陽區(qū)與通州區(qū)交匯處， 4大成熟商圈包圍，區(qū)域價值凸顯。 四至篇： 商務(wù)園區(qū)住宅地塊，價值上升通道良好 商務(wù)園區(qū)內(nèi)住宅用地，政府規(guī)劃利好，已有多家企業(yè)入駐，未來租售可期，價值上升通道良好。 一、 運營定位分析 項目 土地屬性 項目地塊自有屬性分析 —— 位置 篇 ： CBD商圈 空港商圈 朝北商圈 通州老城區(qū) 通州新城核心區(qū) ?位于 通州商務(wù)園 內(nèi)，通州新城西北端，與朝陽區(qū)交界處，臨近朝陽北路延長線。 物資學(xué)院站 交通篇 — 微觀交通： ?宗地微觀交通非常發(fā)達，目前周邊四至道路已修建完畢或正在建設(shè)；通過宗地西側(cè)的商務(wù)園中路或溫榆河?xùn)|路可快速到達朝陽北路。 ? 與大興 、 房山等新興區(qū)域相比 ， 通州更成熟 ， 發(fā)展更快 ， 但在本輪調(diào)控下區(qū)域成交均價最低 ， 因此未來價格成長空間更大 ， ? 通州具備與 CBD相鄰的獨特優(yōu)勢 ， 隨著地鐵 6號線年內(nèi)建成 ， 北通州憑借其與市區(qū)距離更近的區(qū)位優(yōu)勢 、更方便快捷的軌道交通優(yōu)勢將在大通州板塊中異軍突起 。 ?供應(yīng)市場來看， 2023年全年住宅供應(yīng)情況不佳，僅 9月份有大量新項目入市，推高了市場的存量。 一、 項目運營定位分析 供求關(guān)系與市場變化趨勢分析 通州區(qū)待售貨量盤點研究： ?潛在供應(yīng)中中鑫源獲取的商務(wù)園 C2西區(qū)地塊和項目形成直接競爭關(guān)系 ， 體量為 。 運營定位分析 競爭格局解析 競爭對手研究： 目前競品多集中在通州主城區(qū)，配套齊全，居住氛圍濃厚 珠江拉維小鎮(zhèn) 東方逸品閣 京貿(mào)國際城 通州主城區(qū) 占地面積 : 住宅面積 : 69萬平方米 物業(yè)類別：高端住宅 5089套 建筑類別： 35層板樓結(jié)合、小高層 裝修狀況：毖坯 交通狀況：京哈高速、京通快速、朝陽路，公交 938支 9 容 積 率： 綠 化 率： 60% 成交均價： 17000 元 /㎡（ 7報價） 套均面積： 93平米 月
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1