【正文】 升值潛力將吸引一批關(guān)內(nèi)臵業(yè)者及精明的投資者。 客戶演變示意 二、客群變化趨勢(shì)：龍崗中心城由于價(jià)格較周邊城鎮(zhèn)要高，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看本地客戶仍然 會(huì)占據(jù)主流，隨著交通的改善，周邊城鎮(zhèn)客戶的比例迅速上升，成為重要的補(bǔ) 充客戶，而真正大批吸引關(guān)內(nèi)客戶仍有待時(shí)日。 ? 首期承受區(qū)間： 1130萬(wàn)，房?jī)r(jià)承受區(qū)間： 60150萬(wàn)，家庭年收入?yún)^(qū)間： 1030萬(wàn) 龍崗中心城二次及多次置業(yè)者首期實(shí)際承受能力3%4%6%18%32%25%8%4%0%5%10%15%20%25%30%35%4 1萬(wàn)元以上 36 4 0萬(wàn)3 1 35 萬(wàn)2 6 30 萬(wàn)1 6 25 萬(wàn)1 1 15 萬(wàn)6 1 0萬(wàn)25萬(wàn)首期款經(jīng)濟(jì)能力示意 龍崗中心城二次置業(yè)客戶購(gòu)房首期承受能力自填調(diào)查（2 0 0 5 . 5 ）% % %% %%%%0%5%10%15%20%25%30%35%41 萬(wàn)以上 3 64 0萬(wàn)31 3 5萬(wàn)26 3 0萬(wàn)16 2 5萬(wàn)11 1 5萬(wàn)6 10 萬(wàn)2 5萬(wàn)三、客群產(chǎn)品價(jià)值敏感點(diǎn)的共性分析：風(fēng)水消費(fèi) C17a 購(gòu)房時(shí)是否考慮風(fēng)水25%56%19%0非常注重風(fēng)水 會(huì)考慮但不是關(guān)鍵因素 不會(huì)考慮風(fēng)水南向及東南向、多人居?。ㄈ藲馔⑽慌Z好、通風(fēng)采光好、項(xiàng)目占地未發(fā)生任何 重大事件、房間沒(méi)有對(duì)角、開(kāi)闊、沒(méi)遮擋、地勢(shì)高、房門(mén)朝南開(kāi)、社區(qū)大門(mén)不正對(duì) 大路是客戶認(rèn)為的好風(fēng)水。 C 1 3 c 朝向的喜好%%%%%%%%%%%%%%東 南 西 東南 其它不選重要需求排序示意，好環(huán)境、優(yōu)質(zhì)物管及享受是二次臵業(yè)者的重要需求 客戶購(gòu)房十大重要因素從高到低排序： 交通便利的地段 安全的優(yōu)質(zhì)物管 社區(qū)配套 創(chuàng)新戶型 園林規(guī)劃 高尚社區(qū)形象 智能化 自然景觀 節(jié)能設(shè)施 發(fā)展商品牌 S6 購(gòu)房原因%%%%%%%%%%%%%% % % % % %準(zhǔn)備結(jié)婚 / 子女準(zhǔn)備結(jié)婚從異地到本地安居想住有物業(yè)管理的小區(qū) 投資，等以后房子升值再出售想買個(gè)房子自己享受可以作為留給后輩/ 家人的一份財(cái)產(chǎn)其它——就近上班別人都買，自己不能落后目前居住的房子和我身份不符合原來(lái)的房子拆遷/ 要拆遷不愿住原來(lái)村里的老房子目前居住條件差，想換個(gè)環(huán)境（孩子）成年了，想與父母分開(kāi)住三、客群產(chǎn)品價(jià)值敏感點(diǎn)的共性分析：重要需求排序 C12a 建筑風(fēng)格喜好43%14%26%3%14%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%歐陸風(fēng)格 中式風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 其他 無(wú)所謂C 1 2 c 最喜歡的外墻涂料%%%%%%%%%%%%%%涂料 石材 磚 磁片 金屬貼面 其他? 歐式建筑風(fēng)格較受歡迎，其次是現(xiàn)代風(fēng)格；中式風(fēng)格兼容性低。 ? 典雅、氣派、大方、浪漫有格調(diào)、立面豐富、華貴 是客戶對(duì)歐式風(fēng)格的解釋。 ? 建筑外立面材料多選擇涂料。 三、客群產(chǎn)品價(jià)值敏感點(diǎn)的共性分析：建筑類型及風(fēng)格 歐式風(fēng)格受歡迎，客戶多希望有 方便老人、小孩休閑、鄰里溝通 可參與的場(chǎng)地 C13 b 園林風(fēng)格喜好%%%%%%%%%%%%%%%%%中式禪意風(fēng)格歐式風(fēng)格 泰式園林美式鄉(xiāng)村園林日式園林現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)C 1 3 d 希望小區(qū)室外廣場(chǎng)所具備功能%%%%%%%%%%%%%%氣派可觀賞不可參與藝術(shù)課欣賞不可參與有花架、可閑談的公共器材可健身 兒童娛樂(lè)器材 老人運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 大型聚會(huì)場(chǎng)所三、客群產(chǎn)品價(jià)值敏感點(diǎn)的共性分析：園林風(fēng)格及功能 C 3 c 可接受最小房間面積范圍8 平方, 2 4 %9 平方, 1 0 %1 0 平方, 2 9 %1 2 平方, 1 9 %1 5 平方, 1 4 %2 0 平方, 5 %C9 在需要支付一定費(fèi)用前提下，對(duì)入戶花園陽(yáng)臺(tái)需求不需要,36% 需要,64%即使支付費(fèi)用，也需要入戶花園，10 20平米陽(yáng)臺(tái)是主力需求 最小空間不得小于 8平米， 廚房需配工作陽(yáng)臺(tái)， 衣帽間、儲(chǔ)物室、書(shū)房有需求 三、客群產(chǎn)品價(jià)值敏感點(diǎn)的共性分析：室內(nèi)空間及功能需求 車位需求比例極高，高端住宅的車位配 比要求極高地下停車庫(kù)最受歡迎 C10a 車位需求3%67%22%8%0%10%20%30%40%50%60%70%0個(gè)車位 1個(gè)車位 2個(gè)車位 3個(gè)車位以上C 1 0 b 車位設(shè)置需求戶內(nèi)獨(dú)立車庫(kù),%地面車位,%地下室公共車庫(kù),%不需要,%三、客群產(chǎn)品價(jià)值敏感點(diǎn)的共性分析：車位需求 ? 家庭防盜系統(tǒng)、物業(yè)管理智能化、節(jié)能、小區(qū)一卡通系統(tǒng)、無(wú)線上網(wǎng)、衛(wèi)星電視及室內(nèi)防潮裝臵是有較多需求的 戶內(nèi)設(shè)施 ； ? 泳池、商務(wù)服務(wù)中心、超市、中餐廳、學(xué)校、保健室、健身房、桌球、乒乓球、美容美發(fā)、圖書(shū)室、會(huì)議中心、棋牌室是相對(duì)需求較多的社區(qū)配套。其中商務(wù)服務(wù)中心及會(huì)議中心的需求與私企主客戶相對(duì)較多有關(guān)。 三、客群產(chǎn)品價(jià)值敏感點(diǎn)的共性分析：戶內(nèi)設(shè)施及配套需求 客群研究小結(jié) 客戶課題 項(xiàng)目啟示 主力客群特征 及客戶演變趨勢(shì) ：把握主流階層臵業(yè)需求下移趨勢(shì)，做足 7090指標(biāo)并考慮如何“小空間做大、小空間做全、小空間做精” ：分流區(qū)域基礎(chǔ)客群，擴(kuò)源區(qū)外成長(zhǎng)客群 客戶敏感點(diǎn)共性 落實(shí)在產(chǎn)品打造細(xì)節(jié) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 ? 背景及條件回顧 三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 一、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略制定：背景及條件回顧 樓市下行＋龍崗重度開(kāi)發(fā)失衡增大開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 地塊價(jià)值：區(qū)域、資源、開(kāi)發(fā)價(jià)值 客戶變化：主流需求增長(zhǎng)，臵業(yè)需求下移趨勢(shì) １ ２ ３ 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?五洲風(fēng)情、天虹商圈，盡享城市的繁華、便捷，衣食住行樂(lè)，一應(yīng)俱全 ?雙中心融合地段，龍城中心＋龍崗街道中心西區(qū)生活核心 ?地塊東南向近鄰八仙嶺公園 ?地塊相對(duì)規(guī)整、朝向較好利于規(guī)劃 ?地鐵沿線物業(yè)，近距離輕軌，但無(wú)噪音之?dāng)_ ?內(nèi)外部交通通達(dá)性好 ?區(qū)域內(nèi)目前缺少標(biāo)志性建筑，城市特征不明顯，城市活力缺乏 ?片區(qū)形象感缺乏，區(qū)域價(jià)值認(rèn)同度一般 ?周邊舊村、自建房，影響形象 ?生活、教育、醫(yī)療等配套檔次不高 ?地塊東面不規(guī)則規(guī)劃范圍，緊鄰舊有建筑、形象視野均有影響 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threaten ?商服中心，龍城副中心的區(qū)域定位價(jià)值 ?深惠路、地鐵３號(hào)線復(fù)合交通改善，龍城 舊改重點(diǎn)改造路段，帶來(lái)成長(zhǎng)潛力 ?新老中心商圈＝〉地鐵沿線商業(yè)帶，三產(chǎn) 提升客源需求 ?周邊舊改項(xiàng)目規(guī)模較大、較集中，有助整 體區(qū)域形象改善 市場(chǎng)整體下行壓力、回復(fù)時(shí)間未期 ?龍城大運(yùn)價(jià)值釋放、舊改效應(yīng)發(fā)揮需要３－５年的時(shí)間，成熟節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目入市期有距離 ?中心城板塊、奧體板塊競(jìng)爭(zhēng)分流客戶 ?周邊鎮(zhèn)區(qū)／街道低價(jià)分流客戶 一、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略制定：項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 指導(dǎo)思路： ?目標(biāo)思路 ： 調(diào)整市場(chǎng)下，安全性〉利潤(rùn)深度 ?銷售目標(biāo)建議 ： 安全、穩(wěn)健地快速現(xiàn)金回流 項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略 本項(xiàng)目核心發(fā)展戰(zhàn)略 在確保產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)上，整合項(xiàng)目城市價(jià)值、自然景觀資源、人文資源和區(qū)域舊改開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造新生活方式和理念，打造龍城中心主流住宅精品 １／開(kāi)發(fā)策略之：入市時(shí)機(jī)建議 入市時(shí)間點(diǎn) 策略考慮 利弊分析 09年底或 2023年初 ? 把握龍城街道板塊內(nèi)的供給差 – 其余舊改項(xiàng)目啟動(dòng)晚（規(guī)模大的舊改地塊拆遷、洽談時(shí)間較長(zhǎng)）新增供應(yīng)項(xiàng)目有限；主打板塊競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品差，提供中心城最佳性價(jià)比精品 — 創(chuàng)新 90平米以下主流產(chǎn)品、控制面積控制總價(jià)； ? 以產(chǎn)品模式對(duì)抗中心城的板塊競(jìng)爭(zhēng)，分流轉(zhuǎn)移客戶需求；以成熟性、生活性對(duì)抗建設(shè)期中的奧體板塊； ? 以中型樓盤(pán)的體量靈活性，對(duì)抗規(guī)模、復(fù)合型舊改項(xiàng)目，以快打慢 ?需要高配合度、高效率推進(jìn)工程進(jìn)度 ?現(xiàn)場(chǎng)展示條件可能存在不足 ?外部環(huán)境改造不夠完善、區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目形象不足 2023年 10月 ? 2023年 10月地鐵 3號(hào)線開(kāi)通、深惠路沿線龍崗街道、龍城街道的景觀改善初步完成，提升區(qū)域價(jià)值及形象、利好項(xiàng)目； ? 以 07年 10月計(jì)至 2023年 10月市場(chǎng)調(diào)整第三年，整體市場(chǎng)走向日趨明朗； ? 臨近 2023年，大運(yùn)會(huì)拉動(dòng)城市價(jià)值預(yù)期，信心利好 ?板塊競(jìng)爭(zhēng)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)度較高項(xiàng)目 ? 建議選擇 09年底 /2023年初的節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目入市 １／開(kāi)發(fā)策略之：?jiǎn)?dòng)區(qū)及開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 – 意向示意 1期啟動(dòng)區(qū) 2批推售 3批推售 社區(qū)人行主入口 銷售中心旁設(shè) 啟動(dòng)區(qū)展示范圍 體驗(yàn)包裝 園林景觀中軸 商業(yè)節(jié)點(diǎn) 塊狀集中 商業(yè)街景觀軸 地下車 庫(kù)入口 進(jìn)入路線 離開(kāi)路線 １／開(kāi)發(fā)策略之：?jiǎn)?dòng)區(qū)及開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 – 說(shuō)明 功能區(qū) 規(guī)劃建議 理由 1期啟動(dòng)區(qū) 社區(qū)主入口 銷售中心 銷售展示區(qū) ? 設(shè)計(jì)于地塊南面； ? 社區(qū)整體抬高，與外界形成隔離； ? 臺(tái)階式社區(qū)主入口，水景、喬木；或設(shè)計(jì)會(huì)所式大堂入口，會(huì)所可作銷售中心使用； ? 對(duì)地塊范圍前進(jìn)路、結(jié)合銷售中心進(jìn)行展示包裝，手法：鋪地、小品、植被、路旗 ?地塊朝向支持，南向主入口復(fù)合本地客戶風(fēng)水消費(fèi)習(xí)慣，且設(shè)臵于前進(jìn)路，不與道路相沖（設(shè)臵于碧仙路則產(chǎn)生該種情況） ? 地塊南面景觀資源最好（臨近八仙嶺公園）、外部環(huán)境最純粹安靜、形象好 ?鬧中取靜的生活氛圍提示 園林景觀 ?盡量采取圍合式園林，保證內(nèi)部造景尺度 ?如采用半圍合、庭院式園林，則建議形成明顯的景觀中軸 ?以內(nèi)部景觀彌補(bǔ)外部環(huán)境、形象不足 商業(yè) ?沿碧仙路設(shè)計(jì)，塊狀獨(dú)立商業(yè)體 +商業(yè)街的形態(tài) 保證全街鋪 ?借勢(shì)地鐵 3號(hào)線、深惠路人流導(dǎo)入；鵬達(dá)摩爾城、五洲風(fēng)情商圈 ?實(shí)現(xiàn)社區(qū)型商 +外向型商業(yè)的結(jié)合，既保證社區(qū)的居住性又有一定的商業(yè)價(jià)值 ?道路停車及地庫(kù)車行出入口便利結(jié)合考慮，比較匹配 1期啟動(dòng)區(qū)的設(shè)臵目標(biāo)：確保項(xiàng)目形象建立、中心城市鬧中取靜生活價(jià)值體現(xiàn) １／開(kāi)發(fā)策略之： 啟動(dòng)區(qū)及開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 – 說(shuō)明 分批推售 時(shí)間點(diǎn) 價(jià)值支撐點(diǎn) 1期 住宅 2023年底或 2023年初 啟動(dòng)區(qū)為地塊南面，從地塊條件或外部環(huán)境而言，均是項(xiàng)目最好的部分，形象建立便利、容易為客戶所接受 銷售展示包裝、社區(qū)主入口、部分園林到位、樣板房 2期 住宅 2023年 10月前后 地鐵 3號(hào)線開(kāi)通，深惠路改善，項(xiàng)目外圍商業(yè)項(xiàng)目場(chǎng)氣示范，臨近項(xiàng)目的鵬達(dá)摩爾城銷售、形象進(jìn)入后期，碧仙露商業(yè)功能、商業(yè)街景觀提供給 2期價(jià)值支撐點(diǎn) 城市價(jià)值提升、項(xiàng)目商業(yè)街包裝、地鐵推廣 3期 （住宅＋商業(yè)） 2023年底 /2023年初 項(xiàng)目最后可供銷售部分 外部環(huán)境改善，社區(qū)整體展示成熟，商業(yè)招商進(jìn)駐（建議提前執(zhí)行） ?備注： １）分批推出的貨量約每批６－８萬(wàn)方； ２）對(duì)于農(nóng)民回遷部分，建議，依據(jù)回遷戶數(shù)決定回遷方式，盡可能位臵集中、套型不占用 ３０％９０平米以上指標(biāo) ２／產(chǎn)品策略之：規(guī)劃定量 戶型 面積區(qū)間 面積比 1房 40－ 45平米 1０ % 2房 6５ ７０平米 2０ % 小 3房 8085平米 2５ % 小 3房 8589平米 １５ % 3房 901２ 0平米 ３ 0% 戶型 空間配備考慮 1房 陽(yáng)臺(tái)、廚衛(wèi)；客廳臥室合一考慮尺度感： 4米開(kāi)間 2房 入戶花園、落地飄窗、陽(yáng)臺(tái)， 1廚衛(wèi)主臥室開(kāi)間保證有 2米 9 小 3房 入戶花園、飄窗、陽(yáng)臺(tái)、空中花園， 1廚衛(wèi)，主臥室開(kāi)間保證有 3米 3房 入戶花園、飄窗、陽(yáng)臺(tái)、 1 廚 2衛(wèi)，主臥室開(kāi)間有 3米 2，客廳 4米３ 以提供舒適尺度感的居住空間 為主：重點(diǎn)落實(shí)在尺度、灰空 間及精裝修 ?面積配比建議 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 3, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 03:21:1303:21:1303:212/3/2023 3:21:13 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :21:1303:21Feb233Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 03:21:1