【正文】 由所示敏感性分析圖可以看出，該項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售周期的變動(dòng)是相當(dāng)敏感的，當(dāng)銷(xiāo)售周期超過(guò) 13個(gè)月或售價(jià)降低 12%，內(nèi)部收益率都將低于基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較差。20%0 10%10%20%51012FIRR（ %） 售價(jià)銷(xiāo)售周期成本五、價(jià)格定位? 根據(jù)與區(qū)域內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格的市場(chǎng)分析比較，結(jié)合本案自身特點(diǎn)與產(chǎn)品定位，此外通過(guò)不確定性分析驗(yàn)證，綜合考慮到降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、最大實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，建議本案產(chǎn)品的價(jià)格為：? 獨(dú)棟產(chǎn)品整體市場(chǎng)定價(jià)： 8600元 /平米 （地下贈(zèng)送）? 類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品整體市場(chǎng)定價(jià)： 6800元 /平米五、價(jià)格定位七、利潤(rùn)評(píng)估 “ 經(jīng)濟(jì)效益 ” 是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所取得的效果和從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的消耗之比。投資活動(dòng)的直接目的，就是依靠投入的資源和勞動(dòng)，來(lái)?yè)Q取未來(lái)的收益，投資效益的高低，便成為評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資成敗的關(guān)鍵，成為衡量投資方案好壞的重要依據(jù)。 根據(jù)項(xiàng)目的初步估算，整個(gè)項(xiàng)目的 “ 開(kāi)發(fā)成本 ” 平均單價(jià)在 4500元 /平方米 ，未來(lái)的 “ 銷(xiāo)售價(jià)格 ” 在會(huì)達(dá)到 7088/平方米，單位面積的收益平均應(yīng)該在 2588元 /平米 左右，項(xiàng)目總體收益會(huì)在 1億元 左右。第三部分 營(yíng)銷(xiāo)篇營(yíng)銷(xiāo)理念一、營(yíng)銷(xiāo)理念品牌營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)營(yíng)銷(xiāo)合作營(yíng)銷(xiāo)誠(chéng)信營(yíng)銷(xiāo)文化營(yíng)銷(xiāo)特色營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)216。 確 保 速 度合理運(yùn)用價(jià)格策略，結(jié)合市場(chǎng)契機(jī)，確保項(xiàng)目銷(xiāo)售速度的基礎(chǔ)上，確保項(xiàng)目收益以確保銷(xiāo)售速度，快速回款和高收益并重高效的市場(chǎng)戰(zhàn)略在手續(xù)、銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備齊全的前提下， 06年銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn) 2個(gè)億的銷(xiāo)售額以低總價(jià)院落別墅熱銷(xiāo)帶動(dòng)小獨(dú)棟推廣，引爆項(xiàng)目整體市場(chǎng)運(yùn)作216。 快 速 回 款216。 確 保 品 牌216。 確 保 收 益打造品牌項(xiàng)目及地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)商形象 ，項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)品牌升級(jí)一、營(yíng)銷(xiāo)理念 房地產(chǎn)市場(chǎng)猶如一個(gè)龐大而激烈的戰(zhàn)場(chǎng)，在每一場(chǎng)戰(zhàn)役中，若想贏得最終的勝利，必須是周全得當(dāng)?shù)谋ㄅc驍勇善戰(zhàn)的將士二者俱備。在地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，如果把策劃力比作兵法謀略，那銷(xiāo)售力就是在一線(xiàn)打拼的勇士。可以說(shuō)，策劃力奠定項(xiàng)目的基礎(chǔ)，而銷(xiāo)售力則直接成就一個(gè)成功的樓盤(pán)。二、銷(xiāo)售執(zhí)行力策劃產(chǎn)品生產(chǎn)者銷(xiāo)售資金消費(fèi)者銷(xiāo)售是核心競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)接受層面做初步探尋，在這個(gè)階段需要我們完成以下工作步驟：216。 確立整盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方案及企劃方案的細(xì)部?jī)?nèi)容，制定廣告計(jì)劃。216。 完成置業(yè)顧問(wèn)案前培訓(xùn)。216。 完成案名設(shè)定及 VI視覺(jué)系統(tǒng)設(shè)計(jì)。216。 完成銷(xiāo)售部表格化、數(shù)據(jù)化、管理化的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。216。 掌握公司既有客戶(hù)資料作先期預(yù)定，上門(mén)客戶(hù)的登記及預(yù)定統(tǒng)計(jì)。216。 完成現(xiàn)場(chǎng)接待中心設(shè)計(jì)、建造及布置。二、銷(xiāo)售執(zhí)行力市場(chǎng)目標(biāo)試銷(xiāo)階段 公開(kāi)銷(xiāo)售階段 強(qiáng)銷(xiāo)階段 穩(wěn)步階段 續(xù)銷(xiāo)階段通過(guò)各類(lèi)宣傳途徑讓人們接觸、了解本案，引起目標(biāo)客戶(hù)的注意，喚起目標(biāo)客戶(hù)群的興趣。聚集人氣，以此產(chǎn)生 “ 羊群效應(yīng) ” ：。集成掌握來(lái)客來(lái)電的分析及控制。根據(jù)試銷(xiāo)、公開(kāi)兩階段的銷(xiāo)售情況，作出相應(yīng)修正方案。在適量的平面媒體并配合 SP促銷(xiāo)活動(dòng)之下，人員銷(xiāo)售全面展開(kāi)（現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)、人員拜訪(fǎng)、電話(huà)追蹤、直接郵遞）。充分掌握競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的詳細(xì)背景資料。該階段已取得部分市場(chǎng)份額，及市場(chǎng)接受度，是屬鞏固 “ 陣地 ” 擴(kuò)大 “戰(zhàn)果 ” 的時(shí)段，因此力求在該階段采取以下措施及完成銷(xiāo)售目標(biāo)。完成銷(xiāo)售總量的 60%。擴(kuò)大宣傳面，采取立體組合廣告攻勢(shì)；充分掌握本案在市場(chǎng)上的影響力，建立本案在市場(chǎng)上的品牌效應(yīng)。預(yù)測(cè)可能發(fā)生的受阻態(tài)勢(shì)，制定好應(yīng)對(duì)措施。對(duì)已成交客戶(hù)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通，形成堅(jiān)實(shí)的口碑傳播層。對(duì)本案已在市場(chǎng)上建立的熱效應(yīng)，通過(guò)品牌的深化提升，確立本案牢不可破的形象，該階段主要工作策略如下：著重推出 “TCS” （客戶(hù)滿(mǎn)意）戰(zhàn)略。強(qiáng)化宣傳本案的物業(yè)管理。針對(duì)剩余樓層推出適當(dāng)優(yōu)惠方案。加強(qiáng)與成交客戶(hù)的聯(lián)誼活動(dòng)，擴(kuò)大口碑宣傳。加強(qiáng)對(duì)來(lái)訪(fǎng)、來(lái)電客戶(hù)的追蹤、過(guò)濾。此時(shí)此階段逐步進(jìn)入現(xiàn)房階段，是產(chǎn)品接受市場(chǎng)考驗(yàn)的重要階段，將有可能出現(xiàn)新一輪的波浪。因此我們要把握好以下幾點(diǎn)：針對(duì)老客戶(hù)介紹新客戶(hù)，采取獎(jiǎng)勵(lì)措施?；I備起草業(yè)主委員會(huì)章程及細(xì)則。對(duì)已購(gòu)房客戶(hù)進(jìn)行親情慰問(wèn)。完成剩余樓層的銷(xiāo)售工作，及總均價(jià)的控制。二、銷(xiāo)售執(zhí)行力市場(chǎng)目標(biāo)　　　　本項(xiàng)目分為四個(gè)銷(xiāo)售階段，項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段是根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的冷暖季節(jié)和漾福居的實(shí)際情況劃分的，各階段之間沒(méi)有嚴(yán)格的界限，但我們?cè)谕茝V方式和相對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售目標(biāo)上會(huì)有所差異。　　　　由于四月中旬至 5月底是一年銷(xiāo)售第一個(gè)旺季，本項(xiàng)目估計(jì) 8月上旬開(kāi)始認(rèn)購(gòu)， 8月下旬才能公開(kāi)發(fā)售，接下來(lái)的 9月至 1０月是又一銷(xiāo)售旺季，本階段是本案銷(xiāo)售關(guān)鍵時(shí)期，會(huì)掀起新一輪銷(xiāo)售高峰，至春節(jié)前應(yīng)達(dá)到80%的銷(xiāo)售率，隨后進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售。　　　　春節(jié)前后一般是房地產(chǎn)銷(xiāo)售淡季，所以在這一階段主要是銷(xiāo)售收尾期，采取適當(dāng)促銷(xiāo)方法爭(zhēng)取利用春節(jié)時(shí)機(jī)完成最后的 20%，使住宅達(dá)到100%銷(xiāo)售。二、銷(xiāo)售執(zhí)行力市場(chǎng)目標(biāo)３ .銷(xiāo)售部整體構(gòu)架“３＋３ ”構(gòu)架模式銷(xiāo)售領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售隊(duì)伍銷(xiāo)售部秘書(shū)組ＦＳＦＳＬＴＳＳＧ品牌銷(xiāo)售模式計(jì)劃與評(píng)估體系銷(xiāo)售部操作系統(tǒng)ＴＳＤＳＯＳ ＰＡＥ二、銷(xiāo)售執(zhí)行力市場(chǎng)目標(biāo) ４ .銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理框架銷(xiāo)售經(jīng)理開(kāi)發(fā)商置業(yè)顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃制訂調(diào)整并報(bào)批批準(zhǔn)后的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃執(zhí)行效果反饋及銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃跟蹤執(zhí)行過(guò)程督察及核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)意見(jiàn)反饋傳達(dá)營(yíng)銷(xiāo)指令銷(xiāo)售信息、現(xiàn)場(chǎng)反應(yīng)上報(bào)現(xiàn)場(chǎng)意見(jiàn)反饋策劃組三、中廣信核心競(jìng)爭(zhēng)力 北京第一個(gè)Townhouse社區(qū)，1998年 10月 1日開(kāi)盤(pán)， 11月就全部售罄。鹿鳴苑　 1998年 12月 22日開(kāi)盤(pán)，在開(kāi)盤(pán)后不到三個(gè)月時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售超過(guò)95%。聽(tīng)濤雅苑 璽萌苑 1999年 11月 16日一期開(kāi)盤(pán)，僅 3個(gè)月時(shí)間完成銷(xiāo)售額 95%。 3年內(nèi)一至四期全部售磬。麓鳴花園 2023年 6月 14日開(kāi)盤(pán)，一期認(rèn)購(gòu)短短 3個(gè)月內(nèi)完成，回籠資金 8000多萬(wàn)元大雄城市花園接手前代理商業(yè)績(jī)一直不高， 2023年 1月、 2月僅 100200萬(wàn)的銷(xiāo)售額。 2023年 3月 15日進(jìn)入，一年時(shí)間實(shí)現(xiàn) 2個(gè)多億的銷(xiāo)售額。三、中廣信核心競(jìng)爭(zhēng)力? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 07:00:5307:00:5307:004/5/2023 7:00:53 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 四月 2107:00:5307:00Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。 07:00:5307:00:5307:00Monday, April 05, 2023? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 四月 21四月 2107:00:5307:00:53April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 05 四月 20237:00:53 上午 07:00:53四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 四月 217:00 上午 四月 2107:00April 05, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/4/5 7:00:5307:00:5305 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 7:00:53 上午 7:00 上午 07:00:53四月 21? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 07:00:5307:00:5307:004/5/2023 7:00:53 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 四月 2107:00:5307:00Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 07:00:5307:00:5307:00Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2107:00:5307:00:53April 05, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20237:00:53 上午 07:00:53四月 21? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 。 四月 217:00 上午 四月 2107:00April 05, 2023? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/4/5 7:00:5307:00:5305 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 7:00:53 上午 7:00 上午 07:00:53四月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 07:00:5307:00:5307:004/5/2023 7:00:53 AM? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 四月 2107:00:5307:00Apr2105Apr21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 07:00:5307:00:5307:00Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 四月 21四月 2107:00:5307:00:53April 05, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20237:00:53 上午 07:00:53四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 四月 217:00 上午 四月 2107:00April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/5 7:00:5307:00:5305 April 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 7:00:53 上午 7:00 上午 07:00:53四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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