【正文】 由所示敏感性分析圖可以看出，該項目對銷售價格及銷售周期的變動是相當敏感的，當銷售周期超過 13個月或售價降低 12%，內(nèi)部收益率都將低于基準收益率，將項目抵抗風險的能力較差。20%0 10%10%20%51012FIRR（ %） 售價銷售周期成本五、價格定位? 根據(jù)與區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品價格的市場分析比較，結(jié)合本案自身特點與產(chǎn)品定位，此外通過不確定性分析驗證，綜合考慮到降低市場風險、最大實現(xiàn)利潤最大化，建議本案產(chǎn)品的價格為：? 獨棟產(chǎn)品整體市場定價： 8600元 /平米 （地下贈送）? 類獨棟產(chǎn)品整體市場定價： 6800元 /平米五、價格定位七、利潤評估 “ 經(jīng)濟效益 ” 是經(jīng)濟活動所取得的效果和從事經(jīng)濟活動的消耗之比。投資活動的直接目的，就是依靠投入的資源和勞動，來換取未來的收益，投資效益的高低，便成為評價項目投資成敗的關鍵，成為衡量投資方案好壞的重要依據(jù)。 根據(jù)項目的初步估算，整個項目的 “ 開發(fā)成本 ” 平均單價在 4500元 /平方米 ，未來的 “ 銷售價格 ” 在會達到 7088/平方米，單位面積的收益平均應該在 2588元 /平米 左右，項目總體收益會在 1億元 左右。第三部分 營銷篇營銷理念一、營銷理念品牌營銷關系營銷競爭營銷合作營銷誠信營銷文化營銷特色營銷環(huán)境營銷知識營銷網(wǎng)絡營銷216。 確 保 速 度合理運用價格策略，結(jié)合市場契機，確保項目銷售速度的基礎上，確保項目收益以確保銷售速度，快速回款和高收益并重高效的市場戰(zhàn)略在手續(xù)、銷售物料準備齊全的前提下， 06年銷售實現(xiàn) 2個億的銷售額以低總價院落別墅熱銷帶動小獨棟推廣，引爆項目整體市場運作216。 快 速 回 款216。 確 保 品 牌216。 確 保 收 益打造品牌項目及地產(chǎn)品牌開發(fā)商形象 ，項目整體實現(xiàn)品牌升級一、營銷理念 房地產(chǎn)市場猶如一個龐大而激烈的戰(zhàn)場，在每一場戰(zhàn)役中，若想贏得最終的勝利，必須是周全得當?shù)谋ㄅc驍勇善戰(zhàn)的將士二者俱備。在地產(chǎn)營銷中，如果把策劃力比作兵法謀略，那銷售力就是在一線打拼的勇士?？梢哉f，策劃力奠定項目的基礎，而銷售力則直接成就一個成功的樓盤。二、銷售執(zhí)行力策劃產(chǎn)品生產(chǎn)者銷售資金消費者銷售是核心競爭力市場接受層面做初步探尋，在這個階段需要我們完成以下工作步驟：216。 確立整盤營銷方案及企劃方案的細部內(nèi)容，制定廣告計劃。216。 完成置業(yè)顧問案前培訓。216。 完成案名設定及 VI視覺系統(tǒng)設計。216。 完成銷售部表格化、數(shù)據(jù)化、管理化的設計系統(tǒng)。216。 掌握公司既有客戶資料作先期預定，上門客戶的登記及預定統(tǒng)計。216。 完成現(xiàn)場接待中心設計、建造及布置。二、銷售執(zhí)行力市場目標試銷階段 公開銷售階段 強銷階段 穩(wěn)步階段 續(xù)銷階段通過各類宣傳途徑讓人們接觸、了解本案，引起目標客戶的注意，喚起目標客戶群的興趣。聚集人氣，以此產(chǎn)生 “ 羊群效應 ” ：。集成掌握來客來電的分析及控制。根據(jù)試銷、公開兩階段的銷售情況，作出相應修正方案。在適量的平面媒體并配合 SP促銷活動之下，人員銷售全面展開（現(xiàn)場促銷、人員拜訪、電話追蹤、直接郵遞）。充分掌握競爭樓盤的詳細背景資料。該階段已取得部分市場份額，及市場接受度，是屬鞏固 “ 陣地 ” 擴大 “戰(zhàn)果 ” 的時段，因此力求在該階段采取以下措施及完成銷售目標。完成銷售總量的 60%。擴大宣傳面，采取立體組合廣告攻勢；充分掌握本案在市場上的影響力，建立本案在市場上的品牌效應。預測可能發(fā)生的受阻態(tài)勢，制定好應對措施。對已成交客戶進行聯(lián)絡、溝通，形成堅實的口碑傳播層。對本案已在市場上建立的熱效應，通過品牌的深化提升，確立本案牢不可破的形象，該階段主要工作策略如下：著重推出 “TCS” （客戶滿意）戰(zhàn)略。強化宣傳本案的物業(yè)管理。針對剩余樓層推出適當優(yōu)惠方案。加強與成交客戶的聯(lián)誼活動，擴大口碑宣傳。加強對來訪、來電客戶的追蹤、過濾。此時此階段逐步進入現(xiàn)房階段，是產(chǎn)品接受市場考驗的重要階段，將有可能出現(xiàn)新一輪的波浪。因此我們要把握好以下幾點：針對老客戶介紹新客戶，采取獎勵措施。籌備起草業(yè)主委員會章程及細則。對已購房客戶進行親情慰問。完成剩余樓層的銷售工作，及總均價的控制。二、銷售執(zhí)行力市場目標　　　　本項目分為四個銷售階段，項目的銷售階段是根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場每年的冷暖季節(jié)和漾福居的實際情況劃分的，各階段之間沒有嚴格的界限，但我們在推廣方式和相對應的銷售目標上會有所差異?！　　　∮捎谒脑轮醒?5月底是一年銷售第一個旺季，本項目估計 8月上旬開始認購， 8月下旬才能公開發(fā)售，接下來的 9月至 1０月是又一銷售旺季，本階段是本案銷售關鍵時期，會掀起新一輪銷售高峰，至春節(jié)前應達到80%的銷售率，隨后進入尾盤銷售?！　　　〈汗?jié)前后一般是房地產(chǎn)銷售淡季，所以在這一階段主要是銷售收尾期，采取適當促銷方法爭取利用春節(jié)時機完成最后的 20%，使住宅達到100%銷售。二、銷售執(zhí)行力市場目標３ .銷售部整體構(gòu)架“３＋３ ”構(gòu)架模式銷售領導小組現(xiàn)場銷售隊伍銷售部秘書組ＦＳＦＳＬＴＳＳＧ品牌銷售模式計劃與評估體系銷售部操作系統(tǒng)ＴＳＤＳＯＳ ＰＡＥ二、銷售執(zhí)行力市場目標 ４ .銷售現(xiàn)場管理框架銷售經(jīng)理開發(fā)商置業(yè)顧問營銷計劃制訂調(diào)整并報批批準后的營銷計劃執(zhí)行效果反饋及銷售統(tǒng)計執(zhí)行營銷計劃跟蹤執(zhí)行過程督察及核實現(xiàn)場意見反饋傳達營銷指令銷售信息、現(xiàn)場反應上報現(xiàn)場意見反饋策劃組三、中廣信核心競爭力 北京第一個Townhouse社區(qū)，1998年 10月 1日開盤， 11月就全部售罄。鹿鳴苑　 1998年 12月 22日開盤，在開盤后不到三個月時間內(nèi)銷售超過95%。聽濤雅苑 璽萌苑 1999年 11月 16日一期開盤，僅 3個月時間完成銷售額 95%。 3年內(nèi)一至四期全部售磬。麓鳴花園 2023年 6月 14日開盤，一期認購短短 3個月內(nèi)完成，回籠資金 8000多萬元大雄城市花園接手前代理商業(yè)績一直不高， 2023年 1月、 2月僅 100200萬的銷售額。 2023年 3月 15日進入，一年時間實現(xiàn) 2個多億的銷售額。三、中廣信核心競爭力? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 07:00:5307:00:5307:004/5/2023 7:00:53 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 四月 2107:00:5307:00Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。 07:00:5307:00:5307:00Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 四月 21四月 2107:00:5307:00:53April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 05 四月 20237:00:53 上午 07:00:53四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 四月 217:00 上午 四月 2107:00April 05, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 2023/4/5 7:00:5307:00:5305 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 7:00:53 上午 7:00 上午 07:00:53四月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 07:00:5307:00:5307:004/5/2023 7:00:53 AM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 四月 2107:00:5307:00Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 07:00:5307:00:5307:00Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2107:00:5307:00:53April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20237:00:53 上午 07:00:53四月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 四月 217:00 上午 四月 2107:00April 05, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/4/5 7:00:5307:00:5305 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 7:00:53 上午 7:00 上午 07:00:53四月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 07:00:5307:00:5307:004/5/2023 7:00:53 AM? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 四月 2107:00:5307:00Apr2105Apr21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 07:00:5307:00:5307:00Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 四月 21四月 2107:00:5307:00:53April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20237:00:53 上午 07:00:53四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 217:00 上午 四月 2107:00April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/5 7:00:5307:00:5305 April 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 7:00:53 上午 7:00 上午 07:00:53四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴