【正文】 心問題？ ?項(xiàng)目影響力的建立 ?資源整合 ?分析區(qū) 域價(jià)值，“ 如何發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在區(qū)域增值的條件下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？” 的核心問題？ 3市場(chǎng)分析法： 以某區(qū)域開發(fā)為例：?jiǎn)栴}比較明顯，或企業(yè)已經(jīng)把核心問題相得比較明白了 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 用理論模型分析客戶的目標(biāo)與困惑，從理論或案例分析得出項(xiàng)目解決的核心問題 客戶目標(biāo) ?企業(yè)：形成誠(chéng)毅社區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)度假休閑房產(chǎn)旗臶品牌 ?項(xiàng)目：打造國(guó)際一流的溫泉度假區(qū)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 客戶困惑 ?先有旅游度假氛圍的形成還是先有房產(chǎn)的問題？ ?是否在旅游度假氛圍形成前就可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)的銷售來平衡現(xiàn)金流？ 理論模型 ?旅游休閑度假區(qū)理論模型： 旅游度假區(qū)形成過程為旅游度假成熟后，開發(fā)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā) ?休閑度假區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)模型： 房地產(chǎn)開發(fā)是區(qū)域度假開發(fā)之下的一個(gè)環(huán)節(jié)，其關(guān)鍵在于企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略及市場(chǎng)成熟度之下開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇。 核心問題 ? 什么是一流的溫泉度假區(qū)？自身資源稟賦是什么？ ? 一流溫泉度假區(qū)的發(fā)展模式有哪些？如何選擇？ 發(fā)展方向的戰(zhàn)略選擇 ?基于現(xiàn)實(shí)需要解決那些問題才能達(dá)成企業(yè)目標(biāo)，形成不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)？ 一流溫泉度假區(qū)特性 開發(fā)模式 ?基于企業(yè)戰(zhàn)略及市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)介入的時(shí)機(jī)判定 3案例模型理論 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第三部分 從目標(biāo)到問題 三、如何從目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)的差距找到項(xiàng)目的核心問題？ 把目標(biāo)搞清楚 一、一般有哪些目標(biāo)：它們的定義，或者說背后的意思是什么？ 二、目標(biāo)往往從哪里來？如何才能準(zhǔn)確的搞清楚目標(biāo)？ 把問題搞清楚 四、問題的結(jié)構(gòu)化 什么叫結(jié)構(gòu)化？問題如何被結(jié)構(gòu)化？ 目標(biāo) 發(fā)現(xiàn)問題 選擇解決模型 解決方案 1 2 349 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 什么叫結(jié)構(gòu)化？基本邏輯 分類分級(jí) 以核心問題為主線 +分支問題 幾個(gè)主要問題的前后關(guān)系 每個(gè)問題研究路徑； 1企業(yè)如何在當(dāng)?shù)剡M(jìn)入一線品牌？ 2項(xiàng)目以何種核心優(yōu)勢(shì)和發(fā)展模式才能達(dá)成目標(biāo)？ 3鎖定哪些客戶獲得最大價(jià)值？ 4如何啟動(dòng)才能配合到整體戰(zhàn)略？ 5啟動(dòng)期選擇哪一塊？ 大 小 “新進(jìn)城市，如何建立企業(yè)品牌，與傳統(tǒng)領(lǐng)先企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)” 研究路徑基本可用 3C+案例解決。 企業(yè) /產(chǎn)品具備的特色競(jìng)爭(zhēng)力？ 客戶：此競(jìng)爭(zhēng)力與當(dāng)?shù)乜蛻粜枨蟮钠ヅ洌? 競(jìng)爭(zhēng)：本地領(lǐng)先企業(yè)模式？ 案例：借鑒全國(guó)品牌模式。 與核心問題內(nèi)在聯(lián)系 ：“項(xiàng)目要成功，首先要打贏當(dāng)?shù)仄放频母?jìng)爭(zhēng)” 詳細(xì)研究作為專題，抽煉關(guān)鍵點(diǎn)納入主報(bào)告 ① ② 戰(zhàn)略問題 取勢(shì)問題 策略問題 明道問題 戰(zhàn)術(shù)問題 優(yōu)術(shù)問題 ④ 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問題的結(jié)構(gòu)化 —— 形成報(bào)告的邏輯 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心問題的分類組合一般按照戰(zhàn)略層面和策略層面進(jìn)行 ?戰(zhàn)略偏向宏觀；策略偏向微觀 ?戰(zhàn)略的選擇；而策略是落實(shí) 戰(zhàn) 略 – 定位 – 愿景 – 生活方式的打造 – 占位 – 話語權(quán) – 資源整合 策 略 – 功能布局 – 項(xiàng)目分期 – 開發(fā)次序 – 產(chǎn)品風(fēng)格 – 產(chǎn)品配比 – 價(jià)格策略 核心問題 分類分級(jí) 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 核心問題的結(jié)構(gòu)化 —— 問題分類分級(jí) 并找到 ? 什么是一流的溫泉度假區(qū)？自身資源稟賦是什么？ ? 一流溫泉度假區(qū)的發(fā)展模式有哪些？如何選擇？ 運(yùn)營(yíng) 管理 營(yíng)銷 銷售 管理運(yùn)營(yíng) 定位 設(shè)計(jì)建造 設(shè)計(jì) 建設(shè) 發(fā)展方向的戰(zhàn)略選擇 ?基于現(xiàn)實(shí)需要解決那些問題才能達(dá)成企業(yè)目標(biāo)，形成不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)？ 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ?項(xiàng)目整體布局建議、功能配比建議、風(fēng)格建議 ………… 營(yíng)銷戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略的制定 戰(zhàn)略核心問題 一流溫泉度假區(qū)特性 開發(fā)模式 ?在原有的開發(fā)模式（高投入）進(jìn)行提升，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ?基于企業(yè)戰(zhàn)略及市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)介入的時(shí)機(jī)判定 策略問題 問題分類分級(jí) 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 找到核心問題 廈門圣地亞哥 :本階段要解決的四大問題 如何成功啟動(dòng)？如何持續(xù)發(fā)展？ 問題 3 問題 1 抓什么市場(chǎng)大機(jī)會(huì) —— 尋找主流客戶？ 問題 4 啟動(dòng)期規(guī)劃評(píng)價(jià)及物業(yè)發(fā)展建議？ 問題 2 發(fā)展戰(zhàn)略 —— 憑借什么打動(dòng)這撥客戶？ 問題的 前后邏輯關(guān)系 54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以核心問題為主線； 每個(gè)問題的解決渠道 良好的資源條件以及規(guī)劃前景，吸引以休閑度假需求為主，兼有財(cái)富積累的中高端臵業(yè)人群。 廈門西岸的規(guī)劃定位具備成為新市鎮(zhèn)的條件，形成大量人口轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的需求。 成為廈門的后花園，吸引主城區(qū)、海滄區(qū)，乃至外圍城市的臵業(yè)人群。 廈門西岸，龍頭企業(yè)的入駐，產(chǎn)生集聚效應(yīng)，進(jìn)而形成的臵業(yè)需求，以及在此基礎(chǔ)上的投資需求。 產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) 新市鎮(zhèn) 后花園（新市鎮(zhèn)概念） 資源拉動(dòng) 結(jié)合項(xiàng)目條件 1理論與規(guī)律 2市場(chǎng)的反映 3供需方訪談 4全國(guó)同期案例 主線：核心問題 分支：解決渠道 以核心問題為主線 尋找主流需求 —— 抓哪一個(gè)機(jī)會(huì)，有何障礙？ 問題的解決渠道 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沈陽大東區(qū)項(xiàng)目 —— 評(píng)審稿邏輯圖 市場(chǎng)研究 宏觀市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 客戶解釋 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 土地市場(chǎng) 房產(chǎn)市場(chǎng) 區(qū)域格局 典型個(gè)案 一環(huán)內(nèi) 二環(huán)內(nèi) 問題界定 目標(biāo)分析 15%利潤(rùn) 自然增長(zhǎng)能否實(shí)現(xiàn)？ 基準(zhǔn)價(jià)確定 增長(zhǎng)率確定 沈陽增長(zhǎng)率 區(qū)域增長(zhǎng)率 個(gè)案增長(zhǎng)率 結(jié)論：能實(shí)現(xiàn) 面臨矛盾 市場(chǎng)價(jià)格水平與目標(biāo)價(jià)格的矛盾 現(xiàn)有與未來不確定因素的矛盾 與東方儷城客戶、資金、時(shí)間的矛盾 核心問題 開發(fā)時(shí)間的選擇？ 利潤(rùn)目標(biāo)下項(xiàng)目如何成功？ 與東方儷城的關(guān)系？ 發(fā)展戰(zhàn)略 開發(fā)時(shí)機(jī) 發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)層面 項(xiàng)目層面 品牌貢獻(xiàn) 資金運(yùn)作 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 基于項(xiàng)目目標(biāo)和企業(yè)戰(zhàn)略下 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 可實(shí)現(xiàn)性 0 08競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析 獨(dú)立還是合并的分析 同區(qū)域同時(shí)期多項(xiàng)目開發(fā)案例借鑒 增值模式案例借鑒 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 戰(zhàn)略：戶型、園林、配套 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目目標(biāo) 結(jié)論：總體市場(chǎng)形勢(shì)看好 問題前后 邏輯關(guān)系 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 沈陽大東區(qū)項(xiàng)目 —— 終稿邏輯圖 目標(biāo)分析 15%利潤(rùn) 問題分析 自然增長(zhǎng)能否實(shí)現(xiàn)？ 基準(zhǔn)價(jià)確定 增長(zhǎng)率確定 沈陽增長(zhǎng)率 區(qū)域增長(zhǎng)率 個(gè)案增長(zhǎng)率 結(jié)論：能實(shí)現(xiàn) 市場(chǎng)環(huán)境能否支持房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)？ 宏觀經(jīng)濟(jì)支持增長(zhǎng) 土地上漲支持增長(zhǎng) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持增長(zhǎng) 城市擴(kuò)張使區(qū)域增值支持增長(zhǎng) 市場(chǎng)環(huán)境能支持增長(zhǎng)，是否適合 07年銷售？ 企業(yè)利益 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 結(jié)論： 07年銷售 15%僅為基本目標(biāo)，能否技術(shù)操作超過此目標(biāo)，增加利潤(rùn)？ 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 客戶需求 增值模式（溢價(jià)案例借鑒） 第二圈層競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)） 第一圈層競(jìng)爭(zhēng)（針對(duì)性個(gè)盤） 突破點(diǎn)：戶型、園林、配套 此僅為項(xiàng)目單獨(dú)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的可為點(diǎn)，本項(xiàng)目與儷城的關(guān)系？一致對(duì)外還是內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)？ 市場(chǎng)容量 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 發(fā)展戰(zhàn)略 對(duì)外：合力做大市場(chǎng) 對(duì)內(nèi)：借儷城之勢(shì)，適度差異 項(xiàng)目突破：戶型、園林、配套 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目目標(biāo) 問題前后 邏輯關(guān)系 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Thanks! 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！