【正文】 者的主要消費(fèi)人群；另外占總量 ％的 35－ 60歲人群則是二次置業(yè)的潛著客戶。從職業(yè)來看，國(guó)有單位和非私營(yíng)單位的平均工資較高，且從業(yè)人員人數(shù)較多，是房地產(chǎn)消費(fèi)的主要人群。 靜態(tài)人口特征 65 靜態(tài)人口特征 據(jù)我司對(duì)住宅消費(fèi)的客戶分析 ? 濰坊住宅消費(fèi)群體近 7成購(gòu)房自用， ? 從來源地看，①多是本地常住人口，約占購(gòu)房總量的八成多；②近2/3的成交客戶是濰坊本地人， 且項(xiàng)目周邊人群較多。 ? 從年齡來看，購(gòu)房者多在 21－ 45歲之間，尤以 21－ 35歲居多。 ? 從從事行業(yè)來看，從事制作業(yè)、商業(yè)零售、科研教育、醫(yī)療衛(wèi)生、金融 /投資、公務(wù)員等行業(yè)較多些。 主流消費(fèi)人群構(gòu)成 66 城市化率與城市發(fā)展 前期 中后期 城市化理論： 一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化水平達(dá)到 50％左右時(shí)，城市化進(jìn)程將呈 20年左右的高速發(fā)展階段， 預(yù)計(jì)濰坊市在 3年左右的時(shí)間將進(jìn)入此發(fā)展階段。 濰坊市城市化率逐年提高，人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚，生產(chǎn)方式、交換方式和生活方式向規(guī)?；⒓s化、市場(chǎng)化和社會(huì)化方向轉(zhuǎn)換，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展。 濰坊歷年人口城市化率8 4 7 . 7 1 8 5 0 . 6 5 8 5 2 . 2 8 5 5 . 2 9 8 5 9 . 13 7 1 . 73 2 8 . 3 23 2 3 . 1 12 4 7 . 9 12 3 5 . 1 42 7 . 7 4 %2 9 . 1 4 %3 7 . 9 1 % 3 8 . 3 9 %4 3 . 2 7 %010020030040050060070080090010002023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 非農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)人 城市化率濰坊市總?cè)丝谖痪由綎|第二（僅次于臨沂），但其城市化率與山東全省的 ％（數(shù)據(jù)來源： 2023年山東省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）尚有部分差距，城市化發(fā)展空間非常大。 67 固定人口與流動(dòng)人口情況8 4 7 . 7 1 8 5 0 . 6 5 8 5 2 . 2 0 8 5 5 . 2 912 1 4 . 8 1 2 2 . 3 71 4 . 62 3 . 4 %5 3 . 2 %1 . 4 2 % 1 . 7 4 % 2 . 6 2 %1 . 4 %6 . 1 %1 . 7 1 %01002003004005006007008009002023 年 2023 年 2023 年 2023 年1 0 %0%10%20%30%40%50%60%固定人口（年末總?cè)丝冢喝f(wàn)人）流動(dòng)人口（暫住 1 個(gè)月以上人口：萬(wàn)人）流動(dòng)人口環(huán)比增長(zhǎng)率流動(dòng)人口占固定人口比重? 濰坊流動(dòng)人口量總體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，增長(zhǎng)速度變動(dòng)較大。 ? 流動(dòng)人口與固定人口的比重較小，流動(dòng)人口最多的 2023年也僅是固定人口的％（ 2023年，濟(jì)南的流動(dòng)人口和固定人口的比例約為 12％）。 濰坊市固定人口與流動(dòng)人口分析 綜上，濰坊市流動(dòng)人口較少，人口異質(zhì)性小，住房銷售以本地為主，消費(fèi)認(rèn)知趨同性強(qiáng)。 68 區(qū)域聚集人群分析及聚集區(qū)位預(yù)測(cè) （ 1）從濰坊市發(fā)展和十一五城市規(guī)劃來看，城市化擴(kuò)張將使周邊區(qū)域迎來郊區(qū)城市化的機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目所處位置以及周邊快速路骨架和交通性主干路的建設(shè)，將拉近并加快城市融合。 （ 2）濰坊近期建設(shè)規(guī)劃年限為 2023－ 2023，在此期間勾勒出濰坊市“一心、一環(huán)、一廊、一軸“的空間結(jié)構(gòu)模式。其中，“一心”是優(yōu)化、提升中心城市服務(wù)功能的主體，最核心的地段位于白浪河沿線從火車站到人民公園附近，是濰坊最具活力、最繁華的地段?！耙画h(huán)”是提高城市運(yùn)行效率的保障和引導(dǎo)城市增長(zhǎng)的框架?！耙焕取眲t是以綠色休閑空間塑造為基礎(chǔ)，兩河之間低密度開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)，構(gòu)建濰坊特有的綠色核心發(fā)展帶。“一軸”是經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸。 鑒于人口往經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域聚集及沿交通路的兩側(cè)發(fā)展的趨勢(shì)，中心區(qū)域白浪河沿線和市區(qū)一環(huán)周邊將成為將來的人群聚集區(qū)域。 考慮區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)及各階層居民居住特點(diǎn)，中心區(qū)域?qū)⒅饕奂渭岸啻沃脴I(yè)的中高層人群，一環(huán)周邊將主要聚集一次及部分二次置業(yè)的中層收入人群及周邊區(qū)域人群。 本項(xiàng)目東臨濰縣路，南依寶通街，位于“一環(huán)”區(qū)域的東南角，交通便利，便于形成規(guī)?；幼^(qū)。距離“一軸”中心北海路不到 500米，其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶動(dòng)本區(qū)域的繁榮，地塊具有巨大的開發(fā)優(yōu)勢(shì)。 69 “一心、一環(huán)、一廊、一軸“的空間結(jié)構(gòu)建設(shè)發(fā)展時(shí)序表 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 建成區(qū)人口 用地 人均建設(shè)用地 布局特點(diǎn) 2023年 96萬(wàn)人 115㎞178。 120㎡ 以老城為核心，各區(qū)均有發(fā)展意向 2023年 130萬(wàn)人 165㎞178。 118㎡ 建構(gòu) “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”的空間格局，各區(qū)具有各自的發(fā)展可能 2023年 150萬(wàn)人 175㎞178。 117㎡ “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”已經(jīng)成形，綠色生態(tài)空間鍥入，生態(tài)園林城市基本建成。 2023年 175萬(wàn)人 203㎞178。 116㎡ “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”趨于完善，綠色生態(tài)空間鍥入，用地疏密相間，均衡發(fā)展。 2050年 235萬(wàn)人 270㎞178。 115㎡ “一心、一環(huán)、一廊、一軸 ”已經(jīng)成熟，綠色生態(tài)空間鍥入成為濰坊城市的特色，城市形態(tài)走向更大的空間，構(gòu)成 “一主五副 ”的網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系。 伴隨城市化發(fā)展，中心區(qū)域不斷擴(kuò)大，周邊區(qū)域以及外來人口不斷進(jìn)入中心城區(qū)。 人口動(dòng)態(tài)遷移走向 70 人口動(dòng)態(tài)遷移走向 濰坊市民對(duì)中心城區(qū)認(rèn)知度很高，但中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)，新改造土地將有相當(dāng)部分用于商業(yè)用途，根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，周邊區(qū)域?qū)㈤_始分擔(dān)中心城區(qū)的壓力。 濰城區(qū)目前配套較老化，但是近期土地供應(yīng)量較多，是將來人口遷移的方向之一 。 東部高新區(qū)市政配套尚不完善，但距離市政府較近，屬于“東擴(kuò)”區(qū)域，市民對(duì)此區(qū)域認(rèn)知度較好，亦是人口遷移的方向之一。但土地供應(yīng)不多，也是本項(xiàng)目開發(fā)的一大機(jī)會(huì) 。 71 居民消費(fèi)習(xí)慣 根據(jù)居民擁有房產(chǎn)的情況大致分為如下各階層： ? 在城市中沒有住房的。主要包括：原沒有穩(wěn)定收入的城市居民，倒閉的企業(yè)工人或下崗的工人，新移民；擁有一套住房是他們的奢望。 ? 在城市中有 1套住房的。主要包括：城市中收入比較低下的本地居民，新移民中收入較高的、有穩(wěn)定收入的居民；多數(shù)人欠了不少貸款，還清貸款是他們的奮斗目標(biāo)。 ? 城市非中心地段有 23套住房的。主要包括：城市中學(xué)歷較高，得到過分房福利的本地居民；他們羨慕那些在城市中心地段有幾套住房的人。 ? 城市中心有 23套住房的。主要是：事業(yè)單位的工作人員，單位福利好，收入比較高的、得到過分房福利的本地居民，朝九晚五，生活較為安逸。 ? 有多套中高檔住宅、更高收入的商人。他們注重身份和地位的體現(xiàn)，在充分享受生活的同時(shí)仍不斷奮斗，以積累更多的財(cái)富。同時(shí)也較注重投資。 各階層生活方式分析 72 ? 行政機(jī)構(gòu)人員：在山東各地中高檔樓盤的購(gòu)買群體中行政辦公人員所占的比重都比較大，這部分群體購(gòu)買住宅時(shí)主要注重小區(qū)環(huán)境和社區(qū)內(nèi)部的生活氛圍，要求社區(qū)內(nèi)有比較完善的配套?？紤]濰坊市行政中心的所在地，本項(xiàng)目將會(huì)吸引較多行政機(jī)構(gòu)人員購(gòu)房。 ? 企事業(yè)中高層管理人員：這部分包括私營(yíng)企業(yè)的中高層管理人員，他們大多有自己的住房，購(gòu)買的主要目的是改善居住環(huán)境和居住氛圍。他們比較注重小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，尤其是教育設(shè)施。注重戶型設(shè)計(jì)的功能合理，追求房產(chǎn)的性價(jià)比。 ? 私營(yíng)企業(yè)老板及個(gè)體工商戶：這部分人多是依靠自己的艱苦創(chuàng)業(yè)而成為成功人士的，多數(shù)文化水平不高，這部分群體在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，主要注重身份和地位的體現(xiàn)，注重社區(qū)的規(guī)模及社區(qū)環(huán)境，在戶型方面主要追求寬敞舒適。 各階層居住方式及消費(fèi)行為特征分析 居民消費(fèi)習(xí)慣 73 經(jīng)濟(jì)因素 宏觀市場(chǎng)總結(jié) 政策因素 社會(huì)因素 技術(shù)因素 宏觀市場(chǎng)分析 74 ? 以上科技技術(shù)多見于住宅項(xiàng)目。如天同 雙羊新城項(xiàng)目的太陽(yáng)能系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、中水回用系統(tǒng)、外墻保溫系統(tǒng)、低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)等六十余項(xiàng)新技術(shù)、新材料，成為濰坊首席國(guó)家級(jí)康居住宅示范小區(qū)。 建筑開發(fā)新技術(shù)的市場(chǎng)應(yīng)用 技術(shù)因素 ?建筑新技術(shù)、新工藝得到較大范圍內(nèi)應(yīng)用的包括：建筑節(jié)能技術(shù)（如新型保溫、隔墻墻體和屋面保溫技術(shù)與產(chǎn)品、管道保溫、太陽(yáng)能、太陽(yáng)能照明等）、建筑節(jié)地技術(shù)、新型建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)（如鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)及配套產(chǎn)品） 75 ? 環(huán)保新技術(shù)：建筑節(jié)水技術(shù)（如潔具與廚房的節(jié)水技術(shù)與產(chǎn)品、雨水收集與凈化污水的回用技術(shù)與產(chǎn)品、分質(zhì)供水技術(shù)與產(chǎn)品）綠色建材與新型建筑節(jié)材技術(shù)（建筑涂料及地面、屋面、墻面磚瓦等產(chǎn)品可循環(huán)利用新型建材技術(shù)、高強(qiáng)、高性能混凝土技術(shù)）環(huán)境工程與生態(tài)環(huán)境保護(hù)。 安防、環(huán)保新技術(shù)的市場(chǎng)應(yīng)用分析 ●電話系統(tǒng) ●網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ●電視系統(tǒng) ●安防系統(tǒng) ●對(duì)講系統(tǒng) ●小區(qū)背景音樂 ●停車管理 ● IC卡系統(tǒng) ● 三表系統(tǒng) ? ? 技術(shù)因素 ? 安防技術(shù)：商業(yè)辦公大廈的安防系統(tǒng)主要包括電視監(jiān)控、防盜報(bào)警、門禁控制、停車場(chǎng)管理等。居住小區(qū)的要求建設(shè)主要由 安全防范子系統(tǒng) 、 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng) 、 信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng) 構(gòu)成的全套居住小區(qū)智能化系統(tǒng)。 76 技術(shù)因素 ? 市場(chǎng)上被采納的其他新技術(shù)還包括：建筑施工新技術(shù)（如信息化施工技術(shù)、地基基礎(chǔ)施工技術(shù)）信息化技術(shù)（如建筑智能化管理與樓宇自控技術(shù)、城市給排水管網(wǎng)信息化管理技術(shù)、物業(yè)管理信息化技術(shù)）工程勘察、測(cè)量技術(shù)與設(shè)備。 其他技術(shù)因素的市場(chǎng)應(yīng)用分析 ? 目前濰坊市場(chǎng)對(duì)建筑新技術(shù)的應(yīng)用是一市場(chǎng)空白點(diǎn)，中高檔小區(qū)僅在電視監(jiān)控、門禁控制、停車場(chǎng)管理、安防系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)等方面有配置。本項(xiàng)目應(yīng)在此方面有所創(chuàng)新。 77 經(jīng)濟(jì)因素 宏觀市場(chǎng)總結(jié) 政策因素 社會(huì)因素 技術(shù)因素 宏觀市場(chǎng)分析 78 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié) 宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀為項(xiàng)目提供的消費(fèi)動(dòng)力與市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 近幾年，國(guó)家及地方政府不斷通過各種政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，目的在于抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。 濰坊作為一個(gè)三級(jí)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以本身需求為主，宏觀調(diào)控對(duì)其不會(huì)產(chǎn)生太大影響，它仍將穩(wěn)定的發(fā)展。 ? 從濰坊出臺(tái)政策看，本項(xiàng)目屬于市區(qū)東南片區(qū)舊城改造區(qū)域。 2023年 4月 30日，濰坊市人民政府頒布的 《 關(guān)于加快中心市區(qū)“城中村”改造的補(bǔ)充意見 》 中指出， 東南片區(qū)（北海路以東、健康東街以南、濰安路以西、膠濟(jì)鐵路以北范圍）是以生態(tài)居住社區(qū)為主的綜合性城市功能區(qū)，原則上到 2023年全部改造完成。項(xiàng)目開發(fā)受到政府政策支持。 ? 濰坊城市定位為工業(yè)化城市，它的繼續(xù)發(fā)展以及與外界交通的便利，必將引起 物流業(yè)、商業(yè)的發(fā)展，及外來人口的入住，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 ? 在近期的濰坊城市規(guī)劃中，本項(xiàng)目地塊位于東部高新開發(fā)區(qū)，屬于居住用地，規(guī)模較大，便于規(guī)模開發(fā)。且項(xiàng)目地塊位于市政府以南，地段發(fā)展前景看好。西側(cè)為“一心、一環(huán)、一廊、一軸”中的北海路經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸，區(qū)域繁榮之日可待。東南兩側(cè)道路為“一心、一環(huán)、一廊、一軸”中城市快速交通環(huán)，交通便利。 伴隨城市東擴(kuò)的發(fā)展，本地塊發(fā)展?jié)摿薮蟆? ? 濰坊市區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展呈現(xiàn)出非常明顯的向心增長(zhǎng)形式，未來項(xiàng)目周邊將繼續(xù)擴(kuò)展，其相關(guān)配套也將逐漸完善，成為濰坊市區(qū)的新組成部分。 根據(jù)目前濰坊城市發(fā)展，項(xiàng)目所在區(qū)域也是人口遷移區(qū)域之一，將為項(xiàng)目帶來巨大的客源。 79 宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié) 宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀為項(xiàng)目提供的消費(fèi)動(dòng)力與市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 從經(jīng)濟(jì)來看，濰坊經(jīng)濟(jì)快速、健康發(fā)展，居民收入、購(gòu)買力不斷提升， 經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)將帶動(dòng)濰坊市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)生更多的有效需求，為本項(xiàng)目發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 ? 濰坊恩格爾系數(shù)較低，生活處于富裕水平；居住消費(fèi)僅占消費(fèi)支出的占 9％， 購(gòu)房潛力比較大。 ? 濰坊市固定資產(chǎn)投資逐步上升，房地產(chǎn)需求得到進(jìn)一步釋放。 另外，第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，各種商業(yè)、辦公環(huán)境的需求及改善，對(duì)本項(xiàng)目東南部商業(yè)部分是利好因素。 ? 隨著全市總?cè)丝谂c總戶數(shù)的增長(zhǎng)， 濰坊市城市化率的逐年提高，將必然帶來各種非物質(zhì)層面需求量的增加，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展。 ? 位置方面，位于中心區(qū)和東部高新區(qū)交界處，將分擔(dān)未來幾年中心城區(qū)因舊區(qū)改造的擠出人群和東部區(qū)域城市化產(chǎn)生人群的居住壓力。 ? 項(xiàng)本項(xiàng)目規(guī)模較大，在開發(fā)設(shè)計(jì)過程中可以承擔(dān)更多的科技因素，有利于產(chǎn)品的創(chuàng)新研究。但也由于開發(fā)量大、開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目開發(fā)將有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體已進(jìn)入發(fā)展階段，各種物業(yè)結(jié)構(gòu)正逐漸趨于合理。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形式較好。 80 調(diào)查方法及進(jìn)程 ?調(diào)查目的： 濰坊市區(qū)居民潛在房產(chǎn)需求、消費(fèi)偏好及地塊認(rèn)識(shí) ?調(diào)查內(nèi)容 ：區(qū)域選擇；產(chǎn)品戶型價(jià)格；規(guī)劃設(shè)計(jì)；置業(yè)關(guān)心因素；獲取樓盤信息渠道等 ?調(diào)查對(duì)象： 濰坊市區(qū)具有家庭經(jīng)濟(jì)事務(wù)決策權(quán)的，四年以內(nèi)有購(gòu)房需求的常住居民以及計(jì)劃定居濰坊