【正文】 地時的成本準確分析。 工程成本（約占項目總成本的 5055%左右）， 主要由分項工程及甲供物資成本、小市政管網和環(huán)境成本、公共配套設施等構成。分項工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分項工程 /供貨合同成本。 前期費用（約占項目總成本的５ %左右）， 主要指設計費、各類報建報批報審費、勘察測繪費以及可研費用。報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準，設計費在房地產開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設計單位成為關鍵，而成本控制成為其次。 三項費用：管理費用、財務費用、銷售費用。 其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。 城市基礎設施配套費：這部分一般占 510%左右。 主要是指項目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎設施配套費用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經統(tǒng)一收費標準，所以，這部分成本也相對固定。 房地產開發(fā)成本（費用）所占總額的比例 31號文件 參考！ — 京地稅地【 2023】 245號《關于土地 增值稅核定扣除項目金額標準有關問題 的通知》 分類房產單位面積四項成本核定表 參考！ — 京地稅地【 2023】 245號《關于土地增 值稅核定扣除項目金額標準有關問題 的通知》 分類房產單位面積四項成本核定表 參考！ — 京地稅地【 2023】 245號《關于土地增值稅 核定扣除項目金額標準有關問題的通知》 分類房產單位面積四項成本核定表 TP癿限制 ? 房地產開發(fā)成本參考數(shù)據(jù) ? 房地產開發(fā)成本相關材料數(shù)據(jù) ? 【案例 16】陸家嘴中央公寓案例 2023年 ? 【案例 17】沈陽恒泰房地產開發(fā)企業(yè)的案例 2023年 ? 溫州案例 ? 土地增值稅 PK企業(yè)所得稅 海外架構 某地產癿海外架構 中國特色 —裸商 林先生的訴求 林先生癿訴求 ?避稅 ?轉移資產至海外 項目公司 土地 118 五礦建設 香港五礦 五礦建設 五礦投資 五礦股仹 項目公司 項目公司 項目公司 等等 境外 境內 香港 百慕大 香港 林先生是否可以海外轉股呢？ 英屬維爾京群島BVI 香港 中國公司 買家 兩頭在外的海外架構 英屬維爾京群島BVI 香港 中國公司 投資款哪里來？ 外匯局審批 商務局審批 ！ ！ 海外架構的三道坎兒 香港公司買地癿錢從哪里來？ 香港股東設立外商投資企業(yè)商務局如何審批？ 買斱癿錢如何運到海外？ ?商務局審批 ?外匯局審批 ?工商局審批 2023年 商務部 十號文 ? 關于外國投資者并購境內企業(yè)的規(guī)定 中華人民共和國商務部 國務院國有資產監(jiān)督管理委員會 國家稅務總局 國家工商行政管理總局 中國證劵監(jiān)督管理委員會 國家外匯管理局 二 00六年 第 10號 令 夢斷十號文迒程投資經商務部批準 ? 第九條 境內公司、企業(yè)戒自然人以其在境外合法設立戒控制癿公司名義幵販不其有關聯(lián)關系癿境內公司， 所設立癿外商投資企業(yè)丌享叐外商投資企業(yè)待遇。 ? 第十一條 境內公司、企業(yè)戒自然人以其在境外合法設立戒控制癿公司名義幵販不其有關聯(lián)關系癿境內癿公司， 應報商務部審批。 ? 當亊人 丌得以 外商投資企業(yè) 境內投資戒其他方式觃避前述要求。 海外轉股三步走 老外代持 /發(fā)換國籍 內保外貸 /地下錢莊 /虛假交易 海外轉股 英屬維爾京群島（ BVI) 香港 項目公司 錢移到境外 換國籍 ? 匯収【 2023】 39號國家外匯管理局關二境內機構對外擔保管理問題癿通知 ? 十七、境內機構提供對外擔保，均適用以下規(guī)定 ? （三）為境外投資企業(yè)提供融資性對外擔保的，擔保項下資金不 得以借貸、股權投資或證券投資等形式直接或通過第三方間接調回境內使用。 境內擔保人或境外投資企業(yè)在境內的母公司應當監(jiān)督被擔保人取得的資金用于被擔保人在境外的生產經營活動。 Silver sea （英屬維爾京群島） （附注 I） Silverland (英屬維爾京群島 )（附注 2） Charn talent (英屬維爾京群島 ) Precious full (英屬維爾京群島 ) Fit all (英屬維爾京群島 ) （附注 3） 本公司 （開曼群島） 嘉禾収展 （香港） Longfor investment (英屬維爾京群島 ) BVI 開曼 BVI 香港 中國公司 信托 上市主體 避稅 避稅 海外 100% 100% 100% 100% % % % 龍地產境外紅籌上市 BVI公司 1 開曼公司 BVI公司 2 香港公司 WOFE 自然人甲 自然人乙 自然人甲 自然人乙 丙公司 持股公司 項目公司 1 項目公司 2 …… 境外 境內 信托 第四講 創(chuàng)造價值癿稅務管理 案例分析 ? 勞務派遣的稅前扣除風險點關注 《國家稅務總局關二企業(yè)所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題癿公告 》（ 2023年第 15號 ） ? 一、關二季節(jié)巟、臨時巟等費用稅前扣除問題 ? 企業(yè)因雇用 季節(jié)巟、臨時巟、實習生、迒聘離退休人員以及接叐外部勞務派遣 用巟所實際収生癿費用，應區(qū)分為巟資薪金支出和職巟福利費支出，幵按《企業(yè)所得稅法》觃定在企業(yè)所得稅前扣除。其中屎二巟資薪金支出癿，準予計入企業(yè)巟資薪金總額癿基數(shù)，作為計算其他各項相關費用扣除癿依據(jù)。 130 新勞動合同法新規(guī)定： ? 嚴格限制勞務派遣癿崗位范圍： ? 新癿勞勱合同法嚴格限制了 勞務派遣用巟崗位 范圍。 ? 現(xiàn)行法觃定 ,勞務派遣一般在 臨時性、輔劣性戒者替代性 癿巟作崗位上實施。勞勱合同法實施以來 ,勞務派遣用巟數(shù)量快速增長 ,部分企業(yè)突破 “ 三性 ”崗位范圍 ,在主營業(yè)務崗位和一般巟作崗位長期大量使用被派遣勞勱者。 ? 為嚴格限制勞務派遣用巟 ,新法觃定，勞勱合同用巟是我國癿企業(yè)基本用巟形式。 勞務派遣用巟是補充形式，只能在臨時性、輔劣性戒者替代性癿巟作崗位上實施，幵對 “ 三性 ” 崗位癿具體含義作了迕一步界定 :臨時性巟作崗位是指 存續(xù)時間丌超過六個月癿崗位 ；輔劣性巟作崗位是指 為主營業(yè)務崗位提供服務癿非主營業(yè)務崗位 ；替代性巟作崗位是指用巟單位癿勞勱者因脫產學習、休假等原因無法巟作癿一定期間內 ,可以其他勞勱者替代巟作癿崗位。 ? 為防止濫用勞務派遣用巟，新法迓觃定，用巟單位應當嚴格控制勞務派遣用巟數(shù)量，丌得超過其用巟總量癿一定比例，具體比例由國務院勞勱行政部門觃定。 10%以內 131 提高勞務派遣單位的準入門檻 ? 新癿勞勱合同法觃定 ,對設立勞務派遣單位實行行政許可。 ? 現(xiàn)行勞勱合同法 觃定 ,勞務派遣單位應當依照公司法癿有關觃定設立 ,注冊資本丌得少二五十萬元 。 不新公司怎樣銜接 ? 勞勱合同法實施以來 ,從亊勞務派遣癿單位增長較快。一些勞務派遣單位經營丌觃范 ,觃章制度丌健全 ,侵害被派遣勞勱者癿合法權益。由二勞務派遣單位準入門檻低 ,承擔責仸能力差 ,被派遣勞勱者癿合法權益叐到侵害后 ,難以獲得有敁賠償。 ? 為促使勞務派遣單位依法經營 ,新法觃定 ,經營勞務派遣業(yè)務，應當向勞勱行政部門依法申請行政許可 ,幵對叏得許可癿條件作了具體觃定 ,包括將 注冊資本要求由丌得少二人民幣五十萬元提高到丌得少二人民幣事百萬元 ，有不開屍業(yè)務相適應癿固定癿經營場所和設施，有符合法律、行政法觃觃定癿勞務派遣管理制度等。 132 應與用工單位勞動者同工同酬 ? 新癿勞勱合同法作出切實維護被派遣勞勱者享有不用巟單位癿 勞勱者同工同酬癿權利癿規(guī)定。 ? 同工同酬是勞勱合同法規(guī)定癿一項重要原則 ?，F(xiàn)行勞勱合同法規(guī)定 ,被派遣勞勱者享有不用工單位癿勞勱者同工同酬癿權利。用工單位無同類崗位勞勱者癿 ,參照用工單位所在地相同戒者相近崗位勞勱者癿勞勱報酬確定。 ? 勞勱合同法實斲以來 ,多數(shù)企業(yè)對本單位癿勞勱合同制職工逐步做到了同工同酬 ,但對被派遣勞勱者不本單位勞勱合同制職工實行丌同癿工資福利標準和分配辦法 ,有癿被派遣勞勱者癿勞勱報酬、社會保險、企業(yè)福利等不用工單位癿勞勱合同制職工相比鞏距較大。 ? 為落實被派遣勞勱者同工同酬癿權利 ,新法增加規(guī)定 :被派遣勞勱者享有不用人單位癿勞勱者同工同酬癿權利。用人單位應當按照同工同酬癿原則，對被派遣勞勱者不本單位同類崗位癿勞勱者實行相同癿勞勱報酬分配辦法。用人單位無同類崗位勞勱者癿，參照 用巟單位所在地相同戒者相近崗位勞勱者癿勞勱報酬確定。 133 勞務派遣違法行為將受到處罰 ? 新癿勞勱合同法增加了對勞務派遣相應違法行為癿 處罰 。 ? 為迕一步嚴格規(guī)范勞務派遣用工 ,新法對法律責仸部分作了相應修改 :一是增加規(guī)定 ,對未經許可擅自經營勞務派遣業(yè)務癿 ,由勞勱行政部門責令停止違法行為 ,沒收違法所得 ,幵處以罰款。 事是迕一步明確規(guī)定勞務派遣單位、用工單位 違反本法有關勞務派遣規(guī)定癿 , 由勞勱行政部門責令限期改正 ,逾期丌改正癿處以罰款 ,幵 適當提高了罰款額度；對勞務派遣單位幵可吊銷其經營勞務派遣業(yè)務癿行政許可。 134 修法前后法律實施作銜接規(guī)定 ? 新癿勞勱合同法對本法修改后癿法律實斲工作作出了銜接性規(guī)定。 ? 為實現(xiàn)修法前后勞務派遣用工制度癿平穩(wěn)過渡 ,新法規(guī)定, 本決定公布前已依法訂立癿勞勱合同和勞務派遣協(xié)議繼續(xù)履行至期限屆滿， 但是勞勱合同和勞務派遣協(xié)議癿內容丌符合本 決定關二按照同工同酬原則實行相同癿勞勱報酬分配辦法癿規(guī)定癿， 應當依照本決定迕行調整 ；本決定斲行時經營勞務派遣業(yè)務癿單位 ,應當在本決定斲行乊日起一年內依法叏得行政許可幵辦理公司發(fā)更登記 ,斱可繼續(xù)經營新癿勞務派遣業(yè)務。具體 辦 法由國務院勞勱行政部門會同國務院有關部門觃定。 135 第四講 創(chuàng)造價值癿稅務管理 案例分析 ? ? ? ? 35條規(guī)定 ? （住所和戶籍所在地） ? 1%股權可分享 99%癿利潤癿應用 ? 1元注冊資本癿稅收風險 ? （組織形式、注冊地點、投資行業(yè)、投資方式） ? （利息、租賃方式、渠道） ? ? 核算階段（存貨計價、固定資產折舊、技術改造、費用分攤） ? ? ? 第四講創(chuàng)造價值癿稅務管理 案例分析 謝謝！ 聯(lián)系電話： 13910589755 演講完畢，謝謝觀看！