【正文】 發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間?所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功60本報告是嚴格保密的。現(xiàn)有 CBD開發(fā)項目所依賴的組織結(jié)構(gòu)各不相同CBD組織模式 主要特點 影響“ 政府領(lǐng)導(dǎo)型 ”如：加納利碼頭?LDDC— 政府下的獨立機構(gòu)，全權(quán)負責(zé)?與私營開發(fā)商（ OY）合作 ,后者進行所有規(guī)劃和項目開發(fā)工作?具有政府權(quán)威性的獨立機構(gòu)(LDDC)十分關(guān)鍵 ,有利于靈活開發(fā)和迅速決策?開發(fā)工作全部交給 OY和其它專業(yè)開發(fā)商“ 多元合作型 ”如：丹佛?“ 丹佛城市中心聯(lián)盟 ” 是 CBD商家贊助的非盈利性組織 ,主要為商家和開發(fā)商進行宣傳工作?市長高峰會 — 市長主持由政府部門、開發(fā)商和商 家出席的年度研討會 — 峰會結(jié)束時，各方均將明確各自在 實施中的職責(zé)?聯(lián)盟的設(shè)立便于追蹤提出的問題和改革意見?高峰會機制為所有利益相關(guān)方創(chuàng)造了提出問題和改革要求等機會，市長的領(lǐng)導(dǎo)作用可確保實現(xiàn)成效“ 政府指導(dǎo)型 ”如：上海陸家嘴?陸家嘴有限公司時政府設(shè)立的上市公司，經(jīng)市政府審批后全權(quán)負責(zé)該區(qū)的開發(fā)?加強城市和開發(fā)公司之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)好基礎(chǔ)設(shè)施和政策要求，對全新的開發(fā)尤其重要?陸家嘴有限公司尋求最大的投資回報“ 政府持有型 ”如：北京朝陽?市政府近期指定了朝陽 CBD并作了相應(yīng)規(guī)劃 ?近期的努力已經(jīng)提高了其規(guī)劃質(zhì)量和對增長的管理資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析舉例61本報告是嚴格保密的。政府與企業(yè)間的通力合作是加納利碼頭 /多克蘭區(qū)成功的關(guān)鍵之一政府與開發(fā)商獲得 “ 雙贏 ”政府 /LDDCu成功地重塑市區(qū)u倫敦鞏固了其主要金融中心的地位u成功地將政府土地私有化u就業(yè)率上升（加納利碼頭增加42， 000個就業(yè)機會，多克蘭區(qū)增加 115， 000個就業(yè)機會）開發(fā)商u經(jīng)濟匯報豐厚u提高了聲譽多克蘭區(qū) /加納利碼頭發(fā)展方案u法律上分立u聯(lián)合投資基礎(chǔ)設(shè)施 OY*u規(guī)劃具體開發(fā)項目 u投資項目 u管理建設(shè)過程 u進行營銷并吸引商家 英國政府u下達指令u投資重要基礎(chǔ)設(shè)施u授權(quán)倫敦多克蘭區(qū) 開發(fā)公司 (LDDC)LDDCu管理整理開發(fā) u審批開發(fā)計劃 u為開發(fā)商設(shè)定財務(wù)條款 u采用土地權(quán)擁有權(quán)來提供質(zhì)量u聯(lián)系其他利益方 u游說政府 ,取得額外支持 u開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施 *90%以上的 Canary Wharf開發(fā)由 Olympia York完成資料來源 :專家訪談 ,文獻研究 ,麥肯錫分析62本報告是嚴格保密的。在丹佛 CBD最困難的時刻 ,政府與企業(yè)緊密合作以 CBD的生存與發(fā)展政府與開發(fā)商獲得 “ 雙贏 ”政府 /LDDCu幫助丹佛走出經(jīng)濟衰退u城市成功復(fù)蘇u丹佛作為地區(qū)社會、經(jīng)濟中心的地位得到加強u吸引眾多行業(yè)進駐丹佛開發(fā)商u走出衰退u帶來較高利潤的住宅開發(fā)新機遇u可持續(xù)發(fā)展的市區(qū)商業(yè) 資料來源 :文獻研究 ,麥肯錫分析 丹佛市中心聯(lián)合會（由市區(qū)企業(yè)資助及政府代表參與的非政府機構(gòu)）u市政工程的規(guī)劃與設(shè)計u中央商務(wù)區(qū)的交通及住宅項目管理u銷售中央商務(wù)區(qū) 開發(fā)商u接手空置土地用于規(guī)劃發(fā)展 u集中進行住宅開發(fā) 丹佛市政府u資助主要公共設(shè)施u改進關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施u授權(quán)給市區(qū)住宅辦公室市區(qū)住宅辦公室u向開發(fā)商提供精確完整的信息 u對中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)提供資金 u修改區(qū)域劃分以鼓勵住宅建設(shè)，調(diào)動相關(guān)開發(fā)項目 CBD內(nèi)商家63本報告是嚴格保密的。上海陸家嘴中央商務(wù)區(qū)也獲得類似的政府支持浦東新區(qū)政府規(guī)劃局 稅務(wù)局 財政局其他政府部門上海陸家嘴開發(fā)（集團）有限公司上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司上海陸家嘴房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 上海陸家嘴聯(lián)合發(fā)展公司 21家子公司上海市政府l位于陸家嘴l管理陸家嘴和浦東其他新開發(fā)區(qū)l政府全資擁有該集團，擁有房地產(chǎn)公司60％的股權(quán)l(xiāng)負責(zé)陸家嘴土地轉(zhuǎn)讓和開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施 /公共設(shè)施 吸引入住商家的政策 投資環(huán)境l建設(shè)地鐵、公交、隧道，使陸家嘴同上海其余地區(qū)融為一體l與外國投資者合作推出舊城改造項目，改善陸家嘴形象，動遷8000戶家庭l建設(shè) 10萬平方米中央綠地， 140萬平方米的中央公園l全面敷設(shè)光纜網(wǎng)l向外商投資企業(yè)提供 1015%的優(yōu)惠稅率，個別行業(yè)的外商投資企業(yè)還可享受免稅l向把利潤用于再投資的企業(yè)退還 40%的所得稅l功能先施政策，例如：向總部設(shè)在該區(qū)的外資金融機構(gòu)優(yōu)先頒發(fā)人民幣業(yè)務(wù)經(jīng)營執(zhí)照l批準陸家嘴的外資金融機構(gòu)在浦西、外高橋和浦東設(shè)立分支機構(gòu)l其他地方稅收、進口關(guān)稅優(yōu)惠l制定了信息增值區(qū)政策l浦東投資項目管理辦公室為該地區(qū)投資者提供 “ 一站式 ” 服務(wù)管理機構(gòu)政府政策資料來源：文獻檢索、網(wǎng)站、訪談64本報告是嚴格保密的。政府計劃在北京中央商務(wù)區(qū)開發(fā)中發(fā)揮重要促進作用協(xié)調(diào)組規(guī)劃組 項目組 資金組 顧問組商務(wù)中心區(qū)管理委員會綜合處 規(guī)劃處 建設(shè)處 發(fā)展處投資和服務(wù)中心 北京市土地整理儲備中心商務(wù)區(qū)分中心 北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)聯(lián)席會議l項目可行性評估和審批l實際執(zhí)行機構(gòu)l政府下屬機構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施 /公共設(shè)施公司 吸引入住商家的政策 投資環(huán)境l城市大力拆除違章建筑，建設(shè)“ 亮麗街 ” 以改善環(huán)境l計劃建設(shè) 地，包括 4個主題公園和多個綠化園項目l向如博物館、美術(shù)館、圖書館、音樂廳和影劇院等非盈利性公共設(shè)施的開發(fā)商劃撥土地使用權(quán)l(xiāng)北京市政府制定的吸引跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的政策適用于 CBD內(nèi)的地區(qū)總部，研發(fā)中心、結(jié)算中心、采購中心和分銷中心，具體措施包括：再投資退稅、免征地方所得稅等l積極指引外資或合資零售商、外資金融機構(gòu)進駐 CBDl建立 2700平方米的投資服務(wù)中心為 CBD投資者提供 “ 一站式 ”l簡化 CBD企業(yè)登記和年檢流程l鋪設(shè)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)，開發(fā) “數(shù)字 CBD” 項目l簡化外籍和本地專業(yè)技術(shù)人員遷移流程，在區(qū)內(nèi)建立國際水平的保健和教育體系管理機構(gòu)政府政策*正在籌建種資料來源：文獻檢索、網(wǎng)站、訪談、 EIU65本報告是嚴格保密的。國內(nèi)其他城市的政府再各自的中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)中發(fā)揮著重要作用資料來源：文獻檢索、網(wǎng)站、訪談深圳—— 福田 CBD廣州—— 珠江新城 CBD鄭州—— 鄭東新區(qū)沈陽—— 沈河 CBDl投資 15已元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)l將市政府和政府機構(gòu)設(shè)在CBDl對經(jīng)營年限在 10年以上的企業(yè)在盈虧平衡后免征二年所得稅，第三年到第五年征收 %，以后征收 15%（深圳地方政策）l對出口 70%以上的企業(yè)采用10%而非通常的 15%的稅率（深圳地方政策）l其他各種稅收優(yōu)惠（深圳地方政策）l簡化區(qū)內(nèi)外籍和本地專業(yè)技術(shù)人員遷移流程l給深圳和福田投資者提供 “一站式 ” 服務(wù)?自 1993年以來，政府已先后投資 50億元?完成所有舊區(qū)搬遷?重建該地區(qū)交通網(wǎng)?建設(shè)貫通該區(qū)的地鐵?投資建設(shè)珠江公園?計劃建設(shè)公共設(shè)施，包括17所學(xué)校、 9所幼兒園、醫(yī)院、圖書館、少年宮等?向承諾入駐 CBD地區(qū)的投資者提供優(yōu)惠地價?政府計劃投資 50億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，部分將為銀行貸款和社會投資?承諾維持政策的連續(xù)性?對早期承諾在 CBD中置地的企業(yè)提供 15%的地價優(yōu)惠?對個別行業(yè)企業(yè)將根據(jù)情況分別給予更多地價優(yōu)惠?限制低檔住宅開發(fā)項目，鼓勵開發(fā)高段房地產(chǎn)項目?對承諾早期駐 CBD的企業(yè)提供地價優(yōu)惠?對建設(shè)金融服務(wù)設(shè)施的金融機構(gòu)提供 15%的搬遷費優(yōu)惠?對新設(shè)或遷入的證券和期貨經(jīng)紀公司免征營業(yè)稅，在CBD投資建設(shè)從事上述業(yè)務(wù)的投資者免征投資調(diào)節(jié)稅，對在 CBD置地從事上述業(yè)務(wù)的企業(yè)免征房地產(chǎn)稅66本報告是嚴格保密的。建設(shè)武漢 CBD的基礎(chǔ)67本報告是嚴格保密的。項目小組根據(jù)不同 CBD模式的關(guān)鍵成功因素對武漢的現(xiàn)狀做了判斷，評估了武漢的潛力資料來源：麥肯錫分析從案例分析中總結(jié)經(jīng)驗 分析武漢的優(yōu)勢和劣勢l不同類型的 CBD需要哪些條件才能成功？l武漢目前有哪些競爭優(yōu)勢？l武漢可能在今后構(gòu)筑哪些潛在的競爭優(yōu)勢？城市的條件l當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨?？l高效的基礎(chǔ)設(shè)施交通網(wǎng)絡(luò)？l有吸引力的生活 /工作環(huán)境？l強有力的人力資源基礎(chǔ)？l大規(guī)模的消費者市場？l有吸引力的旅游景點？對武漢市基本條件的分析l各行業(yè)的經(jīng)濟規(guī)模和房地產(chǎn)供需l基礎(chǔ)設(shè)施及交通便利分析l武漢的現(xiàn)實環(huán)境和投資者印象中的環(huán)境l當(dāng)?shù)氐慕逃Y源和人力資源基礎(chǔ)l武漢的財富和消費者市場l武漢吸引人的特色CBD的條件l優(yōu)化的規(guī)模？l交通便利？l有吸引力的環(huán)境？l卓越的建筑？l良好的競爭環(huán)境？l當(dāng)?shù)赜泻线m的租戶？l政府扶持？對王家墩 CBD條件的分析l對規(guī)模的評估l地理位置和交通設(shè)施l周邊環(huán)境l可能的建筑物l與城市中其它區(qū)域的協(xié)調(diào)l潛在的大租戶l政府支持與所需政策68本報告是嚴格保密的。華中地區(qū)經(jīng)濟規(guī)模大，人口眾多，武漢是其領(lǐng)先的中心城市中國各地區(qū)的 GDP和人口比較華中主要城市的 GDP和人口比較*2023年數(shù)據(jù)資料來源：文獻檢索69本報告是嚴格保密的。盡管目前在經(jīng)濟和財富與國內(nèi)領(lǐng)先的城市相比有較大差距，但武漢與西部主要的城市其掛相當(dāng)（ ）全國城市排名*武漢自 1999年起未計算城區(qū)GDP,我們用 2023年全武漢的GDP1210億元人民幣乘以GDP1998城區(qū)的比重 80%資料來源 :文獻檢索70本報告是嚴格保密的。內(nèi)陸最大的水陸空綜合交通樞紐是武漢發(fā)展的重要優(yōu)勢武漢的交通：u航空 — 經(jīng)營航線 158條 — 飛往全國 60個大中城市和港、澳、日本、韓國u鐵路 — 運營線路 1078公里 — 貨運總量達 4921萬噸 *,僅次于上海 ,居全國第二u公路 — 兩條高速和四條國道的交匯處，形成 “ 米 ” 字型公路網(wǎng) — 全長 5643公里，高速公路達 616公里u水運 — 貨物運輸總量達 3664萬噸 *,為廣州的 53% — 開通了江海直達航線，直通俄羅斯、日本、韓國、東南亞和港澳 地區(qū)u年綜合運能 — 貨運： — 客運： *2023年資料來源：武漢市交委，文獻檢索71本報告是嚴格保密的。武漢擁有強大的科教實力和雄厚的人才資源武漢科教實力一瞥u強大的科教基礎(chǔ) —35 所大學(xué)，在校學(xué)生 30多萬人，均僅次于北京、上海 —736 個科研設(shè)計單位u基礎(chǔ)研究的領(lǐng)先地位 —10 個國家級重點實驗室 — 中國唯一的光谷，東湖地區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智 力密集區(qū) — 在通訊、生物工程、激光、微電子和新型材料領(lǐng)域，科技開發(fā)實 力處于全國領(lǐng)先地位資料來源：文獻檢索，訪談72本報告是嚴格保密的。武漢需要通過解決觀念上和實際上的問題以提高對投資者的吸引力需要解決的關(guān)鍵問題觀念上的問題 實際的我問題?政府對投資者的支持不足 ?訪談的一些公司對于政府支持力度很滿意，其它公司（大部分是規(guī)模較小的公司）說在沿海城市獲得政府更快的反饋和更好的服務(wù)?武漢是個重工業(yè)城市，服務(wù)業(yè)落后 ?雖然高科技企業(yè)發(fā)展迅速，但重工業(yè)企業(yè)是當(dāng)?shù)氐闹鲗?dǎo)企業(yè)，服務(wù)業(yè)占 GDP的比重為 49%，且增長緩慢（而深圳占到 55%，并在不斷增長）?武漢并不是一個領(lǐng)先的消費市場 ?武漢在中國各大城市中市區(qū) GDP排第 7位，但在人均可支配收入排第 72位，現(xiàn)代零售形式較少?環(huán)境沒有吸引力 ?東湖景色秀麗，但武漢市區(qū)其它地方的綠色較少，環(huán)境污染較嚴重（不如上海和成都，比重慶好）*對目前經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中 529名國內(nèi)外投資者的調(diào)查， 2023年零點公司調(diào)查資料來源：訪談、麥肯錫分析，零點公司73本報告是嚴格保密的。王家墩不在傳統(tǒng)的武漢市中心，但其所在的地理位置有成為城市中心的潛力u已列入規(guī)劃的二環(huán)路將把王家墩 CBD、高速鐵路客運站、武漢體育