【正文】 發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國(guó)企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì) 比較分散w企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來(lái)的，其增長(zhǎng)需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來(lái)推動(dòng)w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅 游景點(diǎn)取勝w政府中心要求長(zhǎng)期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間?所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)有 CBD開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所依賴的組織結(jié)構(gòu)各不相同CBD組織模式 主要特點(diǎn) 影響“ 政府領(lǐng)導(dǎo)型 ”如：加納利碼頭?LDDC— 政府下的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé)?與私營(yíng)開(kāi)發(fā)商（ OY）合作 ,后者進(jìn)行所有規(guī)劃和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作?具有政府權(quán)威性的獨(dú)立機(jī)構(gòu)(LDDC)十分關(guān)鍵 ,有利于靈活開(kāi)發(fā)和迅速?zèng)Q策?開(kāi)發(fā)工作全部交給 OY和其它專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商“ 多元合作型 ”如：丹佛?“ 丹佛城市中心聯(lián)盟 ” 是 CBD商家贊助的非盈利性組織 ,主要為商家和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行宣傳工作?市長(zhǎng)高峰會(huì) — 市長(zhǎng)主持由政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商和商 家出席的年度研討會(huì) — 峰會(huì)結(jié)束時(shí)，各方均將明確各自在 實(shí)施中的職責(zé)?聯(lián)盟的設(shè)立便于追蹤提出的問(wèn)題和改革意見(jiàn)?高峰會(huì)機(jī)制為所有利益相關(guān)方創(chuàng)造了提出問(wèn)題和改革要求等機(jī)會(huì)，市長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)作用可確保實(shí)現(xiàn)成效“ 政府指導(dǎo)型 ”如：上海陸家嘴?陸家嘴有限公司時(shí)政府設(shè)立的上市公司，經(jīng)市政府審批后全權(quán)負(fù)責(zé)該區(qū)的開(kāi)發(fā)?加強(qiáng)城市和開(kāi)發(fā)公司之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)好基礎(chǔ)設(shè)施和政策要求，對(duì)全新的開(kāi)發(fā)尤其重要?陸家嘴有限公司尋求最大的投資回報(bào)“ 政府持有型 ”如：北京朝陽(yáng)?市政府近期指定了朝陽(yáng) CBD并作了相應(yīng)規(guī)劃 ?近期的努力已經(jīng)提高了其規(guī)劃質(zhì)量和對(duì)增長(zhǎng)的管理資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析舉例61本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政府與企業(yè)間的通力合作是加納利碼頭 /多克蘭區(qū)成功的關(guān)鍵之一政府與開(kāi)發(fā)商獲得 “ 雙贏 ”政府 /LDDCu成功地重塑市區(qū)u倫敦鞏固了其主要金融中心的地位u成功地將政府土地私有化u就業(yè)率上升（加納利碼頭增加42， 000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，多克蘭區(qū)增加 115， 000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)）開(kāi)發(fā)商u經(jīng)濟(jì)匯報(bào)豐厚u提高了聲譽(yù)多克蘭區(qū) /加納利碼頭發(fā)展方案u法律上分立u聯(lián)合投資基礎(chǔ)設(shè)施 OY*u規(guī)劃具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 u投資項(xiàng)目 u管理建設(shè)過(guò)程 u進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)并吸引商家 英國(guó)政府u下達(dá)指令u投資重要基礎(chǔ)設(shè)施u授權(quán)倫敦多克蘭區(qū) 開(kāi)發(fā)公司 (LDDC)LDDCu管理整理開(kāi)發(fā) u審批開(kāi)發(fā)計(jì)劃 u為開(kāi)發(fā)商設(shè)定財(cái)務(wù)條款 u采用土地權(quán)擁有權(quán)來(lái)提供質(zhì)量u聯(lián)系其他利益方 u游說(shuō)政府 ,取得額外支持 u開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施 *90%以上的 Canary Wharf開(kāi)發(fā)由 Olympia York完成資料來(lái)源 :專(zhuān)家訪談 ,文獻(xiàn)研究 ,麥肯錫分析62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在丹佛 CBD最困難的時(shí)刻 ,政府與企業(yè)緊密合作以 CBD的生存與發(fā)展政府與開(kāi)發(fā)商獲得 “ 雙贏 ”政府 /LDDCu幫助丹佛走出經(jīng)濟(jì)衰退u城市成功復(fù)蘇u丹佛作為地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)中心的地位得到加強(qiáng)u吸引眾多行業(yè)進(jìn)駐丹佛開(kāi)發(fā)商u走出衰退u帶來(lái)較高利潤(rùn)的住宅開(kāi)發(fā)新機(jī)遇u可持續(xù)發(fā)展的市區(qū)商業(yè) 資料來(lái)源 :文獻(xiàn)研究 ,麥肯錫分析 丹佛市中心聯(lián)合會(huì)（由市區(qū)企業(yè)資助及政府代表參與的非政府機(jī)構(gòu)）u市政工程的規(guī)劃與設(shè)計(jì)u中央商務(wù)區(qū)的交通及住宅項(xiàng)目管理u銷(xiāo)售中央商務(wù)區(qū) 開(kāi)發(fā)商u接手空置土地用于規(guī)劃發(fā)展 u集中進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā) 丹佛市政府u資助主要公共設(shè)施u改進(jìn)關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施u授權(quán)給市區(qū)住宅辦公室市區(qū)住宅辦公室u向開(kāi)發(fā)商提供精確完整的信息 u對(duì)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的住宅開(kāi)發(fā)提供資金 u修改區(qū)域劃分以鼓勵(lì)住宅建設(shè)，調(diào)動(dòng)相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 CBD內(nèi)商家63本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。上海陸家嘴中央商務(wù)區(qū)也獲得類(lèi)似的政府支持浦東新區(qū)政府規(guī)劃局 稅務(wù)局 財(cái)政局其他政府部門(mén)上海陸家嘴開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司上海陸家嘴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 上海陸家嘴聯(lián)合發(fā)展公司 21家子公司上海市政府l位于陸家嘴l管理陸家嘴和浦東其他新開(kāi)發(fā)區(qū)l政府全資擁有該集團(tuán)，擁有房地產(chǎn)公司60％的股權(quán)l(xiāng)負(fù)責(zé)陸家嘴土地轉(zhuǎn)讓和開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施 /公共設(shè)施 吸引入住商家的政策 投資環(huán)境l建設(shè)地鐵、公交、隧道，使陸家嘴同上海其余地區(qū)融為一體l與外國(guó)投資者合作推出舊城改造項(xiàng)目，改善陸家嘴形象，動(dòng)遷8000戶家庭l建設(shè) 10萬(wàn)平方米中央綠地， 140萬(wàn)平方米的中央公園l全面敷設(shè)光纜網(wǎng)l向外商投資企業(yè)提供 1015%的優(yōu)惠稅率，個(gè)別行業(yè)的外商投資企業(yè)還可享受免稅l向把利潤(rùn)用于再投資的企業(yè)退還 40%的所得稅l功能先施政策，例如：向總部設(shè)在該區(qū)的外資金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先頒發(fā)人民幣業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)執(zhí)照l(shuí)批準(zhǔn)陸家嘴的外資金融機(jī)構(gòu)在浦西、外高橋和浦東設(shè)立分支機(jī)構(gòu)l其他地方稅收、進(jìn)口關(guān)稅優(yōu)惠l制定了信息增值區(qū)政策l浦東投資項(xiàng)目管理辦公室為該地區(qū)投資者提供 “ 一站式 ” 服務(wù)管理機(jī)構(gòu)政府政策資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、網(wǎng)站、訪談64本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。政府計(jì)劃在北京中央商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)中發(fā)揮重要促進(jìn)作用協(xié)調(diào)組規(guī)劃組 項(xiàng)目組 資金組 顧問(wèn)組商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)綜合處 規(guī)劃處 建設(shè)處 發(fā)展處投資和服務(wù)中心 北京市土地整理儲(chǔ)備中心商務(wù)區(qū)分中心 北京商務(wù)中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)聯(lián)席會(huì)議l項(xiàng)目可行性評(píng)估和審批l實(shí)際執(zhí)行機(jī)構(gòu)l政府下屬機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施 /公共設(shè)施公司 吸引入住商家的政策 投資環(huán)境l城市大力拆除違章建筑，建設(shè)“ 亮麗街 ” 以改善環(huán)境l計(jì)劃建設(shè) 地，包括 4個(gè)主題公園和多個(gè)綠化園項(xiàng)目l向如博物館、美術(shù)館、圖書(shū)館、音樂(lè)廳和影劇院等非盈利性公共設(shè)施的開(kāi)發(fā)商劃撥土地使用權(quán)l(xiāng)北京市政府制定的吸引跨國(guó)公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的政策適用于 CBD內(nèi)的地區(qū)總部，研發(fā)中心、結(jié)算中心、采購(gòu)中心和分銷(xiāo)中心，具體措施包括：再投資退稅、免征地方所得稅等l積極指引外資或合資零售商、外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐 CBDl建立 2700平方米的投資服務(wù)中心為 CBD投資者提供 “ 一站式 ”l簡(jiǎn)化 CBD企業(yè)登記和年檢流程l鋪設(shè)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)，開(kāi)發(fā) “數(shù)字 CBD” 項(xiàng)目l簡(jiǎn)化外籍和本地專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員遷移流程，在區(qū)內(nèi)建立國(guó)際水平的保健和教育體系管理機(jī)構(gòu)政府政策*正在籌建種資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、網(wǎng)站、訪談、 EIU65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)內(nèi)其他城市的政府再各自的中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)中發(fā)揮著重要作用資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、網(wǎng)站、訪談深圳—— 福田 CBD廣州—— 珠江新城 CBD鄭州—— 鄭東新區(qū)沈陽(yáng)—— 沈河 CBDl投資 15已元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)l將市政府和政府機(jī)構(gòu)設(shè)在CBDl對(duì)經(jīng)營(yíng)年限在 10年以上的企業(yè)在盈虧平衡后免征二年所得稅，第三年到第五年征收 %，以后征收 15%（深圳地方政策）l對(duì)出口 70%以上的企業(yè)采用10%而非通常的 15%的稅率（深圳地方政策）l其他各種稅收優(yōu)惠（深圳地方政策）l簡(jiǎn)化區(qū)內(nèi)外籍和本地專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員遷移流程l給深圳和福田投資者提供 “一站式 ” 服務(wù)?自 1993年以來(lái)，政府已先后投資 50億元?完成所有舊區(qū)搬遷?重建該地區(qū)交通網(wǎng)?建設(shè)貫通該區(qū)的地鐵?投資建設(shè)珠江公園?計(jì)劃建設(shè)公共設(shè)施，包括17所學(xué)校、 9所幼兒園、醫(yī)院、圖書(shū)館、少年宮等?向承諾入駐 CBD地區(qū)的投資者提供優(yōu)惠地價(jià)?政府計(jì)劃投資 50億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，部分將為銀行貸款和社會(huì)投資?承諾維持政策的連續(xù)性?對(duì)早期承諾在 CBD中置地的企業(yè)提供 15%的地價(jià)優(yōu)惠?對(duì)個(gè)別行業(yè)企業(yè)將根據(jù)情況分別給予更多地價(jià)優(yōu)惠?限制低檔住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)高段房地產(chǎn)項(xiàng)目?對(duì)承諾早期駐 CBD的企業(yè)提供地價(jià)優(yōu)惠?對(duì)建設(shè)金融服務(wù)設(shè)施的金融機(jī)構(gòu)提供 15%的搬遷費(fèi)優(yōu)惠?對(duì)新設(shè)或遷入的證券和期貨經(jīng)紀(jì)公司免征營(yíng)業(yè)稅，在CBD投資建設(shè)從事上述業(yè)務(wù)的投資者免征投資調(diào)節(jié)稅，對(duì)在 CBD置地從事上述業(yè)務(wù)的企業(yè)免征房地產(chǎn)稅66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建設(shè)武漢 CBD的基礎(chǔ)67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目小組根據(jù)不同 CBD模式的關(guān)鍵成功因素對(duì)武漢的現(xiàn)狀做了判斷，評(píng)估了武漢的潛力資料來(lái)源：麥肯錫分析從案例分析中總結(jié)經(jīng)驗(yàn) 分析武漢的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)l不同類(lèi)型的 CBD需要哪些條件才能成功？l武漢目前有哪些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？l武漢可能在今后構(gòu)筑哪些潛在的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？城市的條件l當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求？l高效的基礎(chǔ)設(shè)施交通網(wǎng)絡(luò)？l有吸引力的生活 /工作環(huán)境？l強(qiáng)有力的人力資源基礎(chǔ)？l大規(guī)模的消費(fèi)者市場(chǎng)？l有吸引力的旅游景點(diǎn)？對(duì)武漢市基本條件的分析l各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和房地產(chǎn)供需l基礎(chǔ)設(shè)施及交通便利分析l武漢的現(xiàn)實(shí)環(huán)境和投資者印象中的環(huán)境l當(dāng)?shù)氐慕逃Y源和人力資源基礎(chǔ)l武漢的財(cái)富和消費(fèi)者市場(chǎng)l武漢吸引人的特色CBD的條件l優(yōu)化的規(guī)模？l交通便利？l有吸引力的環(huán)境？l卓越的建筑？l良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？l當(dāng)?shù)赜泻线m的租戶？l政府扶持？對(duì)王家墩 CBD條件的分析l對(duì)規(guī)模的評(píng)估l地理位置和交通設(shè)施l周邊環(huán)境l可能的建筑物l與城市中其它區(qū)域的協(xié)調(diào)l潛在的大租戶l政府支持與所需政策68本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。華中地區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模大，人口眾多，武漢是其領(lǐng)先的中心城市中國(guó)各地區(qū)的 GDP和人口比較華中主要城市的 GDP和人口比較*2023年數(shù)據(jù)資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索69本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。盡管目前在經(jīng)濟(jì)和財(cái)富與國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的城市相比有較大差距，但武漢與西部主要的城市其掛相當(dāng)（ ）全國(guó)城市排名*武漢自 1999年起未計(jì)算城區(qū)GDP,我們用 2023年全武漢的GDP1210億元人民幣乘以GDP1998城區(qū)的比重 80%資料來(lái)源 :文獻(xiàn)檢索70本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)陸最大的水陸空綜合交通樞紐是武漢發(fā)展的重要優(yōu)勢(shì)武漢的交通：u航空 — 經(jīng)營(yíng)航線 158條 — 飛往全國(guó) 60個(gè)大中城市和港、澳、日本、韓國(guó)u鐵路 — 運(yùn)營(yíng)線路 1078公里 — 貨運(yùn)總量達(dá) 4921萬(wàn)噸 *,僅次于上海 ,居全國(guó)第二u公路 — 兩條高速和四條國(guó)道的交匯處，形成 “ 米 ” 字型公路網(wǎng) — 全長(zhǎng) 5643公里，高速公路達(dá) 616公里u水運(yùn) — 貨物運(yùn)輸總量達(dá) 3664萬(wàn)噸 *,為廣州的 53% — 開(kāi)通了江海直達(dá)航線，直通俄羅斯、日本、韓國(guó)、東南亞和港澳 地區(qū)u年綜合運(yùn)能 — 貨運(yùn)： — 客運(yùn)： *2023年資料來(lái)源：武漢市交委，文獻(xiàn)檢索71本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。武漢擁有強(qiáng)大的科教實(shí)力和雄厚的人才資源武漢科教實(shí)力一瞥u強(qiáng)大的科教基礎(chǔ) —35 所大學(xué)，在校學(xué)生 30多萬(wàn)人，均僅次于北京、上海 —736 個(gè)科研設(shè)計(jì)單位u基礎(chǔ)研究的領(lǐng)先地位 —10 個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 — 中國(guó)唯一的光谷，東湖地區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智 力密集區(qū) — 在通訊、生物工程、激光、微電子和新型材料領(lǐng)域，科技開(kāi)發(fā)實(shí) 力處于全國(guó)領(lǐng)先地位資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索，訪談72本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。武漢需要通過(guò)解決觀念上和實(shí)際上的問(wèn)題以提高對(duì)投資者的吸引力需要解決的關(guān)鍵問(wèn)題觀念上的問(wèn)題 實(shí)際的我問(wèn)題?政府對(duì)投資者的支持不足 ?訪談的一些公司對(duì)于政府支持力度很滿意，其它公司（大部分是規(guī)模較小的公司）說(shuō)在沿海城市獲得政府更快的反饋和更好的服務(wù)?武漢是個(gè)重工業(yè)城市，服務(wù)業(yè)落后 ?雖然高科技企業(yè)發(fā)展迅速，但重工業(yè)企業(yè)是當(dāng)?shù)氐闹鲗?dǎo)企業(yè)，服務(wù)業(yè)占 GDP的比重為 49%，且增長(zhǎng)緩慢（而深圳占到 55%，并在不斷增長(zhǎng)）?武漢并不是一個(gè)領(lǐng)先的消費(fèi)市場(chǎng) ?武漢在中國(guó)各大城市中市區(qū) GDP排第 7位，但在人均可支配收入排第 72位，現(xiàn)代零售形式較少?環(huán)境沒(méi)有吸引力 ?東湖景色秀麗，但武漢市區(qū)其它地方的綠色較少，環(huán)境污染較嚴(yán)重（不如上海和成都，比重慶好）*對(duì)目前經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中 529名國(guó)內(nèi)外投資者的調(diào)查， 2023年零點(diǎn)公司調(diào)查資料來(lái)源：訪談、麥肯錫分析，零點(diǎn)公司73本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。王家墩不在傳統(tǒng)的武漢市中心，但其所在的地理位置有成為城市中心的潛力u已列入規(guī)劃的二環(huán)路將把王家墩 CBD、高速鐵路客運(yùn)站、武漢體育