【正文】 相當(dāng)長的時間才實(shí)現(xiàn)了法國政府建立 “ 一流 ”CBD 的目標(biāo)資料來源： EPAD、文獻(xiàn)檢索緩慢起步 模式驗(yàn)證 建成一流 CBD階段 1： 19581972 階段 2： 19721987 階段 3： 1987至今?盡管存在地盤有限、嚴(yán)格的規(guī)劃 限制等問題，巴黎舊城是歷來法 國的中心所在?70年代早期：世界范圍德經(jīng)濟(jì)蕭條?辦公場地需求不景氣?需求的轉(zhuǎn)變：對技術(shù)先進(jìn)的大樓和更多交通服務(wù)的需求日益增加?政府制定了在巴黎城外建設(shè)商務(wù) 區(qū)的目標(biāo)?地處香榭麗舍戰(zhàn)略軸線上的拉德 方斯，雖擁有較好的地段，但相 對比較落后（如空地、小店等）?70年代晚期：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和全球化的加劇激發(fā)了建立國外總部的需求?專業(yè)服務(wù)公司的規(guī)模增長需要更大的樓層空間?地鐵等新德交通設(shè)施?拉德方斯的新建大樓中都配備了高質(zhì)量的 ADSL和高速有線網(wǎng)絡(luò)?1958年：政府成立獨(dú)立規(guī)劃機(jī)構(gòu)（ EPAD），簽訂了為期 30年價值 ?1964年： EPAD劃出 85萬平方米 建設(shè)商務(wù)區(qū)，制定了嚴(yán)格的規(guī)劃 準(zhǔn)則，并隆重推出拉德方斯?1972年：政府建設(shè)了鐵路快線 RER延伸段，連接拉德方斯至巴 黎市中心?70年代早期：政府將教育部和設(shè)備部搬遷到拉德方斯，以引起私營行業(yè)德興趣?放松對大樓規(guī)格的規(guī)定?EPAD啟動了一系列美化公共空間的項(xiàng)目（如：新凱旋門等）?1988年：法國政府延長 EPAD合同至 2023年?將展覽中心改為價值更大的會議中心?技術(shù)進(jìn)步的新建大樓吸引了眾多服務(wù)和 IT公司（如：法國興業(yè)銀行、畢馬威、 infogram等）；目前有 3600家公司入駐拉德方斯，其中 50%都是公司總部挑戰(zhàn)機(jī)遇 關(guān)鍵舉措21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。陸家嘴是由政府的政策和投資從零開始發(fā)展起來陸家嘴的內(nèi)在因素 金融保險中心模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵步驟?中國金融行業(yè)發(fā)展迅猛?全國最佳的機(jī)場交通樞紐?上海已經(jīng)是領(lǐng)先的商業(yè)中 心，江岸的地理位置十分 有吸引力?本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當(dāng) 大，并且需要高素質(zhì)的辦公 空間?頂級質(zhì)量辦公空間，而且價 格具有競爭力?著名的支柱商家?交通便捷?具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位?中央政府規(guī)定所有國外的 金融機(jī)構(gòu)在此注冊?開發(fā)商建造的高檔房產(chǎn)價 格低于浦西?建立了上海證券交易所， 以發(fā)放人民幣執(zhí)照等吸引 了匯豐銀行等金融機(jī)構(gòu)?政府建造了兩座大橋和兩 條隧道連接浦西?土地的銷售收益再投資于 改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共空間； 政府大力宣傳陸家嘴的形象17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。加納利碼頭是國際領(lǐng)先的、根據(jù)規(guī)劃而建立的 CBD加納利碼頭的主要特點(diǎn)u位置 /規(guī)模 — 距離倫敦城 5公里 — 占地 ，多克蘭區(qū)占地 u入駐企業(yè)： 60%以上的辦公面積由金融服務(wù)公司租用u空間 /服務(wù)特點(diǎn)：高科技的辦公樓及大型樓面u功能組合 — 加納利碼頭：商務(wù)占 95%，零售占 5% — 多克蘭區(qū)： 40%為商業(yè)辦公樓， 40%為住宅項(xiàng)目， 20%為零售娛樂設(shè)施u建筑：現(xiàn)代建筑， 50層高的加拿大廣場為英國第一高樓u形象定位：倫敦領(lǐng)先的現(xiàn)代化金融區(qū)資料來源：文獻(xiàn)檢索13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?堪薩斯市市中心（堪薩斯州，堪薩斯市）?利用穩(wěn)定、低成本的勞動力和當(dāng)?shù)氐闹е碳耀@得良性的增長周期?漢諾威 Fair Grounds（德國，漢諾威）?拉斯維加斯（美國）?莫尼黑會展中心?利用中心位置進(jìn)行大量前期投資，建立相關(guān)設(shè)施吸引展覽?通過獨(dú)特的博彩定位，吸引參展商?政府將機(jī)場遷往別處，并投資 ；設(shè)立會議中心和采購中心以提高游客流量?堪培拉（澳大利亞） ?利用空地，建立標(biāo)志性建筑，建立單一的政府行政中心備注：商務(wù)區(qū)占地 ，拉德方斯總面積為 資料來源：文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目小組結(jié)合了 12個案例分析、收集了大量數(shù)據(jù)并進(jìn)行了 80多次訪談工作內(nèi)容 收集的數(shù)據(jù) 進(jìn)行的訪談 進(jìn)行的分析CBD案例和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn) ?12個 CBD案例介紹 ?11位外部專家?9位麥肯錫專家?案例研究?關(guān)鍵成功要素分析當(dāng)?shù)睾透偁帡l件 ?武漢 /中國中部的經(jīng)濟(jì)情況?武漢和其他城市的房地產(chǎn)?武漢 /中國中部的基礎(chǔ)設(shè)施和交通?比較 /相互競爭的城市的數(shù)據(jù)?現(xiàn)有的辦公樓和居民樓供給 /需求?武漢其他經(jīng)濟(jì)區(qū)的介紹?22位政府官員（ 11個機(jī)構(gòu)）?3名房地產(chǎn)代理商?參觀了 5處房產(chǎn)?基準(zhǔn)比較?對不同客戶群的供給預(yù)測主要租戶 /利益相關(guān)分析?不同行業(yè)的國內(nèi) /國外潛在的租戶?當(dāng)?shù)匦袠I(yè)歷史和目前的信息?可比較的國外 /國內(nèi)城市的歷史和 目前的信息?頒布的政府政策法規(guī)?中國其他城市的 CBD信息?6家中國公司?2名專家?16家跨國企業(yè)?6家開發(fā)商 /房地產(chǎn)公司?測試概念?武漢就不同 CBD模式的吸引力和競爭力測試?需求預(yù)測?對新需政策的研究分析假設(shè)和量化 ?CBD占地面積和特征?武漢 /中國其它地方地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)效益?整合其他分析的結(jié)果?NA ?對 CBD規(guī)模的宏觀預(yù)測?CBD的功能組合?發(fā)展階段和各個階段的規(guī)模?對投資額的估算6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目目標(biāo)2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。武漢立志在王家墩原軍用機(jī)場處建設(shè)一流的 CBDu 基本條件u 原軍用機(jī)場u 靠近市中心u 核心區(qū)面積 ，周邊區(qū)域面積 ，目前用途多樣 *u 宏偉目標(biāo)u 武漢活力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 標(biāo)志u 武漢的中心和華中地區(qū)的商業(yè)中心u 與住宅區(qū)相結(jié)合，配備一系列功能，提供華中地區(qū)最好的生活環(huán)境u 根據(jù)城市總體規(guī)劃認(rèn)真步署，用大約 15年的時間建設(shè)完成*核心區(qū)和周邊區(qū)之外還有 ，目前用途多樣，整個地區(qū)總面積為 3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。CBD核心模式及案例分析7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建設(shè)一流的中央商務(wù)區(qū)是一個極大的挑戰(zhàn)，尤其是處在競爭激烈的環(huán)境中各大中央商務(wù)區(qū)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)案例 經(jīng)驗(yàn)?多克蘭 /加納利碼頭 ?經(jīng)過 15年建設(shè)獲得很大成功，但過程中主要開發(fā)商曾經(jīng)破產(chǎn)?拉德方斯 ?建設(shè)需要 40年?柏林新城 建筑不錯，但入住率比預(yù)期低?丹佛 CBD ?受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，尤其是石油工業(yè)的影響，幾經(jīng)起伏?德州奧斯汀 ?原本受益于高科技的繁榮發(fā)展，現(xiàn)在卻因該行業(yè)衰退而受影響?勘薩斯市中心 ?非常成功，但目前面臨著國內(nèi)外競爭威脅?漢諾威 ?是成功的會展中心，但面對競爭必須不斷掙扎?堪培拉 ?成功的政府辦公中心，但現(xiàn)在需要向商業(yè)方向拓展眾多中國城市都在興建中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū) 投資額（億人民幣）北京朝陽 120上海陸家嘴（即將竣工） 廣州珠江新城 50深圳福田中心區(qū) 15大連中山 N/a成都 N/a鄭州 50（基礎(chǔ)設(shè)施）資料來源：文獻(xiàn)檢索、實(shí)地考察、麥肯錫分析“我國國內(nèi)也有不少城市要建設(shè) CBD，確實(shí)過熱 ” —— 柯煥章 北京城市規(guī)劃院院長在 “北京CBD新聞發(fā)布會 ”上的發(fā)言10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。加納利碼頭在發(fā)展過程中結(jié)合遠(yuǎn)景目標(biāo)和當(dāng)前機(jī)遇 *1英鎊 = (2023年 6月 3日 )資料來源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索設(shè)定方向 應(yīng)對金融挑戰(zhàn) 恢復(fù)與成功階段 1： 19811991 階段 2： 19911993 階段 3： 1993至今?多克蘭區(qū) 60%的土地多年未開發(fā)?地區(qū)人口減少，失業(yè)率居高不下?此前的重建計(jì)劃以失敗告終?全球經(jīng)濟(jì)衰退?倫敦辦公樓供應(yīng)過剩?新開通的多克蘭區(qū)輕軌故障頻頻?經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來市場需求，使 強(qiáng)大開發(fā)商需加速開發(fā)和建 筑項(xiàng)目?撒切爾政府積極支持多克蘭區(qū)的重 建計(jì)劃?1991年，大樓竣工可供入駐 ?隨著金融服務(wù)業(yè)與兼并活動 的增加，對辦公樓的需求遠(yuǎn) 遠(yuǎn)超過了供給?1981：政府建立多克蘭區(qū)開發(fā)公 司（ LDDC）?1982：建立創(chuàng)業(yè)地區(qū)?1987： OlympiaYork(OY)與 政府簽約 ,將加納利碼頭建成國際 性金融中心 (投資 360億人民幣 *)?1991:OY與政府簽約共同投資 建造地鐵延伸段 (投資 48億人民幣 )?1991:開發(fā)商為吸引支柱商家（瑞 士信貸第一波士頓、摩根斯坦利、 奧美廣告），承諾支付其當(dāng)前租約?1992： OY破產(chǎn)后，銀團(tuán)接管加納 利碼頭開發(fā)工作?1993：多克蘭區(qū)高速公路和隧道竣 工?1995： —OY 重新購回加納利碼頭 —OY 積極尋求金融商家入 駐，并大規(guī)模加速開發(fā)?1998：多克蘭區(qū)開發(fā)公司在加 納利碼頭即將完工時宣告散散?1999：地鐵延伸段竣工挑戰(zhàn)機(jī)遇 關(guān)鍵舉措14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的 內(nèi)在需求?全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅 游景點(diǎn)取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。拉德方斯利用巴黎的內(nèi)在優(yōu)勢，采取特定的舉措，創(chuàng)造了一個充滿活力的商務(wù)區(qū)資料來源： EPAD，文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析巴黎的內(nèi)在因素 國內(nèi)總部中心的關(guān)鍵成功因素：采取的主要措施?巴黎早已成為經(jīng)濟(jì)活動中心，擁有眾多頂尖法國內(nèi)外的公司總部；許多公司都有意圖擴(kuò)展至更大、更現(xiàn)代的辦公場地?國際和國內(nèi)交通相當(dāng)發(fā)達(dá)?拉德方斯臨近巴黎，在塞納河的另一邊（距離 2公里）?大規(guī)模德國內(nèi)外公司，需要較大辦公面積設(shè)置總部?高質(zhì)量辦公空間，而且價格具有競爭力?著名的支柱商家?交通便捷?具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位?開發(fā)商建造了高質(zhì)量、現(xiàn)代化樓群來滿足法國和國外公司日益增長的需求；價格比巴黎舊中央商務(wù)區(qū)低 1520%?政府將一些機(jī)構(gòu)遷入拉德方斯，為私營公司做出 “榜樣 ”?政府建造了鐵路延伸段（RER）、地鐵延伸段，并增加了公交車服務(wù)?EPAD建設(shè)了眾多公共藝術(shù)品及紀(jì)念物（如：新凱旋門）22本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求?區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當(dāng)?shù)氐? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的服務(wù)環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務(wù)中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎(chǔ)上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅 游景點(diǎn)取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功26本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。丹佛 CBD受益于機(jī)會投資與及時的政府舉措資料來源：丹佛市區(qū)協(xié)會（丹佛 Downtown Association）文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析內(nèi)在因素 地區(qū)性總部中心的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施?丹佛歷史上是美國中 /西部 的經(jīng)濟(jì)中心，地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛l丹佛在此之前已是美國主要交通樞紐lCBD位于市中心l大量具有一定規(guī)模的本地 區(qū)公司需要大量空間設(shè)立總 部，跨國公司需建分工斯也 需要大量辦公空間l高質(zhì)量辦公空間，而且價 格具有競爭力l著名的支柱商家l交通便捷l具有吸引力的地理位置， 良好的形象定位?私人開發(fā)商在 80年代建造 了大量過剩優(yōu)質(zhì)辦公樓?財(cái)富 500強(qiáng)當(dāng)中有 5家公司 將總部設(shè)在丹佛，如 Qwest， USWest?政府建設(shè)了世界上最大的 機(jī)場及輕軌?由政府建設(shè)的主要公共設(shè) 施提高了人民生活質(zhì)量30本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。奧斯汀地區(qū)是少數(shù)幾個真正的高科技中心CBD奧斯汀的主要特點(diǎn)u位置和規(guī)模 — 位于市中心，占地面積 — 距德州大學(xué)不到 4公里u入駐企業(yè) 70%以上的企業(yè)與 IT有關(guān)，包括： — 英特爾