【正文】 趨勢的基礎上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動?展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功46本報告是嚴格保密的?？八_斯城的內(nèi)在條件幾乎完全符合企業(yè)服務中心的關鍵成功因素，這使其收益匪淺資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析堪薩斯市的內(nèi)在因素 企業(yè)服務中心關鍵成功因素采取的關鍵措施l堪薩斯州的中學畢業(yè)率在全美名列第十l生活成本指數(shù)低出全國平均水平 4%lSprint的總部設在堪薩斯城，擁有 21000名員工， DST占用了 10座大樓，擁有 5200名員工l作為主要電信中心，堪薩斯城是美國 “ 聯(lián)網(wǎng)程度最高的 ” 地區(qū)之一l穩(wěn)定的高素質(zhì)勞動力市場l低經(jīng)營成本l吸引支柱商家l價格適當?shù)牧己棉k公空間l可靠的 IT基礎設施?開發(fā)商建造適于 “ 服務運作 ” 而不是企業(yè)總部型的辦公空間，即高效實用型大樓，有吸引力，但不是景觀標志44本報告是嚴格保密的。企業(yè)服務中心模式 CBD正逐漸走俏u位置和規(guī)模u市中心及周邊u占地不等u入駐企業(yè)u跨國企業(yè)的公司服務部門，如文檔處理，電話銷售等u為跨國企業(yè)服務的專業(yè)公司u場地 /服務特點u職業(yè)性樓宇u可靠的 IT設施u由于職員密度較高，應提供更多公共空間和交通服務u功能組合u主流零售與住宅u建筑u現(xiàn)代但不追求標新立異u形象定位u“ 具有特長的城市 ”舉例 ：?美國堪薩斯城?印度 Gurgoan?美國 Baton Rouge42本報告是嚴格保密的。香港缺乏強大的地方 IT業(yè)來吸引跨國企業(yè)香港沒有強大的 IT基礎u與臨近國家相比，香港的 IT人員供應和投資都相對落后u香港數(shù)碼港最初被視為 IT發(fā)展的跳板，試圖通過吸引思科、微軟、 IBM、惠普等全球IT巨人作為支柱商家，來創(chuàng)造一個 IT中心資料來源：文獻研究40本報告是嚴格保密的。數(shù)碼港是香港發(fā)展成為亞洲 IT中心的遠景目標的一部分香港數(shù)碼港的關鍵特點u位置和規(guī)模 240， 000平方米，位于薄扶林，距中環(huán)僅 15分鐘的路程、半小時可 到達機場u入駐企業(yè) 第一期竣工時，僅有 3家商戶準備入駐（原本共有 115家表示具有入駐 意向）u空間 /服務特點 一流的建筑，配有智能 IT設施u功能組合 —120 ， 000平方米的辦公區(qū) —27 ， 000平方米的數(shù)碼港中心，包括會展、零售，教育和娛樂設施u建筑 現(xiàn)代、新潮u形象定位 香港 IT業(yè)的旗艦資料來源：文獻檢索遠景目標 ：?建立眾多領先 IT公司和人才的中心?吸引跨國公司和本地小型專業(yè)公司將其總部設在香港項目安排：?投資額： 20億美元?開發(fā)商：電訊盈科?時間：共三期，將于 2023年全部完成38本報告是嚴格保密的。奧斯汀擁有自身優(yōu)勢，同時滿足了高科技中心 CBD的其它要求奧斯汀的內(nèi)在因素 高科技模式的關鍵成功因素：采取的關鍵措施l位于奧斯汀的德州大學長期以來是領先的工學研究機構(gòu)l自 1984年以來， Dell的興起與影響力吸引了大量入駐企業(yè)l臨近主要的技術(shù)研究與工程設施l擁有投資資本l優(yōu)質(zhì)高科技辦公場地l其它高科技企業(yè)的涌現(xiàn)l有吸引力的地段?為吸引風險投資，本地企業(yè)增加了專利申請?本地開發(fā)商根據(jù)高科技行業(yè)的特定 IT需求進行施工?由于政府對公共設施的投資，奧斯汀市被選為 “ 最適合生活、工作與休閑的地方 ”36本報告是嚴格保密的。奧斯汀地區(qū)是少數(shù)幾個真正的高科技中心CBD奧斯汀的主要特點u位置和規(guī)模 — 位于市中心，占地面積 — 距德州大學不到 4公里u入駐企業(yè) 70%以上的企業(yè)與 IT有關，包括： — 英特爾 —Computer Science Corpu空間 /服務特點 — 辦公總面積達 110萬平方米， 70%為甲級辦公樓 — 配備最先進 IT基礎設施u功能組合 專為 “ 健康生活 ” 一族設計的 60， 000多平方米的零售場地u建筑 不超過 32層樓的現(xiàn)代化建筑u形象定位 “ 理想之城 ”—— 官方形象宣傳資料來源：訪談、文獻檢索34本報告是嚴格保密的。案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐? 經(jīng)濟實力和有吸引力的服務環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部?高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功32本報告是嚴格保密的。丹佛 CBD受益于機會投資與及時的政府舉措資料來源：丹佛市區(qū)協(xié)會（丹佛 Downtown Association）文獻檢索、麥肯錫分析內(nèi)在因素 地區(qū)性總部中心的關鍵成功因素：采取的關鍵措施?丹佛歷史上是美國中 /西部 的經(jīng)濟中心，地區(qū)經(jīng)濟強盛l丹佛在此之前已是美國主要交通樞紐lCBD位于市中心l大量具有一定規(guī)模的本地 區(qū)公司需要大量空間設立總 部，跨國公司需建分工斯也 需要大量辦公空間l高質(zhì)量辦公空間，而且價 格具有競爭力l著名的支柱商家l交通便捷l具有吸引力的地理位置， 良好的形象定位?私人開發(fā)商在 80年代建造 了大量過剩優(yōu)質(zhì)辦公樓?財富 500強當中有 5家公司 將總部設在丹佛，如 Qwest， USWest?政府建設了世界上最大的 機場及輕軌?由政府建設的主要公共設 施提高了人民生活質(zhì)量30本報告是嚴格保密的。丹佛擁有美國中西部最主要的 CBD丹佛 CBD的主要特點u位置和規(guī)模 — 中央商務區(qū)位于丹佛心臟地帶 — 占地 ，辦公樓面積達 240萬平方米u商家 —2 ， 700家公司， 50%以上的公司源于丹佛或科羅拉多州（如： Coors， Firse Data， Qwset） — 許多全國性公司及跨國公司的地區(qū)總部所在地（如： MCI World， Sprint， ATT，聯(lián)合航空， IBM）u空間 /服務特點 現(xiàn)代化商業(yè)建筑群u功能組合 25萬平方米零售面積，在整個地區(qū)內(nèi)，供貨種類最為豐富u建筑 現(xiàn)代化建筑成為丹佛獨特的風景線u形象定位 文化藝術(shù)娛樂設施和活動更加強了 CBD作為丹佛地區(qū)中心的形象定位資料來源：專家訪談、麥肯錫分析28本報告是嚴格保密的。案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求w全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求?區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐? 經(jīng)濟實力和有吸引力的服務環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功26本報告是嚴格保密的。柏林新城將其自身重建為商業(yè)中心柏林新城的主要特點u位置 （ Potsdamer Platz）區(qū)，位于市中心西南部，為柏林墻舊址u入駐企業(yè) 索尼歐洲總部、戴姆勒 .克萊斯勒服務公司總部、德國國民銀行地區(qū)總部、法國 Sanofi德德國總部 u空間 /服務特點 技術(shù)先進的大型樓面，而且多數(shù)都是甲級的辦公樓u功能組合 — 約 60%為辦公 — 約 22%為住宅 — 約 18%為零售和娛樂（包括一家博彩場、眾多音樂劇院和索尼 Imax 劇院）u建筑 重點發(fā)展標志性建筑，最高的大樓是索尼中心，共有 26層、 103米高u形象定位 新德國的心臟資料來源：文獻研究、麥肯錫分析24本報告是嚴格保密的。拉德方斯利用巴黎的內(nèi)在優(yōu)勢，采取特定的舉措，創(chuàng)造了一個充滿活力的商務區(qū)資料來源： EPAD，文獻檢索、麥肯錫分析巴黎的內(nèi)在因素 國內(nèi)總部中心的關鍵成功因素：采取的主要措施?巴黎早已成為經(jīng)濟活動中心，擁有眾多頂尖法國內(nèi)外的公司總部；許多公司都有意圖擴展至更大、更現(xiàn)代的辦公場地?國際和國內(nèi)交通相當發(fā)達?拉德方斯臨近巴黎，在塞納河的另一邊（距離 2公里）?大規(guī)模德國內(nèi)外公司，需要較大辦公面積設置總部?高質(zhì)量辦公空間，而且價格具有競爭力?著名的支柱商家?交通便捷?具有吸引力的地理 位置，良 好的形象定位?開發(fā)商建造了高質(zhì)量、現(xiàn)代化樓群來滿足法國和國外公司日益增長的需求；價格比巴黎舊中央商務區(qū)低 1520%?政府將一些機構(gòu)遷入拉德方斯，為私營公司做出 “榜樣 ”?政府建造了鐵路延伸段（RER）、地鐵延伸段，并增加了公交車服務?EPAD建設了眾多公共藝術(shù)品及紀念物（如：新凱旋門）22本報告是嚴格保密的。拉德方斯是眾多法國和跨國公司總部云集的 CBD拉德方斯的主要特點u位置 /規(guī)模 距舊的巴黎中央商務區(qū) 2公里，商務區(qū)面積 ，總占地面積達 公里u入駐企業(yè) — 共有 3， 600家公司 —50% 為外國公司 —26% 全球前 50大公司的總部 —70% 法國前 20大公司的總部 —IBM 、索尼、法國惠普、西門子、施樂、 ELF等 u空間 /服務特點 建筑物規(guī)模大且技術(shù)先進u功能組合 —95% 為商務、 5%為零售 — 土地使用： 44%為步行區(qū)、 10%為綠化、 46%為建筑物u建筑 —“ 新潮 ” — 標志性建筑，如 “ 新凱旋門 ” （ Grande Arche） — 共有 70多個雕塑，如 “ 凱撒大帝的大拇指 ”u形象定位： — 法國的經(jīng)濟商務中心資料來源： EPAD20本報告是嚴格保密的。案例分析得出的主要結(jié)論w金融保險中心 CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的 內(nèi)在需求?全國性總部 CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦 公空間需求w區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市發(fā)展較好，憑借當?shù)氐? 經(jīng)濟實力和有吸引力的服務環(huán)境（包括住宅和零售業(yè)的發(fā)展）吸 引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部w高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對 比較分散w企業(yè)服務中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的基礎上發(fā)展起 來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動w展覽中心型 CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅 游景點取勝w政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間w所有的 CBD都需要依靠直接和大范圍的政府 支持才能取得成功18本報告是嚴格保密的。上海陸家嘴是完全通過規(guī)劃而建的金融保險中心陸家嘴的主要特點u位置 /規(guī)模 位于浦東開發(fā)區(qū)中心，與傳統(tǒng)中央商務區(qū)遙相對望，占地 u入駐企業(yè)：主要企業(yè)包 括 — 上海證券交易所 — 中國銀行上海總部 — 匯豐銀行 — 其他主要國內(nèi)、跨國金融機構(gòu) u空間 /服務特點：約 300萬平方米的高級辦公場地 —IT 需求高u功能組合：提供頂級的住宅以及即將開業(yè)的高檔零售商場； 4家五星級酒店u建筑：匯集了眾多摩天大廈，包括金茂大廈、東方明珠塔等標志性建筑u形象定位： “ 中國新世紀的金融中心 ”資料來源：文獻檢索16本報告是嚴格保密的。加納利碼頭在發(fā)展過程中結(jié)合遠景目標和當前機遇 *1英鎊 = (2023年 6月 3日 )資料來源：專家訪談、文獻檢索設定方向 應對金融挑戰(zhàn) 恢復與成功階段 1： 19811991 階段 2： 19911993 階段 3： 1993至今?多克蘭區(qū) 60%的土地多年未開發(fā)?地區(qū)人口減少，失業(yè)率居高不下?此前的重建計劃以失敗告終?全球經(jīng)濟衰退?倫敦辦公樓供應過剩?新開通的多克蘭區(qū)輕軌故障頻頻?經(jīng)濟復蘇帶來市場需求，使 強大開發(fā)商需加速開發(fā)和建 筑項目?撒切爾政府積極支持多克蘭區(qū)的重 建計劃