【正文】 景觀追求自然的綠化效果，廣場型空間不宜多，應小塊分散布置，以綠化為主，喬木、灌木組合，帶造蔥郁的綠化效果。強調(diào)帶個項目的品質(zhì)，重點打造主入口及社區(qū)主要道路，給客戶歸家以尊崇感。在別墅產(chǎn)品與高層、小高產(chǎn)品間的綠化隔離帶中應用地形起伏，對 Townhouse產(chǎn)品形成保護區(qū)，保證其私密性。在植被選擇上應多選用一些適用于居住項目的常綠樹種，如香樟等。規(guī)劃設計建議 —— 立面風格建議作為高爾夫項目，采用異域風情的立面風格會使建筑與自然景觀融合，同時與項目定位的小鎮(zhèn)風情相呼應。考慮到目前市場上客戶的接受度以及產(chǎn)品的實現(xiàn)力，建議嘗試兩種立面風格，根據(jù)其產(chǎn)品的實現(xiàn)性確定最終方案。地中海浪漫風情采用地中海建筑特有的色調(diào)與材質(zhì)、符號。如彩色的屋頂瓦、黃色系墻面、木窗板、鐵藝欄桿等，使整個立面保持地中海原汁特色。Townhouse產(chǎn)品的石材運用比例稍高，突出其高品質(zhì)、尊貴感。高層建筑重點打造首二層、頂部，在近人尺度上強調(diào)細節(jié)。規(guī)劃設計建議 —— 立面風格建議地中海浪漫風情規(guī)劃設計建議 —— 立面風格建議新古典主義風格采用新古典主義風格，追求三段式的設計手法，強調(diào)軸線對稱，運用一些簡化的古典建筑符號，使建筑給人一種古黃的莊重感。規(guī)劃設計建議 —— 戶型設計建議Townhouse產(chǎn)品Townhouse產(chǎn)品按照地上二層、地下一層的獨棟別墅的標準進行設計。充分利用地形，采用臺地的形式，使建筑的地下室實用價值更高。嚴格控制地上建筑面積，以控制總價。建議地上建筑面積在 200平米左右。保證每層均有臥室，使居住更為舒適。戶內(nèi)格局合理，主臥室區(qū)體現(xiàn)奢華。規(guī)劃設計建議 —— 戶型設計建議Townhouse產(chǎn)品規(guī)劃設計建議 —— 戶型設計建議高層、小高層產(chǎn)品設計要 點一建議多采用點式建筑形式，保證絕大部分戶型均三面采光。 設計要點二以庭院為中心，借鑒別墅的內(nèi)部功能空間組織邏輯，使更多的功能空間受益的同時，改變傳統(tǒng)集合住宅的內(nèi)部空間效果，創(chuàng)造更富情趣的個性性格。同時考慮雙層錯挑露臺、飄窗等附加利益值。設計要點三注重戶型設計細節(jié)，戶內(nèi)格局合理，門廳、衣帽間、冰箱位等細節(jié)考慮周全。規(guī)劃設計建議 —— 戶型設計建議高層、小高層產(chǎn)品規(guī)劃設計建議 —— 戶型設計建議高層、小高層產(chǎn)品這是一個客廳與主臥之間的 內(nèi)部庭園，是家庭生活的中心點，并提供了室內(nèi)居住空間與室外景觀空間的積極過渡，此外，這個空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好而加以改變。高層空中庭院房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5項目經(jīng)濟測算6基本營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析3初始設定252。土地取得費用按照 200萬 /畝計算252。土地面積按照 340畝計算252。目前土地現(xiàn)狀按照七通一平標準考慮252。建筑面積只考慮按照容積率對應的地上面積計算， townhouse建筑面積 9萬平米，高層小高層 25萬平米，未考慮地下面積、商業(yè)面積、車位等252。建筑各分項成本參考市場一般性經(jīng)驗數(shù)據(jù)測算；252。財務費用依照保守期間估計，按項目土地費用的 10％計算；252。銷售物業(yè)考慮為住宅， townhouse銷售價格為 10000元 /平米 高層、小高層銷售價格為 7000元 /平米252。企業(yè)所得稅暫按照 25%測算，土地增值稅暫不計入。252。地塊規(guī)劃容積率按照 經(jīng)濟測算 經(jīng)濟測算 —— 容積率 序號 項目 合計一、 經(jīng)營收入 265001 1 小高層、高層銷售收入 175001 2 townhouse銷售收入 90000 　 　二、 經(jīng)營成本 168014 1 土地費用 68000 2 開發(fā)成本 73032 3 開發(fā)費用 12407 4 營業(yè)稅及附加 14575 　 　三、 經(jīng)營利潤 　1 經(jīng)營利潤 96987 2 所得稅 (25%) 24247 3 凈利潤 72740 　 　 　四、 投資凈利潤率 %　 投資利稅率 %經(jīng)濟測算 —— 容積率 序號 項目或費用名稱 單價 總價（萬元） 計算方法1 土地費用 200 按 200萬元 /畝2 開發(fā)成本 　 　 前期工程費 　 　　 前期雜費及規(guī)劃設計費等 150 單價 地上建筑面積 建筑安裝工程費 　 　　 住宅（小高層、高層） 1600 單價 住宅建筑面積　 townhouse 1600 單價 住宅建筑面積 基礎設施建設費 350 按每平方米 350元考慮 不可預見費 3% 建安工程費的 3％3 開發(fā)費用 　 　 管理費用 3% 建安工程費的 3％ 銷售費用 % 銷售收入的 ％ 財務費用 10% 按照土地取得費用的 10%計4 總投資額 　 　　 　 　 　 　5 營業(yè)稅及附加 % 銷售收入的 ％6 經(jīng)營成本 　 總投資額 +營業(yè)稅7 經(jīng)營利潤（稅前利潤） 　 銷售收入－經(jīng)營成本8 所得稅 25% 經(jīng)營利潤的 25％9 凈利潤 　 經(jīng)營利潤－所得稅10 投資凈利潤率 　 % 凈利潤 /經(jīng)營成本11 投資利稅率 　 % 經(jīng)營利潤 /經(jīng)營成本項目經(jīng)濟評價初步結論本案投資利潤率處于市場較高水平，項目各項收益指標情況良好，具有非常強的盈利能力。以上經(jīng)濟測算規(guī)劃產(chǎn)品為中等水平，而本項目有得天獨厚的高爾夫景觀資源，產(chǎn)品規(guī)劃向高端延伸的空間非常大，所以本項目的開發(fā)前景是非常樂觀的。以上測算容積率按照 ，在實際操作中容易率可以提高到 ，合理的規(guī)劃可以基本實現(xiàn)品質(zhì)保持不變，所以本項目未來可操作空間非常大。經(jīng)濟測算 —— 評價結論 房地產(chǎn)市場研究2城市發(fā)展研判1項目分析與定位4規(guī)劃建議5經(jīng)濟測算6營銷思路7區(qū)域板塊 競爭分析3客戶資源？216。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大學城未來高素質(zhì)人群導入；216。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、大學城現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)客群；216。 廊坊區(qū)域內(nèi)中高端收入階層；216。 京津度假、休閑、養(yǎng)老人士營銷思路 關鍵思考東方大學城負債的負面影響？216。大學城運營狀況逐漸好轉，陸續(xù)入駐優(yōu)秀教育資源216。開發(fā)商強大品牌力推動 目前當?shù)厥袌鲋?、成功項目主銷售期銷售速度為 60100套 /月，產(chǎn)品以三居為主，假設供給充足，年消化量可達 ㎡；針對容積率為 ，總建筑面積 3441萬平米營銷思路 營銷周期考慮本項目存在低密度產(chǎn)品，按照年銷量 9萬平米計算，銷售周期 — 年 本項目兩大外部優(yōu)勢資源為大學城高爾夫球場和大學城的文化氛圍，兩種資源都為本項目高端形象奠定強大的基礎，所以在營銷中要形成互動，最大限度挖掘本項目價值潛力。從優(yōu)勢資源價值關聯(lián)互動中激發(fā)項目價值文化氛圍本項目高爾夫運動營銷思路 營銷策略全手段整合營銷戰(zhàn)?? 采用非常規(guī)營銷方式，推崇高爾夫貴族文化氣質(zhì)，同時充分表現(xiàn)大學城的文化氛圍。?? 通過一連串的、一系列的、一整套的高水準營銷動作，形成一場沖擊力極強的營銷運動。?? 利用強大的外部資源優(yōu)勢，建立本項目獨有的傳播渠道，如東方大學城高爾夫會員渠道，優(yōu)質(zhì)教育渠道等。營銷思路 營銷策略導 入方法之一： 活動先行?? 在東方大學城高爾夫球場組織高爾夫邀請賽，建立本項目的高爾夫球會，將球會會員和產(chǎn)品銷售互動起來。營銷思路 營銷導入?? 與大學城內(nèi)國際學校組織親子體驗活動，如大學城內(nèi)無國際教育資源，我們可以引入國際教育資源入駐東方大學城。營銷思路 營銷導入導 入方法之二： 教育先行?? 在交通路口建立戶外形象廣告和交通指引系統(tǒng)，如開發(fā)區(qū)主要街道，廊坊高速路口，北京環(huán)線與京津塘高速中轉路口，京津塘高速途中等。營銷思路 營銷導入導 入方法之三：形象先行 塑造項目品牌Thanks（本報告結束）? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 01:07:5501:07:5501:074/5/2023 1:07:55 AM? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 四月 2101:07:5501:07Apr2105Apr21? 1故人江海別，幾度隔山川。 01:07:5501:07:5501:07Monday, April 05, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 四月 21四月 2101:07:5501:07:55April 05, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 05 四月 20231:07:55 上午 01:07:55四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 四月 211:07 上午 四月 2101:07April 05, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 2023/4/5 1:07:5501:07:5505 April 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 1:07:55 上午 1:07 上午 01:07:55四月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 01:07:5501:07:5501:074/5/2023 1:07:55 AM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 四月 2101:07:5501:07Apr2105Apr21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 01:07:5501:07:5501:07Monday, April 05, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2101:07:5501:07:55April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20231:07:55 上午 01:07:55四月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 四月 211:07 上午 四月 2101:07April 05, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/4/5 1:07:5501:07:5505 April 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 1:07:55 上午 1:07 上午 01:07:55四月 21? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 01:07:5501:07:5501:074/5/2023 1:07:55 AM? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 四月 2101:07:5501:07Apr2105Apr21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 01:07:5501:07:5501:07Monday, April 05, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 四月 21四月 2101:07:5501:07:55April 05, 2023? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 05 四月 20231:07:55 上午 01:07:55四月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 211:07 上午 四月 2101:07April 05, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/4/5 1:07:5501:07:5505 April 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 1:07:55 上午 1:07 上午 01:07:55四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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