【正文】 高層（ 1718F） 109129㎡ 41004300 4754萬元 瑞昌市 客戶價格敏感度高 ，建議定價持保守的原則。 根據(jù)區(qū)域主力在售項目價格體現(xiàn)， 多層 產(chǎn)品溢價水平最高，價格水平在 44004800元 ，最高達到 5200元，且 面積越大，單價越高 （在市場熱銷面積段以內(nèi)），本案多層價格可參照龍翔國際 120系產(chǎn)品售價，約4800元 /㎡。 瑞昌市均價相對平穩(wěn)，年度漲幅約在 2%左右，本案最早預計 2023年入市，保守估計售價 4900元 /㎡ 。 商鋪定價 項目 住宅均價 商業(yè)均價 商住價格比 龍泉福居 4115 6837 東方星城 3580 9493 錦繡學府 3963 9566 龍馨嘉園 (東區(qū) ) 3677 7500 金鼎名城 3668 11497 大唐盛世 3462 7266 由于瑞昌市商業(yè)市場表現(xiàn)較差，整體銷售緩慢，多個項目商業(yè) 0去化，且市場存量大，因此，在商鋪的定價上持保守原則，保守設(shè)定商鋪售價 為住宅的 ，因此，商鋪售價約為 8330元 /㎡ 。 全市典型項目商 鋪情況及價格：商鋪 價格波動大，一般為 同期住宅價格的 ~ 之間 收益測算 物業(yè)類型 規(guī)模 參考售價 收益 住宅 4900 179,683 商業(yè) （商業(yè) 30%自持） 8330 38,901 合計 218,584 初步測算，項目整體收益約 ，剔除商業(yè)，住宅收益約 18億元 。 由于瑞昌市商業(yè)市場低迷，商業(yè)開發(fā)風險較大，下面的測算以兩種方式進行： ①商業(yè)成功銷售；②商業(yè)未銷售 整體來評估項目的風險。 成本測算 2 1 商業(yè)未銷售 商業(yè)成功銷售 成本測算 前提條件：地價已知 本案開發(fā)地塊以協(xié)議價 35萬 /畝 的價格從政府手中拿地。相較周邊地塊 150180萬 /畝的價格，存在明顯的價格優(yōu)勢。 測算出樓面地價約 525元 /㎡ 用途 面積（畝） 土地形式 容積率 建筑面積（萬方） 自持 合作開發(fā)700畝 建筑博覽 300畝 學校 50 劃撥 ？ 商業(yè) 100 出讓 容積率 66667 30% 住宅 150 出讓 0% 住宅 400畝 住宅 400 出讓 266668 小計 700 成本測算 開發(fā)總成本投入約 成本一覽表 標準（元 /㎡） 計費面積（萬方） 總價（萬元） 備注 土地費用 525 43 23,664 土地出讓金 22,754 契稅 910 4% 建設(shè)成本 2023 43 86,815 2023 前期工程費 /基礎(chǔ)設(shè)施配套費 250 43 10,835 250 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 350 43 15,169 1026 建安工程費 57,344 1323 商業(yè) 2023 13,340 洋房 1200 44,004 公共配套設(shè)施費 30 43 1,300 88 開發(fā)間接費 50 2,167 147 開發(fā)成本 2549 43 110,479 期間費用 27,465 634 銷售費用 % 7,650 管理費用 % 6,558 財務(wù)費用 3058943 13,257 40%融資需求， 6%， 5年 總投資 3183 43 137,944 經(jīng)濟技術(shù)指標一覽 總收入 218, 總投資 137, 毛利潤 80, 毛利潤率 58% 營業(yè)稅 % 土地增值稅 5% 稅前利潤 80, 所得稅 20, 25% 稅后利潤 60, 銷售凈利潤率 % 成本測算 測算出銷售凈利潤率約 % 成本測算 敏感度測算 項目利潤率計算表 均價下調(diào) 10% 均價下調(diào) 5% 均價上浮 5% 均價上浮 10% 總收入 196, 207, 229, 240, 總投資 136, 137, 138, 139, 毛利潤 60, 70, 90, 101, 銷售毛利率 44% 51% 66% 73% 營業(yè)稅 % 土地增值稅 5% 稅前利潤 60, 70, 90, 101, 所得稅 15, 17, 22, 25, 25% 稅后利潤 45, 52, 68, 75, 銷售凈利潤率 % % % % 均價分別上浮 10%、 5%、 5%、 10%，其他不變， 銷售凈利潤率約為 %、 %、 %、 %。 由于城市客戶對價格敏感，均價上浮存在風險。均價下調(diào)，靜態(tài)凈利潤率 亦 保證在 23%25% 成本測算 敏感度測算 項目利潤率計算表 成本下調(diào) 10% 成本下調(diào) 5% 成本上浮 5% 成本上浮 10% 總收入 218, 218, 218, 218, 總投資 128, 133, 142, 147, 毛利潤 90, 85, 75, 70, 銷售毛利率 70% 64% 53% 48% 營業(yè)稅 % 土地增值稅 5% 稅前利潤 90, 85, 75, 70, 所得稅 22, 21, 18, 17, 25% 稅后利潤 67, 64, 56, 53, 銷售凈利潤率 % % % % 成本分別 上浮 10%、 5%、 5%、 10%，其他不變 ， 銷售凈利潤率約為 %、 %、 26%、 %。 成本波動 對凈銷售收益率 的影響程度不及均價變動影響大 。 成本測算 1 2 商業(yè)成功 銷售 商業(yè)未 銷售 經(jīng)濟技術(shù)指標一覽 總收入 179, 總投資 135, 毛利潤 44, 毛利潤率 33% 營業(yè)稅 % 土地增值稅 5% 稅前利潤 44, 所得稅 11, 25% 稅后利潤 33, 銷售凈利潤率 % 成本測算 整體投入成本不變，為 。 若商業(yè)不能成功銷售，則測算出銷售凈利潤率約 %， 相較成功銷售 降低 分點。 成本測算 敏感度測算 項目利潤率計算表 均價下調(diào) 10% 均價下調(diào) 5% 均價上浮 5% 均價上浮 10% 總收入 161, 170, 188, 197, 總投資 134, 134, 135, 136, 毛利潤 27, 35, 52, 61, 銷售毛利率 20% 27% 39% 45% 營業(yè)稅 % 土地增值稅 5% 稅前利潤 27, 35, 52, 61, 所得稅 6, 8, 13, 15, 25% 稅后利潤 20, 26, 39, 45, 銷售凈利潤率 % % % % 均價分別上浮 10%、 5%、 5%、 10%，其他不變， 銷售凈利潤率約為 %、 %、 %、 %。 由于城市客戶對價格敏感，均價上浮存在風險。均價下調(diào)，靜態(tài)凈利潤率約在 13%16% 成本測算 敏感度測算 項目利潤率計算表 成本下調(diào) 10% 成本下調(diào) 5% 成本上浮 5% 成本上浮 10% 總收入 179, 179, 179, 179, 總投資 128, 132, 140, 145, 毛利潤 51, 47, 39, 34, 銷售毛利率 40% 36% 28% 24% 營業(yè)稅 % 土地增值稅 5% 稅前利潤 51, 47, 39, 34, 所得稅 12, 11, 9, 8, 25% 稅后利潤 38, 35, 29, 25, 銷售凈利潤率 % % % % 成本分別 上浮 10%、 5%、 5%、 10%，其他不變 ， 銷售凈利潤率約為 %、 %、 %、 %。 成本波動 對凈銷售收益率 的影響程度不及均價變動影響大 。 綜合對比 商業(yè)去化情況 均價、成本變化帶來凈利潤率的變化 商業(yè)成功銷售 均價下調(diào) 10% 均價下調(diào) 5% 均價上浮 5% 均價上浮 10% % % % % 成本下調(diào) 10% 成本下調(diào) 5% 成本上浮 5% 成本上浮 10% % % % % 商業(yè)未去化 均價下調(diào) 10% 均價下調(diào) 5% 均價上浮 5% 均價上浮 10% % % % % 成本下調(diào) 10% 成本下調(diào) 5% 成本上浮 5% 成本上浮 10% % % % % 商業(yè)未銷售、且均價下調(diào) 10%的情況下，項目凈利潤率約在 %，從測算的角度而言，該 項目有開發(fā)的利潤空間。 但是由于商業(yè)開發(fā)存在風險，為了避免現(xiàn)金流風險， 建議先開發(fā)住宅，通過住宅產(chǎn)品來平衡現(xiàn)金流 。