【正文】 城市發(fā)展總結(jié)結(jié)論一：沒有特色就沒有市場(chǎng)與項(xiàng)目最近的兩家酒店（富麗華大酒店正在施工短期內(nèi)不會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成威脅），香格里拉酒店是五星級(jí)，在高層游客的爭(zhēng)取上，本項(xiàng)目處于先天弱勢(shì)；珍珠灣海景酒店時(shí)準(zhǔn)四星級(jí)，對(duì)中層游客吸引力較大，尤其是其 70多套經(jīng)濟(jì)間的存在，對(duì)低端游客則是巨大的誘惑；本項(xiàng)目要與這兩家酒店競(jìng)爭(zhēng)，最可行的就是參照蘇福比畫廊酒店，構(gòu)建自身獨(dú)特的酒店文化，以為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)論二：對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有建筑的改造比不可少以體育中心或游泳館的建筑，來(lái)進(jìn)行酒店的經(jīng)營(yíng)，顯然不太可行，更不可能讓游客對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)生信心和興趣，因此對(duì)現(xiàn)有建筑的升級(jí)或改造就是必須的。SWOT分析的結(jié)論三、 SWOT分析一、項(xiàng)目定位二、發(fā)展目標(biāo)三、發(fā)展戰(zhàn)略第三部分、項(xiàng)目區(qū)域背景與分析第二部分、北海酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查與分析第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第四部分、項(xiàng)目總體布局建議第三部分、項(xiàng)目區(qū)域背景與分析第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第四部分、項(xiàng)目總體布局建議第二部分、北海酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查與分析第三部分、區(qū)域背景與項(xiàng)目分析第一部分、北海酒店發(fā)展概況第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第五部分、項(xiàng)目總體布局建議第四部分 項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略一、項(xiàng)目定位依據(jù)一：市場(chǎng)的啟示依據(jù)二：區(qū)域資源的啟示依據(jù)三：自身?xiàng)l件的啟示項(xiàng)目定位的闡述二、發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)一：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈虧平衡發(fā)展目標(biāo)二：創(chuàng)造一種酒店運(yùn)作模式發(fā)展目標(biāo)三：締造自身品牌形象三、發(fā)展戰(zhàn)略依據(jù)一：來(lái)自市場(chǎng)的啟示市調(diào)顯示：特色酒店經(jīng)營(yíng)狀況最好?？v觀北海酒店市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)五星級(jí)、四星級(jí)、商務(wù)賓館和特色酒店四類酒店的入住率對(duì)比，可清楚看到：特色酒店入住率最高，房費(fèi)也較為理想；五星級(jí)酒店和商務(wù)精品酒店競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈。 作為濱海旅游城市，在北海主題度假酒店尚屬空白，具有較大發(fā)展空間，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。依據(jù)二：區(qū)域資源的啟示項(xiàng)目所在區(qū)域有三大資源優(yōu)勢(shì)，一是整個(gè)北海最重要的的一線海景資源，二是緊鄰著名旅游景點(diǎn)海底世界公園，三是處于茶亭路與香格里拉、富麗華臨近，有利于樹立高檔酒店形象。依據(jù)三：自身?xiàng)l件的啟示項(xiàng)目自身?xiàng)l件中，首先是規(guī)模不大，不太適合打造大而全的高星級(jí)酒店；其次是直面大海，擁有一線稀缺海景；第三是擁有臨海的陶鑄故居，有一定的歷史文化底蘊(yùn)；第四是主樓前有一個(gè)大廣場(chǎng)；第五是項(xiàng)目帶有北海唯一的標(biāo)準(zhǔn)泳池！一、項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目定位綜合來(lái)自市場(chǎng)、區(qū)域及項(xiàng)目的條件和信息，很明顯 ——本項(xiàng)目的定位必須抓住市場(chǎng)空白，發(fā)揮區(qū)域及自身優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，在市場(chǎng)上形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，這個(gè)方向就是：主題特色酒店！一、項(xiàng)目定位主題特色酒店 ≠ 精品酒店主題酒店 是以某一特定的主題，來(lái)體現(xiàn)酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受；同時(shí)將服務(wù)項(xiàng)目融入主題，以個(gè)性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得歡樂、知識(shí)和刺激。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為酒店借以發(fā)揮的主題。目前世界上的主題酒店以 “ 賭城 ” 拉斯維加斯最為集中和著名，如柏列吉?dú)W酒店、金字塔酒店、米高梅酒店等。精品酒店 是指位于大型商業(yè)圈內(nèi)，配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)，聘請(qǐng)專業(yè)酒店服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)和管理，為城市高端人群提供便捷、高尚和舒適生活居住的高尚物業(yè)。 在北海， “精品 ”已經(jīng)被用濫，連低檔商務(wù)賓館也掛上 “精品 ”的頭銜！一、項(xiàng)目定位那么，在本項(xiàng)目構(gòu)建什么樣的主題，才能最大限度發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、形成鮮明的項(xiàng)目形象？一、項(xiàng)目定位海洋文化主題 VS休閑運(yùn)動(dòng)主題海洋文化主題度假酒店！海洋文化主題的表現(xiàn)海洋主題大堂 海洋主題餐廳 海洋主題客房海洋主題咖啡 海洋主題外場(chǎng) 海洋主題客房項(xiàng)目主題格調(diào)：品位、庸懶、閑適、生態(tài)自然來(lái)了就不想走的海洋文化主題度假酒店酒店主題格調(diào)如何做到來(lái)了就不想走？不走奢華路線，避免跟五星級(jí)酒店正面競(jìng)爭(zhēng)，主張質(zhì)樸，張揚(yáng)特色主題，凸顯個(gè)性，形成與眾不同的市場(chǎng)形象。? 必須是高端休閑度假，因?yàn)槲覀兊馁Y源環(huán)境、獨(dú)特的海洋文化主題定位，也只有定位高端，才能不斷拉升房費(fèi)；? 不能完全放棄會(huì)務(wù)接待，因?yàn)楸焙＞频昙竟?jié)性太強(qiáng)，純粹的休閑度假會(huì)導(dǎo)致淡季無(wú)生意可做；而北海作為一個(gè)會(huì)務(wù)接待大市，每年的接待任務(wù)重，卻缺乏環(huán)境好、有品位的中型酒店；? 休閑度假與會(huì)務(wù)接待不沖突，可以有很好的結(jié)合點(diǎn)，主要是配套的共享。酒店客戶及功能定位 以高端休閑度假人群為主，兼具會(huì)務(wù)接待功能二、酒店發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目成本預(yù)估（按照 4年收回全部投入計(jì)算）（ 1）租賃費(fèi)用： 200萬(wàn)元 /年 4年 =800萬(wàn)元（ 2）裝修費(fèi)用： 1600萬(wàn)元（預(yù)估，其中 100萬(wàn)為不可預(yù)見費(fèi)用）（ 3）運(yùn)營(yíng)成本及維護(hù)費(fèi)用： 250萬(wàn)元 /年 4年 =1000萬(wàn)元以上合計(jì)： 3400萬(wàn)元房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)按照 4年收回投資，每月的房?jī)r(jià)收入需： 3400萬(wàn)元 247。4年 247。12月 = /月按照當(dāng)前 98間房、入住率為 60%計(jì)，每天房?jī)r(jià)收入為： /月 247。 天 /月 247。 間= /天即： 在未考慮一樓餐飲等項(xiàng)目利潤(rùn)的前提下 ,酒店房費(fèi)為 /天時(shí)，可實(shí)現(xiàn)全部投入 4年回收 。一、實(shí)現(xiàn)平均 400元 /間的房費(fèi)二、發(fā)展目標(biāo)一種成功運(yùn)營(yíng)模式的建立通過(guò)本項(xiàng)目的運(yùn)作，尋求一條特色酒店的創(chuàng)新之路，并以本項(xiàng)目為基礎(chǔ)，可以在北海其他區(qū)域或其他城市復(fù)制的成功模式，并實(shí)現(xiàn)以酒店為依托發(fā)展其他利潤(rùn)點(diǎn)，包括餐飲、月餅、旅游商品等等。一個(gè)品牌的崛起通過(guò)本項(xiàng)目的成功，宣告北海酒店業(yè)一個(gè)全新品牌的崛起，并成為在北海其他地方或其他城市發(fā)展新酒店的強(qiáng)大基石。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利 +探索成功模式 +企業(yè)品牌崛起，共同構(gòu)成項(xiàng)目發(fā)展三大目標(biāo)。二、打造可復(fù)制的高端度假酒店品牌三、發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目入市階段，可以體驗(yàn)價(jià)城景房 298元 298元、海景房 398元來(lái)吸引游客，待適當(dāng)階段提升價(jià)格至城景 328元、海景 428元，最后提升到 368元、468元。戰(zhàn)略一：房費(fèi)低開高走，三級(jí)跳試業(yè)階段試業(yè) 第一年 第二年 第三年價(jià)格升幅開業(yè)后 品牌打響后均價(jià) 348元 /間均價(jià) 378元 /間均價(jià) 418元 /間三、發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略二：依托酒店品牌開發(fā)高附加值產(chǎn)品，形成產(chǎn)業(yè)鏈? 產(chǎn)業(yè)鏈的形成必須依托酒店品牌本身，因此必須把酒店品牌的打造放核心位置；? 通過(guò)往上下游擴(kuò)張，用產(chǎn)業(yè)鏈增加利潤(rùn)點(diǎn)，提升利潤(rùn)空間；? 上下游產(chǎn)業(yè)包括：餐飲、會(huì)務(wù)、月餅、旅游商品、咖啡、酒吧，甚至酒店用品等等。? 把一樓餐廳打造成多功能廳，既能作為主題餐飲，又能作為宴會(huì)、中型會(huì)務(wù)接待功能；? 與北海政府、事業(yè)單位簽定協(xié)議，成為定點(diǎn)接待酒店，比如體育局、旅游局的頂點(diǎn)接待酒店等等；? 與傳統(tǒng)商務(wù)接待不同，本酒店的餐飲、宴會(huì)強(qiáng)調(diào)個(gè)性和特色，別具一格。三、發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略三：拓展會(huì)務(wù)市場(chǎng)作為休閑度假的有力補(bǔ)充? 引入專業(yè)的酒店運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，以降低項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)；? 引入專業(yè)的宣傳推廣團(tuán)隊(duì)進(jìn)行宣傳推廣；? 引入專業(yè)裝修公司進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)、施工；? 酒店運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)提前介入，在裝修施工之前即介入管理。三、發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略四：與專業(yè)團(tuán)隊(duì)合作，實(shí)現(xiàn)合作共贏。第三部分、項(xiàng)目區(qū)域背景與分析第二部分、北海酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查與分析第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第四部分、項(xiàng)目總體布局建議第三部分、項(xiàng)目區(qū)域背景與分析第一部分、北海酒店發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第四部分、項(xiàng)目總體布局建議第二部分、北海酒店運(yùn)營(yíng)調(diào)查與分析第三部分、區(qū)域背景與項(xiàng)目分析第一部分、北海酒店發(fā)展概況第四部分、項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略第五部分、項(xiàng)目總體布局建議一、功能布局二、酒店配置三、裝修風(fēng)格四、特色服務(wù)一、功能布局（一）主樓： 5000平方米，共 4層，每層約 1300平方米，其功能布局為：一層：（ 1）大堂： 400㎡ ，避開廣東路，建議設(shè)在旗桿正對(duì)的位置；功能：酒店前臺(tái) +旅游產(chǎn)品柜臺(tái) +商務(wù)服務(wù)店 +旅行社布局：開放式布局，柜臺(tái)式擺放，避免隔離，給人以寬綽明亮的感覺。（ 2）主題餐廳： 500 ㎡ ，靠近海底世界一側(cè)功能：餐廳兼多功能廳，既是海洋產(chǎn)品的主題餐廳，又是大型商務(wù)會(huì)議的多功能廳布局： 25套餐桌椅，還可通過(guò)沙灘傘等設(shè)施，向大海方向擴(kuò)張空間，既可讓客人感覺在用餐時(shí)更靠近大海，又可有效增加餐廳實(shí)際利用空間，也避免了與市政管理的沖突（ 3） SPA會(huì)所： 400 ㎡位置：西面，靠廣東路一側(cè)。主樓、副樓自成體系，又渾然一體一、功能布局（一）主樓： 5000平方米，共 4層，每層約 1300平方米，其功能布局為：二層以上（ 1）以客房為主2— 3層門對(duì)門客房，依照現(xiàn)有梁柱布局，不做結(jié)構(gòu)性調(diào)整；（ 2）套房的設(shè)置四樓臨海一面，全部做套房，即在二三層客房的基礎(chǔ)上，將三間客房合并為兩房套間，并把衛(wèi)生局設(shè)置于臨海一面，確保客戶洗浴時(shí)可看到海洋，提高享受程度，提升客房品質(zhì)。（ 3）小型商務(wù)會(huì)議室商務(wù)會(huì)議室能容納約 15人開會(huì)；設(shè)置方案有兩種選擇，一是在三樓臨游泳池一面，好處是位于客房中間，上下方便；二是設(shè)置在二樓的東北角，這一塊區(qū)域被副樓阻擋無(wú)法看到海洋，設(shè)置客房?jī)r(jià)值相對(duì)較低。主樓、副樓自成體系，又渾然一體一、功能布局（二）副樓：約 600平方米，共 2層，每層約 300平方米，其功能布局為：12間海景客房。陽(yáng)臺(tái)上設(shè)置太陽(yáng)傘和躺椅，旅客可在這里躺著欣賞海景。（三）泳池邊的二層小樓一層：倉(cāng)庫(kù)，儲(chǔ)存酒店所需物資。二層：酒店辦公區(qū)（四）員工宿舍可在主樓頂層搭建設(shè)施安置可在臨近租賃民房解決主樓、副樓自成體系，又渾然一體二、酒店配置（一）客房配置：標(biāo)準(zhǔn)間：所有房間寬帶上網(wǎng)、獨(dú)立的淋浴間和浴缸、國(guó)際衛(wèi)星電視、私人電子保險(xiǎn)箱、迷你酒吧、國(guó)際直撥長(zhǎng)途電話、免費(fèi)瓶裝水、熨斗 /熨衣板、電子結(jié)帳系統(tǒng)、嬰兒床、免費(fèi)衛(wèi)生間清潔備品，并有非吸煙客房、殘障人設(shè)施。套間：增加標(biāo)準(zhǔn)的木桶浴缸 （二）公共設(shè)施電梯：在酒店大堂位置規(guī)劃新的電梯井，設(shè)置能容納 13人的客梯 ,能穿透到樓頂（可以在樓頂打造露天海景酒吧）；空調(diào)：全部采用中央空調(diào)系統(tǒng)熱水：二十四小時(shí)的常年熱水系統(tǒng)（三）多功能餐廳能滿足 200— 300人餐飲或會(huì)議的宴會(huì)廳高清晰的投影設(shè)備以五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，完成項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)施配置三、裝修風(fēng)格（一）總體原則避免與香格里拉酒店的正面競(jìng)爭(zhēng)香格里拉的雍容華貴，不是項(xiàng)目的追求目標(biāo)；以香格里拉為參照，必然落其下乘，這顯然不是項(xiàng)目能容忍的。以海洋文化為裝修風(fēng)格的核心參照東南亞尤其是馬來(lái)西亞、泰國(guó)等臨海國(guó)家，圍繞海洋文化，構(gòu)造本項(xiàng)目獨(dú)特的裝修文化 （二）表現(xiàn)形式質(zhì)樸、自然、生態(tài)的海洋文化海浪狀的建筑外形和海洋生物的裝飾物三、裝修風(fēng)格 客房突出海景、海洋三、裝修風(fēng)格 四樓海景套間的浴缸三、裝修風(fēng)格 公共空間三、裝修風(fēng)格 外場(chǎng)四、特色服務(wù)（一）組建海上運(yùn)動(dòng)俱樂部充分利用項(xiàng)目臨海的優(yōu)勢(shì)，購(gòu)買幾部游艇或其他水上運(yùn)動(dòng)設(shè)施，打造項(xiàng)目的海洋運(yùn)動(dòng)俱樂部，并成為游客到北海旅游的必經(jīng)之處，一如銀灘、海底世界，（二）組建水上娛樂俱樂部 充分發(fā)揮項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)泳池的功效，承接政府等機(jī)構(gòu)的游泳賽事，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，并規(guī)劃系列的水上競(jìng)技項(xiàng)目，如水上籃球、足球等項(xiàng)目，還可以設(shè)置一系列的趣味活動(dòng)項(xiàng)目，并與有關(guān)電視臺(tái)等合作，成為其水上運(yùn)動(dòng)的定點(diǎn)基地。 以北海高級(jí)酒店所缺乏或少有的配套為項(xiàng)目亮點(diǎn)，提起這些亮點(diǎn)讓游客第一就想到本項(xiàng)目THANKS!謝謝觀看 /歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH