【正文】 231 64 三、項目機會點（ Opportunity） 以目前的規(guī)劃設計上來看，由于成都目前類似的高層電梯公寓空置率較高，且由于經(jīng)濟大環(huán)境等其它因素的影響，高檔物業(yè)的價格呈現(xiàn)下降走勢， 項目的機會點較少 。 項目 S W O T 分析 20231 65 四、問題點（ Threat） 綜上分析，在項目現(xiàn)在設計方案的基礎上，會帶來以下方面的影響。 ? 工程造價高 ? 工程周期長 ? 市場風險高 ? 銷售周期長 ? 盈利指標低 項目 S W O T 分析 20231 66 第四部分 項目再定位建議 ?市場定位 ?消費者定位 ?規(guī)劃理念 ?戶型定位 20231 67 一、市場定位 ? 對成都河居文化的再認識。成都人強烈的戀河居河的情結，使府南河邊的房價居高不下。 ? 產(chǎn)品本身的價值與河景的融合程度是項目開發(fā)成功與否的關鍵。 ? 產(chǎn)品特色程度是在激烈市場競爭中獲勝獲勝的關鍵。 項 目 再 定 位 建 議 20231 68 二、消費者定位 目標客戶群描述 ? 公司的中高級職員、個體私營的小老板。 ? 學歷較高、生活有品位、收入高而穩(wěn)定。 ? 自己有車，而家人需要解決交通與配套問題。 ? 需要居家有都市的感覺，又能與都市的喧鬧保持一定的距離 。 項 目 再 定 位 建 議 20231 69 目標客戶群分析 ?二十五至四十歲之間，受過一定的教育，有一定的積蓄，對現(xiàn)有住房不滿意。 ?更注重房屋的品位，以及對位置 、面積、套型等功能更新的要求。 ?其選擇置業(yè)的理念為“物超所值、體現(xiàn)個性”。 ?房屋總價要在其承受范圍內(nèi)，應控制在 30— 60萬之間。 ?中小私營公司的老板、大公司與大單位的中高級白領階層、有灰色收入的重要職能人員都將是我們的目標消費者。 ?需要滿足個性以及人性需要的二次置業(yè)者。 項 目 再 定 位 建 議 20231 70 三、規(guī)劃理念 ?時尚而不高檔、實用而不奢華； ?獨特而不怪異、人性而不局促； ?物超所值、價值明顯。 ?與周邊抗性樓盤相比，有明顯的價值優(yōu)勢，性價比遠遠高出周邊的競爭樓盤。 ?面對理性消費者應體現(xiàn)產(chǎn)品的力量而非宣傳的優(yōu)勢。 項 目 再 定 位 建 議 20231 71 四、戶型定位 ?前衛(wèi)、時尚、個性空間 ?實用、實惠、物超所值 ?采用躍層布局， ， 輔助空間附送，使用戶的得房率在 140%以上 ?在同區(qū)位，給用戶更小的面積更多使用空間與使用功能的印象 ?戶型面積控制在 90至 160平方米之間，戶型結構從三室三廳至六室三廳 項 目 再 定 位 建 議 20231 72 第五部分 規(guī)劃調整建議 ?APEX對項目規(guī)劃的建議 ?兩種方案的經(jīng)濟指標對比 20231 73 一、 APEX建議： 對目前項目的規(guī)劃設計方案進行調整，以增加項目的市場競爭力，降低項目的市場風險。具體建議如下： ?不改變項目群樓的使用面積與大體外觀造型，滿足項目的開工要求。 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 20231 74 ?對于住宅部分在保持單體面積變化不大的前提下增加單體的使用功能，在同等條件下與抗性樓盤產(chǎn)生更加強烈的差異性，保持更加明顯的競爭優(yōu)勢，降低市場風險 。 ?在成本提升不多的前提下，通過規(guī)劃設計的改變，給予消費者更大的實惠與利益，同時滿足其對居住空間的要求以及精神上的要求。全面提升產(chǎn)品的附加價值，從而帶動產(chǎn)品價格的全面提升，提高項目的贏利能力，達到開發(fā)商與住戶雙贏的戰(zhàn)略構想。 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 20231 75 ?通過項目規(guī)劃設計的調整，全面提升項目的品位與檔次，以達到全面提升產(chǎn)品價位、提高開發(fā)商知名度和企業(yè)形象的目的，為開發(fā)商進行其他項目的開發(fā)奠定基礎。 ?增加項目的可售建筑面積，從而增加項目的贏利能力；降低項目的公建面積，從而節(jié)約項目的開發(fā)成本 ； 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 20231 76 ?注意各個房間的采光通透，以及房屋的均好性。 ?通過規(guī)劃設計的調整，制造市場亮點，產(chǎn)生差異化市場，進入產(chǎn)品真空地帶，避開同類產(chǎn)品的競爭焦點，以達到避實就虛、爭取戰(zhàn)略主動、規(guī)避市場風險的目的。 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 20231 77 二、兩種方案的經(jīng)濟指標對比 項目 建筑面積 開發(fā)成本 銷售金額 利潤 地下車庫 5260 1951 728 1223 底層營業(yè)房 1378 361 696 335 2層營業(yè)房 1378 338 396 58 3~5層營業(yè)房 4134 1069 1637 568 6~25層住宅 20555 4966 6372 1406 小計 32705 8686 9829 1143 備注：營業(yè)用房盈利總額為 961萬元 原方案經(jīng)濟成本概算 （單位：萬元） 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 20231 78 兩種方案【住宅】經(jīng)濟指標對比表： 單位：元 單方成本 施工面積 總成本 銷售面積 銷售單價 銷售總額 盈利 舊方案 2416 20555 4966萬 20555 3100 6372萬 1406萬 新方案 3116 13000 4050萬 16000 3500 5600萬 1550萬 備注：兩種方案的標高均按 85米計算，新方案單層面積為 1000 平米，共十三層，挑高 700元 /平米。 新方案里，購房者實得面積為 22400平米。 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 20231 79 兩種方案經(jīng)濟指標對比： （單位：萬元） 地下車庫盈利 營業(yè)用房盈利 住宅盈利 總盈利 舊方案 1223 961 1406 1143 新方案 961 1550 備注：新方案地下車庫減為一層，地面車位盈利未計在內(nèi)。 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 20231 80 兩種方案優(yōu)劣對表： 新方案 舊方案 市場風險 低 — 產(chǎn)品創(chuàng)新，迎合潮流。 高 — 產(chǎn)品落伍，無競爭力。 工程造價 低 — 高 — 開發(fā)總成本為 8686萬元 盈利指標 高 — 低 — 1143萬元 銷售周期 短 — 戶數(shù)少、套型新 長 — 戶數(shù)多，套型老 工程周期 短 — 施工量小 長 施工量大 項 目 規(guī) 劃 設 計 建 議 20231 81 附：合作模式建議 ? 按照雙方商定的新方案實施，方案規(guī)劃設計費為 10元 /平方米； ? 雙方商定一個銷售底價，高出部分作為被委托方銷售所得； ? 被委托方定期按銷售進度向委托方支付銷售進度款； ? 委托方負責項目樣板間以及售樓中心的施工、裝修與布置費用（標準雙方商定）； ? 被委托方負責項目的廣告宣傳、銷售人員工資提成以及服裝等相關銷售費用； 20231 82 謝 謝 :54:1708:5408::54 08:5408:54::54:17 2023年 1月 23日星期一 8時 54分 17秒 演講完畢，謝謝觀看！