【正文】 網(wǎng)、戶外、 DM傳單、短信、郵件 ? 不同時期、不同階段的宣傳主題不同，投入不同 ? 宣傳形象的統(tǒng)一性、連貫性 ? 商場整體廣告與單一商戶促銷廣告的結(jié)合 體驗營銷策略 ? 一個整體的購物體驗 達成顧客的感官體驗及思維認同 ? 體驗什么：商品豐富與質(zhì)量、體驗售前售中售后服務、體驗購物享受、體驗方便、體驗實惠、體驗環(huán)境氛圍、體驗購物樂趣 …… ? 營造氛圍 ? 提供優(yōu)質(zhì)的服務 ? 否則，體驗就大打折扣，或者失敗了 商品促銷策略 ? 短期刺激商品的銷售量 ? 商場組織租戶聯(lián)合起來開展大型的商品促銷活動 ,展覽、展銷、贈品、打折、優(yōu)惠、競賽與抽獎等 營銷組合 ? 營銷調(diào)研 ? 確定營銷目標 ? 營銷計劃及實施 ? 效果評估 三、物業(yè)管理 ? 工程設(shè)備管理 ? 主要設(shè)備：水電設(shè)施、空調(diào)通風系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng) ? 設(shè)備管理檢查、保養(yǎng)、維修、值班制度，人員配合，應急保障措施 ? 裝修管理 ? 單個商鋪裝修、商場綜合裝修、廣告設(shè)施裝修 ? 安全管理 ? 治安、消防 ? 環(huán)境衛(wèi)生管理 ? 場地清潔、衛(wèi)生間清潔、電梯樓梯清潔、玻璃清潔、外墻清潔 ? 停車場管理 ? 汽車、自行車 ? 綠化管理 ? 整體環(huán)境搭配管理 成功打造商業(yè)地產(chǎn)秘籍 商業(yè)空間操作流程 商場研究 項目實地調(diào)研 商業(yè)定位 企劃定位 租售價格確定 租售策略 廣告策略計劃 銷售處建立 人員培訓 銷售道具準備 廣告宣傳 客戶積累 現(xiàn)場認購交付定金 促銷活動 商鋪價格炒作 簽定合同 交鋪、進場裝修管理 開業(yè)活動及試營業(yè) 成功打造商業(yè)秘籍 ? 商業(yè)經(jīng)營精髓： 將適合的商業(yè)放到最適合的商業(yè)空間里， 為商業(yè)空間尋找最適合的商業(yè)形態(tài)。 各種商業(yè)形態(tài) 各種商業(yè)空間 商業(yè)運營中心 資深商業(yè)租售團隊 商戶俱樂部 投資者俱樂部 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第一步：判斷 ? 商業(yè)項目的成功決非偶然，根據(jù)對成功商業(yè)典型樣本的研究，我們可以找到商業(yè)成功運作的必備條件，并以此為基礎(chǔ)，判斷商業(yè)項目適合的類型，或是不具備運作條件。 ? 首先對商業(yè)空間所在區(qū)域情況以及產(chǎn)品情況進行細致的分析并作出判斷，找到商業(yè)空間適合的商業(yè)類型，或是放棄。 ? 并不是所有項目都具備成功運作條件的。 找到適合類型 不具備成熟條件 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第一步：判斷 ? 排除后天可以通過產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，人為改造完善的因素，可以將甄別條件歸納為以下幾點 ： ? 城市或區(qū)域的政治經(jīng)濟大環(huán)境是否穩(wěn)定，相關(guān)有利政策； ? 城市或區(qū)域內(nèi)的常住人口以及流動人口情況，包括他們的經(jīng)濟 收入、消費習慣、男女比例等方面 ? 城市、區(qū)域的現(xiàn)有商業(yè)情況，包括業(yè)態(tài)、規(guī)模、經(jīng)營定位、經(jīng)營 年限等 ? 項目情況分析，包括項目規(guī)劃情況、內(nèi)部動線、周邊商業(yè)情況、 硬件設(shè)施設(shè)備、內(nèi)在文化內(nèi)涵等方面； ? 地段交通情況，市政交通規(guī)劃情況、軌道交通情況； ? 城市、區(qū)域、項目本身的文化背景情況； ? 城市以及區(qū)域的重要資源情況（有無大型產(chǎn)品加工基地，包括 批發(fā)市場等） 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第二步：商業(yè)空間類型定位 ? 找到商業(yè)空間適合的商業(yè)類型： ? 這個過程類似于拼圖游戲，根據(jù)項目具備的已有條件找出與之匹配的商業(yè)類型 ， 準確的定位是銷售或招商的成功關(guān)鍵。 你可以找到嗎？ 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第三步： 商業(yè)經(jīng)驗定位 —— 都干些什么呢？ ? 這個過程如同你買了一套新房子，現(xiàn)在要采購家具。那么這個過程需要做寫什么呢？ ? 商業(yè)空間的經(jīng)營定位分有以下幾種形式： ? 整合型定位、補缺型定位、單一專業(yè)型定位、社區(qū)配套型定位、特色型定位； ? 這里必須注意幾點： ? 不同類型的商業(yè)空間類型適合不同的經(jīng)營定位模式， 不能大房間配小家具。 ? 整合型定位必須注意要做到整體統(tǒng)一，同時又各有特色，這一點新天地就是表證。 同時好考慮商業(yè)的全面性，集購物、旅游、娛樂、休閑、觀光、文化于一體 ? 買家具需要協(xié)調(diào)一致，商業(yè)經(jīng)營定位需要考慮各種商業(yè)之間的相互關(guān)系， 相互促進以及相互間的排斥、依存關(guān)系。 ? 補缺型定位成功的關(guān)鍵在于準確的市場判斷 ? 社區(qū)型配套定位成敗的關(guān)鍵在對居民需求的把握，以人為本。 ? 消費面要寬，否則將失去人氣。 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第四步：產(chǎn)品規(guī)劃或改善 ? 根據(jù)商業(yè)類型定位、商業(yè)經(jīng)營定位，結(jié)合項目自身條件的不足，進行產(chǎn)品規(guī)劃或調(diào)整，項目除了具備的先天有利條件外，更多的產(chǎn)品、服務、文化、空間動線規(guī)劃等需要進行完善。 ? 產(chǎn)品規(guī)劃的重要考慮方面有： ? 硬件設(shè)施一流，包括立面、內(nèi)部裝修、公共設(shè)施環(huán)境的硬件設(shè)施。 ? 服務完善 ， 考慮到商戶以及顧客的各種人性化的服務需求 。 ? 管理水平應該是一流的 ， 物業(yè)管理 、 整體形象宣傳 、 公共服務與商 業(yè)服務水準方面也應該是一流的 。 ? 充分利用文化背景內(nèi)涵 ， 如果本身不具備 ， 應該后天營造 。 ? 合理根據(jù)不同商業(yè)經(jīng)驗定位設(shè)計規(guī)劃合理暢通商業(yè)動線 。 ? 地標形象的打造 ， 對核心營業(yè)空間如大堂進行特色裝修 ， 有條件應 該定期更新 ， 保持商業(yè)活力 ? 商業(yè)空間形象系統(tǒng)的導入 —— VI 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第五步：租售 ? 無論是整體租售，還是小面積分割租售，都必須考慮以下幾個方面： ? 單價、總價控制合理，與區(qū)域市場價格平均水準為依據(jù)。 ? 面積劃分要與經(jīng)營業(yè)態(tài)要求相符合，力求完善。 ? 租售準備必須充分，銷售道具齊全，包括銷售處、樣板間、人員、 銷售流程、培訓手冊等等。 價格策略幾促銷手段巧妙，力求在短期形成市場熱點。 整體戰(zhàn)略合理，巧妙利用行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，必要時讓利引進。 理解商業(yè)經(jīng)營的真諦，制定前 2~3年內(nèi)的優(yōu)惠扶持政策，放水養(yǎng)魚。 分區(qū)域銷控，側(cè)重形象店鋪的前期租收，迅速形成市場熱點，中期消 化相對較差位置的鋪位，尾盤保留面積小、總價底的鋪位。 注重客戶積累，保持 4： 1的客戶商鋪登記配比，集中開盤。 合理控制炒作、投機。 靈活機動，各種銷售技巧的運用，實現(xiàn)落定。 招商秘籍 ? 招商原則： ? 二個重點 重點引進國內(nèi)外有影響、有實力的商業(yè)機構(gòu)加盟合作 對名家、名品、名企、名人重點招商 招商秘籍 ? 招商原則： ? 三個優(yōu)先 名牌機構(gòu)優(yōu)先：國內(nèi)外著名商業(yè)機構(gòu)優(yōu)先引進 整體租賃優(yōu)先：為實現(xiàn)統(tǒng)一管理、規(guī)模經(jīng)營，優(yōu)先引進整體租賃商家 特色項目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機構(gòu)優(yōu)先引進 招商秘籍 ? 招商要點： ? 六大要點 ? 前期商業(yè)氛圍、商業(yè)環(huán)境的營造 ? 針對客戶的有效定向宣傳（有別于大眾客戶） ? 針對長期經(jīng)營，簽約年限不要太短，一般在 5~10年 ? 合作經(jīng)營方式，經(jīng)營管理公司股份不得低于 49% ? 進場裝修方案必須經(jīng)過專業(yè)人士審核，特別是臨街鋪面 ? 鋪面銷控數(shù)量嚴格保持口徑一致 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第六步：廣告宣傳 ? 商業(yè)空間無論是租售過程以及正式營業(yè)期間，都需要持續(xù)的推廣宣傳，商業(yè)空間的推廣宣傳有別于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目的傳播，它主要由商業(yè)空間內(nèi)部宣傳、活動宣傳、以及社會宣傳三部分構(gòu)成： ? 商業(yè)空間內(nèi)部宣傳：主要是由大堂、立面、項目內(nèi)外部廣告位、網(wǎng)站、內(nèi)刊、廣播影視系統(tǒng)等構(gòu)成的宣傳體系。（招商階段就因該很好的利用這些自由媒體） 成功打造商業(yè)秘籍 ? ? 第六步：廣告宣傳 ? 活動宣傳：主要可以分為：開盤活動、開業(yè)典禮、節(jié)慶日活動、促銷活動、商戶活動、文化公關(guān)活動等 根據(jù)活動的不同可以分為長期活動及短期活動，但目前公關(guān)活動在商業(yè)空間的推廣過程中擔任了越來越重要的角色。 商業(yè)空間培育過程 培育期 鞏固期 優(yōu)化期 推廣期 整合期 從長遠看商業(yè)是一種需要長期不斷培育的過程