【正文】 2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 (以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本 ) 包括 土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用 。 （ 3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的 費用（銷售 費用、管理費用、財務(wù) 費用） 三 項費用的扣除挄取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10%以內(nèi)計算扣除 。 （ 4） 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的 稅金 包括在 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅 。 （ 5）加 計 扣除 對 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可挄取得土地使用權(quán)所支付的金額不房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 20%的扣除 。 46 土地使用稅納稅的截止時間 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 》 （財稅 〔 2023〕 152號）規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。 ” 參考 ： }該 規(guī)定從某種意義上講，一方終止，則另一方開始 繳納： （ 1）例某 納稅人將房屋或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 給 其他 企業(yè) ，房屋被 拆除等。實物發(fā)生變化 （ 2）權(quán)利發(fā)生變化，應(yīng)該主要從合同簽訂判斷，財稅〔 2023〕 186號文件規(guī)定了合同簽訂日是判定開始繳納土地使用稅的依據(jù)，相反，對出讓土地的一方應(yīng)該是合同簽訂日終止納稅義務(wù)。權(quán)利發(fā)生變化，主要是辦理相關(guān)手續(xù)，即 《 產(chǎn)權(quán)證 》 、《 土地使用證 》 或“合同”、“協(xié)議”這些履行 了。權(quán)利 發(fā)生 變化。 47 印花稅 根據(jù) 《 中華人民共和國印花稅暫行條例 》 及其實施細則的規(guī)定 ， 在竣工銷售商品房時 ， 如簽訂商品房銷售合同或商品房預(yù)售合同的 ， 應(yīng)在簽訂合同時 ， 按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅 。 48 房產(chǎn)稅 根據(jù) 財稅地 [1986]8號規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅 。 49 房產(chǎn)稅計稅原值的 確認 財政部 、 國家稅務(wù) 總局 《 關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知 》 (財稅 [2023]121號 )的規(guī)定 ，“ 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn) ， 無論會計上如何核算 ， 房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價 ， 包括為取得土地使用權(quán)支付的價款 、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等 。 ” “ 宗地容積率 (注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率 )低于 ， 按房產(chǎn)建筑面積的 2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價 。 ” 租賃 。 50 營改增相關(guān)政策 51 營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)有關(guān)問題明確如下： 一 、計征契稅的成交價格不含增值稅。 二 、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。 三 、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入 。 四 、個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含 增值稅。個人 出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅， 52 營改增后，地稅發(fā)票過渡及使用須知 自 2023年 5月 1日起，地稅機關(guān)不再向試點納稅人發(fā)放發(fā)票。試點納稅人已領(lǐng)取地稅機關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至 2023年 6月 30日，享受免征增值稅政策的納稅人（如醫(yī)院、博物館等）使用的印有本單位名稱的地稅發(fā)票，最遲可使用至 8月 31日。 納稅人 在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票， 2023年 5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于 2023年 12月 31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外） 。 2023年 4月 30日前，納稅人已經(jīng)開具的地稅發(fā)票，需要開具紅字發(fā)票沖回的，應(yīng)當持主管地稅機關(guān)證明開具（代開）紅字國稅機關(guān)監(jiān)制的發(fā)票；沖回后需要重新開具的，應(yīng)當開具（代開）國稅機關(guān)監(jiān)制的發(fā)票；涉及營業(yè)稅稅款退庫的，由主管地稅機關(guān)辦理。 53 國家稅務(wù) 總局關(guān)于 規(guī)范國稅機關(guān)代開發(fā)票環(huán)節(jié)征收地方稅費工作的通知 稅總發(fā) 〔 2023〕 127號 對規(guī)范國稅機關(guān)為納稅人代開發(fā)票環(huán)節(jié)征收地方稅費工作，提出如下要求： 一、基本原則 代 開發(fā)票應(yīng)當繳納稅款的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)嚴格執(zhí)行先征收稅款、再代開發(fā)票的有關(guān)規(guī)定。 二、征收方式 地稅機關(guān)直接征收。對已實現(xiàn)國稅、地稅辦稅服務(wù)廳互設(shè)窗口，或者國稅與地稅共建辦稅服務(wù)廳、共駐政務(wù)服務(wù)中心等合作辦稅模式的地區(qū)，地稅機關(guān)應(yīng)在辦稅服務(wù)廳設(shè)置專職崗位，負責征收國稅機關(guān)代開發(fā)票環(huán)節(jié)涉及的地方稅費。 委托國稅機關(guān)代征。對暫未實現(xiàn)上述國稅、地稅合作辦稅模式的地區(qū)，地稅機關(guān)應(yīng)委托國稅機關(guān)在代開發(fā)票環(huán)節(jié)代征地方稅費 。 54 三、代 征范圍 委托國稅機關(guān)代征的，國稅機關(guān)應(yīng)當在代開發(fā)票環(huán)節(jié)征收增值稅，并同時按規(guī)定代征城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅（有扣繳義務(wù)人的除外）以及跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)項目部的企業(yè)所得稅。 有條件的地區(qū)，經(jīng)省國稅機關(guān)、地稅機關(guān)協(xié)商，國稅機關(guān)在代開發(fā)票環(huán)節(jié)可為地稅機關(guān)代征資源稅、印花稅及其他非稅收入，代征范圍需及時向社會公告。 55 營改增后涉及地稅系統(tǒng)辦理業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定 2023年 5月 1日起，全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅后，根據(jù) 《 營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 》 ，對試點前 (4月 30日前 )發(fā)生的應(yīng)稅行為還有涉及地稅系統(tǒng)辦理的相關(guān)規(guī)定： 一是試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。 二是試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。 三是試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。 56 營改增 后地稅系統(tǒng)代征增值稅的相關(guān)政策 2023年 5月 1日，全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅后，根據(jù) 《 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》 第五十一條規(guī)定：營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務(wù)局負責征收。納稅人銷售取得的不動產(chǎn) (俗稱二手房 )和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。 演講完畢，謝謝觀看！