房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件(ppt81頁)-資料下載頁
2025-01-06 22:24本頁面
【正文】 ,證大主攻商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 以及持有 ,而復(fù)地則繼續(xù)專注住宅開發(fā) ,以 維持充裕現(xiàn)金流入賬。 ? 不經(jīng)意間 ,上海兩大民間資本高手 ,如今成為 金融城核心區(qū)域的擁有者。 案例 ： 土地用途 :商業(yè)金融、 文化娛樂、辦公 綜合用地 出讓年限 :商業(yè) 40年、 辦公 50年 案例 ： ? 但證大未來能否消化新地王還是未知數(shù)。根據(jù) 去年 12月 17日出臺的土地新政，外灘 81地塊 首付比例將超 45億元。競標(biāo)材料顯示，目前 證大的凈資產(chǎn)僅約 23億元，銀行存款約 。 同時證大由于受其它商業(yè)項目所累資金緊張。 再加上政府要求該地塊的開工時間控制在 2023年 11月 1日至 2023年 4月 30日期間，并于 2023年 6月 30日前竣工，更提高了開發(fā)商的資金要求。 案例 ： ? 自今年 2月份以 “ 地王 ” 之后，上海證大便始終深陷資金話題 之中。雖然歷經(jīng)多方努力，上海證大募集的資金 距離全額付清上述地塊出讓金仍然有差距。 ? 證大的中期業(yè)績報告顯示，截至 2023年 6月 30日， 公司持有現(xiàn)金僅有約 。 要全數(shù)拿出這 ，難度可想而知。 案例 ： ? 證大董事長戴志康 15日表示： “ 外灘 81地塊絕不會被收回。 ” 在過去的幾個月中，公司與政府對土地款繳納已經(jīng)達成共識，寬限期為自 9月 14日始的兩個月時間。 案例 ： ? 4月證大聯(lián)同復(fù)地集團、綠城集團、磐石投資 成立合資公司，四方股權(quán)為 50%、 30%、 10%、 10%。 提供貸款總額達 46億元，恰為地王金額的一半。 ? 四方努力下，證大于 5月 13日向出讓方繳納首付 款 46億元，連同此前 ，證大和支 持者已支付了超過 50億余元的土地款。 ? 證大表示，余下資金基本到位，來源是海外融 資，但由于走國家外匯渠道，需要審批時間。 案例 ： ? 面臨土地出讓價款付清最后期限的步步緊逼， 證大始終在做著不懈的資金籌集努力。只是 現(xiàn)在形勢不甚理想，無論是境內(nèi)的宏觀政策 效應(yīng)，還是境外資金監(jiān)管力度的加大，都對 證大籌集資金的行動造成影響。 案例 ： ? 按照以往的慣例，如果競得人沒能在規(guī)定時間內(nèi)繳納土地出讓金，每日按照延遲繳納款額的? — 1? 支付滯納金，延期超過 60日未能上繳的，出讓人有權(quán)解除土地出讓合同。 案例 ： ? 某政府人士表示，土地交易環(huán)節(jié)，一旦出現(xiàn)滯納的情況，開發(fā)商往往采取 “ 少交錢、多找茬 ”的策略，以減少滯納成本。 “ 不過，黃浦區(qū)在外灘這塊地上做得很干凈，規(guī)劃上也難以讓競得人找出什么毛病。現(xiàn)在土地出讓合同監(jiān)管越來越嚴(yán)格，競得人滯納土地款恐怕還得付出一定的代價。 ” 案例 ： ? 證大自稱：其實政府出讓的土地，相當(dāng)一部分的出讓金繳納并非都那么準(zhǔn)時， “ 這些都是可以協(xié)商的。有時候政府相對強勢，有時候市場相對強勢，相互之間也可以理解。 ” 案例 ： ? 在退地案例上，政府曾有前車之鑒： ? 在 2023年底，之前名不見經(jīng)傳的上海 志成企業(yè)經(jīng)過 440輪競價，以 奪下 “ 普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū) 4號東南地塊 ” ， 讓 ，拉開長風(fēng)地王 競價大幕，這一結(jié)果，令出讓方都大跌眼鏡。 案例 ： ? 然而到 2023年，樓市急轉(zhuǎn)直下，志成以資金 籌措不齊的名義與普陀區(qū)解除了合同。然而， 不久，該地塊以 ，限制條件 很少卻幾乎無人競價，志成再次出場，以底價 收入。一退一進，志成節(jié)省了 。 ? 這種情況，政府將在合同監(jiān)管上盡量避免。 案例 ： 解析 ? 國家樓市調(diào)控政策頻發(fā)： “ 槍打出頭鳥 ” ? 市政府收回多塊到期閑置用地： “ 殺雞儆猴 ” ? 總價高，首付高（ 50%），要求多 ? 近百億地王，上海新地標(biāo) ? 綠色標(biāo)準(zhǔn)，低碳建設(shè) ? 房企從 “ 競爭 ” 走向 “ 競合 ” ? 大企業(yè)優(yōu)勢凸顯，對政府的公關(guān)成本增加 ? 10月 31日，證大集團董事長戴志康透露，上海 外灘 81地塊的土地款和相應(yīng)利息已全額付清， 目前正在辦理土地證。 ? 有消息稱，證大此次為將求得融資以付清余款， 以避免地塊被政府收回，讓渡了部分地王項目 股權(quán)。根據(jù)出資比例，項目公司的第二大股東 復(fù)地未來的股權(quán)比例或?qū)⒂兴{(diào)整。 案例 ： 外灘 81地塊 演講完畢，謝謝觀看！
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