【正文】 ，內(nèi)部消化 或前轉(zhuǎn) 。 80 比例： % 之二，轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，提價保持利潤。 不含稅收入為 97，A247。 =97 A=，比例？ 3/2/2023 95 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 96 11% 稅率 營改 增前 營改 增后 收入 100 成本 80 稅金 5 0 利潤 15 15 解決辦法： 之一，降低成本，內(nèi)部消化 或前轉(zhuǎn) 。 80 比例： % 之二，轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，提價保持利潤。 不含稅收入為 95，A247。 =95 A=，比例？ 3/2/2023 96 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 97 17% 稅率 營改 增前 營改 增后 收入 100 成本 80 稅金 5 0 利潤 15 15 解決辦法： 之一，降低成本，內(nèi)部消化或前轉(zhuǎn)。 80 比例： % 之二，轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，提價保持利潤。 不含稅收入為 95，A247。 =95 A=，比例？ 3/2/2023 97 大成方略納稅人俱樂部 ? 1營改增后，建筑造價收入和成本發(fā)生變化，收入為不含稅價，購進(jìn)材料不包含進(jìn)項稅額。是否會修改執(zhí)行新的定額標(biāo)準(zhǔn)？ ? 1房地產(chǎn)企業(yè)銷售合同定價發(fā)生變化，銷售預(yù)售合同中需要明確約定是含稅價還是不含稅價。未約定的均為含稅價。 ? 建筑業(yè)非法轉(zhuǎn)包、掛靠、合作等經(jīng)營行為將大大減少，只繳納管理費的掛靠經(jīng)營方式將難以為繼。企業(yè)簽訂總包合同，分包后應(yīng)按規(guī)定簽好合同開具發(fā)票抵扣。 3/2/2023 98 大成方略納稅人俱樂部 ? 2營改增后，取得成本發(fā)票難度加大。已經(jīng)發(fā)生的成本費用應(yīng)在營改增前及時索取或提前開具發(fā)票。 ? 2外地工程管理難度業(yè)務(wù)加大，需要加強(qiáng)對單位領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)核算人員、預(yù)算管理審計人員、采購經(jīng)辦人員的稅收培訓(xùn)和進(jìn)項稅額管理。 ? 2房地產(chǎn)企業(yè) 應(yīng)對勞務(wù)發(fā)生地的稅收管理模式，根據(jù)管理方式的難度確定是合并納稅還是單獨納稅。應(yīng)預(yù)先考慮項目尾房處臵方式。 3/2/2023 99 大成方略納稅人俱樂部 ? 2過渡期政策可以采取一定幅度的降價讓利銷售方式。解決稅負(fù)問題同時解決企業(yè)資金流問題。 ? 2培養(yǎng)財稅人才，做好稅收籌劃，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營方式。學(xué)習(xí)研究新政，做好稅收規(guī)劃，確保企業(yè)納稅合法合規(guī)。積極應(yīng)對稅務(wù)管理模式的變化，處理好過渡期間的稅務(wù)征管對接關(guān)系。 ? 2關(guān)注過渡期財政、稅收優(yōu)惠政策，如稅負(fù)增加返還及老合同、老項目、老業(yè)務(wù)等處理。通知 .doc 3/2/2023 100 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 101 六、營改增后的銷售策略分析 ?一、降價促銷 ?總收入 100，收入 ?=100247。（ 1+11%）= ?銷項稅金：= 11% ?= 建筑業(yè) 營改 增前 營改 增后 收入 100 成本 85 85 稅金 3 0 利潤 12 3/2/2023 101 大成方略納稅人俱樂部 ? 解決辦法：提前開票降價收款繳營業(yè)稅？ ? IF： A85A 3%= ? 計算結(jié)果： A= ? 降價 == ? 比例： % 建筑業(yè) 降價后 營改 增后 收入 A 成本 85 85 稅金 A 3% 0 利潤 3/2/2023 102 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 103 ?房地產(chǎn)稅率 11% ?總收入 100，收入 ?=100247。（ 1+11%）= ?銷項稅金：= 11% ?= 房地 產(chǎn)業(yè) 營改 增前 營改 增后 收入 100 成本 80 80 稅金 5 0 利潤 15 3/2/2023 103 大成方略納稅人俱樂部 ? 解決辦法：提前開票降價收款繳營業(yè)稅？ ? IF： A80A 5%= ? 計算結(jié)果： A= ? 降價 == ? 比例： % 房地 產(chǎn)業(yè) 降價后 營改 增后 收入 A 成本 80 80 稅金 A 5% 0 利潤 3/2/2023 104 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 105 ?房地產(chǎn)稅率 17% ?總收入 100，收入 ?=100247。（ 1+17%）= ?銷項稅金：= 17% ?= 房地 產(chǎn)業(yè) 營改 增前 營改 增后 收入 100 成本 80 80 稅金 5 0 利潤 15 3/2/2023 105 大成方略納稅人俱樂部 ? 解決辦法：提前開票降價收款繳營業(yè)稅？ ? IF： A80A 5%= ? 計算結(jié)果： A= ? 降價 == ? 比例： % 房地 產(chǎn)業(yè) 降價后 營改 增后 收入 A 成本 80 80 稅金 A 5% 0 利潤 3/2/2023 106 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 107 ? 二、實物折扣與價格折扣 ? 舉例：某開發(fā)公司 “ 買一贈一 ” 促銷，即在一段時間內(nèi)，實行買一套住房無償贈送電器，合計送出金額 100萬元。 ? 籌劃方案：企業(yè)采取價格折扣的方式，即在客戶購房時，這種優(yōu)惠體現(xiàn)在售房價格折扣上，則企業(yè)總的銷售收入減少 100萬元，這部分收入少繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅，也不涉及個人所得稅。 3/2/2023 107 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 108 ? 營業(yè)稅： 1000000 5％ =50000 ? 土地增值稅： 1000000 30%=300000 ? 印花稅： 1000000 %=500 ? 節(jié)約上述稅收 350500，繳納企業(yè)所得稅87625。減少 100萬節(jié)約企業(yè)所得稅 25萬，計減少企業(yè)所得稅 162375元（ 2587625）。 ? 以上合計減少稅收 512875，減少稅收占折扣現(xiàn)金流出 100萬元比例的 %。價格折扣方式現(xiàn)金流出的實際比例為 %。 3/2/2023 108 大成方略納稅人俱樂部 ? 分析： ? 營改增后，買一贈一有什么風(fēng)險？如何開具發(fā)票？如何處理更好？購進(jìn)營銷貨物、物品的進(jìn)項稅額可以抵扣降低稅負(fù)嗎？買房送裝修、送物業(yè)管理費、老帶新獎勵老業(yè)主呢？ ? 中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則第四條 .doc 3/2/2023 109 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 ? 三、分解裝修、設(shè)計款 ? 舉例：某公司銷售住房，每平米 23000，總成本為 10000元 /平米，其中裝修成本 1000。每平米稅收計算如下： ? 營業(yè)稅： 23000 %=1265 ? 扣除項目金額 =10000+10000 10%+1265+ ?10000 20%=14265 ? 增值額 =2300014265=8735 ? 增值率 =8735247。 14265 100%=% ? 土地增值稅 =8735 40%14265 5%=2637 ? 以上兩稅合計 3902 3/2/2023 110 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 ? 籌劃：銷售不動產(chǎn)按每平米 20230元，裝修款每平米 3000元。每平米應(yīng)繳納相關(guān)稅收計算： ? 營業(yè)稅： 20230 %+3000 %=1199 ? 扣除項目金額 =9000+9000 10%+1100+ ?9000 20%=12800 ? 增值額 =2023012899=7200 ? 增值率 =7200247。 12800 100%=56% ? 土地增值稅 =7200 40%12800 5%=2240 ? 以上兩稅合計 3439元，每平米少繳稅收 463元 3/2/2023 111 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 ? 分析： ? 公司開發(fā)精裝修房銷售，交房條件包括精裝修，裝修風(fēng)格基本相同?？煞穹纸庋b修收入？ ? 國家稅務(wù)總局批復(fù) .doc ? 公司開發(fā)別墅銷售，別墅售價較高且設(shè)計、裝修風(fēng)格各異，各棟別墅售價也存在價格差異。可否分解收入？ ? 營改增后，銷售精裝房和毛坯房可以降低稅負(fù)嗎？ 3/2/2023 112 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 ? 四、代理機(jī)構(gòu)分解收入 ? 分解代收款項 ? 納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。 增值稅暫行條例實施細(xì)則 .doc 3/2/2023 113 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 ? 分解銷售收入 ? 舉例 :某房地產(chǎn)公司單套房屋實際銷售價格為100萬元，銷售形勢很好。購房者買房時，公司規(guī)定單個購房的，每套住房的售價為 105萬元，而通過房地產(chǎn)公司指定銷售公司購買（團(tuán)購）的，可以折扣 5萬元，按 100萬元銷售。 ? 該項銷售措施使大部分購房者愿意選擇通過銷售公司買房，但購房者繳納 100萬元購房款時，銷售公司需從中收取代理費 3萬元，售房合同為 97萬元。 3/2/2023 114 大成方略納稅人俱樂部 ? 五、房租沖減收入 ? 舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商鋪價值 200萬元。為公司促銷措施規(guī)定，商鋪銷售后，可以返租給房地產(chǎn)公司，每年租金 10萬元，租賃期限 5年。 ? 但簽訂售房合同中，購房價為 150萬元，同時約定購房者將商鋪無償提供給房地產(chǎn)公司使用 5年。該合同實際上是房地產(chǎn)公司直接將 5年租金提前支付沖抵售房價款行為。 ? 關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù) .doc 3/2/2023 115 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 ? 方案：房地產(chǎn)公司成立一家物業(yè)管理經(jīng)營公司，代理房地產(chǎn)公司專門經(jīng)營商鋪的回租業(yè)務(wù)，達(dá)到避稅目的。 ? 或者，房地產(chǎn)公司與購房者簽訂的售房合同約定的免租返租 5年的條款取消，改由出租者與物業(yè)管理經(jīng)營公司簽訂合同，每年支付租金 6萬元，房地產(chǎn)公司按 180萬元銷售價納稅，商鋪出租行為按30萬元納稅。 ? 分析：售后回租沖減收入可以降低稅負(fù)嗎？ 3/2/2023 116 大成方略納稅人俱樂部 3/2/2023 3/2/2023 117 大成方略納稅人俱樂部 演講完畢，謝謝觀看！