【正文】 ，內(nèi)部消化 或前轉(zhuǎn) 。 80 比例： % 之二，轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，提價(jià)保持利潤(rùn)。 不含稅收入為 97，A247。 =97 A=，比例？ 3/2/2023 95 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 96 11% 稅率 營(yíng)改 增前 營(yíng)改 增后 收入 100 成本 80 稅金 5 0 利潤(rùn) 15 15 解決辦法： 之一，降低成本，內(nèi)部消化 或前轉(zhuǎn) 。 80 比例： % 之二，轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，提價(jià)保持利潤(rùn)。 不含稅收入為 95，A247。 =95 A=，比例？ 3/2/2023 96 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 97 17% 稅率 營(yíng)改 增前 營(yíng)改 增后 收入 100 成本 80 稅金 5 0 利潤(rùn) 15 15 解決辦法： 之一，降低成本，內(nèi)部消化或前轉(zhuǎn)。 80 比例： % 之二，轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，提價(jià)保持利潤(rùn)。 不含稅收入為 95，A247。 =95 A=，比例？ 3/2/2023 97 大成方略納稅人俱樂(lè)部 ? 1營(yíng)改增后，建筑造價(jià)收入和成本發(fā)生變化，收入為不含稅價(jià)，購(gòu)進(jìn)材料不包含進(jìn)項(xiàng)稅額。是否會(huì)修改執(zhí)行新的定額標(biāo)準(zhǔn)？ ? 1房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售合同定價(jià)發(fā)生變化，銷(xiāo)售預(yù)售合同中需要明確約定是含稅價(jià)還是不含稅價(jià)。未約定的均為含稅價(jià)。 ? 建筑業(yè)非法轉(zhuǎn)包、掛靠、合作等經(jīng)營(yíng)行為將大大減少，只繳納管理費(fèi)的掛靠經(jīng)營(yíng)方式將難以為繼。企業(yè)簽訂總包合同，分包后應(yīng)按規(guī)定簽好合同開(kāi)具發(fā)票抵扣。 3/2/2023 98 大成方略納稅人俱樂(lè)部 ? 2營(yíng)改增后，取得成本發(fā)票難度加大。已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)在營(yíng)改增前及時(shí)索取或提前開(kāi)具發(fā)票。 ? 2外地工程管理難度業(yè)務(wù)加大，需要加強(qiáng)對(duì)單位領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)核算人員、預(yù)算管理審計(jì)人員、采購(gòu)經(jīng)辦人員的稅收培訓(xùn)和進(jìn)項(xiàng)稅額管理。 ? 2房地產(chǎn)企業(yè) 應(yīng)對(duì)勞務(wù)發(fā)生地的稅收管理模式，根據(jù)管理方式的難度確定是合并納稅還是單獨(dú)納稅。應(yīng)預(yù)先考慮項(xiàng)目尾房處臵方式。 3/2/2023 99 大成方略納稅人俱樂(lè)部 ? 2過(guò)渡期政策可以采取一定幅度的降價(jià)讓利銷(xiāo)售方式。解決稅負(fù)問(wèn)題同時(shí)解決企業(yè)資金流問(wèn)題。 ? 2培養(yǎng)財(cái)稅人才，做好稅收籌劃，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式。學(xué)習(xí)研究新政，做好稅收規(guī)劃，確保企業(yè)納稅合法合規(guī)。積極應(yīng)對(duì)稅務(wù)管理模式的變化，處理好過(guò)渡期間的稅務(wù)征管對(duì)接關(guān)系。 ? 2關(guān)注過(guò)渡期財(cái)政、稅收優(yōu)惠政策，如稅負(fù)增加返還及老合同、老項(xiàng)目、老業(yè)務(wù)等處理。通知 .doc 3/2/2023 100 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 101 六、營(yíng)改增后的銷(xiāo)售策略分析 ?一、降價(jià)促銷(xiāo) ?總收入 100，收入 ?=100247。（ 1+11%）= ?銷(xiāo)項(xiàng)稅金：= 11% ?= 建筑業(yè) 營(yíng)改 增前 營(yíng)改 增后 收入 100 成本 85 85 稅金 3 0 利潤(rùn) 12 3/2/2023 101 大成方略納稅人俱樂(lè)部 ? 解決辦法：提前開(kāi)票降價(jià)收款繳營(yíng)業(yè)稅？ ? IF： A85A 3%= ? 計(jì)算結(jié)果： A= ? 降價(jià) == ? 比例： % 建筑業(yè) 降價(jià)后 營(yíng)改 增后 收入 A 成本 85 85 稅金 A 3% 0 利潤(rùn) 3/2/2023 102 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 103 ?房地產(chǎn)稅率 11% ?總收入 100，收入 ?=100247。（ 1+11%）= ?銷(xiāo)項(xiàng)稅金：= 11% ?= 房地 產(chǎn)業(yè) 營(yíng)改 增前 營(yíng)改 增后 收入 100 成本 80 80 稅金 5 0 利潤(rùn) 15 3/2/2023 103 大成方略納稅人俱樂(lè)部 ? 解決辦法：提前開(kāi)票降價(jià)收款繳營(yíng)業(yè)稅？ ? IF： A80A 5%= ? 計(jì)算結(jié)果： A= ? 降價(jià) == ? 比例： % 房地 產(chǎn)業(yè) 降價(jià)后 營(yíng)改 增后 收入 A 成本 80 80 稅金 A 5% 0 利潤(rùn) 3/2/2023 104 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 105 ?房地產(chǎn)稅率 17% ?總收入 100，收入 ?=100247。（ 1+17%）= ?銷(xiāo)項(xiàng)稅金：= 17% ?= 房地 產(chǎn)業(yè) 營(yíng)改 增前 營(yíng)改 增后 收入 100 成本 80 80 稅金 5 0 利潤(rùn) 15 3/2/2023 105 大成方略納稅人俱樂(lè)部 ? 解決辦法：提前開(kāi)票降價(jià)收款繳營(yíng)業(yè)稅？ ? IF： A80A 5%= ? 計(jì)算結(jié)果： A= ? 降價(jià) == ? 比例： % 房地 產(chǎn)業(yè) 降價(jià)后 營(yíng)改 增后 收入 A 成本 80 80 稅金 A 5% 0 利潤(rùn) 3/2/2023 106 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 107 ? 二、實(shí)物折扣與價(jià)格折扣 ? 舉例：某開(kāi)發(fā)公司 “ 買(mǎi)一贈(zèng)一 ” 促銷(xiāo)，即在一段時(shí)間內(nèi)，實(shí)行買(mǎi)一套住房無(wú)償贈(zèng)送電器，合計(jì)送出金額 100萬(wàn)元。 ? 籌劃方案：企業(yè)采取價(jià)格折扣的方式，即在客戶(hù)購(gòu)房時(shí)，這種優(yōu)惠體現(xiàn)在售房?jī)r(jià)格折扣上，則企業(yè)總的銷(xiāo)售收入減少 100萬(wàn)元，這部分收入少繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅，也不涉及個(gè)人所得稅。 3/2/2023 107 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 108 ? 營(yíng)業(yè)稅： 1000000 5％ =50000 ? 土地增值稅： 1000000 30%=300000 ? 印花稅： 1000000 %=500 ? 節(jié)約上述稅收 350500，繳納企業(yè)所得稅87625。減少 100萬(wàn)節(jié)約企業(yè)所得稅 25萬(wàn)，計(jì)減少企業(yè)所得稅 162375元（ 2587625）。 ? 以上合計(jì)減少稅收 512875，減少稅收占折扣現(xiàn)金流出 100萬(wàn)元比例的 %。價(jià)格折扣方式現(xiàn)金流出的實(shí)際比例為 %。 3/2/2023 108 大成方略納稅人俱樂(lè)部 ? 分析： ? 營(yíng)改增后，買(mǎi)一贈(zèng)一有什么風(fēng)險(xiǎn)？如何開(kāi)具發(fā)票？如何處理更好？購(gòu)進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)貨物、物品的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣降低稅負(fù)嗎？買(mǎi)房送裝修、送物業(yè)管理費(fèi)、老帶新獎(jiǎng)勵(lì)老業(yè)主呢？ ? 中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第四條 .doc 3/2/2023 109 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 ? 三、分解裝修、設(shè)計(jì)款 ? 舉例：某公司銷(xiāo)售住房，每平米 23000，總成本為 10000元 /平米，其中裝修成本 1000。每平米稅收計(jì)算如下： ? 營(yíng)業(yè)稅： 23000 %=1265 ? 扣除項(xiàng)目金額 =10000+10000 10%+1265+ ?10000 20%=14265 ? 增值額 =2300014265=8735 ? 增值率 =8735247。 14265 100%=% ? 土地增值稅 =8735 40%14265 5%=2637 ? 以上兩稅合計(jì) 3902 3/2/2023 110 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 ? 籌劃：銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)按每平米 20230元，裝修款每平米 3000元。每平米應(yīng)繳納相關(guān)稅收計(jì)算： ? 營(yíng)業(yè)稅： 20230 %+3000 %=1199 ? 扣除項(xiàng)目金額 =9000+9000 10%+1100+ ?9000 20%=12800 ? 增值額 =2023012899=7200 ? 增值率 =7200247。 12800 100%=56% ? 土地增值稅 =7200 40%12800 5%=2240 ? 以上兩稅合計(jì) 3439元，每平米少繳稅收 463元 3/2/2023 111 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 ? 分析： ? 公司開(kāi)發(fā)精裝修房銷(xiāo)售，交房條件包括精裝修，裝修風(fēng)格基本相同?？煞穹纸庋b修收入？ ? 國(guó)家稅務(wù)總局批復(fù) .doc ? 公司開(kāi)發(fā)別墅銷(xiāo)售，別墅售價(jià)較高且設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格各異，各棟別墅售價(jià)也存在價(jià)格差異?？煞穹纸馐杖?？ ? 營(yíng)改增后，銷(xiāo)售精裝房和毛坯房可以降低稅負(fù)嗎？ 3/2/2023 112 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 ? 四、代理機(jī)構(gòu)分解收入 ? 分解代收款項(xiàng) ? 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .doc 3/2/2023 113 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 ? 分解銷(xiāo)售收入 ? 舉例 :某房地產(chǎn)公司單套房屋實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格為100萬(wàn)元，銷(xiāo)售形勢(shì)很好。購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)，公司規(guī)定單個(gè)購(gòu)房的，每套住房的售價(jià)為 105萬(wàn)元，而通過(guò)房地產(chǎn)公司指定銷(xiāo)售公司購(gòu)買(mǎi)（團(tuán)購(gòu)）的，可以折扣 5萬(wàn)元，按 100萬(wàn)元銷(xiāo)售。 ? 該項(xiàng)銷(xiāo)售措施使大部分購(gòu)房者愿意選擇通過(guò)銷(xiāo)售公司買(mǎi)房，但購(gòu)房者繳納 100萬(wàn)元購(gòu)房款時(shí)，銷(xiāo)售公司需從中收取代理費(fèi) 3萬(wàn)元，售房合同為 97萬(wàn)元。 3/2/2023 114 大成方略納稅人俱樂(lè)部 ? 五、房租沖減收入 ? 舉例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售商鋪價(jià)值 200萬(wàn)元。為公司促銷(xiāo)措施規(guī)定，商鋪銷(xiāo)售后，可以返租給房地產(chǎn)公司，每年租金 10萬(wàn)元，租賃期限 5年。 ? 但簽訂售房合同中，購(gòu)房?jī)r(jià)為 150萬(wàn)元，同時(shí)約定購(gòu)房者將商鋪無(wú)償提供給房地產(chǎn)公司使用 5年。該合同實(shí)際上是房地產(chǎn)公司直接將 5年租金提前支付沖抵售房?jī)r(jià)款行為。 ? 關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買(mǎi)商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù) .doc 3/2/2023 115 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 ? 方案：房地產(chǎn)公司成立一家物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司，代理房地產(chǎn)公司專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)商鋪的回租業(yè)務(wù)，達(dá)到避稅目的。 ? 或者，房地產(chǎn)公司與購(gòu)房者簽訂的售房合同約定的免租返租 5年的條款取消，改由出租者與物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司簽訂合同，每年支付租金 6萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司按 180萬(wàn)元銷(xiāo)售價(jià)納稅，商鋪出租行為按30萬(wàn)元納稅。 ? 分析：售后回租沖減收入可以降低稅負(fù)嗎？ 3/2/2023 116 大成方略納稅人俱樂(lè)部 3/2/2023 3/2/2023 117 大成方略納稅人俱樂(lè)部 演講完畢，謝謝觀(guān)看！