某地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品開發(fā)的思考概述-資料下載頁
2025-01-04 22:40本頁面
【正文】 區(qū)位交通優(yōu)勢 ， 依靠產(chǎn)品發(fā)力 ， 打造新的生活模式 發(fā)展方向 54 借鑒城郊物業(yè)速度突圍模式，找到我們的戰(zhàn)略方向 產(chǎn)品創(chuàng)新 統(tǒng)一高形象 生活場景 關(guān)聯(lián)資源 推售策略 發(fā)展方向 55 結(jié)合兩個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略，得到本項(xiàng)目未來的整體發(fā)展戰(zhàn)略 ? 產(chǎn)品發(fā)力 ? 區(qū)位資源優(yōu)勢整合 ? 生活模式 ? 推售模式 產(chǎn)品發(fā)力 區(qū)位優(yōu)勢 生活模式 產(chǎn)品創(chuàng)新 高形象 生活場景 關(guān)聯(lián)資源 推售策略 借助高端形象帶動(dòng)整體形象，通過 產(chǎn)品發(fā)力 和 區(qū)位資源優(yōu)勢 的整合，形成新的 生活模式 ，采用適合的 推售模式 ，是本項(xiàng)目的整體發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展方向 56 本次匯報(bào)的思路 開發(fā)背景 項(xiàng)目核心問題確定 項(xiàng)目發(fā)展方向 地塊解析及市場背景 客戶目標(biāo) 案例借鑒 競爭環(huán)境 項(xiàng)目產(chǎn)品組合建議 57 實(shí)現(xiàn) 25%以上利潤，總體銷售均價(jià)應(yīng)是多少？ 成本推算見附件 由實(shí)現(xiàn)的基本利潤反推產(chǎn)品如何發(fā)力 區(qū)位資源優(yōu)勢 的整合，形成新的 生活模式 ，采用適合的 推售模式 ，是項(xiàng)目后期需要解決的問題，項(xiàng)目的成功關(guān)鍵在于 產(chǎn)品如何設(shè)計(jì) 利潤要求背景 58 總建筑面積 投資單位成本 銷售均價(jià) 單位利潤 投資成本金額 總銷售金額 總利潤金額 利潤率 151,888 10416 13121 2,705 1,582,055,138 1,992,863,934 410,808,796 % 可以看出，本項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn) 25%的投資利潤率，產(chǎn)品綜合總體銷售均價(jià)要達(dá)到： 13000元 /平方米以上。 按實(shí)際占地面積： 平方米，完全作滿 ,總建筑面積為 :151888平方米 . 實(shí)現(xiàn)理想的利潤要求項(xiàng)目的整體銷售均價(jià)達(dá)到13000元／平米 利潤要求背景 59 ◆ 本地塊自身地理資源不太適合做：低密度產(chǎn)品（單體別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅等）； ◆結(jié)合本身資源以及規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求可以考慮做：花園洋房、小高層、高層、酒店精裝修公寓，但本組合產(chǎn)品總銷售均價(jià)無法達(dá)到： 13000元每平方。 結(jié)合土地與投資成本及利潤要求 基地背景 地塊自身資源回顧 60 花園洋房、小高層、高層、酒店精裝修公寓的產(chǎn)品組合推演 61 結(jié)論 :金地集團(tuán)本身具有較強(qiáng)的品牌與實(shí)力，本次拿下土地成本相對較高的地塊項(xiàng) 目，同時(shí)又是第一次在南京做項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)會(huì)考慮做品質(zhì)與樹立品牌形象，同時(shí) 25%的利潤， 應(yīng)不是最終的目標(biāo) ,因此我司認(rèn)為： 空中別墅 +疊加別墅 +酒店公寓 ，比較符合住宅產(chǎn)品組 合，本組合產(chǎn)品不僅可以將利潤做高，同時(shí)可以建立金地在南京的品牌形象，只是地塊本 身資源環(huán)境不具備，需要大量的人工造景與規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且需在行銷推廣上下足工夫，讓 市場接受產(chǎn)品。 62 商業(yè)產(chǎn)品及組合 63 作 mall和 1－ 2層的底商 ？ 64 本類產(chǎn)品商業(yè)環(huán)境： 河西向南發(fā)展的總體戰(zhàn)略，興隆大街邊緣 化，夢都大街沿線已經(jīng)有 2個(gè)大型 mall和城市廣場，夢都大街以南沿著 江東中路現(xiàn)有 1個(gè)大型 mall，夢都大街以南還有更多的大型集中商業(yè)項(xiàng) 目，大型商業(yè)以 T字形結(jié)構(gòu)規(guī)劃朝南面發(fā)展，市民選擇 mall，肯定選擇 規(guī)模大的 mall。 ◆ 實(shí)現(xiàn)一站式 mall體驗(yàn)，大 mall競爭力大，偏離奧體 CBD，已經(jīng)邊緣化，非主流商業(yè)區(qū)，人群不易前往，商業(yè)扎堆效應(yīng)弱，經(jīng)營前景不易描繪，自身體量偏小，競爭對手體量更大、位置更好，招商和銷售難度高，銷售周期長，2樓以上的銷售價(jià)格難以保證，經(jīng)濟(jì)效益不如酒店公寓； ◆ 河西商業(yè)規(guī)劃 100萬平米，人口 40萬，人均商業(yè)面積，已經(jīng)超標(biāo)了 150％！商業(yè)選擇面太廣，如果沒有規(guī)模，客戶沒有必要專程前來， 本案商業(yè)不適合做本類產(chǎn)品。 結(jié)論 65 作做特色商業(yè)街區(qū)商業(yè)產(chǎn)品 ？ 66 本類產(chǎn)品商業(yè)環(huán)境： 河西向南發(fā)展的總體戰(zhàn)略，興隆大街邊緣化，對于大 型商業(yè)不利，夢都大街沿線已經(jīng)有的大型 mall，同時(shí)內(nèi)部有特色商業(yè)街；南京 特色商業(yè)街區(qū)已經(jīng)有 1912，形成了固定的消費(fèi)習(xí)慣；水木秦淮比本項(xiàng)目地點(diǎn)更 好，經(jīng)營一直平淡；特色商業(yè)街的招商難度很，當(dāng)初 1912這么好的地段和環(huán) 境，還冷清了半年多，負(fù)面預(yù)測很多，經(jīng)營壓力很大。 ◆ 偏離奧體 CBD，已經(jīng)邊緣化，非主流商業(yè)區(qū)，人群不易前往，商業(yè)扎堆效應(yīng)弱，經(jīng)營前景不易描繪；要求消費(fèi)客戶群半徑比較大； ◆ 自身體量偏小，競爭對手比如 191水木秦淮、歐洲城 MALL、美食街等體量更大、位置更好；套均面積大，每棟的招商和銷售難度高，銷售周期長，銷售總價(jià)高，客戶購買群體有限； ◆ 開發(fā)商容易形成房東；河西商業(yè)規(guī)劃 100萬平米，人口 40萬，人均商業(yè)面積 ，已經(jīng)超標(biāo)了 150％！商業(yè)選擇面太廣，沒有特色，客戶很難專程前來消費(fèi)， 本案商業(yè)不適合做本類產(chǎn)品 。 結(jié)論 67 那么商業(yè)我們應(yīng)該做什么產(chǎn)品及組合？ 68 高裙房狀態(tài)下通常的 MALL已經(jīng)論證為不適合 作 ，類 似 191新天地類型的特色商業(yè)街區(qū)也已經(jīng)論證不合 適。 我們可以做底墑 69 ◆ 只有一層到兩層的更好銷售，怎么做才是符合市場的，針對 沿街門面為社區(qū)商業(yè)，就近服務(wù)，和周邊有多少商業(yè)體量的關(guān) 系不大，與河西集中商業(yè)的競爭關(guān)系不大；市場上，凡是沿街 門面房，普遍銷售容易，市場購買抗性小，同時(shí)售價(jià)高，十分 有利于資金回款； ◆門面房不用招商，不用開發(fā)商專門經(jīng)營管理，開發(fā)商負(fù)擔(dān)很 ??；不同小區(qū)之間的沿街門面房競爭關(guān)系不大，能夠作到共贏 共生，這點(diǎn)和大型集中商業(yè)之間的激烈競爭關(guān)系不同。 70 商業(yè)體量控制在 20230平米，商業(yè)面積體量做少了，是否降低了 經(jīng)濟(jì)收益？ 門面加高到 ，實(shí)現(xiàn)一層售價(jià)更高，利潤抬高，售價(jià)實(shí)現(xiàn) 25442元 /平米；二層售價(jià) 13882元 /平米，利潤反而高于同等樓層的商 業(yè)；性價(jià)比提升較多，銷售難度應(yīng)當(dāng)不大，利潤也較高，銷售難度大 幅度減少。 商業(yè)體量做多大？ 71 結(jié)論 根據(jù)分析，得出商業(yè)產(chǎn)品及組合：底商商鋪 +一層層（共兩 層），總高度 +4。 5=，商業(yè)為裙房的一層沿街門面， 高度 ；二層商業(yè)后退，與公寓形成一體，在建筑形態(tài)上形 成裙樓的感覺，高度在 。 72 本地塊項(xiàng)目整體產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn) 13000元 /每平方米，達(dá)到 25%以上利 潤的產(chǎn)品 組合發(fā)展方向是： 空中別墅 +疊加別墅 +酒店公寓 +底商商鋪（兩層） 73 本地塊項(xiàng)目產(chǎn)品組合占地面積配比方向： 50%（空中別墅） +30%（疊加別墅） +10%（酒店公寓） +10%（ 底商商鋪（兩層）） 南京優(yōu)派克思房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2023430 THANKS 預(yù)祝項(xiàng)目開發(fā)圓滿成功！ THE EＮＤ！
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