【正文】 區(qū)位交通優(yōu)勢 ， 依靠產品發(fā)力 ， 打造新的生活模式 發(fā)展方向 54 借鑒城郊物業(yè)速度突圍模式，找到我們的戰(zhàn)略方向 產品創(chuàng)新 統(tǒng)一高形象 生活場景 關聯(lián)資源 推售策略 發(fā)展方向 55 結合兩個發(fā)展戰(zhàn)略，得到本項目未來的整體發(fā)展戰(zhàn)略 ? 產品發(fā)力 ? 區(qū)位資源優(yōu)勢整合 ? 生活模式 ? 推售模式 產品發(fā)力 區(qū)位優(yōu)勢 生活模式 產品創(chuàng)新 高形象 生活場景 關聯(lián)資源 推售策略 借助高端形象帶動整體形象，通過 產品發(fā)力 和 區(qū)位資源優(yōu)勢 的整合，形成新的 生活模式 ，采用適合的 推售模式 ，是本項目的整體發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展方向 56 本次匯報的思路 開發(fā)背景 項目核心問題確定 項目發(fā)展方向 地塊解析及市場背景 客戶目標 案例借鑒 競爭環(huán)境 項目產品組合建議 57 實現(xiàn) 25%以上利潤，總體銷售均價應是多少？ 成本推算見附件 由實現(xiàn)的基本利潤反推產品如何發(fā)力 區(qū)位資源優(yōu)勢 的整合，形成新的 生活模式 ，采用適合的 推售模式 ，是項目后期需要解決的問題，項目的成功關鍵在于 產品如何設計 利潤要求背景 58 總建筑面積 投資單位成本 銷售均價 單位利潤 投資成本金額 總銷售金額 總利潤金額 利潤率 151,888 10416 13121 2,705 1,582,055,138 1,992,863,934 410,808,796 % 可以看出，本項目要實現(xiàn) 25%的投資利潤率，產品綜合總體銷售均價要達到： 13000元 /平方米以上。 按實際占地面積： 平方米，完全作滿 ,總建筑面積為 :151888平方米 . 實現(xiàn)理想的利潤要求項目的整體銷售均價達到13000元／平米 利潤要求背景 59 ◆ 本地塊自身地理資源不太適合做：低密度產品（單體別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅等）； ◆結合本身資源以及規(guī)劃經濟指標要求可以考慮做：花園洋房、小高層、高層、酒店精裝修公寓，但本組合產品總銷售均價無法達到： 13000元每平方。 結合土地與投資成本及利潤要求 基地背景 地塊自身資源回顧 60 花園洋房、小高層、高層、酒店精裝修公寓的產品組合推演 61 結論 :金地集團本身具有較強的品牌與實力，本次拿下土地成本相對較高的地塊項 目，同時又是第一次在南京做項目，應當會考慮做品質與樹立品牌形象，同時 25%的利潤， 應不是最終的目標 ,因此我司認為： 空中別墅 +疊加別墅 +酒店公寓 ，比較符合住宅產品組 合，本組合產品不僅可以將利潤做高，同時可以建立金地在南京的品牌形象，只是地塊本 身資源環(huán)境不具備，需要大量的人工造景與規(guī)劃設計，并且需在行銷推廣上下足工夫，讓 市場接受產品。 62 商業(yè)產品及組合 63 作 mall和 1－ 2層的底商 ？ 64 本類產品商業(yè)環(huán)境： 河西向南發(fā)展的總體戰(zhàn)略，興隆大街邊緣 化，夢都大街沿線已經有 2個大型 mall和城市廣場，夢都大街以南沿著 江東中路現(xiàn)有 1個大型 mall，夢都大街以南還有更多的大型集中商業(yè)項 目，大型商業(yè)以 T字形結構規(guī)劃朝南面發(fā)展，市民選擇 mall，肯定選擇 規(guī)模大的 mall。 ◆ 實現(xiàn)一站式 mall體驗，大 mall競爭力大，偏離奧體 CBD，已經邊緣化，非主流商業(yè)區(qū)，人群不易前往，商業(yè)扎堆效應弱，經營前景不易描繪，自身體量偏小，競爭對手體量更大、位置更好，招商和銷售難度高，銷售周期長，2樓以上的銷售價格難以保證，經濟效益不如酒店公寓； ◆ 河西商業(yè)規(guī)劃 100萬平米，人口 40萬，人均商業(yè)面積，已經超標了 150％！商業(yè)選擇面太廣，如果沒有規(guī)模，客戶沒有必要專程前來， 本案商業(yè)不適合做本類產品。 結論 65 作做特色商業(yè)街區(qū)商業(yè)產品 ？ 66 本類產品商業(yè)環(huán)境： 河西向南發(fā)展的總體戰(zhàn)略，興隆大街邊緣化，對于大 型商業(yè)不利，夢都大街沿線已經有的大型 mall，同時內部有特色商業(yè)街；南京 特色商業(yè)街區(qū)已經有 1912，形成了固定的消費習慣；水木秦淮比本項目地點更 好，經營一直平淡；特色商業(yè)街的招商難度很，當初 1912這么好的地段和環(huán) 境，還冷清了半年多，負面預測很多，經營壓力很大。 ◆ 偏離奧體 CBD，已經邊緣化，非主流商業(yè)區(qū)，人群不易前往，商業(yè)扎堆效應弱，經營前景不易描繪；要求消費客戶群半徑比較大； ◆ 自身體量偏小，競爭對手比如 191水木秦淮、歐洲城 MALL、美食街等體量更大、位置更好；套均面積大，每棟的招商和銷售難度高，銷售周期長，銷售總價高，客戶購買群體有限； ◆ 開發(fā)商容易形成房東；河西商業(yè)規(guī)劃 100萬平米，人口 40萬，人均商業(yè)面積 ，已經超標了 150％！商業(yè)選擇面太廣，沒有特色，客戶很難專程前來消費， 本案商業(yè)不適合做本類產品 。 結論 67 那么商業(yè)我們應該做什么產品及組合？ 68 高裙房狀態(tài)下通常的 MALL已經論證為不適合 作 ，類 似 191新天地類型的特色商業(yè)街區(qū)也已經論證不合 適。 我們可以做底墑 69 ◆ 只有一層到兩層的更好銷售，怎么做才是符合市場的，針對 沿街門面為社區(qū)商業(yè)，就近服務，和周邊有多少商業(yè)體量的關 系不大，與河西集中商業(yè)的競爭關系不大；市場上，凡是沿街 門面房，普遍銷售容易，市場購買抗性小，同時售價高，十分 有利于資金回款； ◆門面房不用招商，不用開發(fā)商專門經營管理，開發(fā)商負擔很 ??；不同小區(qū)之間的沿街門面房競爭關系不大，能夠作到共贏 共生，這點和大型集中商業(yè)之間的激烈競爭關系不同。 70 商業(yè)體量控制在 20230平米，商業(yè)面積體量做少了，是否降低了 經濟收益？ 門面加高到 ，實現(xiàn)一層售價更高，利潤抬高，售價實現(xiàn) 25442元 /平米；二層售價 13882元 /平米，利潤反而高于同等樓層的商 業(yè)；性價比提升較多，銷售難度應當不大，利潤也較高，銷售難度大 幅度減少。 商業(yè)體量做多大？ 71 結論 根據分析，得出商業(yè)產品及組合：底商商鋪 +一層層（共兩 層），總高度 +4。 5=，商業(yè)為裙房的一層沿街門面， 高度 ；二層商業(yè)后退，與公寓形成一體，在建筑形態(tài)上形 成裙樓的感覺，高度在 。 72 本地塊項目整體產品能夠實現(xiàn) 13000元 /每平方米，達到 25%以上利 潤的產品 組合發(fā)展方向是： 空中別墅 +疊加別墅 +酒店公寓 +底商商鋪（兩層） 73 本地塊項目產品組合占地面積配比方向： 50%（空中別墅） +30%（疊加別墅） +10%（酒店公寓） +10%（ 底商商鋪（兩層）） 南京優(yōu)派克思房地產經紀有限公司 2023430 THANKS 預祝項目開發(fā)圓滿成功！ THE EＮＤ！