【正文】 要比較大，帶有獨(dú)立的衣帽間，用來(lái)放我很多的衣物。p要帶有入戶花園，這樣讓樓棟之間顯得更加開闊。關(guān)鍵詞：臥室空間、入戶花園第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析訪談對(duì)象：謝小姐身份：華潤(rùn)銷售人員p中海蘭庭大面積的功能贈(zèng)送戶型，十分吸引客戶，這種產(chǎn)品銷售速度比我們快。p客戶十分關(guān)注功能空間的贈(zèng)送。p110120的套三，加上贈(zèng)送后 140150左右的空間十分受客戶歡迎。關(guān)鍵詞：功能贈(zèng)送、 140150平方米左右第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析訪談對(duì)象：張小姐身份：中國(guó)移動(dòng)員工p一直不喜歡錯(cuò)層的陽(yáng)臺(tái)，客廳走出去中間有一個(gè)很大的柱子，讓我感覺十分不通透，風(fēng)水感很低，聽朋友說(shuō)如果樓上有人丟東西下來(lái)，非常影響心情，臟東西全部掉在這里。p很喜歡開闊的陽(yáng)臺(tái)，能夠充分享受景觀資源。p關(guān)注贈(zèng)送空間面積，用比較低的總價(jià)買到大面積的住宅。關(guān)鍵詞：開闊陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)送、高性價(jià)比第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析訪談對(duì)象：朱先生身份：國(guó)有投資公司經(jīng)理p樓與樓之間的距離一定要比較大。經(jīng)常有些樓盤的樓間距十分小，在廚房炒菜都可以和隔壁的聊天，夸張點(diǎn)說(shuō)，我在這邊看報(bào)紙的正面，隔壁的人在看背面。p比較看重居住區(qū)域的整體氛圍，對(duì)自身的工作發(fā)展具有很大的幫助。p公司很快要搬到會(huì)展中心附近，我也很想在那個(gè)區(qū)域買套房子。關(guān)鍵詞：樓間距、區(qū)域氛圍、工作取向第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析訪談對(duì)象：孫先生身份：清華坊物業(yè)老總p告訴你：你這個(gè)項(xiàng)目旁邊的元華路的來(lái)歷，它是指元通到華陽(yáng)。 2023年我做清華坊的時(shí)候，媽媽從城北來(lái)看我，坐車就坐了兩個(gè)小時(shí)，看到我就說(shuō)，娃娃太可憐了，待在這個(gè)鄉(xiāng)下地方，都快要哭了。你看看現(xiàn)在那個(gè)地方都發(fā)展成什么樣子了。p城南是成都新的市中心，發(fā)展速度更是快得讓人驚訝。p很多人都已看到了這個(gè)區(qū)域現(xiàn)在和將來(lái)的巨大價(jià)值，已打算在這里置業(yè)。關(guān)鍵詞：區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α^(qū)域價(jià)值第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析訪談對(duì)象：龍先生身份：航空路三級(jí)市場(chǎng)銷售員p現(xiàn)在南苑小區(qū)在我們這邊放盤就特別多， 160平米的最多，總值 140150左右，等回頭產(chǎn)權(quán)一出來(lái)就可以過(guò)戶，現(xiàn)在已經(jīng)很多人交定金了。 關(guān)鍵詞：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、區(qū)域價(jià)值第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析訪談對(duì)象：袁小姐身份： VC經(jīng)理p想買 100萬(wàn)左右的房子，面積大概 120的樣子。p看重贈(zèng)送空間的面積，提高房子的性價(jià)比。p陽(yáng)臺(tái)喜歡比較通透的，保證室內(nèi)的通風(fēng)和園區(qū)景觀的享受。關(guān)鍵詞：總價(jià)、性價(jià)比、陽(yáng)臺(tái)通透第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析訪談對(duì)象：譚先生身份：地產(chǎn)策劃總監(jiān)p我很喜歡運(yùn)動(dòng)，但健身房都是室內(nèi)的，空氣不流通，并且久了還會(huì)有怪味道，一直想有一個(gè)很開闊，綠化很好的地方用來(lái)運(yùn)動(dòng)，但現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)都沒有。公園又經(jīng)常顯得比較雜亂。p很喜歡以前南邊的那個(gè)南草坪，每到周末遇到好天氣都會(huì)去好好活動(dòng)一下，交通便利，環(huán)境非常好，經(jīng)常也喜歡在那里接待外地來(lái)的朋友。關(guān)鍵詞：開闊綠地、環(huán)境良好、交通便利第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析自住超過(guò)半數(shù)，但伴隨區(qū)域巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資比例亦高達(dá)近 40％。第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析三房需求是最為旺盛。131150㎡為需求最為旺盛面積區(qū)間，其次則是 110－ 130㎡。96－ 120是總價(jià)承受最為集中的區(qū)域，占到 42%的比例。本科及以上占到 90％的比例，大都具有良好的教育背景。第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析此次訪談中，年齡結(jié)構(gòu)上， 30－ 40歲的比例最高。地緣性客戶較強(qiáng)， 60%以上客戶來(lái)自城南。大部分客戶為三口之家第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析郊游排在周末休閑活動(dòng)比例的第一位，運(yùn)動(dòng)類僅排第三。潛在客戶中，企業(yè)中的中高層管理比重最大。 次要客戶重要客戶核心客戶重要客戶群167。城東、城西和城中客戶：u城南的發(fā)展和高端生活品質(zhì)已經(jīng)得到了成都廣大消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可，已有越來(lái)越多的其他區(qū)域客戶向城南挺進(jìn)；u華陽(yáng)片區(qū)實(shí)力型原住居民大城南客戶群國(guó)際城南發(fā)展帶來(lái)的大量商務(wù)、辦公驅(qū)動(dòng)型實(shí)力群體?城南入駐企業(yè)白領(lǐng)、金領(lǐng)人群?城南入駐企業(yè)中高層管理人群?城南政府、企事業(yè)單位的中高層干部核心客戶群認(rèn)同城南發(fā)展的投資型客戶216。城南巨大的發(fā)展前景已經(jīng)得到很好的展現(xiàn)，對(duì)投資客戶將是很好的投資選擇；成都其他區(qū)域內(nèi)的客戶以及四川二級(jí)城市客戶次要客戶群第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析第四部分 市場(chǎng)定位地塊 規(guī)模（畝） 規(guī)劃指標(biāo)容積率 建筑密度 限高地塊 A 總體 ≤ ≤ 總體 ≤40%塔樓 ≤22% ≤100 米地塊 B 總體 ≤ ≤ 總體 ≤40%塔樓 ≤22% ≤100 米地塊 C 總 ≤ 總體 ≤40%塔樓 ≤20% ≤100 米第四部分：市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)三地塊圍繞公園，雖被分割，但整體舒適性較強(qiáng)，適合統(tǒng)一規(guī)劃，全盤布局產(chǎn)品。A地塊 B地塊 C地塊地塊規(guī)模地塊規(guī)整性可進(jìn)入性地塊私密性距配套距離軌道交通景觀資源臨街噪音綜合得分 22 23 26A地塊B地塊C地塊從得分結(jié)果看，本項(xiàng)目 C地塊為一級(jí)地塊； B地塊為二級(jí)地塊； A地塊為三級(jí)地塊。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目三塊獨(dú)立地塊進(jìn)行綜合性指標(biāo)打分，判定地塊等級(jí)，以根據(jù)等級(jí)進(jìn)行產(chǎn)品的配比，以保證實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化。第四部分：市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃選擇高層 +別墅的產(chǎn)品定位，能夠提升項(xiàng)目檔次，促進(jìn)項(xiàng)目快銷。第四部分：市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃定位方案具體方案 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)方案一 全高層設(shè)計(jì) 可以做較舒適高層 周邊項(xiàng)目均為此類型，難以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)方案二 高層 +洋房 產(chǎn)品線較豐富 小高層對(duì)項(xiàng)目形象拉升不大，且洋房難以體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。方案三 高層 +別墅 項(xiàng)目檔次較高，與周邊區(qū)隔，銷售周期短無(wú)A地塊B地塊C地塊通過(guò)對(duì)地塊資源等級(jí)的劃分，在滿足指標(biāo)規(guī)劃條件的前提，對(duì)所屬地塊的物業(yè)形態(tài)進(jìn)行初步的定位：該地塊景觀資源性相對(duì)于 B、 C地塊較弱，同時(shí)受規(guī)劃指標(biāo)關(guān)于南北側(cè)均為商業(yè)街的影響，地塊的私密性、舒適性難以保證。因此建議配置的物業(yè)形態(tài)為： 半圍合式全高層住宅該地塊與 A地塊存在一定的相似性，但 B地塊鄰近主題公園，主要景觀面的資源優(yōu)勢(shì)明顯，有利于項(xiàng)目打造高端類物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品，將景觀價(jià)值充分利用，同時(shí)有助于提高項(xiàng)目的品質(zhì)形象。因此建議配置的物業(yè)形態(tài)為： 高層住宅 +小高層住宅（由景觀面向外依次退讓，保證景觀資源的最大化利用） 。該地塊獨(dú)立性較強(qiáng)，毗鄰主題公園，較 B地塊更易與主題景觀融合，具備高端物業(yè)形態(tài)的打造條件。因此建議配置的物業(yè)形態(tài)為： 聯(lián)排別墅 +雙拼別墅，形成一個(gè)私密性的別墅社區(qū)A地塊：三級(jí)地塊B地塊：二級(jí)地塊C地塊：一級(jí)地塊第四部分：市場(chǎng)定位產(chǎn)品規(guī)劃上大體采用高低配即別墅 +高層電梯的方式，即以地塊天然分布進(jìn)行產(chǎn)品布置。產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃第四部分：市場(chǎng)定位在市場(chǎng)上樹立高端形象，且產(chǎn)品有區(qū)分，且附加價(jià)值高，性價(jià)比更高。住宅物業(yè)配比原則? 在保證項(xiàng)目高端形象同時(shí)應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的高接受度要求；? 結(jié)合客戶需求和市場(chǎng)表現(xiàn)看，合理的總價(jià)是我們戶型配比的關(guān)鍵，與譽(yù)峰、城南一號(hào)等必須具備較強(qiáng)的總價(jià)優(yōu)勢(shì)，與鳳凰城、蘭庭等要有高端品質(zhì)的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。? 電梯產(chǎn)品中 120150㎡的改善型三房產(chǎn)品應(yīng)為主力產(chǎn)品，在核心位置布置大面積產(chǎn)品以拔高項(xiàng)目品質(zhì)和形象，臨路側(cè)布置中小產(chǎn)品以豐富項(xiàng)目產(chǎn)品線。? 電梯產(chǎn)品在保證戶型舒適型空間尺度的基礎(chǔ)上，通過(guò)高附加值送贈(zèng)達(dá)到主力面積段，形成單價(jià)和高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。? 別墅產(chǎn)品應(yīng)保證其舒適的空間尺度感，并通過(guò)地下室、花園、大露臺(tái)及挑高空間送贈(zèng)等形式實(shí)現(xiàn)空間的較大延展，形成遠(yuǎn)高于麓山和卡地亞的高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃高低配產(chǎn)品中，別墅產(chǎn)品占據(jù)項(xiàng)目核心景觀，更顯高貴；而高層電梯產(chǎn)品借別墅盤更能提升檔次，二者相得益彰。第四部分：市場(chǎng)定位城市高低配項(xiàng)目參考：成都較少，而廣州該類項(xiàng)目較多中海金沙熙岸 位于廣州西部金沙洲板塊，緊鄰800米珠江上游黃金江岸風(fēng)景畫廊。項(xiàng)目總用地面積約 19萬(wàn)㎡，規(guī)劃總建筑面積 41萬(wàn)㎡，產(chǎn)品主要包括 Townhouse（聯(lián)排別墅）、高層板式住宅 ，容積率 萬(wàn)科中糧金域藍(lán)灣 位于廣州金沙洲濱江公園旁，緊鄰珠江。項(xiàng)目總用地面積約 ㎡，規(guī)劃總建筑面積 ㎡，產(chǎn)品主要包括聯(lián)排、雙拼，小高層及 1922層高層 ，容積率 恒大御景半島 位于廣州西部金沙洲板塊，緊鄰 江上游?？傆玫丶s 54萬(wàn)㎡，總建筑面 ㎡，產(chǎn)品主要包括聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅高層住宅 ，容積率 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃C區(qū)別墅產(chǎn)品以舒適型城市別墅配比，容積率為 ， A、 B區(qū)為 28層高層電梯洋房第四部分：市場(chǎng)定位除別墅外，市場(chǎng)對(duì)高層電梯不敏感，底層洋房和高層電梯價(jià)格差不大，所以做滿容積率要 3，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。地塊 面積（畝） 規(guī)劃產(chǎn)品 容積率地塊 A 高層電梯 4地塊 B 高層電梯 地塊 C 雙拼別墅 +聯(lián)排別墅 綜合 —— 3產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃別墅以 250平聯(lián)排別墅為主，電梯以 110140平三房變四房戶型為主，為保持項(xiàng)目高端，不設(shè)置純二房戶型。第四部分：市場(chǎng)定位戶型配比建議別墅戶型戶型面積區(qū)間 建筑面積地下室面積花園面積 套數(shù) 套數(shù)比 戶型總面積 面積比雙拼 320－ 360 340 130 200 16 5% 1280 7%聯(lián)排 220－ 250 250 　 50 91 95% 18400 93% 別墅總計(jì) 105 100% 28190 100%高層房型戶型面積區(qū)間 戶均面積 送增比例實(shí)得建面 套數(shù) 套數(shù)比 戶型總面積 面積比二房變?nèi)?90－ 100 95 25% 119 600 20% 57000 15%三房變四房 110120 115 25% 144 1200 40% 138000 37%大三房變四房 130140 135 25% 169 900 30% 121500 33%大四房 170190 180 25% 225 285 % 51300 14%PENTHOUSE 240300 280 　 280 15 % 4200 1%高層總計(jì) 3000 100% 372023 100%住宅部分總計(jì) 3105 　 400190 　產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃總體要求為：聯(lián)排別墅做成四層，頂層主人房全層設(shè)計(jì)，客廳雙層挑高，花園面積在 100150平米之間。面積區(qū)間為 350平米左右，地下室通風(fēng)采光性能好，露臺(tái)面積為 50平米左右；具體參考保利葉上海聯(lián)排戶型。保利葉上海聯(lián)排戶型；235平 273平戶型，含 90平地下室；客廳挑空， 100150平花園；主人房全層設(shè)置，帶大露臺(tái)。別墅戶型參考 1葉上海（聯(lián)排）第四部分：市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃320平戶型， 40平米左右花園， 100平米左右地下室，雙層車庫(kù)結(jié)合下沉式花園與露臺(tái)設(shè)計(jì)，有效的將內(nèi)室外景交錯(cuò)的聯(lián)系起來(lái)；內(nèi)庭院整體上空，合理的使較為狹長(zhǎng)的戶型采光得到保障；客廳挑空設(shè)計(jì)，尊貴大氣，頂層的露臺(tái)帶來(lái)自然的舒適；華僑城聯(lián)排戶型；典型城市別墅戶型，小花園，大露臺(tái)，地下室通風(fēng)采光，但開間不到 7米較小。別墅戶型參考 2華僑城（聯(lián)排）第四部分：市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃269平戶型， 80平米左右花園， 80平米左右地下室，客廳挑高，地下室連接庭院保證采光，增加尺度感與舒適度；錯(cuò)層庭院設(shè)計(jì)增加室內(nèi)外空間感；地下室設(shè)置衛(wèi)生間，保證主仆分區(qū)；主臥獨(dú)享超大露臺(tái)，主衛(wèi)景觀獨(dú)好，彰顯主人氣派。麓山國(guó)際聯(lián)排戶型；功能分區(qū)，通風(fēng)采光較好，保證主臥和主人房以及客廳的舒適度；花園面積相對(duì)較大。別墅戶型參考 3麓山國(guó)際（聯(lián)排）第四部分：市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃建面 100㎡，送主臥配套衣帽間，奢華主臥品質(zhì)；贈(zèng)送多一個(gè)房間。電梯戶型參考 1南湖國(guó)際社區(qū)第四部分：市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃兩房變五房，并保證客廳開間 電梯戶型參考 2中海蘭庭第四部分：市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃中海蘭亭 89平兩房變四房戶型；帶入戶花園及室內(nèi) 25平米 ，可間隔成四房。電梯戶型參考 3中海蘭庭第四部分：市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃均可由 75㎡變?yōu)?100多㎡，采用與業(yè)主預(yù)先簽訂委托裝修合同的形式，將報(bào)批時(shí)預(yù)留的 6m挑高分別拆發(fā)給上下兩戶；電梯戶型參考 4萬(wàn)科金色海蓉第四部分：市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃南湖國(guó)際社區(qū) 169平戶型， 4房?jī)蓮d雙衛(wèi)；贈(zèng)送露臺(tái)面積達(dá) 42平米。電梯戶型參考 5南湖國(guó)際社區(qū)第四部分：市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃保利玫瑰郡項(xiàng)目 125平三房變四房戶型；帶入戶花園、空中花