林采宜：20xx年,中國(guó)房地產(chǎn)還漲的動(dòng)嗎-資料下載頁(yè)
2025-01-04 19:09本頁(yè)面
【正文】 和上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)性需求仍然向好（深圳和廣州作為第二梯隊(duì)要弱于京滬） 。 “帶動(dòng)作用”正如前文中所分析的，本輪周期中大幅上漲的二線(xiàn)城市部分是承接了一線(xiàn)城市的溢出效應(yīng)，典型的是深圳對(duì)惠州、東莞的溢出。未來(lái)城市化中的城市群發(fā)展方向值得關(guān)注。 我國(guó)國(guó)家級(jí)的城市群共有 11個(gè)，分別是：京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游、海峽西岸、成渝、關(guān)中、山東半島、哈長(zhǎng)、遼中南和中原城市群，目前規(guī)劃已經(jīng)落地的有四個(gè)（詳見(jiàn)表 1）。資料圖我們重點(diǎn)看好長(zhǎng)三角、珠三 角、京津冀、長(zhǎng)江中游和川渝五大城市群。其中長(zhǎng)三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是本輪上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以?xún)?yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng)，未來(lái)的房地產(chǎn)有進(jìn)一步升值 的空間。對(duì)于二線(xiàn)城市，除了關(guān)注其與一線(xiàn)城市的聯(lián)系緊密度，還應(yīng)關(guān)注其自身的優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療以及自然環(huán)境以及土地供給端的調(diào)整。本輪地產(chǎn)周期中由于大幅上漲的二線(xiàn)城市實(shí)際上大部分并不是來(lái)自于真實(shí)的居住 需求，而是來(lái)自一線(xiàn)城市溢出的資產(chǎn)配置需求，因而部分二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)很可能已經(jīng)脫離慢變量因素的支持，未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)較大程度的下跌很大程度上取決于該城市的相對(duì)“吸引力”。未來(lái)看好二線(xiàn)城市中的以下城市：第一 類(lèi)：武漢和成都，屬于中部和西南部的重要核心城市，發(fā)展成區(qū)域中心的可能性很大；第二類(lèi)：鄭州和濟(jì)南，屬于人口大省的省會(huì)城市，本省的大量人口可能繼續(xù)向省會(huì)集中；第三類(lèi)：杭州、青島和廈門(mén)等旅游城市，空氣質(zhì)量 較好，屬于較為典型的消費(fèi)型城市，其中杭州背靠長(zhǎng)三角城市群，在就業(yè)方面也存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。資料圖 四線(xiàn)城市，去庫(kù)存仍是主要任務(wù)關(guān)于我國(guó)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力，并不能簡(jiǎn)單地根據(jù) 70大中城市、 百城數(shù)據(jù)去推斷其庫(kù)存。這是因?yàn)槲覈?guó)有 293個(gè)地級(jí)市、361個(gè)縣級(jí)市，還有 1381個(gè)縣，目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線(xiàn)城市的庫(kù)存狀況。換一句話(huà)說(shuō)，三四線(xiàn)城市的實(shí)際庫(kù)存可能永遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。即 便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持。去庫(kù)存也是依然任重道遠(yuǎn)，因此，我們不看好三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)。在三四線(xiàn)城市內(nèi)部，“分化”將同樣存在。重點(diǎn)看好長(zhǎng)三角和珠三角城市群中距離首位城市 /區(qū)域中心較近的 中小城市，這兩大城市群的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，未來(lái)有望進(jìn)一步吸納人口進(jìn)入。其次看好成渝（臨近成都）和長(zhǎng)江中游（臨近武漢）城市群中距離首位城市較近的中小城市，一方面這些城市群本身有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首位城市是區(qū)域 中心，周邊腹地廣闊，地理?xiàng)l件較好，存在大量的待轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口，另一方面地處中西部，可能會(huì)有一定程度的政策傾斜。 完！轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處，謝謝！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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