【正文】 融債近期發(fā)行量則趨於萎縮。 ? 花旗證券副總裁許維銘認為，現(xiàn)在正是投資資產證券化商品最好的時機。他指出，臺灣證券化市場仍為新興市場，信評要求的信用增強比其他國家高。此外，證券化商品比其他債信投資工具，如：公債、公司債利率高，投資人又可依自已承擔風險的程度選擇券別來分散風險，違約機率也比較低。 ? 以信用卡資產證券化為例，不可能 3萬人同時違約，加上可享受 6%分離課稅的優(yōu)惠，雖然目前還不是非主流商品，但定價市場偏向買方，現(xiàn)在是最適合投資的時點。 ? 相較於公司債與金融債，許維銘指出，了解證券化商品的機構與投資人不多，因此創(chuàng)始機構願意以較高的收益吸引投資人，證券化市場發(fā)展趨於成熟後，定價也將逐漸恢復合理，因此投資人愈早投入證券化市場，愈快享受此收益。 REIT小辭典 記者王惠珍 ╱ 高雄報導 自由時報電子新聞網 財經焦點 中華民國 94年 3月 13日星期日 ? 所謂的不動產投資信託基金 (Real Estate Investment Trust，簡稱 REIT)，目的在讓一般的小額投資人在證券市場上就能買到不動產投資信託類型的基金，不像過去只能投資營建公司的股票，基金的受託銀行將按照其募集的公告，將每年扣除管理費後的收益，百分之百配發(fā)給基金的受益人 證券化的種類 定義：證券化是將一群具有價值的資產匯集起來，透過發(fā)行機構，發(fā)行標準化、單位化的受益憑證給投資人，投資人對標的資產所產生的現(xiàn)金流量具有求償權。 金融資產證券化 抵押貸款證券化 (mortgagebacked securities) 其他資產證券化 (assetbacked securities) 不動產證券化 資產信託 (land trust) 投資信託 (real estate investment trusts, REITs) 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 不動產證券化 不動產投資信託 「不動產投資信託」主要係參考美國 REITs 之模式，由受託機構向投資人募集資金而成立不動產投資信託基金後，用以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券或其他主管機關核準投資之標的，並發(fā)行不動產投資信託受益證券，以表彰投資人對於信託財產之權益，不動產投資信託投資所得之利益則由全體受益人依不動產投資信託契約約定共享。 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 不動產證券化 不動產資產信託 「不動產資產信託」則主要是參考日本模式之「資產流動化法」制度，由委託人將其所持有之不動產或不動產相關權利信託予受託機構後，以所信託之不動產或不動產相關權利為標的發(fā)行不動產資產信託受益證券予投資人，受託人並依不動產資產信託契約自行或委託不動產開發(fā)或管理機構進行不動產之開發(fā)、管理或處分，受益人則依不動產資產信託契約約定享有不動產資產信託之信託利益。 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 不動產證券化的實施 ? 可將不動產市場與資本市場連結起來 。 ? 透過受益憑證的發(fā)行 ， 投資者可以參與不動產的開發(fā)與經營 。 ? 不動產市場可以從資本市場獲得足夠的資金來從事開發(fā)與經營 ， 並透過資本市場的監(jiān)督可以使不動產開發(fā)與經營更具效率 ， 提昇不動產市場的經營績效 。 ? 對資本市場而言 ， 則是可以有一個新的投資工具 ， 供投資者選擇 。 不動產證券化所發(fā)行的受益憑證是可上市交易的有價證券 ， 且標的資產可提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流量 ，尤其適合中度風險與中度報酬的投資者投資 。 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 哪些資產適合做不動產證券化的標的 ? 、 可預測的現(xiàn)金流量 。 ? 。 ? 。 ? 。 ? ， 價值保存容易 。 ? 。 ? ：或有主管機構對資產營運有太多限制 ， 干涉的空間 。 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 不動產市場的困境 ? 不動產市場資金最主要的來源是向銀行借款的間接金融，銀行是主要的風險承擔者。 ? 政府所採取的是治標的低利貸款措施，來減輕不動產市場的壓力，進而舒緩金融風暴的危機。 ? 為有效解決不動產市場資金問題，是以有不動產證券化之倡議，希望藉由不動產證券化之建立，使得不動產市場與資本市場間有所連結，讓不動產市場能順利藉由直接金融到資本市場上去籌資，達到分散風險，增加流動性，及提升經營效率之目的。 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 投資信託以基金形式為之，強調封閉形基金 ? [不動產證券化條例 ]草案第十六條規(guī)定，不動產投資信託基金，以封閉型基金為限。但經主管機關核準者，得募集附買回時間、數(shù)量或其他限制之開放型基金。 ? 建議初期宜仍以「封閉型基金」為主，再視狀況逐步解除對「開放型基金」之限制。 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 委外管理 ? 我國考量其專業(yè)能力，允許自行或委外管理皆可 ? 日本只允許外部管理，美國、荷蘭、及比利時等國都由外部管理轉為內部管理。 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 證券設計 ? [不動產證券化條例 ]中並未見受益證券種類之詳細規(guī)定，則未來受託機構是否得以發(fā)行不同種類之受益憑證，例如是否可以發(fā)行不同種類，不同到期日、不同票面利率的債券、或不同配股優(yōu)先次序的權益型證券？恐將引發(fā)爭議。 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) ? [不動產證券化條例 ]中有關證券形式的相關規(guī)定有第四條第五款 ? 受益證券：指下列不動產投資信託受益證券及不動產資產信託受益證券： ? （ 一 ） 不動產投資信託受益證券：指受託機構為不動產投資信託基金而發(fā)行或交付表彰受益人享有該信託財產及其所生利益 、 孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書 。 ? （ 二 ） 不動產資產信託受益證券：指受託機構為不動產資產信託而發(fā)行或交付表彰受益人享有該信託財產本金或其所生利益 、 孳息及其他收益之受益權持分之權利憑證或證書 。 ? 另第五條規(guī)定： 「 依本條例規(guī)定募集或私募之受益證券 ， 為證券交易法第六條規(guī)定經財政部核定之其他有價證券 。 」 ? 金融資產證券化條例 ， 該條例第十五條即規(guī)定： 「 受託機構得依資產信託證券化計劃 ， 發(fā)行各種種類及期間之受益證券 。 」 ， 針對受益證券之發(fā)行種類即予以明確規(guī)定 。 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 稅率 ? 不動產證券化條例採分離課稅的方式，稅率為 6％，不同於現(xiàn)行不動產交易所得必須併入綜合所得稅課徵 ? 因「開發(fā)」部分已刪除，原來規(guī)定有關開發(fā)的地價稅及房屋稅部份以刪除。 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 稅率 ? 第五十一條 不動產投資信託或不動產資產信託以土地為信託財產，並以其為標的募集或私募受益證券者，該土地之地價稅，於信託關係存續(xù)中，以受託機構為納稅義務人。其應納稅額之計算，就該信託計畫在同一直轄市或縣（市）轄區(qū)內之所有信託土地合併計算地價總額，依土地稅法第十六條規(guī)定稅率課徵地價稅。 ? 第五十二條 依不動產資產信託契約約定 ， 信託土地於信託終止後毋須返還委託人者 ， 於信託行為成立移轉土地所有權時 ， 以委託人為納稅義務人 ， 課徵土地增值稅 ， 不適用土地稅法第二十八條之三規(guī)定 。 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 不動產證券化的供給 ? 個別資產的資產信託 ? 投資信託基金 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 不動產證券化的需求 ? 個人投資者 ? 機構投資者 ? 國外投資者 摘錄自姜堯民教授資產證券化上課講義 (政治大學財務管理系副教授兼政大商學院信義不動產研究發(fā)展中心主任 ) 更多詳細法令及資料 REIT的風險與前景 記者王惠珍 ╱ 高雄報導 自由時報電子新聞網 財經焦點 中華民國 94年 3月 13日星期日 ? 流動性風險 :建築物轉換成不動產投資信託基金受益證券後，基金受益憑證每天的交易量多寡，將影響到投資這類型信託基金的價值 ? 不動產估價的風險 :REIT所投資的不動產標的物的買價高低，對未來的收益率影響很大，但如何判別買進價合不合算，一般的消費者多半沒有這樣的專業(yè)。 ? 商用不動產的前景 :未來商業(yè)不動產的租金價格或是銷貨單價，可能受整體市場供給，或是企業(yè)總部是否出現(xiàn)外移大陸等因素影響而有變化，連帶也會影響到當初發(fā)行募集銀行所稱的收益率。 蕃薯藤 理財 理財情報 大家都有利－不動產證券化一年規(guī)模一千億，大樓業(yè)主、金融業(yè)、投資人都賺！ 大致分為債權及權益兩種性質 ? 不動產證券化商品在歐、美及日本等先進國家，其實已經行之有年，大致又可以分成以下兩種： ? 其一是具有債權（ debt）性質的商品 ，即信託機構以委託人具有實質收益的商業(yè)不動產為信託標的，經由信用評等及精算，再以受益證券形式到資本市場發(fā)行募集資金，類似委託人以商業(yè)不動產未來的現(xiàn)金收益與物權為擔保品而發(fā)行的債券（ mercial mortgage backed security,CMBS）。就以上述金管會已經通過的五個案子來看，都屬具有債權性質的CMBS商品。 蕃薯藤 理財 理財情報 大家都有利－不動產證券化一年規(guī)模一千億，大樓業(yè)主、金融業(yè)、投資人都賺！ ? 第二種是具有權益（ equity）性質的商品 ，最常見的一種是不動產投資信託基金（ real state investment trust,REIT），這種商品的基本概念和股票或債券型信託基金相當類似，即由受託機構以公開或私募方式，向投資者發(fā)行受益證券募集信託基金，再將信託基金委由專業(yè)不動產經理人投資、開發(fā)、管理不動產，或是投資其他不動產資產信託受益證券等，投資收益則由受益證券持有人分享。此一具有權益性質的不動產證券化商品在國內尚未出現(xiàn)過，據(jù)了解富邦金控及新光金控目前已經積極在規(guī)畫相關商品。 ? 不動產證券化在國內正式起跑，其最大意義是不動產可以進入資本市場，讓不動產與金融商品結合，不但可以有效解決投資開發(fā)者的融資需求、讓不動產「動」起來，也讓小額投資者得以受惠不動產市場的蓬勃發(fā)展，其長期平均報酬率甚至可能超越股市 。 常見的不動產投資信託指數(shù)股票型基金 (REITs ETF) Invest In Taiwan Stock Market 上班族投資理財 (2023/12/20 ) 在股票型共同基金與債券型共同基金之外，另一種很重要的投資類型就是不動產投資信託基金，這種基金投資在許多房地產上，以管理房地產所得的租金收入，或不動產開發(fā)買賣賺取資本利得，在美國這種不動產投資信託基金規(guī)定，每年必須將 90%以上的盈餘，在當年度以現(xiàn)金分配給受益人，所以是很像債券的報酬模式，每年都會有現(xiàn)金收入，其實很適合需要現(xiàn)金收入的退休族，而且不動產租金收入通常有跟隨通貨膨脹的趨勢，不會因為像債券利息收入很容易因通貨膨脹而有實質損失。而不動產投資信託指數(shù)股票型基金，就是以不動產投資信託基金的指數(shù)為標的的 ETF(指數(shù)股票型基金／交易所交易基金 )。常見的 REITs ETF基金有四種。 IYR 基金， iShares Dow Jones Real Estate ICF 基金， iShares Cohen Steers Realty Majors RWR 基金， streetTRACKS Wilshire REIT VNQ 基金， Vanguard REIT VIPERs 這幾種 REITs ETF基金都能達到分散投資風險的效用。 不動產證券化 小錢也能投資 記者王惠珍 ╱ 高雄報導 自由時報電子新聞網 財經焦點 中華民國 94年 3月 13日星期日 ? 由土地銀行申請募集的