【正文】 白領（ 79％）；軍人（ 75％） 差： 公檢法人員（ 36％）；私營企業(yè)主、個體戶（ 34％）；藍領階層（ 32％）；回遷戶（ 7％）；外來流動人口（ 2％） ■距離重要教育、文化、文藝機構的距離： 幼兒園、小學、中學、大學 圖書館、文化廣場、電影院等 電影制片廠、電視臺、歌舞團等 ▲環(huán)境原則下的購房思路與技巧之二 ★自然環(huán)境 ★服務環(huán)境 ★商業(yè)環(huán)境 ★ 城市基礎設施建設狀況 ★社會治安 購房者關注社會治安三大因素： ■歷史犯罪率與違反治安事件發(fā)生率（ 100％） ■距離派出所遠近及派出所勤政狀況（ 94％） ■鄰里關系與社區(qū)凝聚力（ 61％） ▲經營原則下的購房思路與技巧 ★充分考慮環(huán)境因素 ★人流旺 ★存在特殊機會 ■國家規(guī)劃調整 ■拆遷 ■城市升級或縣鎮(zhèn)并入城市 ■國家給予特殊政策 ★ 可服務于特殊人群 “ 考研族 ” 、 “ 進修族 ” 、 “ 三陪 ” 人員、文化藝術界的 “ 漂一族 ” 、 “ 公關族 ” （辦事處、代理人員）。 ▲購房的 相關事項之一 ★ 關注衛(wèi)星城的房產 ★ 關注配套狀況，做到既經濟又適用 ★ 關注環(huán)保，確保健康 ★ 選擇住宅還是商鋪 ★ 戶主的選擇與遺產稅問題 ★ 是否辦理房產證問題 ★ 商品房土地使用年限對房價的影響 ★ 公有制單位職工首次購買住房的免征契稅問題 ★ 房屋轉讓時公共維修基金的處理問題 （公共維修基金應隨房屋轉讓而一并轉讓） ▲ 購房的 相關事項之二： 購房前應查閱房地產登記資料 ★ 房地產坐落位置； ★ 房地產權利人的名稱； ★ 土地使用權獲得方式及使用年限、面積； ★ 土地的規(guī)劃性質； ★ 房屋竣工日期； ★ 抵押、設典等其他權利情況； ★ 抵押、設典等其他權利情況； ★ 司法限制狀況。 ● 售房 ▲完全經營原則下的售房思路與技巧：該出手時才出手 ★城市規(guī)劃發(fā)生調整或將要調整 ★無上漲空間 ★經濟衰退 ★人口外流 ★小區(qū)建設過時、落后，人口老化 ★連續(xù)上漲后出現(xiàn)或將出現(xiàn)停滯，需要換手 ★特殊事件影響 ▲ 家庭經濟狀況發(fā)生需要 ★移民與留學 ★家庭搬遷 ★升學 ★生病 ★結婚 ★分家與析產 ★其它 ● 高價原則下的出租策略 ▲出租房產類別的投資次序 ★商住兩用房產（ 351天 /年） ★商用（辦公用）房產（ 332天 /年） ★倉儲類房產（ 330天 /年） ★住宅（ 318天 /年） ▲出租房產區(qū)位的投資次序之一 ★商住兩用房產的區(qū)位投資次序 排在前面的為二、三類商業(yè)區(qū)，一、四類較差（國家無明確劃分）。 ★商用房產的區(qū)位投資次序 與商業(yè)區(qū)的類別正相關。 ★倉儲類房產的區(qū)位投資次序 ； ； 、輪船碼頭附近； ； ；。 ★住宅的區(qū)位投資次序 與住宅區(qū)的類別（一、二、三、四）正相關。 ▲承租客戶選擇次序 ★商住兩用和商用房產的承租客戶選擇次序 1．國際性組織、歐美外事機構； 2．歐美跨國公司； 3．日本公司； 4．韓國公司； 5．港臺公司； 6．國內政府辦事處； 7．國內企業(yè) ★住宅的承租客戶選擇次序 在調查了解基礎上，從價格和信用兩個方面考慮，專 家給出的排序： 1．歐美官方組織人員； 2．歐美跨國公司員工； 3．歐美福利機構員工； 4．日本公司職員； 5．韓國公司職員； 6．港臺公司職員； 7．留學生； 8．國內公司辦事處人員（ “ 公關族 ” ）； 9． 白領階層； 10． “ 三陪 ” 人員； 11． 為子女上學方便的家庭租房者； 12． “ 考研族 ” 、 “ 進修族 ” ； 13． 文化藝術界的 “ 漂一族 ” ； 14． 普通打工者 。 ★ 倉儲類房產的承租客戶選擇次序 在調查了解基礎上 ， 從價格和信用兩個方面考慮 ， 專家給出的排序： 1． 大型批發(fā)市場攤主； 2． 邊境口岸貿易商； 3． 大商場的租柜臺者； 4． 火車站 、 輪船碼頭臨時寄存貨主； 5． 長途客運站臨時寄存貨主； 6．高速公路進出口臨時寄存貨主。 ● 承租房產的選擇 ▲ 節(jié)約原則下的承租房產選擇 ★ 在保證同一使用效果下進行成本比較 ★在保證使用面積下進行成本比較 ▲效益原則下的承租房產選擇 ★相同成本下的經濟效益比較 ★不同成本下的投資回報率比較 ▲環(huán)境原則下的承租房產選擇 ★人文環(huán)境評價 ★自然環(huán)境評價 ★服務環(huán)境評價 ★商業(yè)環(huán)境評價 ★城市基礎設施建設狀況評價 ★社會治安評價 ▲ 便捷原則下的承租房產選擇 ★ 出行 （ 交通 ） 便捷程度評價 ★ 通訊 （ 聯(lián)絡 ） 便捷程度評價 ★相關教育文化設施的質量（層次）與距離 ★ 餐飲服務設施的數(shù)量 、 層次與距離 ★ 其他公共設施 、 服務設施狀況 ★ 特殊需求的滿足狀況 （ 健身 、 減肥 、 游泳等 ） ● 特別建議 ▲關注首都 、 省會城市 （ 直轄市 ） 、 沿海城市 、 著名旅游城市的房產 ▲ 關注城市新區(qū)的房產 ▲ 關注風景區(qū) 、 公園附近的中高檔房產 ▲ 關注交通要道周邊的小戶型房產和可分割使用房產 房租高 10～ 40％ 。 ▲ 關注一流幼兒園 、 小學 、 中學周邊的中檔房產 房租高 30～ 50％ 。 ▲ 關注大學尤其是一流大學周邊的小戶型房產和可分割使用房產 ， 房租高 20～ 40％ 。 ▲ 關注著名文藝機構周邊房產 房租高 20～ 50％ 。 ▲ 關注國家 、 省級信訪機構 、 司法機構周邊低檔房產 （ 旅店） 房租高 10～ 40％ 。 ▲ “ 見人下菜碟 ” 視身份不同 、 文化不同確定內部裝修 、 設施配備 （ 日本人 、 韓國人 、 考研族 、 “ 三陪 ” 人員 ） 。 ▲ 初前面講的 “ 該出手時 ” 的條件和家庭特殊需要 ， 盡量只租不售 房地產融資思路與技巧 ● 貸款 ▲ 先使用公積金貸款后使用商業(yè)貸款 ★ 公積金貸款的優(yōu)勢與缺陷 ★ 商業(yè)貸款的優(yōu)勢與缺陷 ★用公積金貸款買房，用商業(yè)貸款買車 ▲ 貸款期限的長短參照貧富程度確定 ★ 富人貸款期限長可將收入轉作投資 ， 增加機會 ★ 窮人貸款期限長可能帶來更大的經濟和心理負擔 ▲ 是否提前還貸視投資機會與收益率決定 ★ 無投資機會 ， 應提前還貸 ★ 有投資機會 ， 但收益率小于利息率 ， 應提前還貸 ★ 有投資機會 ， 收益率等于利息率 ， 是否提前無所謂 ★ 有投資機會 ， 收益率高于利息率 ， 不應提前還貸 ● 抵押 ▲ 房地產抵押貸款的含義 ▲ 房地產抵押貸款的要求 ● 典當 ▲ 一般房地產典當業(yè)務 ▲ 按揭房產的典當 ● 特別建議 ▲ 可 以考慮以父母名義申請住房公積金貸款 ▲ 巧用 “ 加按 ” 再買房 ▲ 可以申請 個人住房裝修貸款 其他 ● 房地產投資基金問題 ● 轉讓合同的無效問題 ▲轉讓主體的問題 ▲轉讓客體的問題 ▲重復轉讓問題 ●房產商的賣房資格問題 ● 聯(lián)建房的房產證問題 ● 設抵押權的房屋的轉讓問題 ● 房屋質量的處理問題 ● 炒賣認購號問題 演講完畢，謝謝觀看！