【正文】 白領(lǐng)（ 79％）；軍人（ 75％） 差： 公檢法人員（ 36％）；私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶（ 34％）；藍(lán)領(lǐng)階層（ 32％）；回遷戶（ 7％）；外來流動(dòng)人口（ 2％） ■距離重要教育、文化、文藝機(jī)構(gòu)的距離： 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué) 圖書館、文化廣場(chǎng)、電影院等 電影制片廠、電視臺(tái)、歌舞團(tuán)等 ▲環(huán)境原則下的購房思路與技巧之二 ★自然環(huán)境 ★服務(wù)環(huán)境 ★商業(yè)環(huán)境 ★ 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況 ★社會(huì)治安 購房者關(guān)注社會(huì)治安三大因素： ■歷史犯罪率與違反治安事件發(fā)生率（ 100％） ■距離派出所遠(yuǎn)近及派出所勤政狀況（ 94％） ■鄰里關(guān)系與社區(qū)凝聚力（ 61％） ▲經(jīng)營(yíng)原則下的購房思路與技巧 ★充分考慮環(huán)境因素 ★人流旺 ★存在特殊機(jī)會(huì) ■國家規(guī)劃調(diào)整 ■拆遷 ■城市升級(jí)或縣鎮(zhèn)并入城市 ■國家給予特殊政策 ★ 可服務(wù)于特殊人群 “ 考研族 ” 、 “ 進(jìn)修族 ” 、 “ 三陪 ” 人員、文化藝術(shù)界的 “ 漂一族 ” 、 “ 公關(guān)族 ” （辦事處、代理人員）。 ▲購房的 相關(guān)事項(xiàng)之一 ★ 關(guān)注衛(wèi)星城的房產(chǎn) ★ 關(guān)注配套狀況，做到既經(jīng)濟(jì)又適用 ★ 關(guān)注環(huán)保，確保健康 ★ 選擇住宅還是商鋪 ★ 戶主的選擇與遺產(chǎn)稅問題 ★ 是否辦理房產(chǎn)證問題 ★ 商品房土地使用年限對(duì)房?jī)r(jià)的影響 ★ 公有制單位職工首次購買住房的免征契稅問題 ★ 房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)公共維修基金的處理問題 （公共維修基金應(yīng)隨房屋轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓） ▲ 購房的 相關(guān)事項(xiàng)之二： 購房前應(yīng)查閱房地產(chǎn)登記資料 ★ 房地產(chǎn)坐落位置； ★ 房地產(chǎn)權(quán)利人的名稱； ★ 土地使用權(quán)獲得方式及使用年限、面積； ★ 土地的規(guī)劃性質(zhì)； ★ 房屋竣工日期； ★ 抵押、設(shè)典等其他權(quán)利情況； ★ 抵押、設(shè)典等其他權(quán)利情況； ★ 司法限制狀況。 ● 售房 ▲完全經(jīng)營(yíng)原則下的售房思路與技巧：該出手時(shí)才出手 ★城市規(guī)劃發(fā)生調(diào)整或?qū)⒁{(diào)整 ★無上漲空間 ★經(jīng)濟(jì)衰退 ★人口外流 ★小區(qū)建設(shè)過時(shí)、落后，人口老化 ★連續(xù)上漲后出現(xiàn)或?qū)⒊霈F(xiàn)停滯，需要換手 ★特殊事件影響 ▲ 家庭經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生需要 ★移民與留學(xué) ★家庭搬遷 ★升學(xué) ★生病 ★結(jié)婚 ★分家與析產(chǎn) ★其它 ● 高價(jià)原則下的出租策略 ▲出租房產(chǎn)類別的投資次序 ★商住兩用房產(chǎn)（ 351天 /年） ★商用（辦公用）房產(chǎn)（ 332天 /年） ★倉儲(chǔ)類房產(chǎn)（ 330天 /年） ★住宅（ 318天 /年） ▲出租房產(chǎn)區(qū)位的投資次序之一 ★商住兩用房產(chǎn)的區(qū)位投資次序 排在前面的為二、三類商業(yè)區(qū)，一、四類較差（國家無明確劃分）。 ★商用房產(chǎn)的區(qū)位投資次序 與商業(yè)區(qū)的類別正相關(guān)。 ★倉儲(chǔ)類房產(chǎn)的區(qū)位投資次序 ； ； 、輪船碼頭附近； ； ；。 ★住宅的區(qū)位投資次序 與住宅區(qū)的類別（一、二、三、四）正相關(guān)。 ▲承租客戶選擇次序 ★商住兩用和商用房產(chǎn)的承租客戶選擇次序 1．國際性組織、歐美外事機(jī)構(gòu)； 2．歐美跨國公司； 3．日本公司； 4．韓國公司； 5．港臺(tái)公司； 6．國內(nèi)政府辦事處； 7．國內(nèi)企業(yè) ★住宅的承租客戶選擇次序 在調(diào)查了解基礎(chǔ)上，從價(jià)格和信用兩個(gè)方面考慮，專 家給出的排序： 1．歐美官方組織人員； 2．歐美跨國公司員工； 3．歐美福利機(jī)構(gòu)員工； 4．日本公司職員； 5．韓國公司職員； 6．港臺(tái)公司職員； 7．留學(xué)生； 8．國內(nèi)公司辦事處人員（ “ 公關(guān)族 ” ）； 9． 白領(lǐng)階層； 10． “ 三陪 ” 人員； 11． 為子女上學(xué)方便的家庭租房者； 12． “ 考研族 ” 、 “ 進(jìn)修族 ” ； 13． 文化藝術(shù)界的 “ 漂一族 ” ； 14． 普通打工者 。 ★ 倉儲(chǔ)類房產(chǎn)的承租客戶選擇次序 在調(diào)查了解基礎(chǔ)上 ， 從價(jià)格和信用兩個(gè)方面考慮 ， 專家給出的排序： 1． 大型批發(fā)市場(chǎng)攤主； 2． 邊境口岸貿(mào)易商； 3． 大商場(chǎng)的租柜臺(tái)者； 4． 火車站 、 輪船碼頭臨時(shí)寄存貨主； 5． 長(zhǎng)途客運(yùn)站臨時(shí)寄存貨主； 6．高速公路進(jìn)出口臨時(shí)寄存貨主。 ● 承租房產(chǎn)的選擇 ▲ 節(jié)約原則下的承租房產(chǎn)選擇 ★ 在保證同一使用效果下進(jìn)行成本比較 ★在保證使用面積下進(jìn)行成本比較 ▲效益原則下的承租房產(chǎn)選擇 ★相同成本下的經(jīng)濟(jì)效益比較 ★不同成本下的投資回報(bào)率比較 ▲環(huán)境原則下的承租房產(chǎn)選擇 ★人文環(huán)境評(píng)價(jià) ★自然環(huán)境評(píng)價(jià) ★服務(wù)環(huán)境評(píng)價(jià) ★商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià) ★城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況評(píng)價(jià) ★社會(huì)治安評(píng)價(jià) ▲ 便捷原則下的承租房產(chǎn)選擇 ★ 出行 （ 交通 ） 便捷程度評(píng)價(jià) ★ 通訊 （ 聯(lián)絡(luò) ） 便捷程度評(píng)價(jià) ★相關(guān)教育文化設(shè)施的質(zhì)量（層次）與距離 ★ 餐飲服務(wù)設(shè)施的數(shù)量 、 層次與距離 ★ 其他公共設(shè)施 、 服務(wù)設(shè)施狀況 ★ 特殊需求的滿足狀況 （ 健身 、 減肥 、 游泳等 ） ● 特別建議 ▲關(guān)注首都 、 省會(huì)城市 （ 直轄市 ） 、 沿海城市 、 著名旅游城市的房產(chǎn) ▲ 關(guān)注城市新區(qū)的房產(chǎn) ▲ 關(guān)注風(fēng)景區(qū) 、 公園附近的中高檔房產(chǎn) ▲ 關(guān)注交通要道周邊的小戶型房產(chǎn)和可分割使用房產(chǎn) 房租高 10～ 40％ 。 ▲ 關(guān)注一流幼兒園 、 小學(xué) 、 中學(xué)周邊的中檔房產(chǎn) 房租高 30～ 50％ 。 ▲ 關(guān)注大學(xué)尤其是一流大學(xué)周邊的小戶型房產(chǎn)和可分割使用房產(chǎn) ， 房租高 20～ 40％ 。 ▲ 關(guān)注著名文藝機(jī)構(gòu)周邊房產(chǎn) 房租高 20～ 50％ 。 ▲ 關(guān)注國家 、 省級(jí)信訪機(jī)構(gòu) 、 司法機(jī)構(gòu)周邊低檔房產(chǎn) （ 旅店） 房租高 10～ 40％ 。 ▲ “ 見人下菜碟 ” 視身份不同 、 文化不同確定內(nèi)部裝修 、 設(shè)施配備 （ 日本人 、 韓國人 、 考研族 、 “ 三陪 ” 人員 ） 。 ▲ 初前面講的 “ 該出手時(shí) ” 的條件和家庭特殊需要 ， 盡量只租不售 房地產(chǎn)融資思路與技巧 ● 貸款 ▲ 先使用公積金貸款后使用商業(yè)貸款 ★ 公積金貸款的優(yōu)勢(shì)與缺陷 ★ 商業(yè)貸款的優(yōu)勢(shì)與缺陷 ★用公積金貸款買房，用商業(yè)貸款買車 ▲ 貸款期限的長(zhǎng)短參照貧富程度確定 ★ 富人貸款期限長(zhǎng)可將收入轉(zhuǎn)作投資 ， 增加機(jī)會(huì) ★ 窮人貸款期限長(zhǎng)可能帶來更大的經(jīng)濟(jì)和心理負(fù)擔(dān) ▲ 是否提前還貸視投資機(jī)會(huì)與收益率決定 ★ 無投資機(jī)會(huì) ， 應(yīng)提前還貸 ★ 有投資機(jī)會(huì) ， 但收益率小于利息率 ， 應(yīng)提前還貸 ★ 有投資機(jī)會(huì) ， 收益率等于利息率 ， 是否提前無所謂 ★ 有投資機(jī)會(huì) ， 收益率高于利息率 ， 不應(yīng)提前還貸 ● 抵押 ▲ 房地產(chǎn)抵押貸款的含義 ▲ 房地產(chǎn)抵押貸款的要求 ● 典當(dāng) ▲ 一般房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù) ▲ 按揭房產(chǎn)的典當(dāng) ● 特別建議 ▲ 可 以考慮以父母名義申請(qǐng)住房公積金貸款 ▲ 巧用 “ 加按 ” 再買房 ▲ 可以申請(qǐng) 個(gè)人住房裝修貸款 其他 ● 房地產(chǎn)投資基金問題 ● 轉(zhuǎn)讓合同的無效問題 ▲轉(zhuǎn)讓主體的問題 ▲轉(zhuǎn)讓客體的問題 ▲重復(fù)轉(zhuǎn)讓問題 ●房產(chǎn)商的賣房資格問題 ● 聯(lián)建房的房產(chǎn)證問題 ● 設(shè)抵押權(quán)的房屋的轉(zhuǎn)讓問題 ● 房屋質(zhì)量的處理問題 ● 炒賣認(rèn)購號(hào)問題 演講完畢，謝謝觀看！