【正文】 為 —— 政府開始出臺政策遏制167。 2023年 “ 五一 ” 節(jié)前，溫州、上海、重慶、南京、北京等城市的國有銀行已對投資性項目貸款和個人貸款調(diào)高了放貸門檻，嚴格了審批條件。167。 溫州工商銀行針對炒房風潮對個人房貸利率作了上調(diào)，規(guī)定對購買第三套房貸款利率在 5． 04％的基礎(chǔ)上上浮 20％－ 70％，而且，溫州所有國有銀行均對第三套房以上的購買者一律不予放貸；167。 北京自 4月 27日起，已暫停對各種開發(fā)及個人購房貸款的發(fā)放。北京的四大國有銀行則根據(jù)央行的政策，嚴格了對兩套以上購房貸款的審查，工行北京分行已明確要求，要對購買兩套以上住房的貸款申請人從嚴審查其資信狀況以及其所購房屋的檔次、面積、用途、位置等等，如果該套住房是用以投資的，銀行則不予貸款。資料來源：中華工商時報 20230513北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密目 錄167。房地產(chǎn)行業(yè)的四大屬性–消費品屬性–投資品屬性–DIY屬性–階層性北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密住宅后加工屬性的三大特點 :半成品、標準化、個性化a)半成品b)個性化c)標準化住宅后加工屬性的決定因素北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密居民在購建房消費的后續(xù)消費更大 ? 中國城 鎮(zhèn) 居民人均 GDP已 經(jīng) 超 過 1000美元，人均住房建筑面 積 達到 15㎡。中國城 鎮(zhèn) 居民住房 嚴 重短缺 問題基本解決，居民住房在追求面 積 增加的同時 ，也更關(guān)注居住 質(zhì)量和舒適度；? 因此住房消 費 不 僅 體現(xiàn) 在 購 房 階 段，更體現(xiàn) 在后期的使用和 維護階 段，使得房地 產(chǎn)產(chǎn) 品的后 續(xù) 附加價 值性更高；資 料來源：國家 統(tǒng)計 局a) 住宅消費的巨大后續(xù)需求決定了住宅產(chǎn)品的半成品性北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密b) 居民個性化的裝修風格決定了后續(xù)需求個性化的特點167。一般來說，裝修的費用與選購的住房比例價格在 30%左右；167。假設(shè)一套住宅為 35萬元，其裝修費用大約要在10萬元上下。北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密b) 居民個性化的家居風格決定了后續(xù)需求個性化的特點167。 一般來說，屋主在布置住宅的家居方面的花費與選購的住房比例價格在12%左右，假設(shè)一套住宅為 35萬元，其家居用品的購買費用平均約為 4萬元上下；167。 其分配比例一般如下：總體的家居花費為 38858元，其中：床 ； 床 墊 ； 沙 發(fā) 床； 衣柜 ；梳 妝 臺 ；床 頭柜 ；餐桌； 沙 發(fā) ； 茶幾； 電視 柜； 鞋柜； 地毯； 書 架； 寫字臺 ； 餐椅； 書 房椅； 躺椅 ；電視 ； 音響 冰箱 東 芝； 洗衣機 榮事達； 微波爐； 熱 水器 貴 友； 空調(diào) TCL ；空 調(diào) TCL； DVD；床上用品 ；日常用品 ； 窗簾 ； 邊桌 ； 折疊小 飯 桌 ；植物 ；家居花 費 22225元， 約 占總 支出的 %電 器花 費 13298元，約 占 總 支出的 %裝 飾 品花 費 3335元，約 占 總 支出的 %基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源：東北新聞網(wǎng) 20230104北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密c) 住宅后續(xù)消費的 DIY性決定了后續(xù)產(chǎn)品必須達到很強的標準化程度l 在 2023年 9月的全國 質(zhì) 量月中， 上海建材家裝市 場 抽 查 表明： 產(chǎn) 品 標 準化意 識 正在逐步加 強 ；l 經(jīng)營 的 標 準化、個性化的大型家裝、建材 連鎖 超市已 經(jīng) 開始在中國出現(xiàn) ，從使得人 們 家居的 DIY消 費 方式 變 得越來越方便；240。 全球著名的 經(jīng)營 家裝建材的跨國 連鎖 集 團 德國 OBI公司已 經(jīng) 開始全面 進 入中國，方便人 們 自由 選購 個性化的 標 準化的家裝建材 產(chǎn) 品；240。 像好美家、建配 龍 等中國本土的大型 標 準化家裝建材 DIY市 場 也開始快速發(fā) 展；隨著家裝、家居等住宅后 續(xù) 需求 產(chǎn) 品呈 現(xiàn) 個性化 發(fā) 展 趨勢 的同 時， 這 些的 標 準化程度也越來越高，從而使家居的 DIY消 費 方式成 為可能，主要表 現(xiàn)為 ：北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密目 錄167。房地產(chǎn)行業(yè)的四大屬性–消費品屬性–投資品屬性–DIY屬性–階層性北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密住宅階層屬性的三大特點 :財富、身份、地位a) 財富標志– 你屬于哪個階層并不在于你做什么 ,而在于你居住在那里 ?b) 社會身份 (身望 )確定– 你屬于哪個階層并不在于你是誰 ,而在于你周圍的他們 (你日常交往的對象 )是誰 ?c) 社會地位歸屬– 你屬于哪個階層不在于你擁有多少財富，而在于你享受了哪些只屬于這個階層消費的東西 ?住宅產(chǎn)品階層屬性的三大特點如果是公平競 爭，那么財 富的重新分配速度愈快， 經(jīng)濟 的效率愈高；此 時 ，住宅的 階層 特征是社會教化的最好支撐！北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密目前中國住房消 費 逐 漸 形成 “物以 類 聚，人以群居 ”的 階層 消 費趨勢 ，中國廣州地區(qū)的住房 階層 消 費實 例如下表所示：住房消費階層 社區(qū)（廣州） 居住人群別墅區(qū) “ 二沙島 ” 香港商人；購買為主富人區(qū) “ 白云堡豪苑 ” 在廣州工作的外國人、華僑；以租住為主工薪區(qū) “ 華景新城 ” 、 “ 駿景新城 ” 工薪階層；以購買為主經(jīng)濟區(qū) “ 三元里 ” 、 “ 塘廈 ” 中低收入階層、民工；以租住為主a) 別 墅區(qū)、富人區(qū)、工薪區(qū)、 經(jīng)濟 區(qū)等社區(qū)消 費級別 象征著所居住人群的 財富多少，體 現(xiàn) 著 階層 屬性的 財 富特點；b) “人以群居 ”，所居住社區(qū)的周 圍 人群身份代表著所居住者的社會身份，體 現(xiàn)著住宅 產(chǎn) 品 階層 屬性的身份特點；居住的社區(qū)級別象征著財富多少，居住周圍的人群代表著社會身份北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密c) 住宅產(chǎn)品消費的不同檔次、級別代表著不同層次的社會地位歸宿人月均收入水平人均建筑面積（平米）人均使用面積（平米）住宅的市場估價（萬元）產(chǎn)權(quán)房比重住宅裝修費用（元）和比例高（ 3956元） 全產(chǎn)權(quán)%80%裝修，費用36813低（ 310元） 全產(chǎn)權(quán)% 30%裝修，費用23000平均水平 15 全產(chǎn)權(quán)%553%裝修，費用29608 2023年 3月，上海寶山區(qū) 統(tǒng)計調(diào)查 中心 對 300戶 城 鎮(zhèn) 居民家庭的抽 樣調(diào)查 表明：數(shù)據(jù)來源：上海市寶山區(qū) 統(tǒng)計調(diào)查 中心北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 機密數(shù)據(jù)來源：上海市寶山區(qū) 統(tǒng)計調(diào)查 中心住宅式樣 低收入人群占有情況 高收入人群占有情況單元房三、四居室以上配套住宅 0 40％單元房二居室 70％ 50％單元房一居室 30％ 10％住宅配套設(shè)施 低收入人群 高收入人群獨用自來水擁有率 100％ 90％固定電話、有線電視擁有率 100％ ％室內(nèi)衛(wèi)生洗浴設(shè)施擁有率 100％ ％每戶平均空調(diào)擁有量 寬帶網(wǎng)擁有率 ％ 0抽 樣調(diào)查顯 示： 2023年 3月末，寶山區(qū)城 鎮(zhèn) 居民住宅中， 單 元房配套住宅（含一、二、三、四及以上居室）占 %。高低收入人群 對單 元房配套住宅的占有情況分 別為 ：寶山區(qū)高、低收入家庭住宅配套 設(shè) 施 擁 有情況：c) 住宅產(chǎn)品消費的不同檔次、級別代表著不同層次的社會地位歸宿北京 錫 恩企 業(yè) 管理 顧問 公司Zion Consulting ConfidentialZion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司因為專注，所以專業(yè)錫恩使命 :共建偉大公司 :—— 致力于中國成長型企業(yè)的正規(guī)化 ,國際化 ,持續(xù)化！Zion Consulting 北京錫恩企業(yè)管理顧問公司謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH