房地產(chǎn)投資基本問題-資料下載頁
2024-12-29 04:02本頁面
【正文】 升 空置率下降 供給不變 租金不變 需求增加 空置率下降 供給回升 租金上升 需求穩(wěn)定 空置率上升 供給增加 租金不變 需求穩(wěn)定 空置率上升 供給不變 租金下降 資本流入增量市場 資本流入存量市場 （ 3） 時機 ： 何時投資何種類型、持有何種利潤預(yù)期 房地產(chǎn)投資價值 ＝區(qū)位＋適合市場的地上的物業(yè) 7. 投資價值、市場交易與投資分析 投資價值 ： 特定投資主體對某一物業(yè)未來產(chǎn)生收入能力的一種主觀假定。 投資的實質(zhì) ： 是投資者基于具體物業(yè)投資價值與市場價值的預(yù)期和比較而作出的購買該物業(yè)未來產(chǎn)生收入能力的權(quán)利。 投資行為 ： 往往起始于一種購買行為，終于一種出售行為；即交易決定了投資行為的可操作性，同時以收益實現(xiàn)環(huán)節(jié)來對預(yù)期價值或投資行為進(jìn)行驗證。 交易達(dá)成的條件 ： 交易雙方對同一物業(yè)所形成的投資價值存在差異，由投資價值所形成的出售價格區(qū)間和購買價格區(qū)間存在交集，且足以消化交易成本。 投資決策的條件 ： 賣方所得不會低于其投資價值，買方所付出不會高于其投資價值。 投資價值 ＞所需支付的價格，購置以增加財富凈值；所需支付的價格影響投資成本以及相應(yīng)的回報率水平。 投資價值 ＜可出售價格，出售以增加財富凈值；可能的出售價格影響到預(yù)期收益以及利潤水平。 最可能出售價格與投資價值相差越大，買 /賣的潛在利潤也越大。 說明 ： 投資價值與投資決策 不同經(jīng)濟主體對同一物業(yè)的投資價值的看法極容易出現(xiàn)不一致，因而會產(chǎn)生不同的交易； 導(dǎo)致這種不一致的原因可能有多種，如各自融資策略，依據(jù)各自經(jīng)驗處理信息的結(jié)果，各自的稅率等級，風(fēng)險偏好和風(fēng)險承受能力，各自的機會成本不一樣，等等； 雙方都不會了解物業(yè)對于對方的投資價值，買方不知道賣方愿意接受的最低價格，賣方不知道買方愿意支付的最高價格，因此，雙方會運用各自所掌握的不完全信息討價還價，由此凸顯了良好談判策略的重要性。 需要注意的是，通脹對投資收益的影響。 房地產(chǎn)投資分析基本內(nèi)容 ： 投資環(huán)境與市場分析；籌資分析；土地（獲?。┓治?；財務(wù)分析；風(fēng)險分析；決策分析。 項目概況與背景 項目市場分析 項目總投資估算與資金籌措 項目經(jīng)濟效益分析 項目盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險分析 項目概況； 項目建設(shè)合法性； 項目建設(shè)規(guī)模； 項目建設(shè)合作情況 總體市場分析； 區(qū)域市場分析； 項目定位； 項目 SWOT分析及定位判斷； 項目銷售價格確定及銷售率預(yù)測 測算前提條件； 項目總投資估算； 項目投資計劃； 項目資金籌措計劃 項目銷售收入和銷售稅金測算； 項目利潤； 項目綜合經(jīng)濟效益分析 項目盈虧平衡分析； 項目敏感性分析； 項目風(fēng)險分析 風(fēng)險 收 益 折中型 規(guī)避型 冒險型 投資人對待風(fēng)險的不同態(tài)度：遵循主宰法則 8. 房地產(chǎn)投資主體及其投資目標(biāo) 以債務(wù)或權(quán)益方式擁有房地產(chǎn)的任何個人或?qū)嶓w 投資目標(biāo) —— 投資本金的安全性； 流動性； 固定收益； 資本增值； 組合產(chǎn)品； 稅收庇護(hù)。 不同投資主體對房地產(chǎn)投資形式的選擇： 風(fēng)險偏好 投資目標(biāo) 投資主體 投資形式 冒險 投機 投機商 房地產(chǎn)期貨 （買賣購買期權(quán)） 進(jìn)取 成長 開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （備用貸款合約或利率期貨） 穩(wěn)健 收入 普通 投資者 收益固定的房地產(chǎn)資產(chǎn) （購買抵押貸款或出租物業(yè)） 保守 保本 9. 房地產(chǎn)投資的未來趨勢 開發(fā)投資為主轉(zhuǎn)為存量資產(chǎn)經(jīng)營為主； 個人投資轉(zhuǎn)為機構(gòu)法人投資； 單一房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為多房地產(chǎn)資產(chǎn)投資組合投資； 國內(nèi)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為全球性房地產(chǎn)投資； 實體的投資轉(zhuǎn)為財務(wù)的投資。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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