房地產(chǎn)投資基本問題-wenkub.com
2024-12-27 04:02 本頁面
【正文】 不同投資主體對(duì)房地產(chǎn)投資形式的選擇： 風(fēng)險(xiǎn)偏好 投資目標(biāo) 投資主體 投資形式 冒險(xiǎn) 投機(jī) 投機(jī)商 房地產(chǎn)期貨 （買賣購買期權(quán)） 進(jìn)取 成長 開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)投資 （備用貸款合約或利率期貨） 穩(wěn)健 收入 普通 投資者 收益固定的房地產(chǎn)資產(chǎn) （購買抵押貸款或出租物業(yè)） 保守 保本 9. 房地產(chǎn)投資的未來趨勢(shì) 開發(fā)投資為主轉(zhuǎn)為存量資產(chǎn)經(jīng)營為主； 個(gè)人投資轉(zhuǎn)為機(jī)構(gòu)法人投資； 單一房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為多房地產(chǎn)資產(chǎn)投資組合投資； 國內(nèi)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)為全球性房地產(chǎn)投資； 實(shí)體的投資轉(zhuǎn)為財(cái)務(wù)的投資。 說明 ： 投資價(jià)值與投資決策 不同經(jīng)濟(jì)主體對(duì)同一物業(yè)的投資價(jià)值的看法極容易出現(xiàn)不一致，因而會(huì)產(chǎn)生不同的交易； 導(dǎo)致這種不一致的原因可能有多種，如各自融資策略，依據(jù)各自經(jīng)驗(yàn)處理信息的結(jié)果，各自的稅率等級(jí)，風(fēng)險(xiǎn)偏好和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，各自的機(jī)會(huì)成本不一樣，等等； 雙方都不會(huì)了解物業(yè)對(duì)于對(duì)方的投資價(jià)值，買方不知道賣方愿意接受的最低價(jià)格，賣方不知道買方愿意支付的最高價(jià)格，因此，雙方會(huì)運(yùn)用各自所掌握的不完全信息討價(jià)還價(jià)，由此凸顯了良好談判策略的重要性。 投資決策的條件 ： 賣方所得不會(huì)低于其投資價(jià)值，買方所付出不會(huì)高于其投資價(jià)值。 需求回升 空置率下降 供給不變 租金不變 需求增加 空置率下降 供給回升 租金上升 需求穩(wěn)定 空置率上升 供給增加 租金不變 需求穩(wěn)定 空置率上升 供給不變 租金下降 資本流入增量市場(chǎng) 資本流入存量市場(chǎng) （ 3） 時(shí)機(jī) ： 何時(shí)投資何種類型、持有何種利潤預(yù)期 房地產(chǎn)投資價(jià)值 ＝區(qū)位＋適合市場(chǎng)的地上的物業(yè) 7. 投資價(jià)值、市場(chǎng)交易與投資分析 投資價(jià)值 ： 特定投資主體對(duì)某一物業(yè)未來產(chǎn)生收入能力的一種主觀假定。 房地產(chǎn)投資：如何運(yùn)用該投資工具？ 5. 房地產(chǎn)投資的一般程序 資金籌集 投資分配 投資實(shí)施 投資回收與增值 貨幣資金 在建品 建成品 貨幣資金 獲得目標(biāo)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)金融資產(chǎn) 投資者 自我積累 補(bǔ)償生產(chǎn)消耗 投入 產(chǎn)出 房地產(chǎn)開發(fā)投資的一般程序 機(jī)會(huì)選擇與決策分析 前期工作 建設(shè)階段 租售階段 根據(jù)公司戰(zhàn)略，由投資規(guī)劃（拓展）部進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究；相關(guān)專家評(píng)估與論證（風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書 獲取土地使用權(quán)；規(guī)劃設(shè)計(jì)并 通過審查；落實(shí)資金、制定項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃；工程、采購、監(jiān)理、物業(yè)招標(biāo)；開工申請(qǐng) 質(zhì)量、進(jìn)度、 成本、安全管理以及全面協(xié)調(diào)；竣工驗(yàn)收備案，物業(yè)接管驗(yàn)收 選擇物業(yè)銷售形式；制定租售方案；制定宣傳與推廣策略；實(shí)施租售工作；交付使用和物業(yè)服務(wù) 與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性 開工前人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備 按計(jì)劃組織并完成工程施工工作 經(jīng)營并向業(yè)主交房，項(xiàng)目后評(píng)價(jià) 國有土地使用權(quán)證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開發(fā)資質(zhì)證書；立項(xiàng)批文（固定資產(chǎn)投資許可證） 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工許可證；預(yù)售許可證；竣工驗(yàn)收備案證明 現(xiàn)銷備案證；房地產(chǎn)證 美國房地產(chǎn)開發(fā)投資流程 提出投資設(shè)想 投資設(shè)想細(xì)化 可行性研究 合同談判 尋找可選擇的投資機(jī)會(huì)；快速判斷可行性 選擇實(shí)現(xiàn)設(shè)想的用地；探討技術(shù)可行性；與潛在租客、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸；初步方案；探討獲取用地的可行性 市場(chǎng)研究，估算吸納率；預(yù)估成本、價(jià)格；向政府報(bào)送計(jì)劃；探討法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性 確定設(shè)計(jì)方案；貸款承諾；確定總承包商；租售方案；獲得政府的用地規(guī)劃許可 簽署正式委托協(xié)議 工程建設(shè) 竣工入伙 資產(chǎn)管理 合作開發(fā)協(xié)議；建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議；土地轉(zhuǎn)讓合同；施工合同；保險(xiǎn)合同；預(yù)租（售）合同 物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣；延長物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；作為非房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合 房地產(chǎn)置業(yè)投資的一般程序 設(shè)定投資目標(biāo)； 市場(chǎng)分析； 選擇購置
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