【正文】 主有權(quán)要求賠償，（4）項論述。此外，需要說明的是，律師在處理此類糾紛的過程中，應(yīng)本著相互協(xié)商、維護(hù)和諧的鄰里關(guān)系原則，力爭此類糾紛妥善處理。如，律師應(yīng)提示業(yè)主可以在其他業(yè)主實施侵權(quán)行為之時善意的提醒并予以制止，以避免其他業(yè)主實施侵權(quán)行為完畢后又要重新拆除以及影響雙方鄰里關(guān)系等問題的出現(xiàn)。如果業(yè)主善意的提醒及制止不能發(fā)揮很好的作用，律師還可以提示業(yè)主通過業(yè)主委員會、居民委員會甚至規(guī)劃部門的協(xié)調(diào)予以解決。如上述救濟(jì)途徑仍無法解決，律師再建議業(yè)主向法院提起訴訟似乎更為妥當(dāng)。第四章 建筑物區(qū)分所有權(quán)共同管理權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引第一節(jié) 概述 根據(jù)《物權(quán)法》第七十條，共同管理權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有的共同管理的權(quán)利。 共同管理權(quán)是業(yè)主基于對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分的所有權(quán)，而享有的專屬于業(yè)主的權(quán)利。任何人通過取得房屋所有權(quán)就自然取得共同管理權(quán)，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。共同管理權(quán)是所有權(quán)的延伸，是確保專屬所有權(quán)和共有權(quán)實現(xiàn)的手段。不論管理形式是自主進(jìn)行，還是委托他人，真正的管理主體都應(yīng)當(dāng)是業(yè)主本身。，通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會實現(xiàn) 業(yè)主通過成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，由其代表全體業(yè)主實現(xiàn)和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條，規(guī)定了共同管理權(quán)所包含的各項基本內(nèi)容，同時由業(yè)主大會制定的管理規(guī)約可以更詳細(xì)的約定在每個特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同管理權(quán)的所含內(nèi)容、行使方式、處理機(jī)制等事項。 只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，則由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。 業(yè)主委員會召集業(yè)主召開業(yè)主大會會議，以集體討論或書面征求意見的形式作出合法有效的業(yè)主大會會議決定，該決定對業(yè)主具有約束力。因此，共同管理權(quán)是一種成員權(quán)，具體表現(xiàn)為表決權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)督權(quán)、請求權(quán)等權(quán)利。第二節(jié) 業(yè)主大會業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，主要包括以下兩種：第一，依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；第二，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。業(yè)主大會，是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的，是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的自治性組織。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。如果只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》并沒有對首次業(yè)主大會的成立條件作出具體規(guī)定，因此律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章中明確規(guī)定的首次業(yè)主大會成立條件、程序等相關(guān)內(nèi)容。律師根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容及時提示符合條件的業(yè)主籌備首次業(yè)主大會，以更好的實現(xiàn)和保護(hù)業(yè)主的合法利益。，物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章中關(guān)于首次業(yè)主大會籌備組的組成人員（包括業(yè)主人數(shù)、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、建設(shè)單位）、籌備組負(fù)責(zé)人由哪方擔(dān)任、籌備組的職責(zé)等事項。律師應(yīng)提示業(yè)主，籌備組成員名單、籌備組的職責(zé)應(yīng)在首次業(yè)主大會召開前一定期限內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；同時建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為籌備組開展工作提供條件；律師應(yīng)提示業(yè)主，籌備組履行職責(zé)的的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉業(yè)主委員會之日終止。，包括：（1）業(yè)主大會議事規(guī)則，是業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動的基本準(zhǔn)則，主要內(nèi)容包括：業(yè)主大會名稱，物業(yè)項目地址、四至范圍；業(yè)主大會權(quán)利；業(yè)主委員會職責(zé)；業(yè)主大會的議事方式及表決程序；業(yè)主大會定期會議的時間和形式；業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；業(yè)主委員會委員的組成和任期；業(yè)主投票權(quán)確定辦法；活動經(jīng)費的使用；印章的使用和管理；其他關(guān)于業(yè)主大會的重大事項等事項。（2）管理規(guī)約，主要約定：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項。律師應(yīng)提示合法通過的管理規(guī)約，對全體業(yè)主具有約束力。（3）選舉業(yè)主委員會；（4）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（5）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。，以下事項由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主大會會議分為定期會議（應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開）和臨時會議（經(jīng)20%以上的業(yè)主提議召開）。 律師應(yīng)告知業(yè)主，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)業(yè)主大會會議的召集。律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章中關(guān)于在業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的情形下，負(fù)責(zé)業(yè)主大會會議召集工作的組織的相關(guān)規(guī)定（以《天津市物業(yè)管理條例》為例，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，同時規(guī)定其他任何單位和個人不得組織召集）。律師應(yīng)提示業(yè)主，業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見的形式。根據(jù)會議討論的內(nèi)容不同，業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。律師應(yīng)提示業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，行使業(yè)主權(quán)利。，業(yè)主大會主要工作應(yīng)以物業(yè)管理為根本，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動，不得從事經(jīng)營活動。，應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定在業(yè)主大會會議召開一定期限之前，將該次會議召開的時間、地點、參加人員、討論事項等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。，業(yè)主大會會議決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。，內(nèi)容合法和程序合法是一個合法有效的業(yè)主大會會議決定必須具備的兩個條件，才對全體業(yè)主具有合法約束力。，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序的，受侵害的業(yè)主有權(quán)請求人民法院予以撤銷。該撤銷權(quán)應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使。，在召開業(yè)主大會前要核對業(yè)主身份，以“一戶一票”為基本原則。，在采取業(yè)主以書面方式行使共同管理權(quán)時，要注意資料送達(dá)的地點準(zhǔn)確性，資料中應(yīng)明示“送達(dá)后不表態(tài)，視為同意”以避免業(yè)主事后提出“送達(dá)不及時”的抗辯。 律師應(yīng)提示業(yè)主大會，將書面征求意見書的通知在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公示。，在業(yè)主委員會不及時組織業(yè)主委員會換屆和補(bǔ)選工作；業(yè)主委員會不及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同時，業(yè)主大會可向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府請求督促其限期履行職責(zé)。律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章等法律性文件中業(yè)主委員會逾期履行業(yè)主委員會職責(zé)時，業(yè)主、業(yè)主大會可以采取的救濟(jì)措施。，當(dāng)業(yè)主授權(quán)他人參加業(yè)主大會或者以書面形式表達(dá)其意見時，要及時與業(yè)主本人進(jìn)行核實，以避免在沒有書面授權(quán)書的情形下業(yè)主事后提出代理人無權(quán)代理的抗辯理由否認(rèn)行為有效性。第三節(jié) 業(yè)主委員會 業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉出的代表組成的業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項（2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（3）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（6）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會委員必須為本物業(yè)的業(yè)主（）。律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章等法律性文件中是否規(guī)定業(yè)主委員會的人數(shù)范圍、業(yè)主委員會委員條件等內(nèi)容，以此作為業(yè)主大會議事討論的依據(jù)；律師應(yīng)提示業(yè)主大會，也可在不違反法律法規(guī)等法律性文件的前提下，在《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定相關(guān)事項。以《天津市業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動規(guī)則》為例，業(yè)主委員會人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成，業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （1）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；（2）具有完全民事行為能力；（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費；（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力；（5）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；（6）身體健康，能保證必要的工作時間。業(yè)主委員會委員候選人可采取自薦、推薦等方式產(chǎn)生，籌備組根據(jù)業(yè)主委員會成員條件研究確定，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會成員或依《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定產(chǎn)生，但業(yè)主委員會主任、副主任必須在業(yè)主委員會成員中以選舉方式產(chǎn)生。律師應(yīng)提示業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委員出現(xiàn)下列情形時職務(wù)應(yīng)當(dāng)自行終止：（1）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；（2）以書面形式提出辭職的；（3）因身體健康原因喪失工作能力的；（4）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。律師應(yīng)查閱物業(yè)所在地已頒布并生效的地方性法規(guī)、地方性政府規(guī)章等法律性文件中有關(guān)業(yè)主委員會會議的議事細(xì)則，協(xié)助業(yè)主委員會制定業(yè)主委員會工作制度。律師應(yīng)提示業(yè)主委員會應(yīng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作制度開展工作，經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議一般由主任召集并主持，主任因故缺席不能履行職責(zé)的，可由副主任召集并主持。，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。律師應(yīng)提示業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。在進(jìn)行表決時，每一位委員有一票表決權(quán)。律師應(yīng)提示業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起一定期限內(nèi)，將業(yè)主委員會會議情況以及業(yè)主委員會決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。，應(yīng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案手續(xù)需要的文件有：業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。 律師應(yīng)提示業(yè)主委員會，上述文件內(nèi)容如有變更的，業(yè)主委員會應(yīng)及時向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，備案后由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。，應(yīng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會成員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。 律師應(yīng)提示業(yè)主委員會，在業(yè)主委員會委員缺員時，應(yīng)及時在業(yè)主大會會議補(bǔ)選。，應(yīng)在業(yè)主大會會議召開前15日，以公告方式告知全體業(yè)主，以避免采用書面通知方式無法送達(dá)或送達(dá)不及時等弊病。，在業(yè)主委員會換屆時，新一屆業(yè)主委員會有權(quán)在一定期限內(nèi)要求原業(yè)主委員會移交其保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物。工作檔案一般包括下列內(nèi)容：（1）各類會議記錄、紀(jì)要；（2）業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會決定等書面材料；（3）業(yè)主委員會選舉、換屆的有關(guān)材料；（4）業(yè)主名冊；（5）物業(yè)服務(wù)合同；（6）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；（7）業(yè)主的書面意見、建議書；（8）公告、公示及其證明材料；（9）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修資金收支和使用情況；（10）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的報告。，其主要工作應(yīng)以物業(yè)管理為根本，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動，不得從事經(jīng)營活動。，應(yīng)做好業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的決議、業(yè)主委員會會議決定由出席會議的人員簽字后存檔。，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》業(yè)主委員會在物業(yè)糾紛中具備獨立的訴訟主體資格，可以自己的名義參加訴訟。第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動，其中從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，并定期參加物業(yè)管理相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。律師在為建設(shè)單位或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，要注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)的的資質(zhì)等級條件以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)所承接的物業(yè)項目類型是否與其所具有的資質(zhì)相適應(yīng)。建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的條件如下：　?。?）一級資質(zhì)：①注冊資本人民幣500萬元以上；②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：；；（別墅）15萬平方米；、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。（2）二級資質(zhì)：①注冊資本人民幣300萬元以上；②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占