【正文】 種業(yè)態(tài) ,最終實現(xiàn)項目 一站式休閑娛樂 ,休閑中購物 . 三 ,功能定位 以餐飲 ,娛樂 ,休閑為主 ,購物為輔 ,打造特色時尚動感主題街區(qū) . 市場定位 : 本市所有人群的特定消費 ,以規(guī)模和特色取勝 ,重點突出 15\35歲年輕消費群體 ,與橋西其他商業(yè)業(yè)態(tài)形成鼎足之勢 ,互補互動 . 1,餐飲在檔次上以中檔餐飲為主 ,突出特色餐飲 ,休閑餐飲 . 2,娛樂以時尚娛樂為主 ,體現(xiàn)年輕人的新奇 ,新潮 ,刺激 . 3,休閑以本地市場認可的業(yè)態(tài)為主 .如網(wǎng)吧 ,茶樓 ,咖啡廳 . 4,購物以時尚服飾 ,運動服飾 ,飾品為主 ,便利店為輔 四 ,項目優(yōu)勢 ? 1,位置優(yōu)勢 :“XXX商業(yè)文化街 ” 東臨火車站 ,西接青年街市場 ,北望東方購物中心 ,南到自強路金融商務(wù)區(qū) ,處于東購商圈的中心 ,位置極其優(yōu)越 ,交通極為便利 . ? 2,管理優(yōu)勢 : XXX東方城市廣場有限公司 入駐本案 ,負責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理 3,政策優(yōu)勢 :該項目為 XXX市橋西區(qū)重點扶持項目 . 4,定位優(yōu)勢 : 5,品牌優(yōu)勢 : 6,設(shè)備優(yōu)勢 ? 1) 國內(nèi)知名品牌 “ 訊達 ” 扶梯八部 ,室內(nèi)六部 ,室外兩部 2) 國際知名品牌 “ 奧的斯 ” 直梯九部 ,其中兩部為觀光梯 3) 寬帶網(wǎng)直接接入高層公寓 ,采用光纖接入 ,讓每位用戶暢游在高速的網(wǎng)絡(luò)世界里 ,同時酒吧 ,咖啡廳可按商家要求接入寬帶端口 ,以滿足不同人士的需求 ? 根據(jù)人流分為四個小型廣場 ,可供商家舉辦促銷活動 ,顧客休息 ,娛樂配備火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng) ,有線電視系統(tǒng) ,安全防范系統(tǒng) ,綜合布線系統(tǒng)及停車場記費管理系統(tǒng) 供電指標 :低壓電電壓為 380/22V 總設(shè)備容量 :3508KW 總計算容量 :2769KW 中央空調(diào)指標 :空調(diào)冷負荷為 Q冷 =5008K/W 冷指標 :167W/平方米 熱負荷 :Q熱 =3060KW 熱指標 :85W/平方米 環(huán)保 :設(shè)備采用低噪聲 ,設(shè)備基礎(chǔ)采用隔震處理 ,管道與設(shè)備接口采用軟接口 ,并根據(jù)需要安裝消聲裝置 . 消防 :耐火等級 :高級公寓 ,商店 ,地下車庫等耐火等級均為一級 . 節(jié)能 :在建筑設(shè)計中加強 ,改善了建筑物 周圍的綠化 五 ,平面效果圖 1,步行街效果圖 2,一期效果圖 4,內(nèi)街效果圖 5,西入口效果圖 6,一層平面圖 7,二層平面圖 8,三層平面圖 9,四層平面圖 六 ,招商原則 ? 實行 “ 二個重點四個優(yōu)先 ” 的原則 ? (―) 二個重點 1,重點引進國內(nèi)外有影響 ,有實力的商業(yè)機構(gòu)加盟合作 。 2,對名家 ,名品 ,名企 ,名人重點招商 . ? (二 )四個優(yōu)先 1,廠家優(yōu)先 :廠家直接合作優(yōu)先答約 。 2,名優(yōu)品牌優(yōu)先 :國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進 。 3,獨家經(jīng)營優(yōu)先 :品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進 。 4,特色項目優(yōu)先 :擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機構(gòu)優(yōu)先引進 . 七 ,招商對象 l,國內(nèi)外名優(yōu)品牌生產(chǎn)廠家 , 2,國內(nèi)外有較強的經(jīng)營實力 ,大經(jīng)營規(guī)模的商業(yè)機構(gòu) 。 3,有豐富營銷經(jīng)驗的地區(qū)級品牌代理商 : 4,有一定實力的研發(fā)機構(gòu)或生產(chǎn)廠家 . 八 ,招商要求 1,各廠商必須持有工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照 ,稅務(wù)登記證 ,生產(chǎn)許可證 ,產(chǎn)品合格證及其它相關(guān)證件 ,并符合國家有關(guān)規(guī)定 。 2,經(jīng)營范圍中有涉及國家法律 ,行政法規(guī)規(guī)定的 ,須提交有關(guān)部門的批準文件 。 3,實行商品保真經(jīng)營 .嚴禁假冒偽劣商品入場 。 4,所有業(yè)主經(jīng)營戶或經(jīng)營機構(gòu)均須按招商流程順序入場 . 九 ,優(yōu)惠政策 十 ,合作方式 l,買斷經(jīng)營 :一次性買斷產(chǎn)權(quán)的方式 . 2,租賃經(jīng)營 :交納租金和相應(yīng)的物業(yè)管理費 ,招商經(jīng)營自主 ,內(nèi)部自行管理 ,外部由物管公司統(tǒng) ― 管理 ,公用部分使用按 XXX步行街經(jīng)營管理規(guī)定執(zhí)行 . 3,保底經(jīng)營 :以保底租金確定合作經(jīng)營的方式 . ① 以租賃總價確定保底租金 。 ② 根據(jù)銷售額測算分或比例 。 案例分享 ? 目 錄 ? 第一部分 項目綜合評估 ……………………………………………………………………… P3 ? ? ? ? 第二部分 項目定位 …………………………………………………………………………… P8 ? ? ? ? ? 第三部分 租金價格定位 …………………………………………………………………… P13 ? ? ? ? 第四部分 招商方案優(yōu)選 …………………………………………………………………… P17 ? ? ? ? ? ? ? 第五部份 招商準備工作 …………………………………………………………………… P23 ? ? ? ? ? ? ? 第六部份 招商計劃及實施 ………………………………………………………………… P26 ? ? ? 商城成功的因素 一個商城的成功所需要的幾方面配合 商城成功基本要素 商城外部 條件 商城 市場 定位 商城營銷推廣策略 商城管理 服務(wù) 經(jīng)營者的 實力 成功的商城關(guān)注要點 ? 商場管理服務(wù)素質(zhì)和經(jīng)營者是否具有實力、有信譽的商家乃商場成敗的關(guān)鍵因素。 各商家投入資本，除了維持產(chǎn)品的質(zhì)素，迎合潮流，還要注重裝修，櫥窗陳列，燈光，形象，以及售貨員的服務(wù)水平等等；以建立消費者對此商場的商家及貨品的信心，所以選擇商家方面，除了租金回報外，還要作多方面的考慮。 ? 發(fā)展商必須清楚的認識到，要把好的經(jīng)營者請來進駐商場作為『 旗艦商家 』 ，必須把租賃條件盡量放寬，盡量去迎合有號召力商家的需要，讓他們先落實進駐，再利用知名商家的號召力去吸引其它經(jīng)營資源。 ? 唯有準確的定位、合理租金和正確的營銷推廣策略，才有機會將所有鋪面全部租出，并成功開業(yè)，提升商場的整體價值。 ? 一個商場的成功，發(fā)展商乃最高的決策人，必須認清成功的關(guān)鍵，深思熟慮，不能急功近利，以期望一個物業(yè)長遠性的成長過程，獲取最大回報，實現(xiàn)商鋪的升值和商鋪銷售的價值最大化，實現(xiàn)利潤最大化。 四、運營管理的環(huán)節(jié)控制 運營成果決定著項目投資的成敗 ! ? 品牌統(tǒng)一 ? 管理統(tǒng)一 ? 信息統(tǒng)一 ? 資源統(tǒng)一 五、靈魂的環(huán)節(jié)控制 —資本運營 ? 做 “ 價值 ” 而不是做 “ 價格 ” 。 ? 多次融資功能是最佳的選擇。 ? 單元化產(chǎn)權(quán)、預(yù)留戰(zhàn)略融資空間。 ? 典押式融資應(yīng)當(dāng)避免新項目的投資。 ? 運營商的現(xiàn)金流是永遠的幸福！ 商業(yè)地產(chǎn)的金融化時代已經(jīng)到來 資金短缺加?。? 國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控手段更加嚴厲，信托行業(yè)進入房地產(chǎn)信貸的業(yè)務(wù)受到更嚴格的限制，房地產(chǎn)信貸資金更加短缺。 銀行選擇風(fēng)險低、 收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù) ? 由于銀行資本金與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，加之我國商業(yè)銀行收益與風(fēng)險脫鉤的機制，造成了銀行選擇風(fēng)險低、收益高的住房按揭貸款業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)信托基金浮出水面 ? 金融危機爆發(fā)后，房地產(chǎn)開發(fā)商為了避免金融風(fēng)險，開始選擇非銀行金融的融資渠道，力圖化解融資風(fēng)險。 ? 所以房地產(chǎn)信托基金（ Refits（ ri:t）浮出水面，變成了大家翹首以盼的融資之路 。 權(quán)益型的基金是必然的選擇 ? 目前房地產(chǎn)金融的問題之一，是絕大部分風(fēng)險集中在銀行身上。 ? 房地產(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開發(fā)商的融資問題，應(yīng)該建立，而不應(yīng)該是債權(quán)型的基金，讓資金持有人承擔(dān)風(fēng)險的同時享受回報。 ? 用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。 國內(nèi)現(xiàn)有的信托主要是用于過橋籌款 1. 中國 REITs要進一步發(fā)展 ， 還需要 5年的過程 。 然而 ， 在明年上半年就會出現(xiàn)一些在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司 2. 國內(nèi)要推出真正意義上的 REITs， 難度還是比較大的 。 ACM美國地產(chǎn)投資基金的數(shù)據(jù) “ ACM美國地產(chǎn)投資基金資產(chǎn)分布 ” 的報告顯示，目前海外基金的資金投向中， 僅 14%投向地產(chǎn)發(fā)展。而投向地區(qū)性購物中心 (如麥格理收購大連萬達 9個商用物業(yè) )和寫字樓的則分別占 19%。海外基金對于住宅項目的興趣在減退，所占比例為 11%。 項公舞劍 、意在沛公！ ? 如此短暫的時間內(nèi)，海外航母級資金機構(gòu)接二連三出手內(nèi)地購物中心項目，意欲何為？ ? 業(yè)內(nèi)普遍認為，這是他們嘗試內(nèi)地物業(yè)打包海外上市的一大動作。 探索理想的融資模式 ? “私募基金＋海外上市 ” 是最近不少擁有商業(yè)或辦公物業(yè)的發(fā)展商熱衷于探討的理想模式之一。 ? 深國投高管也坦承，欲借與大摩、西蒙集團合作之機，探索 “ 商業(yè)＋金融＋開發(fā) ” 的模式。 跳板在哪里？ 1. 新加坡和香港的市場可以作為大家融資的渠道之一，我認為香港的市場更加的適合過的融資， 2. 因為新加坡有語言和地域的限制，新加坡的法律語言是英語，并不是華語，香港就比較接近內(nèi)地的市場，無論是語言還是地域。 ‘傍大款 ’ 如何？ ? 國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商就是應(yīng)該 ‘ 傍大款 ’ ——盯緊海外基金。 ? 深國投的事例值得國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商仔細研究：今年以來，深國投通過與海外巨頭的兩次合作，一躍成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)運作的先鋒部隊。 解決 “ 短板 ” 跑步前進！ ? 在保證商業(yè)利潤的情況下，把后續(xù)運營交給國外的基金和國外非常著名的商業(yè)運營機構(gòu)是一個很好的選擇。 ? 一個先進的思路，就是不把項目全部賣掉，而是通過讓出一部分利潤與外資合作經(jīng)營，從而解決了目前國內(nèi)開發(fā)商在運作商業(yè)物業(yè)項目時一個共同的“ 短板 ” ——在項目的后期運營和管理方面缺乏經(jīng)驗和專業(yè)的團隊。 ‘傍大款 ’ 一定要得！ ? 傍大款的方式是具有現(xiàn)實性和充分的可行性： ? 事實上，海外機構(gòu)對投資內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)也是熱情澎湃。 ? 兩方面的原因決定了海外基金對中國的商業(yè)物業(yè)非常感興趣。 ?結(jié)緣 — 善待有緣人 ?分享 — 分享快樂痛苦 ?包容 — 允許差異的存在 ?感恩 — 從父母恩開始 謝 謝 擋不住的誘惑 ——商業(yè)地產(chǎn)！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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