【正文】 辦公及展示中心） ? 寶山區(qū)頂級商務，宴請場所（升級版 新金富門大酒店）（優(yōu)先承接本項目內(nèi)相關企業(yè)商務宴請，空閑時段承接大型婚宴） ? 寶山區(qū)規(guī)模最大配置同聲翻譯設備的高檔會議、會展中心（承接本項目內(nèi)相關企業(yè)會議及寶山區(qū)政府部門大型會議） ? 寶山區(qū)唯一日式服務性公寓（引進全日式愛泊滿管理）（優(yōu)先面向本項目內(nèi)相關企業(yè)員工銷售或租賃） 方案二：拆除 新建 項目定位為：國際鋼鐵論談總部 —— 國際鋼鐵論談（英文： International iron and steel talk，縮寫 IIS，或鋼鐵寶山論壇），由寶山區(qū)政府發(fā)起，寶鋼集團承辦，申特集團協(xié)辦，在本項目召開的大會。論壇為非官方、非營利性、定期、尋址的國際組織；為政府、企業(yè)及專家學者等提供一個共商鋼鐵經(jīng)濟、鋼鐵高科技發(fā)展方向、環(huán)境及其他相關問題的高層對話平臺；上海寶山為論壇總部的永久所在地。 本項目初步規(guī)劃包含以下功能定位： ? 寶山區(qū) 5A級寫字樓 （寶山第一高樓，雙塔景觀）（大型鋼鐵企業(yè)銷售辦公及展示中心） ? 寶山區(qū)頂級企業(yè)會館（頂樓 360度全景觀旋轉(zhuǎn)餐廳）（本項目內(nèi)企業(yè)家專屬會所） ? 寶山區(qū)頂級商務，宴請場所（全新升級版 新金富門大酒店）（優(yōu)先承接本項目內(nèi)相關企業(yè)商務宴請，空閑時段承接大型婚宴） ? 寶山區(qū)規(guī)模最大配置同聲翻譯設備的高檔會議、會展中心（優(yōu)先承接國際鋼鐵論談年會及各項年度分會議；其余時段優(yōu)先承接寶山區(qū)政府部門大型會議） ? 寶山區(qū)唯一日式服務性公寓（引進全日式愛泊滿管理）（優(yōu)先承接國際鋼鐵論談與會人員，其余時段對外營業(yè)） 項目市場定位風險分析 方案一利益及風險分析： 利益： ? 鋼鐵金融及電子交易 是鋼鐵業(yè)快速發(fā)展的平臺，也是未來的發(fā)展方向。有助于寶山區(qū)鋼鐵業(yè)結(jié)構完善，提升 提升寶山區(qū)的政治影響力及經(jīng)濟向心力 。 ? 申特作為鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)，打造鋼鐵電子交易平臺有助于企業(yè)自身銷售渠道的完善；此外，鋼鐵期貨市場的運作有助與其更快速、便捷的找尋到可能達到的高位價格的合適買家。 風險： ? 鋼鐵金融及電子交易 當下考慮及正在運作的企業(yè)及團體較多，并有部分具備了一定的影響力，如大宗鋼鐵交易平臺。項目的成功打造需要政府和企業(yè)多方的配合及努力。 方案二利益及風險分析： 利益： ? 國際鋼鐵論談總部 的定位有助于寶山區(qū) 打造升級版鋼鐵中心。 將大力 提升寶山區(qū)的政治影響力及經(jīng)濟向心力 。 ? 申特作為協(xié)辦單位和會議接待方，將大大的提升企業(yè)影響力及美譽度。 ? 本項目在“ 國際鋼鐵論談總部 ”的概念影響下，其重要地位及物業(yè)價值亦不言自明。 風險： ? 當下國內(nèi)已有的 鋼鐵 論壇眾多，其中較有影響力的有 —— 河南鄭州舉辦的中國鋼鐵貿(mào)易高峰論壇，目前已舉辦三屆，有 1000余家企業(yè)參會； 在上海浦東喜來登由由大酒店召開 的 由上海鋼聯(lián)電子商務股份有限公司、日本鋼鐵新聞 “JapanMetalDaily” 以及韓國 “SteelSteel” 鋼鐵研究機構三方聯(lián)合舉辦的為期兩天的 2023第二屆亞洲鋼鐵論壇 。這些論壇都是行業(yè)內(nèi)已經(jīng)舉辦的不同規(guī)格和級別的鋼鐵論壇，具備了一定的影響力。本項目的成功打造需要寶山區(qū)政府乃至上海市政府、工業(yè)部等多級政府部門大力推進，加之企業(yè)自身的配合及努力。 推薦方案 —— 方案二 推薦 理由： ?項目地塊位于寶山區(qū)核心位置，需要承載的愿景宏大，方案二 著力打造 “ 國際鋼鐵論談總部 ” 更能 凸顯項目地塊地段優(yōu)勢 及其價值 。 ?方案二有助于寶山區(qū) 打造升級版鋼鐵中心 ， 大力提升地塊及寶山區(qū)政治影響力及經(jīng)濟地位。 ?建筑表現(xiàn)施展空間更大，建筑表現(xiàn)更加完美。 ?功能配置齊全 ， 形象統(tǒng)一完整 ，各功能區(qū)配合及功能劃分更加協(xié)調(diào) 。 ?物業(yè)價值提升顯著。 Part three 項目產(chǎn)品策劃與建議 一、 按求設計構思 二、 項目經(jīng)濟測算及風險評估 三、產(chǎn)品建議 四、 產(chǎn)品規(guī)劃概念方案設計 （暫緩） 五、 項目市場推廣建議 基地現(xiàn)狀 一、按求設計構思 方案一：保留（金富門酒店）重建 建議規(guī)劃建筑指標： 占地面積 16033㎡ 容積率 地上建筑面積 64132㎡ 其中 保留原有建筑面積（酒店） 15247㎡ 拆除還建原有建筑面積（會議會展中心） 16605㎡ 低區(qū) 甲級商務辦公（華東鋼鐵電子交易中心（含部分 商務配套 商業(yè)）） ，高區(qū)日式服務型酒店式公寓 32280㎡ 地下建筑面積 (（地下一層） 12023㎡ 總建筑面積 76132㎡ 建筑示意圖 建筑俯視圖 方案一：保留（金富門酒店）重建 建議規(guī)劃建筑指標： 占地面積 16033㎡ 容積率 地上建筑面積 80165㎡ 其中 （ 1號樓）甲級商務辦公 25165㎡ （ 1號樓）酒店 16000㎡ 國際鋼鐵論談總部（含部分商業(yè)） 12023㎡ （ 2號樓）服務型酒店式公寓 27000㎡ 地下建筑面積（地下兩層） 18000㎡ 總建筑面積 98165㎡ 方案二建筑表現(xiàn)一 —— 等體量雙子塔 等體量雙子塔平面解析圖 1號樓 （辦公、酒店） 2號樓 服務型酒店式公寓 國際國際鋼鐵論談總部（含部分商業(yè)） 辦公、酒店配套商業(yè) 屋頂設計為 空中花園景觀 方案二建筑表現(xiàn)二 —— 不同體量雙子塔 不同體量雙子塔平面解析圖 1號樓 （辦公、酒店） 2號樓 服務型酒店式公寓 國際國際鋼鐵論談總部 （含部分辦公、酒店配套商業(yè)） 屋頂設計為 空中花園景觀 頂樓設計為 360度全景觀旋轉(zhuǎn)餐廳 三．產(chǎn)品建議 建筑風格 建議 —— 建議采用古典主義 ART DECO風格的建筑表現(xiàn)形式 建筑材質(zhì)建議 —— 建議采用石材及高級面磚結(jié)合的方式 總體規(guī)劃布局建議 ? 方案二規(guī)劃建設兩棟塔樓，其中 1號樓為主樓，臨牡丹江路，海江四路。設置了 25165㎡的甲級商務辦公區(qū)，及 16000㎡ 的酒店部分。建筑展示性好。辦公部分滿足了申特總部經(jīng)濟及大型鋼鐵企業(yè)銷售展示的需求；酒店部分在原有金富門酒店的基礎上進行升級，滿足了國際鋼鐵論談的接待要求 。 ? 2號樓建筑體量相對較小，定位為 服務型酒店式公寓 ， 引進全日式愛泊滿管理 ，即可作為國際鋼鐵論壇的接待補充酒店，亦可滿足項目商務客戶的居住需求。 服務型酒店式公寓 將全部委托愛泊滿 統(tǒng)一 管理 ，由金富門酒店作為特色客房對外銷售，建議面積按酒店客房標準劃分，為 3050㎡。統(tǒng)一裝修。 商業(yè)建筑形態(tài) 及業(yè)態(tài) 建議 —— 商務及酒店的配套商業(yè) 車位配置及規(guī)劃建議 ? 方案一中項目規(guī)劃建設地下一層車位，車位數(shù)量約 320個。 ? 方案二為滿足國際鋼鐵論壇的會議、辦公、酒店、商業(yè)各部分對于車位的要求。項目規(guī)劃建設地下兩層車位，車位數(shù)量達 400個。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH