【正文】 IT、快速消費(fèi)品等行業(yè)?？梢韵胍姡谖磥韼啄?，房產(chǎn)行業(yè)將不可避免地面臨一次洗牌。全國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位和就業(yè)人員? 小、散、亂的格局沒有實(shí)質(zhì)性改變? 同時(shí)，企業(yè)梯次分化越來越明顯，第一梯隊(duì)企業(yè)與中小企業(yè)的距離持續(xù)拉大，市場(chǎng)集中度越來越高? 項(xiàng)目資本金比例越來越高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈法人單位（萬個(gè)） 比重（％）就業(yè)人員（萬人） 比重（％）合計(jì) 100 100房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 物業(yè)管理 房地產(chǎn)中介服務(wù) 其他房地產(chǎn)活動(dòng) 全國房產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局房地產(chǎn)投資開發(fā)模式已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變對(duì)比房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控前、后各項(xiàng)政策的變化可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)投資開發(fā)模式已經(jīng)發(fā)生了重大變化。項(xiàng) 目 2023年 2023年 相 差 備 注土地費(fèi)用 100畝 100 萬元 /畝＝ 1億元，首付 20％（ 2023萬元），余款在一年后支付（用銷售收入支付）100畝 150 萬元 /畝＝ ，首付 40％（ 2023萬元），余款在半年內(nèi)付清（還沒有銷售收入）成本增加 ，自有資金支付相差土地費(fèi)用按年遞增 15%計(jì)算配套費(fèi)用 300元 /㎡ 20 萬㎡＝ 6000萬元可以 “ 減免緩 ”500元 /㎡ 20 萬㎡＝ 1億元不可以成本增加 ，自有資金支付相差① 容積率 ② “ 減免緩 ”比例 50％設(shè)計(jì)、推廣費(fèi)用等前期費(fèi)用500萬元 1000萬元 相差 500萬元隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，費(fèi)用已成倍增加建安費(fèi)用 20萬㎡ 1500 元 /㎡＝ 3億元20萬㎡ 1800 元 /㎡＝ 增加 ，自有資金支付不變?nèi)斯?/材料價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量均在提高間接費(fèi)用 1000萬元 1300萬元 增加 300萬元 開發(fā)期三年成本 總成本 其中自有資金 ,占 27%總成本 其中自有資金 ,占 60%成本增加 33%,自有資金增加 ※ 未考慮利率增加因素利潤率 30% 20% 10% 行業(yè)平均利潤 2億元 自有資金利潤率 154% 41% 相差 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，人工成本不斷上升房地產(chǎn)行業(yè)薪酬水平增長的年度對(duì)比 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與薪酬的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)成本越來越高，利潤率空間被壓縮?隨著土地資源越來越緊缺，土地成本增長迅速；?隨著自有資金比例的增加，貸款利息率增長，財(cái)務(wù)費(fèi)用成本大幅增加；?為了應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)培植公司品牌，房地產(chǎn)企業(yè)將不得不提高項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，導(dǎo)致投入增加；?建材等相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格的提高，建安成本也得到了一定的增長；?隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的提升，營銷費(fèi)用也得到大幅度的增長；?隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員工資的不斷上漲，人工成本日益增加；?國家宏觀調(diào)控效果的集中釋放 …… 以上因素綜合作用，使得房地產(chǎn)的行業(yè)利潤逐漸被壓縮到合理的范圍內(nèi)。對(duì)那些 “機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向 ”的房地產(chǎn)商而言，過去那種瘋狂的 “掘金時(shí)代 ”或許一去不復(fù)返了。要想在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，企業(yè)必須重新審視和定位自己，突出優(yōu)勢(shì)，補(bǔ)強(qiáng)短板，以期把握機(jī)會(huì)，做強(qiáng)做大。公眾持幣待購氣氛濃厚 據(jù)中國青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心的年初的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，相信本人所在城市2023年的房價(jià)會(huì) “繼續(xù)瘋漲 ”的公眾占 %，認(rèn)為 “略有上漲 ”的占 %，認(rèn)為 “有所下降 ”的占 %，認(rèn)為 “維持不變 ”的占 %。 　　從數(shù)字上看，雖然預(yù)期房價(jià)將上漲的公眾占據(jù)多數(shù)，但是與去年年初相比，人數(shù)已經(jīng)明顯減少。去年這一比例為 %，而今年卻滑落到 %，下跌了 23個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，預(yù)期房價(jià)會(huì)降的公眾卻大幅增多，去年為 %，而今年已快速上升到 %，上漲了 21個(gè)百分點(diǎn)。 本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在有購房需求的人中間，多達(dá) %的受訪人持幣待購，表示 “觀望一兩年再說 ”。有意在今年買房的公眾只有 %，而打算買房用于投資的只有 %。導(dǎo) 讀?序 言：戰(zhàn)略概述?第一部分：全國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析? 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收）? 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析? 四、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) （ 2023－ 2023） 綜觀 2023年中國樓市，一個(gè)最為顯著的特征是 房地產(chǎn)價(jià)格在國家系列組合政策的調(diào)控下依然走出了一個(gè)比較強(qiáng)勁的上升態(tài)勢(shì)。 面對(duì)欲抑反揚(yáng)的房價(jià)上升，政府除了需要保持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定之外，還需要更多的承擔(dān)起解決中低收入家庭住房難的責(zé)任。這是 2023年樓市調(diào)控方向發(fā)生變化的主要層面；同時(shí)，國家面臨著如何避免經(jīng)濟(jì)發(fā)展由過快轉(zhuǎn)向過熱，減少通貨膨脹的壓力，控制價(jià)格過快上漲等一系列問題。在 2023年 12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，已經(jīng)明確了 2023年政策實(shí)施的主基調(diào)，財(cái)政政策依然保持穩(wěn)健的方向，而貨幣政策將由穩(wěn)健轉(zhuǎn)向從緊，這已經(jīng)定格了 2023年的政策基本思路就是 貨幣政策從緊 ，房地產(chǎn)的調(diào)控也將在國家大的從緊政策框架下，面臨進(jìn)一步的緊縮。? 預(yù)測(cè)一：住房保障政策全力推進(jìn)，但保障性住房短時(shí)間內(nèi)不會(huì)成為住房供應(yīng)的主體 2023年 8月，國務(wù)院從中央層面出臺(tái)了住房保障的綱領(lǐng)性文件 24號(hào)文，并且建設(shè)部在 11月份分別出臺(tái)了 《 廉租住房保障辦法 》 和 《 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 》，可以說從中央到部委，都已經(jīng)對(duì)住房保障政策作出了明確的指導(dǎo)性文件。應(yīng)該說， 2023年對(duì)于住房保障來說，是一個(gè)真正的開局之年，也是至為關(guān)鍵之年。正如國家建設(shè)部門所強(qiáng)調(diào)的那樣：房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流仍是堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向。受各種因素的限制，保障性住房短時(shí)間內(nèi)不會(huì)成為住房供應(yīng)的主體。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稀釋作用亦不會(huì)太明顯。2023年宏觀政策走向預(yù)測(cè)? 預(yù)測(cè)二：落實(shí)和完善現(xiàn)有政策將是 2023年的主旋律 2023年以來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)全面而密集，涵蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、行業(yè)環(huán)境、限外、住房保障、加息、提高首付款等各個(gè)方面。各大相關(guān)部委、主管部門都參與進(jìn)來， 對(duì)一個(gè)行業(yè)進(jìn)行如此長時(shí)間和密集的調(diào)控是非常少見的。 可以預(yù)測(cè)， 2023年，繼續(xù)落實(shí)和完善現(xiàn)有政策將成為樓市調(diào)控的主旋律： 2023年的調(diào)控方向已經(jīng)由 “穩(wěn)定房價(jià) ”逐步轉(zhuǎn)為 “住房保障 ”，并在后半年基本建立起了住房保障體系的框架，如何更好的落實(shí)住房保障政策將成為調(diào)控的一個(gè)重點(diǎn)； 在需求角度，繼續(xù)通過如加息、物業(yè)稅等增加購房支出，減少房產(chǎn)投資收益，來降低購房需求；在供給上，政府會(huì)繼續(xù)加大對(duì)保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對(duì)開發(fā)商土地開發(fā)進(jìn)程監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的。 平抑房價(jià)和房地產(chǎn)良性發(fā)展需要不斷盤活存量房市場(chǎng)，而當(dāng)前二手房交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)仍然是制約部分交易的因素，因此，如何改革和完善交易稅費(fèi)，盤活二手房市場(chǎng)可能會(huì)成為 2023年政策的一個(gè)新的方向。u 預(yù)測(cè)三：強(qiáng)力整頓土地市場(chǎng) 新年伊始的 1月 7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā) 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 ，打響了 2023年樓市調(diào)控的第一炮。這也顯示了政府對(duì)整頓土地供應(yīng)的強(qiáng)烈信心和決心。該通知第六條尤其引人矚目： “嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。 ”通知的文字細(xì)節(jié)似乎更能體現(xiàn)政府的堅(jiān)決態(tài)度：如去掉了 “原則上 ……”的字眼等。 此通知的下發(fā)距國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布 《 土地儲(chǔ)備管理辦法 》 不足兩個(gè)月，再聯(lián)系從 2023年開始的 “土地反腐 ”，可以預(yù)見，2023年，政府將會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲、更有效的政策進(jìn)一步清理整頓土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)秩序?qū)?huì)更加趨于規(guī)范，開發(fā)商的囤地成本必將大大增加。u 預(yù)測(cè)四：物業(yè)稅有望從目前的 “空轉(zhuǎn) ” 轉(zhuǎn)入部分城市的開征運(yùn)行 從實(shí)踐上看，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的個(gè)稅、營業(yè)稅、土地增值稅等已經(jīng)先后執(zhí)行，但效果并不理想。開征物業(yè)稅也儼然成為政府實(shí)施稅費(fèi)調(diào)控市場(chǎng)的最后一個(gè) “殺手锏 ”。 從 2023年 10月 1日起執(zhí)行的 《 物權(quán)法 》 ，已經(jīng)為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了法律條件，尤其是 2023年 10月之后，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)從原先的 6個(gè)城市擴(kuò)大到 10個(gè)城市，這已經(jīng)說明政府正在加快步伐來推進(jìn)物業(yè)稅政策的出臺(tái)，雖然物業(yè)稅實(shí)施的相關(guān)操作細(xì)節(jié)比較難于界定，物業(yè)稅全面實(shí)施的時(shí)間表還很難確定，但是，政府可能會(huì)通過選擇部分城市的真正試點(diǎn)，然后進(jìn)行全面地推進(jìn)實(shí)施這樣一種模式。因此， 2023年，物業(yè)稅或可會(huì)在部分城市率先試點(diǎn)實(shí)施，并且試點(diǎn)實(shí)施過程中的相關(guān)針對(duì)性操作細(xì)則將會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要焦點(diǎn)。 可能的操作思路是： 將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)稅不重征。開征物業(yè)稅，將強(qiáng)化對(duì)財(cái)富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。 ? 　　如同變幻莫測(cè)的股市一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣充滿了變數(shù)。? 歸根結(jié)底，房產(chǎn)是一種商品，其主要作用是用于消費(fèi)。投資只是它的附屬功能。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，其價(jià)格是由供求關(guān)系決定。但從中國的實(shí)際來看，單靠市場(chǎng)是無法協(xié)調(diào)地解決各類人群的住房問題的。在今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，靠政策強(qiáng)力推進(jìn)的 “兩房 ”和靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房必將同時(shí)并存，相輔相成。唯一存在的變數(shù)是兩者的供應(yīng)比例關(guān)系。而這種關(guān)系又取決于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，財(cái)政能力，調(diào)控落實(shí)效果等諸多因素。? 從 “利空 ”和 “利好 ”角度分析，利空因素主要包括：貨幣政策從緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)；土地供應(yīng)瓶頸將被逐步打破；限價(jià)房開始入市，分流市場(chǎng)需求；受調(diào)控和高樓價(jià)影響，觀望氣氛加重等因素。 利好因素則有：國民經(jīng)濟(jì)和居民收入持續(xù)增長，人民幣升值和資金流動(dòng)性過剩；地鐵、大型市政項(xiàng)目等不斷完善，居住價(jià)值提升；更嚴(yán)格的土地政策，取得成本上升，但上升速度放緩，開發(fā)成本仍將保持上升趨勢(shì)；發(fā)展商上市融資，市場(chǎng)集中度越來越高，影響市場(chǎng)能力增加。2023及今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 綜合以上因素和前面的分析，我們認(rèn)為：u 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期發(fā)展趨勢(shì)仍舊然看好。地根緊縮之下的商品房長期供應(yīng)將趨緊，而宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市化進(jìn)程、人口紅利等因素均支撐商品房需求長期旺盛；u 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾將逐步趨于緩和，房價(jià)不會(huì)大起大落，且穩(wěn)中有升的可能性更大。這是由商品房的剛性自住需求以及投機(jī)投資需求與調(diào)控政策之間的博弈等因素決定的；u 對(duì)當(dāng)前濃重的觀望氣氛的判斷，曾有專家認(rèn)為可能會(huì)持續(xù) 15個(gè)月。我們的觀點(diǎn)是不會(huì)持續(xù)得這么長。個(gè)別城市和地區(qū)出現(xiàn)的所謂 “ 拐點(diǎn) ” ，是市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策必然的 “ 應(yīng)激反應(yīng) ” ，而不會(huì)是全國市場(chǎng)的主流。 “ 觀望期 ” 后，房市仍會(huì)回暖，甚至有可能因購買能力的階段性凍結(jié)而出現(xiàn)集中釋放的局面。u 資本的趨利性、資源的流動(dòng)性必然使得全國范圍內(nèi)的房價(jià)逐步趨于均衡和理性。在一線城市之后，存在價(jià)格洼地的二三線城市會(huì)很快成為房產(chǎn)大鱷們的進(jìn)軍目標(biāo)。無論價(jià)格，設(shè)計(jì)理念，管理思潮，行業(yè)利潤，都會(huì)在這個(gè)過程中得到 “ 攤勻 “ 。u 客戶對(duì)房產(chǎn)品質(zhì)，品牌的訴求日益提高；u 相對(duì)于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)會(huì)、投機(jī)利潤在今后 3－ 5年仍將保持一定的選擇優(yōu)勢(shì)。長期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展將形成以下五大趨勢(shì)：行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；?、品牌化的方向發(fā)展。地區(qū)性品牌由于在資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面處于整體劣勢(shì)，生存空間收到嚴(yán)重?cái)D壓。房地產(chǎn)供給將向多元化發(fā)展，住宅供應(yīng)體系將包含商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、低租金公寓等面向不同消費(fèi)層次的房地產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)房地產(chǎn)將會(huì)穩(wěn)定增長。商品住宅價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中回落的趨勢(shì)。商業(yè)房地產(chǎn)的租、售價(jià)格將穩(wěn)中有升。二級(jí)市場(chǎng)的不斷發(fā)展將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著越來越大的作用。房地產(chǎn)金融業(yè)將更加完善，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展起積極作用。規(guī)?；放苹┙o多元化價(jià)格趨勢(shì)住宅二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融業(yè)導(dǎo) 讀?序 言：戰(zhàn)略概述?第一部分：全國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析? 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析? 二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析（土地，金融，稅收）? 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析? 四、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)?第二部分：寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?第三部分：金田置業(yè)內(nèi)部資源分析?第四部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇?第五部分：金田置業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) （ 2023－ 2023）寧波城市名片? 寧波位于中國大陸海岸線中段、的長江三角洲南翼，毗鄰上海、杭州。? 是中國對(duì)外開放城市、享有省一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限的計(jì)劃單列城市、具有制定地方性法規(guī)權(quán)力的 “全國較大的城市 ”，是全國歷史文化名城。? 全市總面積 9365平方公里， 2023年末總?cè)丝?。其中市區(qū)人口 人。全市轄象山、寧海二個(gè)縣，余姚、慈溪、奉化三個(gè)縣級(jí)市。市區(qū)設(shè)海曙、江東