【導(dǎo)讀】渝北區(qū)位于本市的西部，面積1452平方千米，人口約77萬，轄22鎮(zhèn)，13鄉(xiāng)，地勢(shì)以丘陵，低山為主。生產(chǎn)水稻，玉米，小麥，紅薯等糧食作物和油菜等經(jīng)濟(jì)作物。蠶繭，生豬飼養(yǎng)業(yè)發(fā)達(dá)。工業(yè)有化工，制藥，采煤，食品加工等部門。產(chǎn)總投資額達(dá)億元，總投資量排列重慶市第三位。從以上地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成果及市場(chǎng)表現(xiàn)來分析，除去當(dāng)時(shí)項(xiàng)目開發(fā)。唯有此，才能最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，取得合理的利潤(rùn)。全程策劃來規(guī)劃運(yùn)籌，充分體現(xiàn)“凡事預(yù)測(cè)立，不預(yù)則廢”的主張?！皸鳂蛩ぁ表?xiàng)目面臨著較為復(fù)雜的社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境等。特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目所處環(huán)境的分析與把握，是項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的基本前提。遵照全球地方化和全程營(yíng)銷的營(yíng)銷理念，通過客觀、準(zhǔn)確。具有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查工作為項(xiàng)目整體戰(zhàn)略決策提供有效的市場(chǎng)依據(jù)。

　　

【正文】 型、低總價(jià)、小體量入市，培養(yǎng)市場(chǎng)。 ? 在初期市場(chǎng)不成熟的情況下，盡可能的轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)，如 合作開發(fā)、施 中國(guó)最大管理資源中心 工墊資等。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分區(qū)分期思路？ 本地塊至東北向西南，地勢(shì)由高到底，地形起伏落差大，因此分區(qū)分期開發(fā)應(yīng)考慮下幾點(diǎn)： ? 目前臨街位置較好的首先開發(fā)。 ? 景觀成形，視野較好的地段，其次開發(fā)。 ? 地勢(shì)較低，較偏的地段，最后開發(fā)。 具體開發(fā)秩序，見圖。在開發(fā)分期上建議作如下分期： 第一期： 20xx 年 3 月 —— 20xx 年 9 月 第二期： 20xx 年 9 月 —— 20xx 年 3 月 上述分期，可根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況，組合調(diào)整開發(fā)周期。 ? 財(cái)務(wù)篇 第一章：投資成本估算及融資建議 一、總投資成本估算 （一）項(xiàng)目投資估算 1．估算 依據(jù) （ 1）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 （ 2）重慶市同類房地產(chǎn)開發(fā)成本 （ 3）重慶市房地產(chǎn)開發(fā)方面的稅費(fèi)規(guī)費(fèi)文件 2．估算范圍 本次估算的投資范圍主要包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本、環(huán)境 中國(guó)最大管理資源中心 費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用及有關(guān)規(guī)費(fèi)。 3．投資估算結(jié)果 通過分析與估算，“楓橋水郡”建設(shè)項(xiàng)目投資總計(jì)人民幣 萬元（表 1） ,單方綜合成本 1097 元 /平方米 . 表 1 項(xiàng)目投資構(gòu)成 項(xiàng) 目 金額（萬元） 所占比例 總投資 100% 其 中 土地費(fèi)用 % 建筑安裝工程費(fèi) % 市政及環(huán)境工程費(fèi) % 專業(yè)工作費(fèi)用 % 開發(fā)規(guī)費(fèi) % 管理費(fèi)用 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 銷售費(fèi)用 % 不可預(yù)見費(fèi)用 % 總投資估算詳見表 2。 表 2 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 成本費(fèi)用 估算基礎(chǔ)（平方米） 估算單價(jià) （元 /米 2） 估算造價(jià) （萬元） 備注 一 建筑安裝 工程費(fèi) 住宅 建筑面積 :92400 600 商業(yè) 建筑面積 :12300 600 小 計(jì) 104700 二 市政管網(wǎng)及景觀 三通一平費(fèi) 土地面積 :69783 70 景觀工程費(fèi) 土地面積 :69783 50 小 計(jì) 三 其他費(fèi)用 土地費(fèi)用 土地面積 :69783 110 前期專業(yè)工作費(fèi) 建筑 面積 :104700 30 開發(fā)規(guī)費(fèi) 建筑面積 :104700 130 管理費(fèi) 建筑面積 :104700 30 銷售費(fèi)用 建筑面積 :104700 40 小 計(jì) 四 基本預(yù)備費(fèi) (一 +二 +三 ) 5% 五 貸款利息 (一 +二 +三 +四 ) 40% 中國(guó)最大管理資源中心 [(1+6%)5/21] 六 合 計(jì) 4．投資估算說明 （ 1）投資估算單位均為人民幣； （ 2）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期 5 年 (20xx 年 3 月 — 20xx 年 3 月 )，其中工程建設(shè)期 3 年； （ 3）國(guó)內(nèi)開發(fā)貸款利率按 6%估算，貸款于項(xiàng)目啟動(dòng)第一年初 (20xx年初 )均勻投入； （ 4）本項(xiàng)目估算前期策劃方案為依據(jù)，如果策劃方案調(diào)整，投資估算應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 （二）不同階段投資估算及資金籌措計(jì)劃 1．開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 4 年開發(fā)完成，各年建設(shè)進(jìn)度如表 3 見下圖： 表 3 項(xiàng)目開發(fā) 建設(shè)計(jì)劃 第一期 第二期 第三期 合計(jì) 時(shí)間 建設(shè)計(jì)劃 20% 35% 45% 100% 開發(fā)面積(平方米 ) 20940 36645 47115 104700 其中： 商業(yè) 住宅 3100 17840 5300 31345 3900 43215 92400 12300 中國(guó)最大管理資源中心 2．投資計(jì)劃 項(xiàng)目資金投入計(jì)劃如表 4。 表 4 項(xiàng)目資金投入 計(jì)劃 (萬元 ) 第一期 第二期 第三期 合計(jì) 時(shí)間 土地費(fèi)用 (100%) 其余費(fèi)用 (20%) (35%) (45%) 合計(jì) 占總投資比例 25% 33% 42% 100% 3．資金籌措建議 （ 1）資本金 考慮到國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金管理規(guī)定及本項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作需要 ,項(xiàng)目資本金至少應(yīng)達(dá)到總投資的 20%左右 ,主要用于前期土地購置、規(guī)費(fèi)繳納及分期環(huán)境建設(shè)和三通一平。 （ 2）銀行貸款 考 慮到當(dāng)前金融政策的取向以及合理控制項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率的要求，項(xiàng)目銀行貸款適宜控制在總投資的 40%。銀行貸款主要用于工程建設(shè)的支出。 （ 3）施工單位墊資 根據(jù)目前建筑承包市場(chǎng)的普遍行情，預(yù)計(jì)通過施工單位墊資可望籌集到 10%的資金。 （ 4）預(yù)售資金滾動(dòng)投入 考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域目前實(shí)際情況及未來發(fā)展前景，預(yù)計(jì) 4 年建設(shè)期間如果項(xiàng)目運(yùn)作較好，則通過預(yù)售回籠可以解決剩余 30%的資金 中國(guó)最大管理資源中心 需求。 項(xiàng)目籌資構(gòu)成如表 5。 表 5 開發(fā)項(xiàng)目資金籌措構(gòu)成表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 第一期 第二期 第三期 合計(jì) 時(shí)間 資本金 5% 10% 5% 20% 銀行貸款 10% 15% 15% 40% 施工墊資 10% 10% 預(yù)售回籠 10% 20% 30% 合計(jì) 25% 35% 40% 100% 第二章：總體開發(fā)價(jià)值 銷售單價(jià)及進(jìn)度的預(yù)測(cè) （ 1）項(xiàng)目銷售范圍及面積 本次策劃方案規(guī)劃建筑面積 104700 平方米， 將全部通過銷售途徑回收所有投資及其增值。其銷售范圍及面積分別為： 住宅： 92400 平方米 商業(yè)： 12300平方米 （ 2）項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)估測(cè) 根據(jù)本報(bào)告市場(chǎng)研究結(jié)果，結(jié)合當(dāng)?shù)貥潜P價(jià)格水平和本項(xiàng)目定位檔次，報(bào)告預(yù)測(cè)：本項(xiàng)目住宅部分的主力價(jià)格可依據(jù)具體樓層和戶型在 1300 元 /平方米 — 1500 元 /平方米（建筑面積）確定，并隨著品牌推廣的深入而逐漸調(diào)增。 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)表（建筑面積） 銷售價(jià)格 （元 /平方米） 第一期 第二期 第三期 住宅銷售均價(jià) 1400 1500 1700 商業(yè)銷售均價(jià) 20xx 3000 4000 中國(guó)最大管理資源中心 2．項(xiàng)目預(yù)期銷售收入估測(cè) ①住宅部分： 第一期： S1=1400 17840= 第二期： S2=1500 31345= 第三期： S3=1700 43215= 小 計(jì)： SZ=++= 萬元 ②商業(yè)部分： 第一期： S1=20xx 3100= 萬元 第二期： S2=3000 5300= 萬元 第三期： S3=4000 3900= 萬元 小 計(jì)： SZ=++=3770萬元 ③銷售總收入 S=+3770 = 萬元 第三章：投入產(chǎn)出分析 ………………………………………… 營(yíng)業(yè)總利潤(rùn) 營(yíng)業(yè)總利潤(rùn) =項(xiàng)目總收入 — 營(yíng)業(yè)稅金 — 項(xiàng)目成本 = 6% = 稅 前成本利潤(rùn)率 成本利潤(rùn)率 = 中國(guó)最大管理資源中心 =% ? 銷售篇 第一章：銷售策略提示 案名提示 在樓盤的營(yíng)銷推廣過程中，樓盤命名已成為必備的策劃手段之一。我們認(rèn)為樓盤命名應(yīng)具備如下特征： 不落俗套，不過份雷同，而以有時(shí)代氣息 應(yīng)考慮項(xiàng)目大小、定位及小區(qū)生活品味 要求寓意美好，郎郎上口 總之好的樓盤命名既要切合項(xiàng)目情況和定位，又要有創(chuàng)意，根據(jù)本項(xiàng)目的定位，我司提出如下案名： ? 楓橋水郡 ? 金果半島 ? 金果山莊 ? 四季良園 ? 四季陶?qǐng)@ ? 田園雅居 ? 都市驛站 ? 時(shí)代先峰 價(jià)格政策提示 ? 采取低開高走的營(yíng)銷思路 ? 價(jià) 格漲幅采用“低幅度、多次數(shù)” 中國(guó)最大管理資源中心 ? 價(jià)格與時(shí)期段結(jié)合促銷 廣告策略提示？ 采用“三點(diǎn)一線一結(jié)合”的廣告策略思路 三點(diǎn)： 其一、公園里建房及居家、其二、讓住宅聰明起來、其三、投資回投率； 一線：金果大道本年度上半年與經(jīng)開大道的連接； 一結(jié)合：區(qū)域大發(fā)展趨勢(shì) 結(jié)合以上思路制定現(xiàn)行的投放率，根據(jù)銷售周期，我司分期報(bào)送各階段的《廣宣策略及投放計(jì)劃書》 備案 房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的市場(chǎng)，沒有定制的發(fā)展模式。因此我司在此方案確定的基礎(chǔ)上，根據(jù)上述市場(chǎng)特征，研究出另一備案。此備案中心思想是以房地產(chǎn)與教育的一種嫁接所形成 的差異化項(xiàng)目發(fā)展模式“復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目” —— 類比教育產(chǎn)業(yè)，具體方案，根椐工作需要另案提報(bào)。 策劃部專案組 20xx 年于 2 月