【導(dǎo)讀】后，需要得到全面的調(diào)整。各大商場(chǎng)均缺乏準(zhǔn)確的定位和固定的客戶群。誰就可以在綦江商業(yè)市場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。住宅的租約期限一般為半年至一年，而商鋪的租約通常為1至3年或更長(zhǎng)。的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增客觀保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。付款方式使租金收取也較有保障。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈。的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。還有較大的上漲空間?，F(xiàn)階段重慶商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出。對(duì)于商鋪的“圈地運(yùn)動(dòng)”。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購(gòu)買商鋪。粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。從街頭詢問及抽樣調(diào)查分析，綦江投資者普。的人希望商鋪內(nèi)具有專業(yè)商業(yè)公司管理。²的需求者為主，占%，其次是10～30m²,占%。投資者心目中商鋪的理想總價(jià)是10～29萬元，占%,的經(jīng)營(yíng)成本回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)。因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓專

　　

【正文】 事件營(yíng)銷動(dòng)線 項(xiàng)目營(yíng)銷渠道策略 長(zhǎng)松世紀(jì)商城總體營(yíng)銷渠道以現(xiàn)場(chǎng)為主，多點(diǎn)突破： ①加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝、商場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng)。 確?，F(xiàn)場(chǎng)銷售部的主力陣地地 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁 共 39 頁 位。適時(shí)開辟項(xiàng)目區(qū)域（地點(diǎn)可再行研究）第二賣場(chǎng)。 ②投資者 組織化： 將已有投資者納入組織管理系統(tǒng)，保持經(jīng)常聯(lián)系，并且通過各項(xiàng)消費(fèi)活 動(dòng)與情報(bào)咨詢的提供，成為有組織的客戶群，亦即落實(shí)顧客管理的系統(tǒng)運(yùn)作。 營(yíng)銷價(jià)格策略 價(jià)格是消費(fèi)者和投資者最為敏感的話題，更是投資利潤(rùn)能否最終實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵所在。在房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中，房地產(chǎn)的定價(jià)是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營(yíng)銷過程的核心和關(guān)鍵性問題?？紤]到項(xiàng)目所處區(qū)域版塊形象、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)有狀態(tài)和趨勢(shì)、區(qū)域消費(fèi)水平、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群消費(fèi)特性。 林冠觀點(diǎn) 如下 ： 1）考慮到產(chǎn)品整體銷售推廣過程中的高價(jià)阻力（商鋪售賣過程中如出現(xiàn)高價(jià)阻力點(diǎn)，整個(gè)產(chǎn)品營(yíng)銷過程將因此產(chǎn)生巨大影響 ），實(shí)現(xiàn)商鋪低價(jià)入市，高價(jià)收盤。同時(shí) 盡可能的用靈活多變的方式促動(dòng)銷售進(jìn)程，為目標(biāo)客戶群減壓，提供五成按揭、分期付款等方式。為達(dá)到 刺激銷售獲得最佳利潤(rùn)的目的，根據(jù)市場(chǎng)售賣進(jìn)度適時(shí)調(diào)價(jià)，封頂至進(jìn)駐開業(yè)之間享有 10%— 20％的升值空間。 2）長(zhǎng)松世紀(jì)商城商鋪?zhàn)罱K價(jià)格可根據(jù)項(xiàng)目成本因素和同類房產(chǎn)供求因素確定。根據(jù)商業(yè)價(jià)值差價(jià)、樓層差價(jià)、邊間差價(jià)、面積差價(jià)、視野差價(jià)、及口彩差異等因素來決定銷售價(jià)格，以獲取利潤(rùn)、 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁 共 39 頁 回籠投資資金為定價(jià)目標(biāo)，采用一次性付款、建筑期付款、按時(shí)間付款、銀行按揭等多種靈活的付款方式，完成整個(gè)長(zhǎng)松世 紀(jì)商城營(yíng)銷推廣策略。 三、 產(chǎn)品營(yíng)銷時(shí)間段劃分及策略 項(xiàng)目形象的樹立 —— 蓄水期 營(yíng)銷策略：確立第二賣場(chǎng)（暫定）及分賣場(chǎng)，開展咨詢展示活動(dòng)，實(shí)施商鋪銷售優(yōu)惠額度。 項(xiàng)目形象的拓展 —— 開盤期 營(yíng)銷策略：開展開盤活動(dòng)期間有獎(jiǎng)活動(dòng)，銷售的持續(xù)跟進(jìn)工作。 中國(guó)最大管理資源中心 第 32 頁 共 39 頁 項(xiàng)目形象的確立 —— 強(qiáng)銷期 營(yíng)銷策略：整個(gè)商鋪公開出售，達(dá)成負(fù)一層及一二三四層的高銷售率。 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁 共 39 頁 項(xiàng)目形象的完善 —— 持銷期 ：剩余意向客戶跟進(jìn)和售后服務(wù)，促進(jìn)尾盤的銷售工作。 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁 共 39 頁 廣告以電視、戶外、直投為主，具體投放比例見附件七 注：上述銷售時(shí)間及廣告模擬須根據(jù)銷售實(shí)際情況做適時(shí)調(diào)整。 四、廣告策略 結(jié)合項(xiàng)目的具體情況和當(dāng)?shù)孛襟w的影響力、傳播優(yōu)勢(shì)，制定廣告適當(dāng)可行的媒體投放策略，以達(dá)到財(cái)進(jìn)其用的目的。 流程要點(diǎn)：炒熱概念、吸引關(guān)注、引導(dǎo)消費(fèi)、引爆購(gòu)買 全程核心推廣策略 —— 采用 IMC（整合營(yíng)銷傳播）的手法，將實(shí)際銷售與廣告、 MD、公關(guān)等緊密結(jié)合。強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)術(shù)上的高度 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁 共 39 頁 統(tǒng)一性。 —— 傳播的主要力量放在對(duì)投資、盈利概念以及信心保證的大力渲染，而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。要點(diǎn)是對(duì)消費(fèi)者的攻心戰(zhàn)。 廣告?zhèn)鞑シ绞? 按照其報(bào)道化、新聞 化、情節(jié)化、人性化原則，在媒介形式上主要以報(bào)紙軟體廣告、硬體報(bào)紙廣告、戶外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品為主，以現(xiàn)場(chǎng)展示廣告、雜志廣告為輔。前期作好公關(guān)活動(dòng)，利用戶外廣告、 DM單、平面等媒介加大項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳力度。 ①報(bào)道及討論形式的電視軟體廣告； ②懸念式、大型形象牌的長(zhǎng)期廣告； ③圖表化、情節(jié)化的印刷品廣告（分階段推出）； ④服務(wù)式、咨詢式的動(dòng)態(tài)、促銷和展示廣告； ⑤告知式、現(xiàn)場(chǎng)式的“旺鋪”拍賣實(shí)施活動(dòng)。 針對(duì)項(xiàng)目綜合廣告效果的評(píng)估，我們建立完善的監(jiān)控措施，隨時(shí)使策劃與銷售的互動(dòng)，調(diào)整、修正各項(xiàng)實(shí)施計(jì)劃。 廣告時(shí)間段劃分和訴求重點(diǎn) 具體分為四個(gè)階段，即蓄勢(shì)期 1 個(gè)月，認(rèn)購(gòu)期 2 個(gè)月，強(qiáng)銷期 4個(gè)月，保溫期 6個(gè)月。 Ａ、廣告時(shí)間段劃分 中國(guó)最大管理資源中心 第 36 頁 共 39 頁 籌備期 /市場(chǎng)預(yù)熱期 （ 1）推廣策略： 本階段 DM 做和戶外形象廣告、外賣場(chǎng)形象包裝、 TV 四頭并進(jìn)，以 DM 和戶外作為傳播重點(diǎn)。 （ 2）項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃模擬： 編號(hào) 項(xiàng)目類別 項(xiàng)目明晰 時(shí)段 /版式 成本控制 A 戶外大型形象廣告 在綦江汽車站樹立一塊大戶外形象牌 B TV 《商業(yè)巨鱷進(jìn)入綦江 消息篇》 詳見媒體計(jì)劃 《商業(yè)巨鱷來了 消息被證實(shí)篇》 巨頭浮出 長(zhǎng)松世紀(jì)商城醞釀大動(dòng)作 消息篇 長(zhǎng)松世紀(jì)商城首創(chuàng)托管式商城營(yíng)銷模式 《托管模式學(xué)術(shù)講解篇》 《托管模式學(xué)術(shù)講解之跟蹤報(bào)道 采訪發(fā)展商篇》 《托管模式學(xué)術(shù)講解之跟蹤報(bào)道 采訪策劃?rùn)C(jī)構(gòu)篇》 《創(chuàng)富時(shí)代完全攻略篇》軟文式廣告 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁 共 39 頁 《“排隊(duì)買鋪”？之怪現(xiàn)象篇》 C 賣場(chǎng)形象包裝 外賣場(chǎng)形象進(jìn)行全面包裝。 售樓處裝飾布置 D 派發(fā)硬性廣告 DM 商業(yè)巨鱷帶來了什么？ 商業(yè)原子彈 、托管式商鋪正式引爆篇 芝麻開門倒記時(shí)篇 “窮爸爸”與金山篇 綦江人的遺憾篇 金算盤篇 E PR 舉辦綦江城市定位發(fā)展論壇 開盤儀式 合計(jì) RMB Ｂ、廣告訴求重點(diǎn) —— 重慶首個(gè)托管式商鋪在綦江登場(chǎng) C、階段訴求 —— ①長(zhǎng)松世紀(jì)商城 Shopping Mall 整體 VI系統(tǒng)； ②具有物業(yè)的全部產(chǎn)權(quán)； ③項(xiàng)目具有極強(qiáng)的前瞻性和可塑性； ④具有其廣闊的市場(chǎng)前景和升值潛力； ⑤項(xiàng)目所處頂級(jí)黃金區(qū)域； 中國(guó)最大管理資源中心 第 38 頁 共 39 頁 ⑥項(xiàng)目屬于綦江區(qū)域內(nèi)唯一的規(guī)?；⑵放苹?、專業(yè)化的黃金商鋪； ⑦商鋪內(nèi)外配套設(shè)施完善。 D、部分模擬廣告副標(biāo)題 ①長(zhǎng)松世紀(jì)商城 Shopping Mall，鉆石商圈新座標(biāo)！ 名店、專家聯(lián)手全力打造的綦江全新購(gòu)物天堂！ ②名店的加盟，托管式商鋪顛覆傳統(tǒng)投資理念，兩位數(shù)年利潤(rùn)增長(zhǎng)率，商鋪巨大升值空間。 項(xiàng)目市場(chǎng)形象推廣 ①在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)樹立較大的廣告牌，高空轟炸，快速建立項(xiàng)目形象。 ②在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)過的公交車身制作車身廣告，直接面對(duì)目標(biāo)客戶 群。 ③項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷環(huán)境的創(chuàng)造（營(yíng)銷中心、外立面設(shè)計(jì)裝修、工地包裝等）。 中國(guó)最大管理資源中心 第 39 頁 共 39 頁