【正文】 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 39 頁 的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。 D． 商鋪的投資潛力 目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念 正在 全面普及， 而綦江的商業(yè)鋪位 與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)的 水平 ，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。 的需求者為主，占 %，其次是 10～ 30 m178。因此，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光的發(fā)展商會(huì)讓 專業(yè) 的 策略提供 商 和專業(yè)的商業(yè) 管理公司 經(jīng)營管理商鋪。 ② 舊城改造的帶動(dòng)性 項(xiàng)目緊鄰綦江縣縣政府大樓，一萬平方米的縣府商場(chǎng)年 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 39 頁 內(nèi)將建成，步行街的也即將實(shí)施，這些市政改造將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生促進(jìn)作用。 綦江主要商場(chǎng)業(yè)種相對(duì)齊全，業(yè)態(tài)普遍滯后。同類案例操作實(shí)踐證明，中老年人群較青年族群成交更為踴躍。 D．家庭主婦類 比較保守，對(duì)股票投資（近幾年持續(xù)低迷已興趣漸無）及其他高風(fēng)險(xiǎn)投資排斥，有私房錢又不甘寂寞，喜歡較穩(wěn)健的投資渠道。 我們通過專業(yè)的分析，得出結(jié)論： 長(zhǎng)松世紀(jì)商城托管式商鋪操作要確保成功，要做好以下這四個(gè)方面： 1）挖掘提升物業(yè)價(jià)值； 2）用有力商業(yè)概念來真正增加顧客對(duì)經(jīng)營的信心。 ④獨(dú)立產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式示意 低門檻、高收益。 購買二層約 20平方米價(jià)值 10萬元的托管商鋪 （模擬圖表）以下回報(bào)提示： 商鋪面積 總 價(jià) 5 年內(nèi)回報(bào) 假設(shè) 15 年內(nèi)回報(bào) 假設(shè) 30 年內(nèi)回報(bào) 實(shí)際 總付款 備 注 20 平米 10 萬元 43750 元 144375 元 341250 元 38314 元 前述回報(bào)未計(jì)算變現(xiàn)回報(bào) ☆ 假設(shè)五年內(nèi)租金不遞增：如果購買長(zhǎng)松世紀(jì)商城托管商鋪，在買下商鋪的五年內(nèi)可獲得近 ，五年半內(nèi)不用向銀行支付月供款； ☆ 假設(shè)五年后十五年內(nèi)租金僅遞增 15%：每月固定租金回報(bào) ； ☆ 假設(shè)十五年后三十年內(nèi)租金僅遞增 50%：每月固定租金回報(bào) 元； ☆ 假設(shè)五年后希望變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓：以商鋪價(jià)值每年 5%增值計(jì)，總價(jià)值可達(dá) 萬 +已收取租金 萬 實(shí)際付款 萬 銀行 余下未供款約 萬 =實(shí)際獲利 。 ②次群體 ：城市及鄉(xiāng)村居民。根據(jù)產(chǎn)品整體狀況及當(dāng)?shù)孛褚庹{(diào)查情況，為達(dá)到商場(chǎng)整體能夠聚集人流、突出主題、主流線通暢等目的，促進(jìn)產(chǎn)品總體營銷推廣，長(zhǎng)松世紀(jì)商城總體劃分為地上四層，地下一層。購物中心的客流是由購物、休閑、 娛樂 三個(gè)部分構(gòu)成的。這種娛樂購物的方式， 目前 是綦江縣內(nèi) 許多百貨商店 無可 比擬的。發(fā)展商、投資者、消費(fèi)者之間零距離交流溝通，達(dá)到信息資源共享，增加商機(jī)，相互合作，共同盈利，實(shí)現(xiàn)全贏目標(biāo)。 將 充分利用 鼓樓商圈 這一 區(qū)位 優(yōu)勢(shì)， 發(fā)展商在前期宣傳推廣活動(dòng)中充分造勢(shì)，擴(kuò)大商界影響力，把商圈 人流最大限度地引導(dǎo)到長(zhǎng)松世紀(jì)商城來。 完善的硬件配套設(shè)施 煙 感報(bào)警、消防噴淋滅火、電訊廣播、電腦管理和保安防損等服務(wù)設(shè)施和服務(wù)功能完善，為入駐商戶和商場(chǎng)顧客創(chuàng)造了安全、舒 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 39 頁 適的經(jīng)營條件和完美的購物環(huán)境。 五點(diǎn)一線形成對(duì)目標(biāo)客戶的立體合圍，在整個(gè)銷售流程中做到滴水不漏、顛覆推廣、精確打擊。 林冠觀點(diǎn) 如下 ： 1）考慮到產(chǎn)品整體銷售推廣過程中的高價(jià)阻力（商鋪售賣過程中如出現(xiàn)高價(jià)阻力點(diǎn)，整個(gè)產(chǎn)品營銷過程將因此產(chǎn)生巨大影響 ），實(shí)現(xiàn)商鋪低價(jià)入市，高價(jià)收盤。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 39 頁 項(xiàng)目形象的完善 —— 持銷期 ：剩余意向客戶跟進(jìn)和售后服務(wù)，促進(jìn)尾盤的銷售工作。前期作好公關(guān)活動(dòng)，利用戶外廣告、 DM單、平面等媒介加大項(xiàng)目的市場(chǎng)宣傳力度。 項(xiàng)目市場(chǎng)形象推廣 ①在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)樹立較大的廣告牌，高空轟炸，快速建立項(xiàng)目形象。 售樓處裝飾布置 D 派發(fā)硬性廣告 DM 商業(yè)巨鱷帶來了什么？ 商業(yè)原子彈 、托管式商鋪正式引爆篇 芝麻開門倒記時(shí)篇 “窮爸爸”與金山篇 綦江人的遺憾篇 金算盤篇 E PR 舉辦綦江城市定位發(fā)展論壇 開盤儀式 合計(jì) RMB Ｂ、廣告訴求重點(diǎn) —— 重慶首個(gè)托管式商鋪在綦江登場(chǎng) C、階段訴求 —— ①長(zhǎng)松世紀(jì)商城 Shopping Mall 整體 VI系統(tǒng)； ②具有物業(yè)的全部產(chǎn)權(quán)； ③項(xiàng)目具有極強(qiáng)的前瞻性和可塑性； ④具有其廣闊的市場(chǎng)前景和升值潛力； ⑤項(xiàng)目所處頂級(jí)黃金區(qū)域； 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 39 頁 ⑥項(xiàng)目屬于綦江區(qū)域內(nèi)唯一的規(guī)?；?、品牌化、專業(yè)化的黃金商鋪； ⑦商鋪內(nèi)外配套設(shè)施完善。要點(diǎn)是對(duì)消費(fèi)者的攻心戰(zhàn)。 項(xiàng)目形象的拓展 —— 開盤期 營銷策略：開展開盤活動(dòng)期間有獎(jiǎng)活動(dòng)，銷售的持續(xù)跟進(jìn)工作。在房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)的定價(jià)是最根本、最有效、也是最易于調(diào)控的，它是房地產(chǎn)營銷過程的核心和關(guān)鍵性問題。 (見下圖： ) 以售為主 以租為輔 二、銷售實(shí)施策略 營銷策略 五點(diǎn)： （ 1）現(xiàn)場(chǎng)包裝 （ 2）賣場(chǎng)包裝 （ 3）媒介推廣 （ 4）賣場(chǎng)推廣 （ 5）拜訪推廣 首推 負(fù)一層、一、二層 帶動(dòng) 三、四層 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 39 頁 一線： 事件營銷動(dòng)線 五點(diǎn)一線整合攻擊手法： 提倡與招商目標(biāo)客戶的更多實(shí)效性與時(shí)效性溝通，講究“走出去、請(qǐng)進(jìn)來”，以階段性重點(diǎn)招商活動(dòng)節(jié)點(diǎn)（事件營銷）為引爆點(diǎn) 。管理公司、發(fā)展商、投資者通力合作，利用其先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。 。 經(jīng)營管理原則 ①堅(jiān)持經(jīng)營原則 長(zhǎng)松世紀(jì)商城實(shí)行規(guī)范化管理和精神文明建設(shè)，秉承“信譽(yù)第一、熱情服務(wù)、禮貌待客、文明經(jīng)商”的商業(yè)理念，堅(jiān)持“商戶是主體、顧客是上帝、質(zhì)量是生命、信譽(yù)是根本”的經(jīng)營原則， 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 39 頁 以增加開發(fā)商的信譽(yù)度、商戶的信心、市場(chǎng)的認(rèn)可度，全面提升長(zhǎng)松世紀(jì)商城的商業(yè)影響力和市場(chǎng)占有率。顧客可 在 購物 的同時(shí)在商場(chǎng)內(nèi) 就餐、游樂 、休閑， 這樣就消除了顧客的 購物 疲勞，延長(zhǎng)了顧客的停留時(shí)間。 及特色餐飲街等 2 6108 鋪位劃分 以 810㎡為主 女裝、兒童、女性飾品、美容美發(fā)以及特色休閑街等 3 4621 鋪位劃分以 810㎡為主 運(yùn)動(dòng)品牌、休閑品牌、各類專賣店、床上用品 4 3295 鋪位劃分在 200400 ㎡為主 健身、茶樓、洗腳城等 產(chǎn)品配套功能劃分 樓層分布 長(zhǎng)松世紀(jì)商城 Shopping Mall 配套功能劃分 門前商場(chǎng) 設(shè)停車場(chǎng)，休閑桌椅，廣告位及摩登秀臺(tái)； 中庭 立柱設(shè)有形象裝點(diǎn)和精典廣告、品牌商品特賣場(chǎng)等； 一樓 總服務(wù)臺(tái)、消防控制中心、收銀臺(tái)； 二樓 收銀臺(tái)，洗手間； 三樓 母嬰休息室，洗手間，收 銀臺(tái)； 四樓 洗手間、收銀臺(tái)。 項(xiàng)目經(jīng)營模式定位 五統(tǒng)一經(jīng)營模式：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣。 項(xiàng)目零售品消費(fèi)者定位 零售品消費(fèi)主流定位為擁有綦江縣 80%財(cái)富的 20%居民，是綦 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 39 頁 江縣內(nèi)的中高端消費(fèi)群體。 ☆ 以租養(yǎng)供，輕松買鋪：五年內(nèi)，每年固定租金回報(bào) 8750 元（假設(shè)沒有