重慶市房地產(chǎn)-重慶龍隱山莊經(jīng)濟(jì)評(píng)估(doc)-地產(chǎn)綜合-資料下載頁
2025-08-04 01:36本頁面
【導(dǎo)讀】鐘車程）即可到達(dá)繁華中心區(qū)；致入畫的風(fēng)水寶地”；大坪中學(xué)等中小學(xué)教育機(jī)構(gòu)；動(dòng)工及高九路動(dòng)工會(huì)在改善項(xiàng)目交通條件的同時(shí)增強(qiáng)其商業(yè)價(jià)值；建議無論何種方案均將其購買改建統(tǒng)一規(guī)劃。一側(cè)地形變化劇烈，坡度陡峭，高差達(dá)數(shù)十米。塊東側(cè)山谷而上，與城市干道“高九路”相接。該地塊面臨嘉陵江一側(cè)。一側(cè)有相當(dāng)大面積的凹地，由于周邊有不少工廠，因此，景觀不佳。地塊距“高九路”最近點(diǎn)約70米。面臨嘉陵江一側(cè)邊界應(yīng)充分利用江景資源，布置高檔別墅和連排別墅區(qū)；該地塊位于黃荊社西部區(qū)域的腹地，地勢低洼而平。變化較大，臨近高九路，配套設(shè)施不全。該地塊已屬于沙區(qū)所轄，位于嘉陵江邊較陡坡地，
【正文】 心 第 12 頁 共 15 頁 獨(dú)立式別墅： 66300 萬元 連 排 別墅： 10800 萬元 公 寓： 160750 萬元 商 建： 68200 萬元（組團(tuán)配套：社區(qū)配套按 1： 1 計(jì)） 車 庫： 12460 萬元（按 50%自用計(jì)） 合 計(jì)： 318510 萬元 銷售分期 略 銷售時(shí)機(jī)： 建議最佳起始銷售時(shí)間為 （ 1） 2020 年 12 月開始進(jìn)行有一 定投放量的宣傳蓄勢， 2020 年 3 月獨(dú)立式別墅樣板區(qū)完成后開始接待積累客戶（收集反饋信息）， 2020 年 5 月正式開始銷售； （ 2） 2020 年 6 月開始進(jìn)行有一定投放量的宣傳蓄勢， 2020 年 9 月獨(dú)立式別墅樣板區(qū)完成后開始接待積累客戶（收集反饋信息）， 2020 年 10 月正式開始銷售。 （二）成本分析 費(fèi)用名稱 計(jì)算方法 金額（元 /m2） 1 土地費(fèi)用 50 萬元 /畝，容積率 500 2 前期費(fèi)用 300 3 勘測及設(shè)計(jì)費(fèi) 40 4 建安成本 含水電到戶、基礎(chǔ)及外墻 850 中國 最大管理資源中心 第 13 頁 共 15 頁 5 電梯 80 6 消防 40 7 智能化 60 8 環(huán)境綠化 200 9 公司管理費(fèi)用 以上各項(xiàng)總和的 2% 10 不可預(yù)見費(fèi) 同上 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 100 12 銷售費(fèi)用 銷售收入的 4% 13 物管儲(chǔ)備金 銷售收入的 2% 14 稅費(fèi) (%+%)*銷售收入 250 小 計(jì) （三）利潤分析 方案一：銷售均價(jià)： 3565 元 /m2 銷售收入： 131900 萬元 成 本： 萬元 投資利潤率 ： % 凈利潤率： 21% 銷售量資金平衡點(diǎn)： % 敏感度分析： （ 1）土地價(jià)格增加或降低 1 萬元 /畝，投資利潤率下降或上升 %，最高可承受土地價(jià)格 60 萬元 /畝，以保證 26%的最低投資利潤率。 （ 2）銷售價(jià)格下降或上升 10 元 /m2，投資利潤率降低或增加 %，最低銷售均價(jià)為 3420/m2，以保證 26%的最低投資利潤率。 （ 3）容積率上升 ，土地成本下降 元 /平米，投資利潤率提高 中國 最大管理資源中心 第 14 頁 共 15 頁 %。 方案二：銷售均價(jià)： 元 /m2 銷售收入： 175865 萬元 成 本： 135835 萬元 投資利潤率： % 凈利潤率： % 銷售量資金平衡點(diǎn)： 77% 敏感度分析： （ 1）土地價(jià)格增加或降低 1 萬元 /畝，投資利潤率下降或上升 %，最高可承受土地價(jià)格 57 萬元 /畝，以保證 26%的最低投資利潤率。 （ 2）銷售價(jià)格增加或下降 10 元 /m2，投資利潤率增長或降低 %，最低銷售均價(jià)為 3420/m2，以保證 26%的最低投資利潤率。 （ 3）容積率上升 ，土地成本下降 元 /平米，投資利潤率提高%。 方案三：銷售均價(jià)： 3747 元 /m2 銷售收入： 318510 萬元 成 本： 萬元 投資利潤率： % 凈利潤率： % 銷售量資金平衡點(diǎn)： % 由于該組合別墅的數(shù)量過多，市場消化能力不足，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)過大，建議放棄。 中國 最大管理資源中心 第 15 頁 共 15 頁
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