【正文】 米。大渡口區(qū)商品房開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。但體量比其它大，銷售量也是較 大，商品房空置率較低。因坡決定本項目總體定位的市場因素應從“產(chǎn)品與消費者”入手。 第二章：渝北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢判斷 渝北區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展方向描述 隨著第一批安 置房在南坪的成功建成，重慶的房地產(chǎn)市場開始高速高效的大規(guī)模起動。 第二階段：我們稱它為“城鎮(zhèn)延伸”。在幾大科技園區(qū)內(nèi)的住宅用地，由于自然地理條件優(yōu)越 、加以該區(qū)域內(nèi)的市場需求回落，于是開發(fā)企業(yè)把眼光看到了其它外區(qū)域，為吸引外區(qū)域的消費群體，在項目規(guī)劃設計及市場推廣上“八仙過海、各現(xiàn)神通”因銷售與本區(qū)大環(huán)境的較大差異性，形成重慶房地產(chǎn)市場又一熱土。市場競爭度加大，為了引吸消費者，大多開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品本身素質(zhì)上做功夫，于是市場上出現(xiàn)針對不同消費者的不同類項 目，自然的形成產(chǎn)品細分、消費者分層。在加以從渝北區(qū)近幾年的房地產(chǎn)消費客源來分析，工作重點還應放在本區(qū)域以外的其它區(qū)域，相對又提高了本項目市場的競爭系數(shù)。 ? 地塊篇 第一章：“楓橋水郡”項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 ? 區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大 ? 路網(wǎng)通達 中國最大管理資源中心 ? 居住環(huán)境較好 項目劣勢分析 ? 區(qū)域生活配套薄弱 ? 公交線路缺乏 ? 區(qū)域開發(fā)滯后 ? 地形起伏較大，土地整治成本高 項目機會分析 ? 經(jīng)開大道的通車，推動區(qū)域板塊的開發(fā)熱度 ? 政府對城市開發(fā)的區(qū)域重心轉(zhuǎn)移 項目威脅分析 ? 區(qū)域內(nèi)即將入市的項目眾多，未來竟爭激烈 項目開發(fā)方向建議 從項目的地塊性質(zhì)來看，本項目是較為理想的住宅用地 根據(jù) 項目的 SWOT 分析，該地塊在生態(tài)環(huán)境，空氣質(zhì)量以及區(qū)域內(nèi)樓盤規(guī)模和文化氛圍上有相對的優(yōu)勢，但是也決不可以輕視地塊目前的不利因素，如交通不便，配套不全，以及來自于競爭對手在價格，景觀，開發(fā)商實力上的威脅，盡可能的揚長避短，同時要借助政府對渝北區(qū)的開發(fā)東風和今年與經(jīng)開大道的貫通的有利條件作好宣傳和公關，以獨特的銷售主張，重點突出本項目的鮮明個性“休閑 +投資 +高科技”，力求在本項目的建筑設計上，環(huán)境規(guī)劃上，智能化的引進上，以及物業(yè)星級管理上的創(chuàng)新，從品質(zhì)上超越周邊的樓盤，這樣，確定本項目在渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)中的領頭羊的 地位 在智能化上的戰(zhàn)略目標：讓科技服務生活，讓住房聰明起來 針對投資型客戶的戰(zhàn)略目標：讓眼光獨到者先富起來 在物業(yè)服務上的戰(zhàn)略目標：酒店服務，居有所值 中國最大管理資源中心 在休閑生態(tài)上的戰(zhàn)略目標：令居之者忘老，寓之者忘歸，游之者忘倦 ? 目標市場篇 第一章：“楓橋水郡”項目定位 市場定位 ? 中端居家、投資市場 元素： 結合區(qū)域的發(fā)展趨勢把投資概念引渡到本項目； 結合針對的消費群體； 符合本區(qū)域的商品房售價趨勢； 項目形象定位 ? 家庭智能化園林休閑寓所 元素： 項目形成個性化的主賣點； 符合項目地理條件； 為后期 推廣工作打下伏筆； 產(chǎn)品層次定位 ? 中檔經(jīng)濟小戶型住宅 元素： 符合針對的消費群體； 預留項目后期可操作空間； 為建立可持續(xù)市場品牌； 減少前期投入，最大限度的降底風險； 目標客戶定位 ? 投資型客戶 +休閑型客戶 +二次置業(yè)型客戶 中國最大管理資源中心 元素： 結合項目區(qū)域地理特性； 與項目市場總體定位兩者有機結合； 項目廣宣策略針對性強； 有效的控制前期運作成本； 價格定位 ? 一期總價 6— 12 萬元，月供 300— 1000 元（二、三期根據(jù)市場發(fā)展趨勢酌情調(diào)整） 元素： 結合當前項目區(qū)域發(fā)展趨勢； 服合目 標客戶定位原則； 與整體價格策略的有效互動； ? 產(chǎn)品篇 第一章：總體規(guī)劃 總體規(guī)劃思路 現(xiàn)代的居住小區(qū)應該具有設計獨特，布局合理，環(huán)境優(yōu)美等特點，應當是以人為中心，高質(zhì)量高品位的居住小區(qū)，隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會整體文化和人們的綜合素質(zhì)的提高，人們對生活環(huán)境已經(jīng)不在是停留在寬敞的住房，良好的配套和充足的綠化，而是有更高層次的追求。 ? 規(guī)劃設計目標 本項目總體形象定位是“智能化園林式休閑寓所”，借鑒社會上公認的一些好經(jīng)驗我們將本項目的規(guī)劃目標進行具體的論述： ① 規(guī)劃超前化：第一，本小區(qū)導入最新的家居智能化設置，而且這種智能化設施在未來的 5— 10 年內(nèi)不落后；第二，建筑的選材用料要大量運用環(huán)保型，國家推行的新型材料；第三，服務意識的超前性，包括物業(yè)管理的前期介入，小區(qū)配套設施的配套等。 ⑤ 生活科技化：也就是導入先進的家居智能化設置，實現(xiàn)小區(qū)信息網(wǎng)絡化，管理有效化，家居智能化等。 從開發(fā)商的角度來說，良好的建筑風格對樓盤速銷有積極意義，也是樓盤重要賣 點之一。 根據(jù)本項目“休閑、生態(tài)、高科技”的形象定位 ，我方建議在建筑風格上采用新“古典主義”與“現(xiàn)代主義”相結合。 戶型設計建議 根據(jù)我方人員前期對市場的調(diào)研和競爭樓盤的并且結合本項目功能檔次定位特定消費位以及他們購買動機的分析，針對一期開發(fā)的住宅戶型提出以下建議： A． 不要以戶型較多就能兼容并滿足各種需求，戰(zhàn)線過長，往往無法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓盤的檔次和形象定位，一期住宅以中小戶型為主，一室二廳（套內(nèi)面積 30— 45 ㎡）、二室二廳（套內(nèi)面積 50— 65 ㎡）、三室一廳（套內(nèi)面積 65— 75 ㎡）、三室二廳（套內(nèi)面積 75— 80 ㎡）、 B． 戶型內(nèi)部的彈性設計。低窗臺設計，可坐可臥，既增加使用的空間又開闊視野， D． 對于中小戶型改傳統(tǒng)的廚房為開放式或者半開放式廚房的設計，在長度和寬度等方面考慮到操作臺，洗手臺，廚具電器 柜的設置以及擺放的位置，管線的安裝，通風排氣等條件 E． 休閑式客戶，很少在家生活，臥室是常用的空間，需要組合柜，電視，音響，看書的位置，所以設計時及可能的放大臥室的使用面積。 a) 居家功能 ? 小區(qū)水電氣等自動計量，收費 ? 小區(qū)封閉，實行安全防范系統(tǒng)自動化監(jiān)控系統(tǒng) ? 住宅火災，有害氣體泄露安全報警，噴淋系統(tǒng) ? 住宅的可視對講系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控系統(tǒng) ? 住宅緊急呼叫系統(tǒng) ? 使用主干百兆，十兆交換到戶的寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng) ? 所有的業(yè)主配制 IC 卡，用于小區(qū)通行，消費，停車，購物等。引入資深景觀公司進行規(guī)劃設計，采用多景點布局又突出重點，即有寬闊的小區(qū)級綠地，又有精細的組團綠地和住宅庭院綠化。家電自動化：率先引入“智慧屋”系統(tǒng)和軟性展示系統(tǒng)，他主要是利用系統(tǒng)集成的方式，將智能計算機技術，通信技術與家電的完美結合，以達到遠程家電的控制 技術經(jīng)濟指標控制？ 總用地面積： 69783 平方米 建筑密度： 20％ 容積率： 綠化率： 55％ 建 筑面積： 104700 平方米 商業(yè)面積： 12300 平方米（含戶內(nèi)停車位） 住宅面積： 92400 平方米 總戶數(shù)： 1000—— 1200 戶 一期建筑面積：占總建筑面積的 20％，總戶數(shù)控制 250—— 300 戶 二期建筑面積：占總建筑面積的 35％，總戶數(shù)控制 350—— 400 戶 三期建筑面積：占總建筑面積的 45％，總戶數(shù)控制 400—— 500 戶 第二章：項目開發(fā)建設方案及實施進度 項目開發(fā)建設運作思路？ ? 環(huán)境呈現(xiàn)，后做產(chǎn)品； ? 起初以中小戶型、低總價、小體量入市，培養(yǎng)市場。 ? 地勢較低，較偏的地段，最后開發(fā)。 3．投資估算結果 通過分析與估算，“楓橋水郡”建設項目投資總計人民幣 萬元（表 1） ,單方綜合成本 1097 元 /平方米 . 表 1 項目投資構成 項 目 金額（萬元） 所占比例 總投資 100% 其 中 土地費用 % 建筑安裝工程費 % 市政及環(huán)境工程費 % 專業(yè)工作費用 % 開發(fā)規(guī)費 % 管理費用 % 財務費用 % 銷售費用 % 不可預見費用 % 總投資估算詳見表 2。 （ 2）銀行貸款 考 慮到當前金融政策的取向以及合理控制項目資產(chǎn)負債率的要求，項目銀行貸款適宜控制在總投資的 40%。 項目籌資構成如表 5。我們認為樓盤命名應具備如下特征： 不落俗套，不過份雷同，而以有時代氣息 應考慮項目大小、定位及小區(qū)生活品味 要求寓意美好，郎郎上口 總之好的樓盤命名既要切合項目情況和定位，又要有創(chuàng)意，根據(jù)本項目的定位，我司提出如下案名： ? 楓橋水郡 ? 金果半島 ? 金果山莊 ? 四季良園 ? 四季陶園 ? 田園雅居 ? 都市驛站 ? 時代先峰 價格政策提示 ? 采取低開高走的營銷思路 ? 價 格漲幅采用“低幅度、多次數(shù)” 中國最大管理資源中心 ? 價格與時期段結合促銷 廣告策略提示？ 采用“三點一線一結合”的廣告策略思路 三點： 其一、公園里建房及居家、其二、讓住宅聰明起來、其三、投資回投率； 一線：金果大道本年度上半年與經(jīng)開大道的連接； 一結合：區(qū)域大發(fā)展趨勢 結合以上思路制定現(xiàn)行的投放率，根據(jù)銷售周期，我司分期報送各階段的《廣宣策略及投放計劃書》 備案 房地產(chǎn)市場是一個動態(tài)變化的市場，沒有定制的發(fā)展