【正文】 中國最大管理資源中心 目 錄 前言 ……………………………………………………………… . 3/4 頁 背景篇 …………………………………………… ...……………… 5/18 頁 第一章：項目宏觀大環(huán)境基本簡析 …………… ...……………… 5/16 頁 宏觀經(jīng)濟狀況 ……………………………………………………… .……… 5/8 頁 人口結(jié)構(gòu)特點 ……………………………………………………………… 8/14 頁 競爭市場狀況 ……………………………………………………… .…… 14/16 頁 第二章：渝北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢判斷 ……………………… .… 16/18 頁 渝北房地產(chǎn)市場發(fā)展方向描述 ……………………………………… ..… 16/18 頁 渝北區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特點評價 …………………………………… ..…… 18 頁 市場結(jié)論 …………………………………………………………… ..……… 18 頁 地塊篇 ……………………………………………………… ..… ...19/20 頁 第一章：“楓橋水郡”項目 SWOT 分析 ……………………… ..19/20 頁 項目優(yōu)勢分析 ………………………………………………………… ..…… 19 頁 項目劣勢分析 ……………………………………………… ………… ..…… 19 頁 項目機會分析 …………………………………………………………… ..… 19 頁 項目威脅分析 ………………………………………………………… ..…… 19 頁 規(guī)避風(fēng)險所形成項目開發(fā)方向建議 ………………………………… ..… 19/20 頁 目標(biāo)市場篇 …………………………………………………… .… 20/21 頁 第一章：“楓橋水郡”項目定位 ………………………………… 20/21 頁 市場定位 ……………………………………………………………… .…… 20 頁 項目形象定位 ………………………………………………… .………… 20/21 頁 產(chǎn)品層次定位 ……………………………………………………… .……… 21 頁 目標(biāo)客戶定位 …………………………………………………… .………… 21 頁 價格定位 ……………………………………………………… ...………… 21 頁 產(chǎn)品篇 …………………………………………………… .……… 22/30 頁 第一章：總體規(guī)劃 ……………………………………… .……… 22/29 頁 總體規(guī)劃思路 ………………………………………………… .………… 22/23 頁 建筑風(fēng)格及色彩定位 ………………………………………… .………… 24/25 頁 戶型設(shè)計建議 ……………………………………………………… .…… 25/26 頁 建筑配套建議 ……………………………………… .…………………… 26/28 頁 園藝景觀建議 …………………………………………… .……………… 28/29 頁 中國最大管理資源中心 智能化配套建議 ………………………………………………… ..……… … 29 頁 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)控制 …………………………………………………… .…… 29 頁 第二章：項目開發(fā)建設(shè)方案及實施進度 …………… .………… 29/30 頁 項目開發(fā)建設(shè)運作思路 ………………………………………………… .29/30 頁 項目開發(fā)建設(shè)分期分區(qū)思路 ……………………………………………… .30 頁 財務(wù)篇 …………………………………………………… .……… 30/36 頁 第一章：投資成本估算及融資建議 ………………………… .… 30/34 頁 總投資成本估算 ……………………………………………………… .… 34/32 頁 不同階段投資成本估算 …………………………………………… .…… 32/33 頁 項目融資建議 ………………………………………………………… .… 33/34 頁 第二章：總體開發(fā)價值 …………………………………… ..…… 34/36 頁 銷售單 價預(yù)測 ………………………………………………………… .… 34/35 頁 銷售總收入估算 ………………………………………………… .……… 35/36 頁 第三章：投入產(chǎn)出分析 ……………………………………… ..…… 36 頁 營業(yè)總利潤 ……………………………………… ……………………………… 36 頁 稅前投資利潤率 ……………………………………………………… ..…… 36 頁 銷售篇 …………………………………………………………… .36/38 頁 第一章：銷售策略提示 …………………………… .…………… 36/38 頁 案名提示 …… ………………………………………………… .………… 36/37 頁 價格政策提示 ……………………………………………………… ..……… 37 頁 廣告策略提示 …………………………………………………… ..……… 37/38 頁 備案 ………………………………………………………………… 39 頁 前 言 渝北區(qū)位于本市的西部，面積 1452 平方千米，人口約 77 萬，轄 22 鎮(zhèn)， 中國最大管理資源中心 13 鄉(xiāng)，地勢以丘陵，低山為主。有煤，鐵，天然氣，石膏等礦藏。農(nóng)作物生產(chǎn)水稻，玉米，小麥，紅薯等糧食作物和油菜等經(jīng)濟作物。盛產(chǎn)柑橘，蠶繭，生豬飼 養(yǎng)業(yè)發(fā)達。工業(yè)有化工，制藥，采煤，食品加工等部門。交通發(fā)達，西南地區(qū)最大的現(xiàn)代化航空港江北機場就在區(qū)內(nèi)。 作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭行業(yè) —— 房地產(chǎn)業(yè)在政府的宏觀調(diào)控及特有的地理特征前題下，迅速發(fā)展成渝北區(qū)經(jīng)濟新的增長點， 20xx 年渝北全區(qū)房地產(chǎn)總投資額達 億元，總投資量排列重慶市第三位。全年施工房屋總面積 4， 101， 610 平方米，竣工房屋總面積達 986， 003 平方米，代表渝北區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的項目不斷涌現(xiàn)，如：木魚石花園、在水一方、青麓雅園等。從以上地產(chǎn)項目的開發(fā)成果及市場表現(xiàn)來分析，除去當(dāng)時項目開發(fā)所 存在的客觀市場優(yōu)勢及政府行政力度外，更重要的是表現(xiàn)出項目的整體運作能力及整合社會資源的運作方式，我們認為，對于開發(fā)企業(yè)而言，每一個項目的投資開發(fā)在需要魄力和勇氣的同時，也更需要科學(xué)的營銷策略和規(guī)范的運作。唯有此，才能最大限度地規(guī)避風(fēng)險，取得合理的利潤。 而全程營銷策劃在房地產(chǎn)行業(yè)的引入，以它的前瞻性、系統(tǒng)性和專業(yè)性彌補了決策的盲目性和隨意性，降低了風(fēng)險系數(shù)，它的根本就在于通過全程策劃來規(guī)劃運籌，充分體現(xiàn)“凡事預(yù)測立，不預(yù)則廢”的主張。 通過對渝北房地產(chǎn)市場及項目本身的深入考察，就項目本身而言，如運作得當(dāng)，是 有條件擠身優(yōu)良物業(yè)的，但對面臨的困難和問題也應(yīng)估計充分。“楓橋水郡”項目面臨著較為復(fù)雜的社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境等特點，對項目所處環(huán)境的分析與把握，是項目進行可行性研究的基本前提。因此，我公司針對該項目進行了宏觀經(jīng)濟環(huán)境，人文環(huán)境與競爭市場的現(xiàn)狀調(diào)查與分析。遵照全球地方化和全程營銷的營銷理念，通過客觀、準確 中國最大管理資源中心 具有針對性的市場調(diào)查工作為項目整體戰(zhàn)略決策提供有效的市場依據(jù)。此報告即是本著該工作思想及嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)所進行的項目戰(zhàn)略發(fā)展描述與分析，作為項目戰(zhàn)略發(fā)展論證依據(jù)。 策劃部 20xx 年于 2 月 ? 背景篇 第一章：項目宏觀大環(huán)境基本簡析 宏觀經(jīng)濟狀況 重慶市國民生產(chǎn)總值及國民收入狀況 重慶市直轄以來，國民經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)拉動 GDP 的一個新的增長點，日趨成熟與規(guī)范化。 20xx 年，重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 1750 億元，同比增長 9％，增幅高出全國水平 個百分點。城市居民可支配收入 元，人均消費支出5475 元。 重慶市國民經(jīng)濟和居民收入的不斷增長，對房地產(chǎn)消費市場的購買力將起到持續(xù)拉動作用，也將為房地產(chǎn)市場提供相對平和的市場供求環(huán)境。 渝北區(qū)及兩路鎮(zhèn)國民生產(chǎn)總值及國民收入狀況 中國最大管理資源中心 20xx 年渝北區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 億元，同比增長 11％，高全市平均水平 個百分點。社會消費品零售總額實現(xiàn) 1115443 萬元，同比增長％。城市居民可支配收入 6491 元，低于全市平均水平 元。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 40， 4928 億元。 20xx 年兩路鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 億元，其中第一、二、三、產(chǎn)業(yè)增加值實現(xiàn) 億元、 億元、 億元。 經(jīng)濟增長特點：由于政府對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理的調(diào)整，主要由二、三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。工業(yè)和建筑業(yè)經(jīng)濟實力增強，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)遞增％，第三產(chǎn)業(yè)遞增 ％，國內(nèi)生產(chǎn)總值中一、二、三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由“八五”期末的 19 調(diào)整為 ，第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升。工業(yè)快速發(fā)展已成為全區(qū)經(jīng)濟的主體，年均遞增 ％ 從社會消費品零售總額年均增長 10 個百分點以上，由此可以分析得知兩路鎮(zhèn)消費者的消費能力是呈逐年增長的趨勢在發(fā)展的。 江北區(qū)國民生產(chǎn)總值及國民收入狀況 20xx 年，江北區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn) 億元，年平均增長 11％，高于全市平均增長速度。社會消費零售總額實現(xiàn) 億 元，同“八五”期間相比翻一翻。全區(qū)職工所均工資 8124 元，居全市第四位；城市居民可支配收入 6